Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Gerbera,

Tudom, hogy nagyon jó szakember vagy és úgy működik ahogy mondod, de erre soha nem jöttem volna rá magamtól. Sem a törvényből, sem a hirdetményből nem következik, hogy ez így működjön a gyakorlatban. Akkor azért nincs benne a hirdetményben (pdf), hogy ki nem köteles kiköltözni, mert valójában senki.

Ugye, amikor azt írtad, hogy kérhetek használati díjat, akkor azzal a tudattal írtad, hogy lakottan vettem a tulajdonrészt?

Be akartam menni a végrehajtóhoz iratbetekintésre. Azt az információt kaptam, hogy van bírósági határozat arról, hogy a házat lakottan kellett elárverezni, gomdoltam van benne indoklás és benne van ki az aki nem köteles kiköltözni, de akkor ez alapján semmi értelme, semmi jelentősége, ugye?

Köszönöm a segítségedet!

A törvény egyértelműen fogalmaz: Az adós (...) az árveréstől számított 30. napig [illetve speciális esetekben más időpontig] köteles az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni. Tehát nincs vita: az adósnak mennie kell. Csakhogy a mondat folytatódik: és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Tehát ezt a kettőt kell neki tennie: 1. kiköltözni, és 2. biztosítani, hogy a végrehajtó azt átadhassa a vevőnek. Csakhogy lakott értékesítés esetén nem kell biztosítani, hogy a végrehajtó azt átadhassa a vevőnek, és ez tulajdonképpen az első kötelezettséget is okafogyottá teszi. Ezért nem költöznek ki az adósok lakott értékesítés esetén, és ugyanezért nem kötelezi őket erre senki.

Vevo123,

Ha lakottan veszed, akkor nem kell használati díjat fizetnie. Legfeljebb a másik rész tulajdonosának többlethasználati díjat, ha nem engedi őt beköltözni.

Féláron veszed, és még használati díj is? No nem.

Vevo123,

De, akár az is. Meg az "d" pont is. De elég ritka ez, a végrehajtást kérőknek igen különleges esetben felel meg, hogy beköltözhető helyett lakottan legyen az árverés.

De sokkal valószínűbb, hogy az lesz, amit papinianus írt : a kiíró nem foglalkozott a dologgal túl sokat, és az osztatlan közös miatt simán lakottanként írta ki.

Ami mondjuk ha alacsony lett a leütött ár, akár árverési kifogáshoz is vezethet...

Valaki bemásolt egy olyan hirdetményt ebbe a fórumba ahol az adós nem köteles kiköltözni, csak 176 oldalt kellett visszalapozni :D Na akkor már ezt is tudom, hogy ilyen is van. Bár nem értem, hogy ez kinek jó és miért, ilyenkor nyilván alacsony áron kel el az ingatlan, aztán adós úgy sem tudja fizetni a használati díjat, mert azt nyilván kell fizetnie, aztán akkor meg úgy is ki kell költöznie.

Drbjozsef,

Meglátásom szerint az adósnak mindig ki kell költöznie, illetve ha van valaki más aki jogosult az ingatlan használatára nyilván a jogosult engedélyével maradhat, de csakis akkor. Már láttam több ezer árverési hirdetményt, de a "Sikeres árverés esetén sem köteles kiköltözni" résznél sosem láttam odaírva, hogy adós, ilyen soha nem fordulhat elő, nem? Itt felcsaptam a vht-t és megláttam a 141 (3) e -t, bár kétlem, hogy itt ez lenne. Az MBVK felületén a "Sikeres árverés esetén sem köteles kiköltözni" sorban az volt, hogy társtulajdonos. Ez biztos, erről van képernyőmentésem. Vajon mennyire számítana ez a bíróság előtt? Tudom, hogy az a lényeg ami a pdf-ben van, de ha ez az adat nincs benne? A licit után 30 nappal számunkra nem láthatóak a hirdetmények, de a rendszerben meddig maradnak ezek meg, ha kellene az adat esetleg egy jogvitához?

Gondolom a 141 (3) e -t nem arra szokták alkalmazni, hogy az adós maradhasson birtokban, nem? Annak nem lenne értelme.

Beszélni fogok a végrehajtóval.

vagy szimplán nem érdekelte az a tény, hogy a tulajdoni lap alapján, nem ott lakik életvitelszerűen a nem adós társtulajdonos.

Simán lehetséges, hogy a végrehajtó (alkalmazott), azért jelölte lakottként, mivel 1/2 tulajdoni hányadot nem tud birtokbaadni, így nem merte a hirdetményen beköltözhetően feltüntetni :D Sajnos ilyen előfordulhat, hogyha nem érti az árverés rendszerét.

Vevo123,

Miért vagy biztos benne, hogy az adósnak ki kell költöznie?

Ha harmadik félnek nincs valamilyen bejegyzett joga, a társtulajdonosnak pedig nem oda szól a tulajdoni lap szerint a lakcíme, akkor szinte bizonyosan az adós lesz az, aki nem köteles sikeres árverés esetén sem kiköltözni. Hogy milyen okból, azt a végrehajtótól kellene megkérdezni.

Nagyon érdekes amit írsz, drbjozsef, erre egyáltalán nem gondoltam.

Papinianus88,
Társtulajdonosnak biztos, hogy más a bejelentett lakcíme, azt látom a tulajdoni lapon, illetve egy rokon szerint sem él ott. Nincs azzal problémám, hogy lakottan árverezték, ha lenne nem vettem volna meg, csak fura.
Amiket írsz, az vételi taktika kérdése, ki így csinálja, ki úgy. Nem gondoltam, hogy ez az ügy pár hónap alatt rendeződni fog :) Tudom, hogy évek kérdése mire egy ilyen ügy rendeződik, ez ilyen, bele van kalkulálva, van az az ár amiért így is megéri.

Köszönöm mindenkinek a segítséget!

Határeset.

Ha viszont a valóságban nem birtokos az a társtulajdonos, akkor egy szemernyivel nincs több joga az ingatlanhoz, mint az árverési vevőnek.

Aki gyorsabban rakja ki az adóst, és telepedik a helyére, kb. az lesz nyeregben.

De még mindig az a kérdés: mit akartál kezdeni 1/2-ed tulajdoni hányaddal? Azt remélem tudod, hogy a közös tulajdon megszüntetési pert sem hónapokban mérik :) Majd esetleg árverezheti a kuckót a végrehajtó, ha kell egyáltalán valakinek. (habár ott már árverezhet a társtulajdonos)

Ha az volt a cél, hogy használati díjat követeljél...nos az egy elég fura befektetés. Valamirevaló árverező, előzetesen tárgyal a társtulajdonossal, hogy megvásárolható-e a tulajdoni hányada. Ha nem, érhetik meglepetések.

Ha az ingatlan-nyilvántartásban a nem adós társtulajdonos címénél az az ingatlan került konkretizálásra, amely árverésen értékesítésre került, akkor miért ne árverezhette lakottan? Nem kötelezettsége felkutatnia a társtulajdonos aktuális címét, nem nyomozó hatóság, bemondásra pedig nem tehet semmit. Ha a tulajdoni lapon az szerepel, akár annak is fennáll a lehetősége, hogy másnaptól életvitelszerűen ott él.

Drbjozsef,

Igen, az a fura ebben az ügyben, hogy társtulajdonos nem az árverezett ingatlanban lakik, máshol van a lakcíme is, még is lakottan árverezték az ingatlant. Kérdeztem a végrehajtótól, hogy miért van ez, nem kaptam választ, csak annyit, hogy bírósági határozata van arról, hogy lakottan kellett árverezni. Valószínű, hogy az ingatlanba tulajdonostársnak is van bejárása, de nem ott lakik életvitelszerűen.

Összefoglalva: megvettem a ház 1/2-ed tulajdoni hányadát tehermentesen, lakottan. Tulajdonostárs 1/2-ed tulajdoni hányada tehermentes, ő az aki sikeres árverés esetén sem köteles kiköltözni.

Ebben a helyzetben nekem az a logikus, amit leírtam.

Vevo123,

Ez nem hangzik életszerűen.

Ha az adósnak ki kell költöznie, és másnak nincs valamilyen bejegyzett joga, valamint a tulajdonostárs most NEM birtokos, akkor beköltözhetően kellett volna hirdetni.

Valami más kell legyen itt. Attól, hogy az adósnak ki kellene költözni, még nem automatikus, hogy a régebbi tulajdonostárs költözhet be.

Mi volt a hirdetményen? Ki nem köteles kiköltözni árverés után sem?

Igen, az adós. Egyelőre nem emelkedett jogerőre az árverés, így még nem köteles kiköltözni. Már azon gondolkozom, hogy mi lesz ha jogerős lesz az árverés. Én értelmezésem szerint, akkor adósnak kötelessége lesz kiköltözni, az ingatlan teljes használatára/hasznosítására tulajdonostárs lesz jogosult. Ekkor azt költöztet be a házba akit akar, hogy mennyi bérleti díjat szed be a bérlőtől az már az ő dolga, ha olyan bérlőt választ (mondjuk az adóst) aki fizetésképtelen az már az ő baja. Úgy értelmezem, hogy ezen a ponton én tulajdonostárstól tudok használati díjat kérni, a többi az ő dolga. Jól látom?

Feltételezm az adós a lakó. Milyen jogcímen lakik az ingatlanban?

„A különbözet amit elmítesz tulajdonostársat illeti meg?”
Az az adósé. Amit - ha az árverési vételár nem volt elegendő a hitelezők kielégítéséhez - a végrehajtó lefoglalhat, mielőtt kifizetnéd az adósnak.

Drbjozsef,

Értem amit írsz. Azért is vettem meg a tulajdonrészt, mert tulajdonostárs nem ott lakik, neki a lakhatása nincs veszélyben.

A lényeg amit akartam volna, hogy már most szerettem volna használati díjat kérni, hogy haladjon az ügy, de akkor azzal várnom kell a tulajdonjog bejegyzésig. Majd ha jogerőre emelkedik az árverés, lehet, hogy sokkal együttműködőbbek lesznek. Gondolom még reménykednek a csodában, de ez az árverés jogerőre fog emelkedni abban biztos vagyok.

Neked mi a véleményed, ha nem sikerülne megegyezni, a használati díjat a bent lakótól vagy tulajdonostárstól kérhetem?

A különbözet amit elmítesz tulajdonostársat illeti meg? Amiatt, hogy olcsón vettem az ingatlant nem ő károsult. Valóban olcsón vettem az ingatlant, ami biztosan fáj is nekik, ez érthető is, de úgy gondolom, hogy a tulajdoni jogom ettől még nem kellene kevesebbet érjen. A jó vételár mellé jön rengeteg rizikó, munka és költség mire megoldódik ez az ügy.
A másik fele a történetnek az, hogy tulajdonostárs is megvehette volna a tulajdonrészt töredék áron (évekig próbálkoztak sikertelenül az árveréssel), vagy akár el is adhatták volna önszántukból a házat, vagy tulajdonos társ kérhette volna a végrehajtót, hogy 1/1 beköltözhetően árverezzék el a házat.
Remélem ezeket is beszámítja a bíróság.

Azért azt is tegyük hozzá, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti pereknek van egy olyan kivétele, hogy az nem lehet súlyosan méltánytalan egyik félnek sem. És a lakottan árverésen vásárlás kifejezetten ez az eset lehet - ha a birtokos tulajdonostárs lakhatása ezzel objektíve ellehetetlenülne, akkor nem fogják megszüntetni a közös tulajdont.

Az ok egyértelmű : aki nem akar közös tulajdont, az ne vásároljon lakottan tulajdonrészt. Majd egyszer, lehet hogy sok (tíz)év múlva, nem lesz lakott. Akkor tessen a tulajdonostársakkal egyezkedni, közös tulajdont megszüntetni.

A körülmények ismerete nélkül nem állítom, hogy itt ez lenne a per kimenetele, ezért írom, hogy ez az eset lehet az. A bíróság mérlegelné az összes körülményt, de valószínűleg nem indulna a kérdező túl jó pozícióból.

„mondta nekem a végrehajtó, hogy ebben az esetben nem lehet sikeresen vagyonmegosztási pert indítani”
Valószínűleg nem így értette. Miért ne lehetne pert indítani, ha adott esetben ez az egyetlen módja a közös tulajdon megszüntetésének? Hát persze, hogy lehet, csakhogy te az ingatlant lakottan, lakott áron (kb. a beköltözhető ár 70 százalékáért) vetted, tehát sáros vagy még kb. 30 százalékkal ahhoz, hogy a birtokláshoz való jogod azonos legyen a tulajdonostárséval. És a vagyonmegosztási perben a tulajdonostárs sikerrel hivatkozhat erre.

Akkor a vagyonmegosztási pert is felírom a lehetséges megoldások közé.
Azt mondta nekem a végrehajtó, hogy ebben az esetben nem lehet sikeresen vagyonmegosztási pert indítani.
Köszönöm a segítséget, Gerbera!

„54 (3) "Az ingatlan után járó bérösszeg”
Ja, tényleg.
De ez a bérleti díjra vonatkozik, amit a bérlő a tulajdonosnak fizet. Ha valaki szívességi használó, tehát nem fizet bérleti díjat, akkor követelni sem lehet semmit. Majd ha tulajdonos leszel, onnantól használati díjat követelhetsz a használótól.
„ebben az esetben nem indíthatok vagyonmegosztási pert”
Miért nem? Ott (lesz) a közös tulajdon, ami csak perrel szüntethető meg, ha nincs akarat más megoldásra.

154 (3) "Az ingatlan után járó bérösszeg (haszonbér) az árverési vevőt az árverés utáni legközelebbi esedékességi időponttól illeti meg, feltéve, hogy az árverési vevő az árverésről a bérlőt (haszonbérlőt) ezelőtt az időpont előtt értesítette. Az értesítés elmulasztásából vagy a késedelmes értesítésből eredő kár az árverési vevőt terheli."

Szándékomban áll megszüntetni a közös tulajdont. Úgy értesültem, hogy ebben az esetben nem indíthatok vagyonmegosztási pert. Tehát ha jól értem marad a megegyezés, vagy ha az nem megy akkor használati díjat tudok kérni. Ha ingyen használhatja a tulajdon részemet akkor nyilván nincs érdekében az eladás. Azt is bele kalkuláltam, hogy esetleg ragazkodik a házhoz, felőleh használhatja is ha nagyon akarja, csak fizessen nekem valamit utána.