Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

„A magáncsődöt a kiköltöztetés nem érintheti”
Értelmezés kérdése. A törvény szerint a magáncsőd kezdeményezésének benyújtásától kezdve a végrehajtás szünetel, semmiféle cselekmény nem foganatosítható.
Én ugyan veled értek egyet, és azt gondolom, a már elkelt ingatlan átadására ez nem vonatkozhat, de láttam már varjúm karórát...

Kedves topiklakók, régóta olvasgatom a blogot és sok hasznosat tanultam itt. Bele is vágtam egy árverési vételbe. A hirdetmény május 12-én jelent meg, július 12-én járt le, megnyertem a licitet, augusztus 12-én jogerős is lett, megkaptam az eredeti árverési jegyzőkönyvet és a földhivatalba is bement a tulajonjog bejegyzési kérelem. A házban lakunk, tudtuk, hogy lakik benne bérlő. A lakást beköltözhető állapotban hirdette meg a végrehajtó. Külföldi magánszemély tulaj, külföldi lakcímmel. A lakás hasznosítására állítólag meghatalmazást adott egy ingatlankezelő cégnek. Az ingatlanos cég évenkénti határozott idejű bérleti szerződést kötögetett a bérlővel, aki, mint kiderítettük, a saját munkavállalója és mellesleg mélyen piaci díj alatt bérli a lakást. A bérlő mutogatja nekünk a bérleti szerződését és nem akar kiköltözni. Mi időben szóltunk neki, hogy költöznie kell, ő maradni akar. Közben időben kértük a végrehajtótól a birtokba adást, ma jár le a 60 nap, tűzhetné a kiürítésre az időpontot. A bérlő ügyvédjétől ma levelet kaptunk, hogy a bérlőnek érvényes bérleti szerződése van (szerintük. szerintünk meg kérdéses, hogy mire volt meghatalmazása az ingatlanirodának és milyen időtávra), lakottan kellett volna árverezni a lakást. Ráadásul a külföldi tulajnak nem rendelt a végrehajtó ügygondnokot. Ezért ők "érvényteleníteni" fogják a végrehajtást, ha nem sikerül megállapodni, hogy maradhasson márciusig a bérlő. Én úgy látom a Vht-ban, hogy "érvényteleníteni" nem, legfeljebb végrehajtási kifogást benyújtani tudna a bérlő. De azt meg az intézkedéstől számított 3 hónapon túl nem lehet. Az intézkedés pedig, amiben a lakást beköltözhetően meghirdette (mint gerberától tudjuk) az árverési hirdetmény. Annak dátuma május. 3 hónap lejárt. Tud mást is tenni kifogáson kívül?

Elvileg a magáncsőd alatt kilakoltatási moratórium van. Ha jól értelmezem, ha valaki igénybe veszi a magáncsőd intézményét, akkor nem lehet árvereztetni a lakását . Mi van akkor, ha valakinek már meghirdették az ingatlanát árverésen, és közben lép be a magáncsőd rendszerébe? Lehet ezt ?

@mzalanka

Más lehetősége nincs a bentlakónak (és az ügyvédjének), mint a kifogás, aminek azonban nincs halasztó hatálya a kiköltöztetésre.

Vht. 141. § (3) Lakottan kell árverezni az ingatlant, a) ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor.

Ha tehát ez a feltétel nem teljesül, vagyis a bérleti szerződést a végrehajtás megindulását követően kötötték, akkor az ingatlant beköltözhetően kell árverezni, és a bérlőnek mennie kell. Ha viszont a feltételek fennálltak, és lakottan kellett volna árverezni az ingatlant, az árverési hirdetményt kellett volna hozzá megtámadni, arról pedig már lekésett az adós is és a bérlő is, mind a 15 nap, mind az abszolut 3 hónap tekintetében.

„Én úgy látom a Vht-ban, hogy érvényteleníteni nem, legfeljebb végrehajtási kifogást benyújtani”

:-) Az "érvényetelenítést" is vh-kifogással kell érvényesíteni. De a kifogást arra alapozni, hogy a végrehajtó nem rendelt ügygondnokot, nagy ostobaságra vall. Elég, ha az adósnak címzett iratok "nem keresté"-vel érkeznek vissza a végrehajtóhoz, és máris nincs szükség ügygondnokra. Mert miért is kellene ebből a végrehajtónak azt gondolnia, hogy az adós külföldön van? Egyáltalán nem kell. Itt az adós (meg az ügyvédje) saját magának felróható körülményre hivatkozva akar előnyt szerezni. Hát, nem fog.

Te azonban ne hagyd, hogy a végrehajtó megrettenjen, határozottan követeld a kiürítés kitűzését, ha kell helyezz kilátásba végrehajtási kifogást.

Köszönöm gerbera! Közben felhívtam a végrehajtó irodát, akik csodák csodája fel is vették a telefont, és közölték, hogy kitűzték a kiürítést, a levél már úton van. Juhhéjj. Mégsincs minden veszve.

Még annyit, hogy a bérlő felesége terhes. Ha még a kiürítés előtt megszül, az vajon okot adhat arra, hogy a bíróság mégis halasztó hatályt adjon bármilyen vh kifogásának, pl a lakáskiürítés foganatosítása elleni kifogásának?

Aligha. Végrehajtási kifogásnak a végrehajtó törvénysértő intézkedése ellen van helye. Ha a kiürítés nem sért törvényt, akkor a kiürítés ellen előterjesztett végrehajtási kifogást a bíróság el fogja utasítani. Ilyenkor ugyanis a bíróság csak azt vizsgálhatja, hogy a végrehajtó törvényt sértett-e az intézkedésével. Olyan pedig nincs, hogy egy kifogást elutasít, majd pedig a saját döntése ellenére olyan engedményt tesz a kérelmező javára, ami az árverési vevőnek hátrányt okoz, ld. a következő szakaszt.

Ettől elkülönül a bérlő szociális problémája. Egy szomszédos topikban éppen ma fejtettem ki, hogy kiköltözési haladékot az érintett a becsérték közlésekor kérhet. Nem előbb, nem később, csak akkor. Ha nem teszi, az jogvesztő hatályú. A bíróság pedig nem mérlegelhet, és nem sérthet törvényt azzal, hogy egy utólag előterjesztett haladékkérelemnek mégis helyt adjon.

Úgyhogy nem.

A jegyzőkönyv aláírása utáni 31 nap szeptember 25-én, tehát a jövő hét végén jár le. Mi a végrehajtónak jeleztük, hogy mivel úgy is kiadnánk a lakást, ha akar az adós, az átadás után albérleti szerződéssel maradhat.Felhívott az adós,megbeszéltük, hogy találkozunk még a 30 nap lejárata előtt. Ha elfogadja a feltételeket, akkor szólnom kell a végrehajtónak, hogy adja át a lakást ?

Üdvözletem!
Szeretnék segítséget, illetve tanácsot kérni. Albérletben lakom egy ingatlanban, amin jelen van már devizahitelben 18mill forint. Aki megörökölte az ingatlant, nem tudja fizetni a felvett hitelt, aki felvette már pár éve meghat. Ahhoz szeretnék tanácsot kérni, mennyire, illetve meddig lehetek biztonságban ebben az ingatlanba. Jelenleg úgy érzem fejem felett a pallós, mert bármikor kitehetnek. Köszönöm előre is a választ!

Addig maradhatsz, amíg a szerződésed engedi. Ha határozatlan idejű a szerződés, addig maradhatsz, amíg el nem árverezik a fejed fölűl a házat.

Üdvözlöm!

A következő kérdéssel fordulok Önökhöz: 2016.szeptember 16-án vettünk egy árveréses ingatlant, jövőhéten fogjuk kifizetni, a ház közösképviselőjével beszélve közölte, hogy szerinte ezek a lakók nem fognak kiköltözni a lakásból. A kérdésem az lenne, hogy így mindenképpen belefogunk csúszni a kilakoltatási móratoriumba ( egyáltalán lesz e ilyen ebben az évben?) és leghamarabb március 1-én kérhetem a lakás kiűrítését?
másik kérdésem pedig, hogy a kiűrítés költsége melyik felet terheli?

Köszönöm válaszát.

Nem is kell nagyon régre visszaolvasnod itt, hogy lásd, mivel lehet az adóst rávenni a távozásra. Ha nem megy, végső soron ott van a kényszereljárás, de az már tényleg bele fog lógni a téli kilakoltatási tilalomba.
És igen, lesz ilyen idén is, mert az minden télen van, december 1-től március 1-ig.
A kényszerkiürítést a kiköltözési határidőt követő 15. napig lehet kérni. Ha téli moratórium van, akkor is ez a határidő. A moratórium a kérelem előterjeszthetőségére nincs halasztó hatállyal.

Köszönöm gyors válaszod. és ha kérem a kényszerkilakoltatást akkor azt mikor kezdik meg? csak március 1 után? Ilyenkor hogy szól a törvény? Bocsánat a sok kérdésért, de nem csináltam még ilyet. Köszönöm

Kedves hozzáértők!

Egy véletlen miatt én lettem egy árverés vevője, melynek még nem tudom, hogy örüljek-e vagy nem. A lakásban lakók nem igazán tűnnek kompromisszum késznek a kiköltözést illetően, mely miatt az alábbi kérdéseim vannak:

1. Ha nem írom alá a jegyzőkönyvet, akkor az előleg elvesztésén kívül terhel-e bármi (pl. különbözet megfizetési kötelezettség).
2. A közös költség (illetve a távhő?) mikortól terhel pontosan? Az árverés napjától, vagy a vételár kifizetésétől, vagy a birtokba vételtől?
3. Milyen "lehetőségekkel" élhet moratórium alatt a kiköltözni nem hajlandó bennlakó (kvázi mennyire verheti szét az ingatlant, és ebben mi akadályozhatja meg)?
4. Ha kilakoltatás alatt nem fizeti a közüzemi számlákat, az terhelheti a vevőt bármilyen formában is?

Köszönöm a válaszokat!

„Egy véletlen miatt én lettem egy árverés vevője”

OFF Akkor ez "véletlenek" egész sorozata volt: véletlenül regisztrált felhasználója vagy az árverési rendszernek, véletlenül átutaltad az előleget, véletlenül aktiválási kérelmet terjesztettél elő, véletlenül érvényes vételi ajánlatot tettél, talán még többet is. ON

1. Ha nem fizetsz, az előleget elveszted, valamint, ha a követekező árverésen az ingatlant kevesebbért veszik meg, mint amennyi a te ajánlatod volt, akkor a különbözetet is meg kell térítened.
2. A tulajdonjog bejegyzésétől. Ld. még 4. pont.
3. (...)
4. A közös költség mindenképpen a tulajdonost terheli. A közüzemi díjak között a fűtésdíj nagyon képlékeny tud lenni, mivel az nem (csak) a bentlakót fűti, hanem magát a lakást is, ami akkor már az árverési vevőé, tehát nemfizetés esetén a távhőszolgáltató mögöttes felelősként bepróbálkozik az új tulajdonossal is. A többi közüzemi szolgáltató követelése a szerződő félhez kötődik, és aligha tudják érvényesíteni az új tulajdonos ellen.

Kedves Gerbera!

Köszönöm a válaszokat

OFF
A licitálás időpontjában én nem értem rá, ezért megbíztam egy kollégámat, aki meg hirtelen ötlettől vezérelve rátett még fél misit arra, amit mondtam neki, így meg vevő lettem. Irtó nagy hülyeséget csináltam, de ahogy öregszik, így "tanul" az ember.
ON

De egyébként ha valaki benézi, és egy 0-val többet ír be licitnek, akkor élete végéig ül az adósok börtönében? Ez így eléggé aggályos dolog.

Van értelme szerinted egyezkedni az adóssal, hogy fizetek neki, ha önként lelép, pár százezer forintot, és így nem kellene se karhatalom, se szállító, se raktár, vagy várjam ki a sorom márc. 1-ig?

@Bela a Bela:
Akár megbízhatsz így mást a licitálással, csak megfelelő okirati formában kell, hogy az ilyen problémákból eredő igényedet később érvényesíteni tudd (meg legyen az illetőnek elég vagyona, fedezetként).

Adósok börtöne még mindig nincs. Az más, ha valaki adót csal.

Lényeges ugyanakkor, hogy a megtérítendő különbözetből le kell vonni az elvesztett előleget. (Tehát ha a kikiáltási árhoz képest max.10%-al magasabb a nyertes licited, akkor az elvesztett előlegen túl nincs megfizetendő különbözet.)

Van értelme, ha adós átadja az ingatlant és neked is megéri.

Egyébiránt valahogy ki lehet azt deríteni, hogy özvegyi joggal élhet-e valaki, ha nem szerepel az ingatlan tulajdoni lapján (pl. jogomban áll arra hivatkozva, hogy árverési vevő vagyok az elhalálozott, volt tulajdonos anyakönyvi kivonatának másolatát elkérni?).

Tisztelt Szakértők!

182. § (2) szerint "A végrehajtást kérő az ingóságokat 30 napig köteles tárolni."

1. A kazán (gázkazán, radiátorok) az ingatlan részét képezik, vagy az adós jogszerűen az elviheti magával, mint saját ingóság?
Ezzel az erővel a nyílászárókat is kibányászhatja?

2. Ha a kényszerkiürítést követően 30 napig nem jelentkezik az adós az ingóságaiért, akkor az az enyém (pl. a konyhabútor), vagy illik azért felhívni rá a figyelmét, hogy azt vigye el...

Előre is köszönöm a segítséget,
Gyula

Csak azért lenne nagy érvágás a gázkazán leszerelése, mert a mostani szabályozás ugyebár csak kondenzációs kazán beszerelését engedélyezi, ami az engedélyezéssel együtt akár cirka 1m-ft is felemésztene...

@Bela a Bela

„ki lehet azt deríteni, hogy özvegyi joggal élhet-e valaki, ha nem szerepel az ingatlan tulajdoni lapján”

Nem kell nyomozni utána. A végrehajtó a beköltözhetőséget / lakottságot az árverési hirdetményben állapítja meg. Ha nincs tudomása ilyen jogról, és beköltözhetően tűzte ki az árverést, és azt nem támadták meg időben, akkor az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot utólag már nem lehet érvényesíteni.

A kazán pedig része az ingatlannak.

Gyula35

1993. évi LXXVIII. törvény 91/A.§ 16.pont.

„A kazán pedig része az ingatlannak.”

Ha van.
Ugye, Gyulánk arra kíváncsi, hogy a gonosz tulajdonos (meg nem mondom ennyiből, hogy át lett-e már adva az ingatlan, avagy sem), merő rosszindulatból leszerelheti-e a falról a gázkazánt.

Gyula

Erre írta neked gerbera, hogy a kazán része az ingatlannak. Én meg azt írom, hogy ha van, akkor része. Tessen kikövetkeztetni, hogy most akkor megérheti-e felkeresni a gonosz tulajdonost, némi kazán-kompenzációs hozzájárulással...

„a mostani szabályozás ugyebár csak kondenzációs kazán beszerelését engedélyezi, ami az engedélyezéssel együtt akár cirka 1m-ft is felemésztene...
”

Némileg hazabeszélve: mivel az egyik szakmám a gázszerelés volt régen, s az egyik KFT-m fő tevékenysége az épületgépészeti szerelés-és kivitelezés, így nagyon jól tudom, hogy a gyártók felkészültek erre, no meg az ügyes kivitelezők is. Nagyon könnyen lehet bárkinek nem kondenzációs kazánja is, javaslom, hogy a környékeden érdeklődj egy szakitól (nem, tőlem ne), meg fogsz lepődni. Magasról tesz mindenki erre a szabályozásra. De ennél lényegesen egyszerűbb, ha beszélsz a mostani tulajjal.

Letelt a jegyzőkönyv aláírásától számított 30 nap. Holnap viszem be a jegyzőnek a kényszer-kiürítési kérelmet. Ha jól láttam 8 napja van, hogy aláírja-
Kérdésem: Mikortól kell számítani a 60 napot, ami leteltével a végrehajtó átadja a lakást ? A kényszer-kiürítési kérelem jegyzőhöz beérkezésétől ? Vagy attól a naptól, amikor a jegyző aláírta ? Azért fontos, mert ha a jegyző hamar aláírja, akkor nem csúszunk bele a kilakoltatási moratóriumba, ha kivárja a 8 napot, akkor igen , sajnos....

Kérelem a jegyzőnek? Miért nem mindjárt a gyámhivatalnak??? Biztosan k. nehéz a magyar nyelv, ezért nem lehet elégszer leírni, hogy végrehajtással kapcsolatos kérelmeket a végrehajtónál kell előterjeszteni.