Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Kedves mindenki!

(Előző kérdésemből kihagytam, hogy árverésen kívül venném meg az ingatlant. Bocsánat, ha ezzel zavaros lett a kontextus.)

A kérdésem lényege (ettől függetlenül) röviden:

Árverés során, ha az ingatlanon a végrehajtandó követelések mellett magánszemély jelzálog is van, a jelzálog elsőbbséget élvez-e?
Ha igen, a gyakorlatban hogyan?
Jelen esetben a magánszemély jelzáloga sokkal nagyobb, mint az árverésben potenciálisan befolyó vételár, és 20x nagyobb, mint a végrehajtást kérő követelése.
A végrehajtást kérő be tudná hajtatni ilyen esetben is teljes összegben a saját követelését az árverésből befolyó vételárból?

Csak ennyi a kérdésem, köszönöm!

Kedves gerbera317!
Adhatnék magyar nyelvleckét is, illetve akár illemtanból is..., de maradjunk abban, hogy betudom, hogy sokat dolgozik, vagy lehet, hogy kemény időszaka/éjszakája volt, és mégis vette a fáradságot, hogy mindezek mellett pro bono válaszoljon valamit! Köszönöm! Én nem kívánom leckéztetni! :) Gyors jobbulást, minden jót!

Kedves mindenki!

Egy árverés alatt álló (nem lakó)ingatlant vásárolnék, és felmerült, hogy vevőként én vegyem át a végrehajtást kérő felé fennálló tartozást, ami miatt árverés alatt van.

Most megpróbálnék kérni valami kedvezményt a végrehajtást kérőtől (adósság egy részének elengedése, részletfizetés), és ebben a tárgyalásban lehet fontos az alábbi kérdésre a válasz:

A ingatlanra a végrehajtási jogokon túl (azok mögött, illetve előtt is) rá van vezetve magánszemély jelzálogjog is. (Ezt az eladó mielőtt eladná nekem, levetetné). Utóbbi jelzálog sokszorosan meghaladja az ingatlan értékét, és 10X-esen a végrehajtást kérő követelését is.
Van esélye a végrehajtást kérőnek (jogilag illetve a gyakorlatban), hogy kiegyenlítve lássa a tartozását az árverésből a sokszoros összegű magánszemély jelzálog mellett is??

Köszönöm a válaszukat!

Még kérdeznék valamit.
Melyik az a másodperc, amikor az árverezett ingatlan tulajdonosa megváltozik? A végrehajtó az tiszta sor, hogy egy másodpercig sem tulajdonos. Tehát az adós a tulajdonos, és egyszer csak az árverési vevő lesz a tulajdonos. De melyik másodpercben vált a tulajdonviszony, melyik másodpercben változik meg a tulajdonos, melyik másodpercben lép tulajdonba az árverési vevő?

Amikor az árverésen lecsap a kalapács?
Vagy amikor pár nappal később aláírja az árverési jegyzőkönyvet?
Vagy amikor az árverési jkv jogerőre emelkedik (lejár a 15 napos végrehajtási kifogásolási határidő)?
Vagy amikor kézhez kapja a hologrammos vastag papíros tárgyalási jegyzőkönyvet a postán?
Vagy amikor benyújtja a földhivatalba a végrehajtó a megkeresést?
Vagy amikor bejegyzik a tulajdonos változást a tulajdoni lapra?
Vagy amikor a földhivatali bejegyzés jogerőre emelkedik?

Melyik pillanattól lesz tulajdonos az árverési vevő?

Sziasztok

Félig meddig elvi kérdések, félig meddig megtörtént kérdések (az egyik az alábbi listából megtörtént velem)

1. Végrehajtó elárverez egy autót, az autó nála van lefoglalva, árverési vevő kifizeti a vételárat, felosztási terv megtörténik, pénzt szétosztja a hitelezők között, következne az autó birtokba adása, de az autó nincs meg, ellopták. A végrehajtó közli, hogy borzasztóan sajnálja, de a maga autóját (végrehajtási vevő autóját) valaki ellopta, ő mossa kezeit, vh eljárás befejeződött, forduljon a rendőrséghez, hogy megtalálják az ellopott autóját. A tolvaj nem a végrehajtó autóját lopta el, nem az adós autóját lopta el, a tolvaj az árverési vevő tulajdonát lopta el, még birtokbaadás előtt, a végrehajtónak nincs mit ezzel kezdenie.
2. Végrehajtó elárverez egy autót, az autó NEM nála van, hanem az adósnál, árverési vevő kifizeti a vételárat, felosztási terv megtörténik, pénzt szétosztja a hitelezők között, következne az autó birtokba adása, de az autó nincs meg, ellopták. Innentől azonos az előző példával.
3. Végrehajtó elárverez egy házat, a házban bent lakik az adós, moratórium meg minden, árverési vevő kifizeti a vételárat, felosztási terv megtörténik, pénzt szétosztja a hitelezők között, következne a ház birtokba adása, de a ház nincs meg, ismeretlen tettes visszabontotta az alapokig. Innentől azonos az előző példával.

II. kérdéssor:

1. kinek a felelőssége, ha még az árverési hirdetmény előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
2. kinek a felelőssége, ha az árverési hirdetmény után, de az árverési jegyzőkönyv aláírása előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
3. kinek a felelőssége, ha az árverési jegyzőkönyv után, de a földhivatali bejegyzés előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
4. kinek a felelőssége, ha a földhivatali bejegyzés után, de a birtokba adás előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?

Nincs lehetősége.

az ingatlanok árverezésére és kiürítésére a veszélyhelyzet ideje alatt alkalmazandó eltérő intézkedésekről szóló 229/2021. (V. 5.) Korm. rendelet hatályát a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló 2021. évi I. törvény hatályvesztéséig meghosszabbítja.

/271/2021. (V. 21.) Korm. rendelet
a 2021. február 8. napjával kihirdetett veszélyhelyzettel összefüggő rendkívüli intézkedések hatályának újbóli meghosszabbításáról/

Sziasztok, most kaptam végzést amiben elutasitják a végrehajtási kifogást egy tavasszal megnyert ingatlanra. Az érdekes számomra ez a rész:

„A bíróság úgyszintén felhívja az adós figyelmét arra is, hogy a 112/2021 (III.6.) Korm.
rendelet 5. § (3) bekezdése alapján az ingatlan kiürítése iránt, azzal összefüggésben
intézkedni, valamint ingatlan kiürítésére irányuló helyszíni eljárási cselekményt
foganatosítani a szigorított védekezés megszűnését követően lehet, azzal, hogy az intézkedés,
eljárási cselekmény lefolytatására, a halasztásra, a jegyző értesítésére vonatkozó határidő - a
(4) bekezdésben foglalt kivétellel - a szigorított védekezés megszűnését követő 15. napon
újrakezdődik. Azaz a szigorított védekezés 2021. április 19-én történő megszűnésére
figyelemmel jelenleg van lehetőség arra, hogy a végrehajtó az ingatlan kiürítése iránt
intézkedjen.”

A bíróság szerint van lehetőség a kiürítésre, eddig úgy tudtam hogy erre nincs lehetőség, csak rosszul értelmezte a média a rendeletet vagy a járásbíróságnak vannak értelmezési problémái?

Té.Brigi, Miért engem hibáztatsz azért, hogy a kérdésed hiányos? Úgy kérdeztél, mintha már bent lennél, csak az a dög adós nem akar neked aláírni semmit. Ami egyébként teljesen jogos lenne a részéről, ld. az előző posztomat.
Akkor kezdjed elölről a kérdésedet! Odáig tudjuk, hogy vettél árverésen egy lakóingatlant, ami már a te neveden van. És akkor most jössz te: (...)

Té.Brigi,

Ha az ingatlan lakott, akkor miért akarnád a nevedre írni a közműveket? Sok a felesleges pénzed?
Ha nem lakott, akkor meg teljesen mást kell tenni, és nem is számít a moratórium, se a vészhelyzet.

gabera317 De tart még a kilakoltatási moratorium,igy akkor nincs birtokba adási sem? Máshogy közművet meg gondolom nemtudok átiratni. Köszönöm a választ

„a szerződött féllel nem tudok irni birtokba adásit.”
154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.
Fentiből következik - amit egyébként is tudunk -, hogy az árverési vevő nem az adóssal áll jogviszonyban, hanem a végrehajtóval. Az ingatlant a végrehajtó adja el, a vevő azt a végrehajtótól veszi meg, és a végül a végrehajtó adja azt neki - így vagy úgy - birtokba. Persze, ha a vevő meg az adós egymással birtokba adási jegyzőkönyvet akarnak készíteni, a végrehajtó őket ebben nem akadályozza meg. De ha ilyen nincs, akkor bizony, a végrehajtó adja az ingatlant bírtokba egy jegyzőkönyvvel, és a vevő ezzel keresi fel a közüzemi szolgáltatókat.

Sziasztok. Kérdésem lenne,hogy árveréses ingatlannál ,,tulajdon jog bejegyzés után ,hogy tudok közműveket átiratni? Ha a szerződött féllel nemtudok irni birtokba adásit.

H_alex,

A kifogást bíróság bírálja el, rá pont nem a 222.§, hanem a 221.§ vonatkozik, a fellebbezésre is. Ez nem "végrehajtói intézkedés".

@drbjozsef,

Köszönöm.
01. Mire leírtam, addigra válaszoltál is rá. :) Ítélkezési szünet? Ez csak most a vészhelyzet miatt van, vagy minden évben nyáron szünetel a másodfok?

a, Az adós formai hibákat kifogásol, pl. hogy a vevő pontos adatai (a nevén kívül) ki lettek takarva a hozzá kézbesített iratokban, így nem tudta meghatározni, hogy jogosult-e a vevő ajánlatot tenni vagy sem...
b, talán még emlékeztek egy márciusi bejegyzésemre, mely szerint a végrehajtó az árverési jegyzőkönyvben "elfelejtette" beleírni, hogy beköltözhetően lett árverezve, ezt pedig később a vevő írásbeli kérésére javította, de a vevőt már nem kérte meg hogy írja alá a javítást.
Az adós nagyjából százmilliós adósságot halmozott fel 15 év alatt több hitelező felé, de ilyen kis apróságokkal húzza az időt.

@gerbera,

03. Lényeg, hogy a fellebbezés halasztó hatállyal van a kifogás elutasításának jogerőre emelkedésésre. Ez a laikusnak/"vaknak" nem egyértelmű, mivel a törvényben megfogalmazott "végrehajtó intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya" számomra pont ennek a cáfolata... persze kérdés, hogy mi tartozik az "intézkedések" illetve a "jogorvoslat" halmazába.

01. Az első kérdés szerintem elég egyértelmű volt, de nem kaptam rá választ: milyen lépések várhatóak és milyen időtávon, ha másodfokra kerül az elsőfokon már elutasított kifogás?

04. Akkor is szabályos/jogszerű/érvényes a fellebbezés, ha már lejárt a kifogás elutasításáról szóló végzés kézbesítésétől számított 15 nap? (az adós kb. a 25. napon adta be a fellebbezést)

Látom, a tulajdonbejegyzésben tévedtem. Mit jelent nálad az "árverési kifogás"? Mit kifogásolt az adós pontosan?

H_alex,

1. Ja, bocs, hogy konkrétan a fellebbezésre. Jó kérdés, szeptemberig ítélkezési szünet, ha olyan a kérelem, akkor most pár hónapig még nyúlhat a dolog.
2. Ha nem költözik ki, a lakáskiűrítés amúgy is a vészhelyzet meg a moratórium miatt fog csúszni, nem a bíróság miatt. Én azért a 154/A.§(10) szerinti időben kérném a birtokbaadást. Biztos, ami biztos. Akkor is, ha a végrehajtó mást mond, moratóriumra, meg vészhelyzetre hivatkozik. A kérelem legyen beadva, a foganatosítása legyen legfeljebb elhalasztva. A tulajdonjog bejegyzésre szerintem nincs halasztó hatálya, ha a bíróság mást nem rendelt el.

H_alex, nagyon felületesen kérdezel! Egyébként pedig: Ha az adós kifogással támadta az árverést, majd a kifogást elutasította, ami ellen ő fellebbezett, akkor annak természetes, hogy halasztó hatálya van, lásd például itt: 153. § (3) (szerkesztve) A végrehajtó a tulajdonjog bejegyzési eljárás megindítása iránti megkeresésében tájékoztatja az ingatlanügyi arról, hogy az árverés jogerőre emelkedett. Tehát, amíg az árverés nem jogerős (márpedig a kifogás elutasítása elleni fellebbezés esetén az elutasítás, és ezzel együtt az árverés nem jogerős), addig a végrehajtó nem tesz ilyen intézkedést. Meg itt is: 154/A. § (1) (szerkesztve) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek jogorvoslat előterjesztése esetén az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Tehát a vak is látja, hogy igenis halasztó hatálya van a fellebbezésnek például a kiköltözési kötelezettség végső határidejére. Azt követően viszont, ha a végrehajtó kitűzi a kiürítést, az az elleni kifogásnak már nincs halasztó hatálya: 222. § A végrehajtó és a rendőrség intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya.
És tessék normálisan kérdezni!

@drbjozsef

01. Igen, az adós nyújtotta be a fellebbezést.
02. OK.
03. Az adós által benyújtott fellebbezésnek van-e halasztó hatálya a végrehajtás foganatosítására? (pl. kiköltözési határidő, vevő tulajdonjogának bejegyzése)

(nem 4, hanem 45./A.§)

H_alex,

01. Kitől? Az adóstól? Honnan tudhatnánk, bármit szabad kérni, előterjeszteni. Másik végrehajtási kifogás, vagy per, ki tudja.

02. Kaphat. Vht. 4./A.§. Az alaptalan kifogásokra előfordulhat.

03. Minek?

Üdv!

1. Az árverési kifogást elutasító határozat elleni fellebbezés után milyen lépések várhatók, milyen időtávon?
2. Az adós kaphat-e rendbírságot a folyamatos időhúzások miatt?
3. Van-e halasztó hatálya? (a Vht szerintem elég felületesen írja körül ezt a témát)

„221. § A bíróság határozata elleni jogorvoslatnak halasztó hatálya van, kivéve, ha

1. a törvény eltérően rendelkezik, vagy
2. a jogorvoslat a rendőrség közreműködésének elrendelésével függ össze.

222. § A végrehajtó és a rendőrség intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya.
”
Köszönöm.

Kedves @gerbera!
Köszönöm a választ. A végrehajtótól kértem már korábban a kiürítést.
Üdv!

Ebben az esetben a szabály: 154/A. § (1) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek - a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Minden megoldás, aminek az a végkifejlete, hogy a végrehajtó át tudja adni az ingatlant a vevőnek, jó. És semmi nem jó, aminek nem ez a vége.
Ez az "önkéntes kiköltözés" csapda is lehet: Ha az árverés óta eltelt 30 + 15 nap, és az adós még mindig ott lakik, és meggondolja magát, és mégsem hagyja el az ingatlant, a vevő pedig - az önkéntességben bízva - nem kérte a végrehajtótól a kiürítést: akkor többé már nem is kérheti azt.

@gerbera317
Az ingatlan 1/1-ben lett árverezve. Két tulajdonos van, ½-ed, ½-ed arányban, közülük az egyik tulajdonos lakik a házban, a másik külföldön él. Elvileg sikerült megállapodnunk velük az önkéntes átadásban. A birtokbaadási jegyzőkönyvet viszont csak a bent lakó adóssal, mint egyedüli birtokossal fogjuk aláírni. Ezt követően küldeném meg a végrehajtónak.

Az elmondásodból az jön le, hogy van egy nem adós tulajdonostárs 1/2-ed arányban, aki onnan nem köteles kiköltözni, és így az ingatlan tört részét is lakottan vásároltad meg. Ha így van, akkor a végrehajtó neked azt soha nem fogja átadni. Ha viszont nem így van, akkor kezdd elölről a kérdésedet, a tényleges tényállást felvázolva!