Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Drbjozsef, biztos hogy balhézna mivel 1autó, 2robogó és egy kisebb csónakot is ott tart az ingatlan udvarán, talán horgász cuccok is vannak neki. 60.nap után nem lenne értelme a vernyogásának de addig képes lenne feltörni a zárat. Természetesen fotó van és későbbiekben is lesz mindenről, nehogy kitalálja hogy 1rúd arany is volt az elzárt szobájában. Be is perelné még így is, lopással is gyanúsítaná

hozzáértőktől kérdezem :

Azt gondolom, hogy pincode11 esetében nem azért lett lakottan árverezve az ingatlan, mert a tesója exének - az adósnak, aki amúgy életvitelszerűen ott sem lakik - a lakcíme oda szól, hanem pont azért, mert gondolom, hogy a tesónak, aki ténylegesen életvitelszerűen is ott lakik, neki oda szól a lakcíme, és neki nem kötelessége kiköltöznie, ha valaki más, harmadik személy venné meg árverésen az ingatlant.

Ez esetben - mármint, ha a tesó veszi meg az ingatlanrészt, és 1/1 tulaj lesz - szerintem nem számít a lakottság, legalább a 154.§/A szerint ki kellene raknia az exet a végrehajtónak. Nem fizikailag, de helyszínen az ingóságait egy helyiségbe pakolva, és átadva az ingatlant a tesónak, aki azonnal cserélheti is a zárat. Nem?

Sziasztok! Pincode11 sztorija (vagyis a tesója esete) nagyon egyezik az enyémmel. Mielőtt felteszem a kérdést röviden leírom mi a szitu nálam. Van egy ingatlan aminek az 1/2-d része az enyém és ezen van egy haszonélvező, a másik 1/2-d rész az adósé amit megnyertem árverésen. Azóta jegyzőkönyv aláírva, aznap el lett utalva az összeg. Az ingatlan nem beköltözhetően lett árverésre bocsátva. Senki nem lakik ott, az adósnak rengeteg ingósága van a háznál, nekem pár apróság. Az adósnak az egyetlen állandó bejelentett lakcíme ide szól viszont életvitelszerűen a barátnőjénél lakik ugyanabban a városban úgyhogy gyakori időt tölt a háznál, mindig tevénykedik valamit vagy a házon(engedélyem nélkül) vagy szerel. Nekem állandó lakcímem szintén ide szól de van egy ideiglenesen bejelentett. Én olyan 2havonta megyek a házhoz szétnézni, hogy mit művel ez a nyekenyóka a közös ingatlanunknál és fotókat készítek mindenről. A haszonélvező inkább a környékre sem megy ő sem lakik ott jó pár éve. Mivel az adóssal nincs semmilyen kontakt még telefonszáma sincs meg, 2éve láttam őt utoljára így az ügyvédem tanácsára írtam neki levelet, hogy XY dátumkor legyen szíves átadni az ingatlant vagy hatalmazzon meg valakit ha ő nem tud jelen lenni és addigra ürítse ki az ingatlant, illetve a jogi képviselőjének is írtam egy levelet és csatoltam a másolatát amit az adósnak küldtem és megkértem, hogy ha rossz címre postáztam azt jelezzék felém. A jegyzőkönyv alján szerepel a vht 154/A ezért igyekszem így eljárni
A kérdéseim:

1. Elég régóta ismerem az adóst így számítok rá, hogy nem fog megjelenni az ingatlan átadásnál így birtokbaadási kérelmet kell benyújtanom. Ezt mennyi idő alatt bírálják el? Pár hét vagy hónapok is lehetnek?
2. A földhivatalba mennyi idő alatt kerül 1/1-be az ingatlan tulajdon?
3. Ha birtokomba adta az ingatlant(nem sok esélyt adok ennek) de tételezzük fel, hogy bizonyos személyes holmiját nem vitte el. Akkor ha ott tárolom 60 napig ahol eddig volt és amikor elvinné akkor engem megkeres címszóval és átadom az opció lenne vagy mindenképpen konténerbe szállítassam el? Mindenképpen azt akarom, hogy átadja az ingatlant, a kulcsokat, együtt az óra állásokat felírni illetve jegyzőkönybe beírni, hogy milyen ingóságokat hagy ott amihez ugye az aláírása is kell. És tanúkkal megyek természetesen

Ha nem lenne ennyi ingósága akkor nem foglalkoznék vele, hogy átadja vagy nem mivel tulajdonos vagyok és van bejárásom

4. Ha az adós a 60napon belül nem viszi el a cuccait, az ügyvédem szerint onnantól én rendelkezem vele. Ha 70.napon én felteszem hirdetni mondjuk a Mona Lisa festményét amit nem vitt magával és ő ezt meglátja, tud ellene tenni valamit? Vagy felesleges hiszti, feljelentés lenne belőle az ő részéről és így járt, volt idő....?

5. Az adósnak kifogást benyújtani 15napja van. Ez a 15nap onnan indul, hogy én jegyzőkönyvet aláírtam és kifizettem az összeget vagy onnan amikor ő megkapja a jegyzőkönyv másolatát vagy mindenki megkapja? Ez nem tiszta nekem. Honnan számítva indul a 15nap? Számolok ezzel is, hogy bepróbálkozik

Köszönöm előre is a válaszokat!

Napsi/Józsi: Érdekes kérdéskör, én a magam részéről, és a jogirodalomban is páran, a Vht. 154. § (1) bek. szerinti átadással, nem értünk egyet, a jegyzőkönyvben történő átadás a tételes jogi rendelkezéstől függetlenül - eljárásjogilag - minimum visszás. A végrehajtó az ingatlant lakottan vagy beköltözhetően értékesíti, a végrehajtó sem lát a jövőbe, nem tudja, hogy az előárverezési jogosult/társtulajdonos teszi a legmagasabb érvényes vételi ajánlatot, esetleg végrehajtást kérő, vagy bármely regisztrált árverező. Az árverési jegyzőkönyvön, mint felügyelő szerv által rendszeresített biztonsági papírra a lakott értékesítés, az értékcsökkentő tényező kerül konkretizálásra. Olyan véleményem szerint nincs, hogy akkor ezt tartsuk ilyen esetben inkább beköltözhetőbbnek. A lakott érték alapján vásárolt az árverési vevő.

1. Véleményem szerint, ha lakottan került értékesítésre, birtokba adási kérelmet a Vht. 154/A. § (10)Á bekezdése alapján nem terjeszthetsz elő. Vagyis előterjeszthetsz, de el kell utasítani, ezt a végrehajtó jegyzőkönyvben kell, hogy megküldje. (hiszen a vevő is előterjeszthet az intézkedése ellen végrehajtási kifogást.) Az más kérdés, hogyha a Vht. 154. § (1) bek. szerinti átadást próbálod presszionálni, de ott neked kell ezt-azt nyilatkozni (ügyvéddel).
2. Ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés az árverési jegyzőkönyv aláírásától számított 30 napot követően, ha két, együttes feltétel teljesül (jogerős az árverési jegyzőkönyv, nem érkezett végrehajtási kifogás és a vételár teljesítésre került a végrehajtói letéti számlára)
3. Felülírja a birtokba adást az árverési vevő és adós/bentlakó konszenzusa. Nyilván, ilyen esetben átadás-átvételi jegyzőkönyv, óraállások, ott maradt ingóságok. És aláírjátok mindannyian, akik arra kóricáltok.
4. Törvényi határidő. Utána azt csinálhatsz, amit szeretnél, ahogyan persze ő is, nincs megtiltva a feljelentés, de értelme nincs sok. Vht. 182. § (2) bekezdése szerint is A végrehajtást kérő az ingóságokat 60 napig köteles tárolni, ezt követően megszünteti az ingóságok további őrzését, és az ingóságok megsemmisítése vagy hulladékként való átadása iránt intézkedik.
5. Nemcsak az adós nyújthat be kifogást, hanem akinek jogát, jogos érdekét sérti. amúgy a Vht. 217. § (2) bek sztem egyértelmű:

A kifogást a végrehajtó intézkedésétől számított 15 napon belül kell benyújtani a végrehajtónál, aki azt – a kifogásolt intézkedésre vonatkozó iratok másolatával együtt – 3 munkanapon belül továbbítja a végrehajtást foganatosító bíróságnak. Ha az intézkedés később jutott a kifogást előterjesztő tudomására, vagy a kifogás előterjesztésében a végrehajtó intézkedésétől számított 15 napon túl is akadályozva volt, a végrehajtási kifogás előterjesztésének határidejét a tudomásszerzéstől, illetőleg az akadály megszűnésétől kell számítani, amennyiben a kifogást előterjesztő a későbbi tudomásszerzés vagy az akadályoztatás tényét kellően igazolja. A végrehajtó intézkedésétől számított 3 hónap eltelte után nem lehet kifogást előterjeszteni; e határidő elmulasztása miatt nincs helye igazolásnak.

A gyakorlatban a tudomásszerzéstől (kézbesítéstől, amelyet az elektronikus tértivevény tanúsít) számított 15 nap a releváns, és eljárásjogi határidő, amennyiben az utolsó nap postára adja, azt időben előterjesztettnek kell tekinteni. Az objektív (jogvesztő) 3 hónappal, annyira nem lényeges foglalkozni.

Köszönöm papinianus88 a gyors választ!

Akkor most már itt bazi nagy zavarban vagyok. 2 ügyvéd 2 különbözőt mond birtokbaadáshoz, a végrehajtó egy 3.opciót ami a helyes szerinte. Itt azt írtad, hogy felülírja a birtokbaadást az árverési vevő azaz én. Nekem ez úgy hangzik, hogy nem így kéne csinálnom mert nem ez a helyes. Javíts ki ha rosszul értelmeztem ezt a válaszod. De ha mégis jól értelmezem akkor kérlek szájbarágósan írd meg hogyan kéne eljárnom, mert az időből fogok kifutni. Senkitől nem kapok konkrétat, hogy hogyan kapom birtokba csak azt hallom hogy hogyan nem.....ha az én helyzetemet nézzük amit leírtam akkor nekem ezt hogy kéne elintéznem, hogy birtokon belül legyek és az adós többet ne mehessen az ingatlanon belülre és persze ne tudjon belekötni abba ahogy én eljárok. Annyit hozzá teszek, hogy utóbbi pár hónapban az adós úgy dolgozik hetekig nincs az ingatlannál de ha nincs munkája akkor mindennap ott van. A levél és értesítések illetve a pókháló a bejáratnál is utal rá, hogy mostanában nem járt a háznál
Köszönöm ha valaki leírja, hogy mit kéne csinálnom a birtokbaadásnál, mert csak az időm megy. A rengeteg ingóságai miatt gondolom nélküle nem vehetem át az ingatlant tanúkkal vagy de?

Mikor írtad alá az árverési jegyzőkönyvet? Főszabály szerint, ha 30 napon belül nem költözik ki, ingóságaival kiürítve, akkor egy vékony, objektív határidőn belül (15 napon belül kérheted a végrehajtó általi birtokba adást.) Attól, hogy nem értek vele egyet, a Vht. 154/A. § (1) bekezdésében foglaltakra hívnám fel a végrehajtó figyelmét. (előző hozzászólásomban elírtam Vht. 154. § (1) bek.-re hivatkoztam, de az a tulajdonjog bejegyzés).

A problematikára, lakottságra, amit felhozott lentebb józsi és te is, az alábbi módon kellett volna megfelelően eljárni:

„Ez esetben - mármint, ha a tesó veszi meg az ingatlanrészt, és 1/1 tulaj lesz - szerintem nem számít a lakottság, legalább a 154.§/A szerint ki kellene raknia az exet a végrehajtónak. Nem fizikailag, de helyszínen az ingóságait egy helyiségbe pakolva, és átadva az ingatlant a tesónak, aki azonnal cserélheti is a zárat. Nem?”

A Vht. 161. § (1) - (3) bek.-ben foglaltak: 161. § (1) Ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanra nem valamennyi tulajdonostárssal szemben van a végrehajtási jog bejegyezve, az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni.
(2)   Az adós tulajdonostársai az árverés kitűzéséig együttesen kérhetik, hogy az egész ingatlant árverezzék el. A kérelmet a végrehajtó által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban kell előterjeszteni.
(3) A (2) bekezdésben szabályozott esetben

1. az ingatlanra az adós kivételével bármelyik tulajdonostárs is árverezhet,

Ezt csak azért hagytam itt, mert a közös tulajdonban lévő ingatlan árverése MINDIG beköltözhetően kerül értékesítésre. Nyilván ez a lényege. Persze ebben benne van a veszély, hogy más is érvényes ajánlatot terjeszt elő. Véleményem szerint ezért nem lehet a lakottságot a társtulajdonos vásárlása esetén kvázi beköltözhetőnek tekinteni, mert a jogalkotó nem poénból találta ki a lakottan és beköltözhetően történő értékesítést. Azonban, mások véleményére is kíváncsi vagyok, meggyőzhető vagyok érvekkel ;)

Na! Az én esetemben mivel 1/2-d ingatlanrészről beszélünk a végrehajtó nem fogja átadni. Amikor az adós átvette a jegyzőkönyv másolatát akkor 30napon belül személyesen kell átadnia nekem az ingatlant kiürítve. Ha nem teszi meg akkor nekem kell személyesen bemennem a legközelebbi bíróságra az eredeti jegyzőkönyvvel és amikor a tulajdonlapon is 1/1-ben szerepelek, hogy kérjem a birtokbaadást és személyesen fogok ott egy nyomtatványt kitölteni. Ennek még utána kell járnom a bíróságnál, őket is hívni fogom. Ezért ilyen bonyi az én esetem mert nem 1/1-re licitáltam hanem csak egy ingatlanrészre
Ha átadtja akkor jegyzőkönyvet készítünk az ingóságokról, óraállásokról illetve mondta maga a végrehajtó, hogy a vízórának járjak utána mert az helyrajzi számhoz kötött, nehogy ott is legyen elmaradás mert az engem illet

Ezt azért írtam, remélem Pincode11-nak is tudtam segíteni illetve másnak is. Végre tisztán látom. Úgyhogy most már értem, hogy neki miért mondta a végrehajtóval, hogy a jegyzőkönyv másolatát átvették akkor onnan indul a 30 nap, mivel ő is 1/2-d részre licitált