Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

@recece0609: Véleményem szerint működhet így dolog, de a tulajdonközösség megszüntetése nem a végerhajtási eljáráshoz kapcsolódik, azzal kapcsolatban ügyvédet keress meg.

.
@beegess: gerbera317 más topicba (ingatlanügyek - Végrehajtás során vett lakás közüzemi tartozása) írta a válaszát neked 2016.04.01-én 11:20-kor: http://www.jogiforum.hu/forum/32/38236#…

Lakott feléjű állapotban kell árverezni az ingatlant (függetlenül attól, hogy lakóingatlan-e vagy halastó:
a) ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapot felé történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötése felé e megállapodás ellene felé került sor,
b) ha abban - a 137. § (2) bekezdésben foglalt esetet kivéve - haszonélvező lakik,
c) ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
d) ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítés felé megállapodott, vagy
e) ha a lakottan történő értékesítés felé valamennyi végrehajtást kérő egyetért.
Van egy f) pont is, de az csak lakóingatlan felé értelmezhető, szántó felé nem.
Tehát a "lakást" sokkal inkább birtoklás felé kell érteni. A lakó- és nem lakóingatlan közötti különbséget másfelé tárgyalja a Vht.
Valóban le kell tölteni a hirdetményt is, mert abból kiderülhet, hogy a fentiek közül melyik miatt lehet lakott állapotú. A bérleti jogviszony és a felek közötti megállapodás nyilván nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban (felé). De én továbbra is hajlok afelé, hogy csak elírás.

OFF
Egyébként nem én nyelvészkedtem, faszikám, mert én csak beszóltam feléd. Nyelvészkedni te nyelvészkedtél azzal, hogy megmagyaráztad, hogy az bizony jó, mert lusta és tehetségtelen hivatalnokok is így beszélnek és írnak. Hát szégyelljék magukat, veled együtt!
ON

És ha van egy csöpp eszed, erre nem reagálsz, hanem csakis azt nézed, amit a OFF előtt írtam, mert az kell neked (feléd).

B@sszus!, először azt hittem, hogy elment az eszed, aztán rájöttem, hogy nem, csak simán elment az eszed.
:)
Ennyit pazarolni az idődből farkaskazmer felé, nos, nem kellett volna. Annyit ért belőle, hogy most felé írtál egy pár sort, csak nem fogja megérteni, hogy miért ne írjon feléd.

on

Oh, nyugodj meg, nem ment elfelé neki, még mindig mi vagyunk az okosak, az ilyen farkaskázmér nemjogászok meg a nem... :)

Jó Estét,

Érdeklődni szeretnék, hogy a MBVK oldalán történt előleg elutalás esetén (Ingatlanra), akkor is automatikusan kötelesek visszautalni az előleget, amennyiben nem tettem érvényes ajánlatot?
Valamint mennyi idő lehet a maximális amíg az előleg visszautalásra kerül?

A válaszokat előre is köszönöm!

A végrehajtó csak az árverési vevő előlegét tartja meg letétben, a többiekét haladéktalanul visszautalja.

@Chevrolet: Az árverés lezárása után fogja visszautalni az előleget, minden nem nyertes árverezőnek. Ha lezárás után 1 héten belül nem érkezik meg, érdeklődj a végrehajtónál.
(Ha nem utaltad -pl. banki befizetés-, ne felejts el írásban számlaszámot megadni.)

Köszönöm mindenkinek a választ.

Bérleti jogviszonnyal kapcsolatban kissé elbizonytalanítottatok, erre nem gondoltam, bár egy elhanyagolt üres telek esetén nem tartom valószínűnek, de persze az ördög nem alszik. Gondolom ezt sehonnan sem lehet megtudni, így kockázati tényező marad...

Vh-ügyes: közműveket kérdeztem végrehajtótól, de csak annyit írt, hogy annyi információjuk van, amennyi a hirdetményben szerepel, az meg ugye nem sok :)

Grave7: A PDF-formátumú hirdetményt természetesen letöltöttem egy csomó tartozás van a telken, a gyermektartástól a NAV-on és mindenféle kártérítésen át egészen a bűnügyi költségig.

Remélem ez utóbbi nem jelent majd gondot, de ahogy olvastam a fentiek közül az összes bejegyzés törölve lesz majd sikeres árverés után.

Tulajdoni lapot is lekérdeztem, semmilyen olyan jog nincs, ami korlátozná a tulajdonszerzésem, csak egy EON vezetékjog van, de pl. haszonélvezeti jog nincs bejegyezve.

Amúgy a PDF-ben az szerepel, hogy "jellege: nem lakóingatlan", ennek megfelelően a becsérték 50%-ért már érvényes licitet lehet tenni.

Ha a rendelkezésre álló adatok alapján nem deríthető ki, mitől lakott az ingatlan, még mindig meg lehet kérdezni a végrehajtót, mert ő tudni fogja, miért így tűzte ki. Vagy nem tudja, de akkor nyilvánvalóan elírás.

Azt szeretném megtudni, hogy mikor ad haladékot a vhajtó a vételár megfizetésére?

"(2) A végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhat, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi."

Ha megadja, akkor jó lennék, ha nem adja meg, akkor buknám az előlegem. Még nem mentem bele soha ilyesmibe, hogy úgy veszek vmit, hogy nincs a kezemben a pénz, de ez most nagyon csábító. A vételár nyolc számjegy, a hiányzó pénzem egy lefoglalózott lakásból lesz (lenne) ha nem jön közbe semmi.

„mikor ad haladékot a vhajtó a vételár megfizetésére?”

Ha kérik.

Meg tudná valaki mondani mit jelent a gyakorlatban ez a paragrafus: 154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. Hogyan kell átadnia?

@Rumfo: Szükség esetén rendőrség közreműködésével.
Bővebben az 1994. évi LIII. törvény 154/A. § szabályozza ezt, itt elsősorban az (1), (10)-(13) bekezdések a lényegesek.
Persze az az egyszerűbb, ha adós/lakó/használó és árverési vevő meg tud egyezni úgy, hogy gyorsan és önkéntesen átadja az ingatlant.

Igen, de én úgy olvasom, a 154A arról szól, meddig kell adósnak kiköltöznie. A (11) től is értem a kilakoltatás kezdeményezését. Engem kifejezetten az a szó érdekelne, hogy ÁTADJA az ingatlant. Mert hogy igazából nem adják át. Szerintem egy ingatlan átadása az a birtokbaadást jelenti, amit nem tesznek meg, intézze az árverési vevő. Vagy csak nekem nem?

Közben megtaláltam Voyager és Gerbera bejegyzését: „én értelmezésem szerint a végrehajtónak kéne átadnia magyarán felszólítania a kiköltözésre az adóst”
Nem. Az adósnak önként kell kiköltöznie, és az árverési vevőnek birtokba bocsátania az ingatlant. Az "átadás" rendes esetben úgy valósul meg, hogy az árverési vevő birtokba veszi az ingatlant, ezt bejelenti a végrehajtónak, a végrehajtó pedig megállapítja, hogy az árverési vevő birtokba vette az ingatlant. - Amennyiben erre gondolt a jogalkotó, miért nem ezt írta. Szerintem a jogalkotói szándék nem ez a sajátos értelmezés volt, sokkal inkább a végrehajtók kényelmi magyarázatának tűnik. Én is azt mondom, amit Voyager, a végrehajtónak kellene birtokba adnia az ingatlant ott a helyszínen, aláírva a jegyzőkönyvet.

A végrehajtó hatáskörében tett intézkedése mindenkire kötelező. Ha az intézkedését az irodájában hozza, az is. Ha az ingatlan átadását irodai jegyzőkönyvben állapítja meg, az is. Aki ezt sérelmesnek tartja, az végrehajtási kifogással élhet a végrehajtó intézkedésével (vagy mulasztásával) szemben. Nem sokra fog vele menni.
Tévedés, hogy a végrehajtónak a helyszínen meg kell jelennie az ingatlan átadásához, vagy bármilyen cselekményhez (például foglaláshoz). A végrehajtó bármit megállapíthat az irodájában ülve is, amire törvény nem mondja ki expressis verbis, hogy azt a helyszínen megjelenve kell elvégeznie. Ha helyszíni kényszercselekény szükséges, akkor persze, hogy meg kell jelennie a helyszínen, de egyébként nem. Az irodájában ülve is megállapíthatja, hogy az ingatlant átadta az árverési vevőnek. Az átadás ugyanis nem egy rituálé, mint például a kresztvetés, amit széles mozdulatokkal el kell végezni úgy, hogy lehetőleg mindenki lássa, különben nem lesz rajtad a kereszt jele. Az átadás egy egyrészt jogot megszüntető, másrészt jogot keletkeztető megállapító intézkedés, amitől kezdődően az árverési vevő úgy léphet be az ingatlanba, hogy azzal nem követ el birtokháborítást. És ebből a szempontból édesmindegy, hogy a végrehajtó ezt a megállapítást hol teszi. Ahogy távollétében el lehet ítélni valakit, majd ha előkerül, végre lehet rajta hajtani az ítéletet, ugyanúgy egy ingatlant is át lehet adni távolról, és ha az adós előkerül, akkor oda már nem léphet be, vagy ha mégis megteszi, birtokot háborít vele.
Az csak természetes, hogy az irodai átadást nem hasraütéssel végzi el a végrehajtó, hanem tényekre alapozva, például úgy, hogy az árverési vevő bejelenti, hogy ő tkp. már be is költözött az ingatlanba. Ha viszont azt jelenti be, hogy akadályoztatott a birtokba vétel, kérheti a végrehajtó helyszíni intézkedését.

De mi a problémád ezzel?

Köszi. A bajom, hogy úgy érzem, fordítva ülünk a lovon. Az árverési vevő nem szereplője a bírósági végrehajtási eljárásnak, mint kényszer intézkedésnek, ami egy igen komoly dolog, hiszen az adós vagyoni kényszer alatt áll és a törvény szükség esetén még a személyi kényszer alkalmazását is lehetővé teszi vele szemben. Nem is lehet szereplője, hiszen az árverés jellegéből adódóan eseti, hogy éppen ki nyer, azaz magánszemély, gazdálkodó szervezet, vagy éppen bank kerül az árverési vevő szerepkörbe. Azzal, hogy a végrehajtó nem adja át az ingatlant, hanem csak tudomásul veszi annak átadását, behúzza az árverési vevőt a kényszer intézkedésbe, hiszen vevőnek kell rávennie az adóst, hogy határidőre kiköltözzön. Ráadásul annak legkényesebb szakaszába, amikor tárgyiasul a vagyon elvesztése. Az árverési vevőnek kell átvennie adóstól az ingatlant, holott nincsenek is egymással jogviszonyban. A hatósági árverés tulajdonszerzése általánosan elfogadottan eredeti (originárius) szerzésmód, azaz a dolgon nem állt fenn tulajdon, vagy ha fennállt is, a szerző tulajdonjoga nem abból származik tehát nem adásvétel, nem alanyváltozás történik a tulajdonos személyében. A vevő tehát nem a régi tulajdonostól szerzi meg a tulajdonjogot. A folyamat is kedvezőbb lenne árverési vevők részére, ha végrehajtónak tárgyszerűen kellene átadnia az ingatlant, hiszen ez a kötelezettség arra ösztönözné, hogy a számára kiszabott határidőre át tudja adni az ingatlant, tehát az átadhatóvá váljon, azaz az adós kiköltözzön. Jelenleg nem látom, hogy igazán érdekelt lenne abban, hogy az adós határidőre kiköltözzön. Az irodában ülve tudomásul veszi azt is, ha megtörtént az átadás és azt is, ha nem. Egyébként az sem zavar, ha az irodájában teszi, de ő adja át nekem és ne az adós.

@Rumfo: Bocsáss meg, de amit írsz, az tipikus példája annak, amikor egy laikus próbálja értelmezni a jogszabályokat és így csak a saját maga számára kedvező értelmezést olvassa ki belőlük.
Más kérdezőkhöz képest egyébként pozitív, hogy értelmes mondatokat írsz és nem vagy agresszív.

Elsősorban: az árverési vevő a végrehajtási eljárás szereplőjévé vált azzal, hogy megnyerte az árverést (már az aktiválási kérelemnél, előleg befizetésénél is megtörtént ez, de akkor még csak licitáló volt). Ezért a végrehajtási törvényben foglalt szabályok rá is vonatkoznak.

A jogszabályi rendelkezéseket nem környezetükből kiragadva kell értelmezni, hanem a kapcsolódó szabályokkal együtt, azok együttes értelmét vizsgálva, a gyakorlati megvalósíthatóságukat is figyelembe véve tudjuk megállapítani, hogy mi volt a jogalkotói szándék. Persze a törvényjavaslathoz fűzött indokolás segítség.
Jelen esetben a Vht. 154. és 154/A. §-ai szorosan kapcsolódnak egymáshoz:
a 154. § általánosan meghatározza, hogy mikor történhet meg az ingatlan átadása,
a 154/A. § ennek részletszabályait rögzíti, pontosítja az eljárás menetét.
(A 154/A. § időben később került beiktatásra, így kiegészíti, bővíti a 154. §-ban megfogalmazott általános szabályt.)

A 154. § (1) bekezdés és a 154/A. § (1) bekezdése összhangban van egymással, csak más szemszögből közelítik meg a kérdést:
154. § - két feltétel bekövetkezte (vételár megfizetés, árveréstől 30 nap eltelt) esetén következmény (végrehajtói ingatlan átadás),
154/A. § - kötelezés (adós hagyja el ingatlant), megadott időpontokig (több opció: árveréstől 30. nap, vételár megfizetése, kifogás jogerős elbírálása utáni 15. nap; értelemszerűen a "legkisebb közös többszörös" a fix),
a vételár megfizetése és az árveréstől 30 nap azonos mindkét esetben, hogy amíg ezek nem történnek meg, sem a végrehajtó nem adhatja át az ingatlant, sem az adós nem köteles azt elhagyni.
("biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek" = adós bejelenti végrehajtónak, hogy kiürítve elhagyta az ingatlant, végrehajtó kijelöl egy időpontot adósnak és vevőnek, hogy az ingatlannál jelenjenek meg, amikor majd a végrehajtó helyszínen elvégzi az átadást)

A 154/A. § (10) bekezdése visszautal az (1) bekezdésre, hogy ha határidőben nem költözött ki adós, akkor árverési vevő -szintén megadott határidőben- kérheti az ingatlan kiürítését (birtokba adását). A korábban említett 'időbeliség' (latin kifejezések dobálgatása nélkül) miatt ez a későbbi jogszabály nem ellentétes a 154. §-al, hanem pontosítja, kiegészíti azt.
A 154/A. § (11)-(13) bekezdések pedig az eljárás további menetét részletezik, újabb feltételeket és határidőket szab ahhoz, hogy a kiürítés lefolytatható legyen.

A korábbi felvetésedre (átadás irodai tudomásul vétele) gerbera317 javarészt már leírta a választ, ezt az alábbiakkal egészítem ki:
adós és vevő megegyezése csak egy lehetőség, erre a végrehajtónak nincs ráhatása - ha vevő bemutat egy megállapodást, ami alapján adós átadta az ingatlant vevőnek, akkor végrehajtó szimplán tudomásul veszi azt és ehhez nem szükséges kimennie az ingatlanhoz;
ha az adós ki tud és ki akar költözni az ingatlanból, akkor ezt végrehajtói "noszogatás" nélkül is meg fogja tenni - és amíg a jogszabályi határidők (mind az adós kiköltözésére, mind a vevő kiürítési kérelmére, mind a kiürítés kitűzésére vonatkozók) nem telnek el, addig a végrehajtó ezzel kapcsolatos további kényszerintézkedést sem foganatosíthat;
hiába hívná fel naponta levélben adóst a kiköltözésre a végrehajtó és vázolná oldalas szövegekben, hogy ez milyen következményekkel fog járni (egyébként ezt azért sem fogja tenni a végrehajtó, mert nem "zaklató-cég" hogy "fenyegető leveleket" küldözgessen), amíg nincs kitűzve a kiürítés időpontja, vagy aznap nincs ott rendőrökkel együtt a végrehajtó, az adósok egyszerűen nem hiszik el, hogy komolyan ez történik velük;
ahhoz pedig, hogy a -szükség esetén rendőrség közreműködésével történő- kiürítést kitűzhesse a végrehajtó, a Vht. 154/A. § (1), (10)-(13) bek. szerinti feltételeknek be kell következniük, az eljárást eszerint kell lefolytatni.

.
TL;DR (röviden):
Jogszabályi határidő előtt végrehajtó nem tudja arra kényszeríteni adóst, hogy kiköltözzön az ingatlanból. Ha eltelt a határidő, akkor vevőnek kell -meghatározott módon- kérelmeznie a kiürítést és a jogszabályi feltételek teljesülése esetén fogja a végrehajtó kényszercselekmények foganatosításával átadni az ingatlant.
Ha a vevőnek a jogszabályok által behatárolt út túl hosszú, felveheti a kapcsolatot adóssal és megpróbálhat megállapodni vele, hogy korábban elhagyja az ingatlant.

.
Mivel ezúttal is többet írtam, mint amennyit ez a téma érdemelt volna, kérlek téged Rumfo, csak röviden válaszolj, hogy érthető-e, elfogadod-e a választ. Ha nem, akkor sem szükséges két-három egyszerű mondatnál hosszabban vitatnod ezt, mert nem fogunk előrébb jutni azzal, ha ismét ugyanazokat a köröket futjuk le. Köszönöm.

Grave7, le a kalappal! Bárcsak minden fórumtárs így állna a dolgokhoz, mint te. Már az én kérdésemre adott válaszodból is megállapítottam, és a mostani válaszod is csak megerősített benne, hogy igazi nagy betűs EMBER vagy.

Grave7 Átlépve a személyeskedésen és röviden: A végrehajtó számára kedvező értelmezést megértettem. A végrehajtási eljárásnak igen, de a kényszerintézkedéseknek nem szereplője a vevő, (itt félreérthető voltam) legalábbis az ingatlan kényszerkiürítését megelőző szakaszban nem, amiről most beszélünk. A kényszerkiürítésnél szereplővé válik azzal, hogy ő maga kéri annak megindítását a jegyzőnél. De ez a rész tiszta.

„hiába hívná fel naponta levélben adóst a kiköltözésre a végrehajtó és vázolná oldalas szövegekben, hogy ez milyen következményekkel fog járni (egyébként ezt azért sem fogja tenni a végrehajtó, mert nem "zaklató-cég" hogy "fenyegető leveleket" küldözgessen)”

• Hát a Vevő sem az!!

Végrehajtó a sikeres árverést követően határidőt szab az ingatlan kiürítésére vonatkozólag az ÖNKÉNTESEN történő teljesítésre. Ebben a 15 napban éppenséggel lenne rá ideje, hogy jogi érvekkel meggyőzze Adóst a kiköltözésről. Akárhogy is, adóst vagy végrehajtó próbálja meggyőzni a kiköltözésről, vagy az árverési vevő. Végrehajtó azt szeretné, ha ezt Vevő tenné meg, Vevő pedig azt, ha a végrehajtó. És van egy lényeges dolog ! Az, hogy a végrehajtó az ingatlant átadja az árverési vevőnek benne van a törvényben, de az, hogy a vevő átveszi az ingatlant az adóstól, nincs benne. Mégse ment rövidebben!

„a kényszerintézkedéseknek nem szereplője a vevő”

Ejnye:
154/A. § (13) Az ingatlan kiürítése során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.

Gerbera317
, kérem segítsen nekem gyors válaszával! Esetleg paragrafussal amire hivatkozhatnék.
Közel 2 éve árverésen vettem egy panellakást. Az idén bírtokba kaptam, a végrehajtótól kapott jegyzőkönyvvel a nevemre írattam az órákat. A lakás már 16 hónapja a nevemen van amit a moratórium miatt nem kaptam bírtokba! Most fizetési felszólítást kaptam a távhőtől hogy visszamenőleg fizessem be a fűtési díjat amikortól a nevemre írta a földhivatal a lakást.
Ha nem, jogi útra viszik amit nekem kell fizetni. Amikor az órát a nevemre írták erről egy szót sem szóltak. Most akkor ezt tényleg nekem kellene fizetni? Amikor az árverést megnyertem a végrehajtó azt mondta hogy csak akkortól kell fizetnem amikor bírtokba adja!
Egyáltalán akkor a többi szolgáltató is jelentkezhet?

Jelentkezhet bárki, de attól még nem biztos, hogy a követelése jogos. Jogszabály? Visszakérdezek: kötöttél szerződést a szolgáltatóval, ami alapján számlatatozásod keletkezhetett?

gerbera317
Most kötöttem minden szolgáltatóval szerződést, amikor a végrehajtó bírtokba adta, azzal a jegyzőkönyvvel mentem minden szolgáltatóhoz. Nem is mondta senki hogy tartozásom van. Habár villanyórát rég leszerelte, vízóra sem volt, sok pénz volt visszakötni, de ott legalább nem kérnek semmit visszamenőleg!Most a követelőtől jött hogy visszamenőleg fizessem be a távfűtés díját. Most akkor jogos a kérés? Be kell fizetnem? Megyek a jövőhéten személyesen hozzájuk és ezért kérdeztem hogy mit tegyek ki kell e fizetnem?

@danku: Az árverési véel eredeti szerzésmód, így a vevőt nem terhelik a korábbi tulajdonos tartozásai.
Elképzelhető, hogy a szolgáltató nem fogadja el ezt és fizetési meghagyást fog kérni ellened. Nem kell megrémülni, miután közjegyzőtől(mokk-tól) érkező fizetési meghagyást átvetted, 15 naptári napon belül mondj ellent neki, ekkor perré alakul az ügy, bíróságra meg ügyvéddel együtt menj majd.