Társasházak jogásza!

Magyarul semmit nem tehetek. Hát, ez szuper. Azért megpróbálom a másik szomszédékat lebeszélni, bár neki semmi félnivalója nincs, őt a háza és a második garázsa választja el attól, ami egyenlőre az én udvarom, de már nem sokáig. Észre se veszi...
(A 3 gyerek soha nem fogja kitermelni, az én nyugdíjamat, nem abba a kategóriába tartoznak. Ellenben a szülők segélyeiért megdolgozom rendesen!)

A segélyből futotta sorházra?

Ügyesek. Szerintem jobb ha elköltözöl mielőtt megnőnek a gyerekek.

Kedves Fórumozók!

Egy korábban feltett és megválaszolatlan kérdésemet szeretném újra feltenni, kiegészítve néhány, azóta birtokomba jutott információval. (az eset nem élet-halál kérdése, csak nagyon bosszantó)

Budapest XI. kerületi társasházban a lakáshoz tároló helység is tartozik, mely az alagsorban/pincében található.

Ugyanakkor - bár a helység saját tulajdont képez - egy többéves, a társasház közgyűlése által hozott határozatra hivatkozva a tulajdonosok nem kaphatnak saját kulcsot a pincébe vezető ajtókhoz és a lifthez sem. Azokat minden egyes esetben a házfelügyelőtől, vagy a számvizsgáló bizottság tagjától kell elkérni. Az indoklás szerint a pince közlekedő területére nem megállítható személyek különböző lomokat raktak le és azokkal később sem törődtek. (megjegyzem, hogy ez később sem változott, függetlenül a kulcs kérdésétől).

Bár elvileg a kulcsot őrző személyek folyamatosan rendelkezésre állnak, természetesen a saját kulcs hiánya jelentősen nehezíti a saját tulajdon elérését.

Kérdezem, hogy a fent leírt gyakorlat nem sérti-e a tulajdonosi jogok gyakorlását, nem akadályozza-e a tulajdonhoz való hozzáférést és ebben az esetben közgyűlésnek lehet-e egyáltalán hatásköre a tulajdonosi jogokat így módon érintő határozat meghozatalára? Az indoklással kapcsolatban felmerült bennem, hogy egyáltalán szóba jöhet-e, hogy egy, a házirendet megsértő, ismeretlenek által elkövetett cselekményre lehet-e válasz a tulajdonosi jogok gyakorlásának korlátozása?

Továbbá kérdéses számomra az is, hogy jogszerű lehet-e, ha egyes személyek pontos betekintést nyerhetnek abba, hogy mikor, melyik családtagom, mennyi időt tölt az egyébként saját tulajdonunkat képező helységben és adott esetben az is egyértelmű számukra, hogy milyen okból kifolyólag?

Ugyanezen határozat szól a közös tulajdonú kert használatáról is. A kert a határozat szerint nem vehető igénybe a tulajdonosok által, indoklásként pedig annak rendezetlenségét hozza fel.
Újfent felmerül bennem a tulajdonosi jogok gyakorlásának korlátozása és a közgyűlés ilyen mértékű hatáskörének kérdése. Ráadásul a rendezettség/rendezetlenség egy részben szubjektív kategória, így megítélésem szerint a tulajdonosok saját döntésén kell alapulni annak, hogy ha bármilyen indokból ki szeretnének menni az említett területre, és ha igen, akkor mennyire tartják zavarónak az ott uralkodó állapotok.

Fentiekkel kapcsolatos állásfoglalását előre is megköszönve,

Üdvözlettel:

A gondolatot azzal kezdeném, hogy a közös tulajdon is tulajdon, tehát azt ugyanúgy kell védeni, mint a saját tulajdont.

Én azon az állásponton vagyok, hogy a magántulajdonhoz való hozzáférést nem korlátozhatja a társasház.

Az már egy másik kérdés, hogy miként reagálja le a társasház, hogy szemlerakónak használják a tulajdonosok a pince közös területét. Kulcsot mindenkinek és közös költség emelést, hogy a felgyülemlő szemetet el lehessen hordani. Feltéve, hogy szemét és nem valakinek az "értékes" tulajdona, mert ugye az is tulajdon és azt is védeni kell.

A kert is érdekes dolog. Nem tudom mi a rendezetlen (kinézet vagy jogi probléma) alap esetben a közös tulajdont bárki használhatja a többi tulajdonos zavarása nélkül. Azaz használható lenne. Természetesen a tulajdonosoknak joga van rendelkezni a közös dolog használatáról, vagy nem használatáról.

Nagyon kíváncsi vagyok mit csinálnának a tulajdonosok ha minden nap kiülnél a kertbe egy székkel és "csodálnád" a közös udvar vad burjánzását.

A tapasztalatom az, hogy aki kitartóan akarja használni az udvart az előbb utóbb fogja is. Ebben csak az gátolhatja meg, ha saját maga olyan stílusban követeli, ami a többieknek elfogadhatatlan.

Kedves Fórumozók!
Társasházhoz keresünk közös képviselőt. Mit tanácsolnak? Hogyan találjuk meg a tisztességes, hozzáértő, becsületes közös képviselőt, aki a társasház érdekeit képviseli?
Úgy veszem észre, hogy túl sok a kókler. Minek alapján lehet dönteni? Van-e valamilyen érdekvédelmi szervezet, vagy kamara-féleség, amelynek tagjai valamilyen "garanciával" rendelkeznek?

Előre is köszönöm a pozitív, segítőkész válaszokat!!!

SpyGamer, ez minket is érdekelne.
Sok a profi csalo, gazember a közös képviselők közt, főleg az jelent veszélyt, ha nem is abban a társasházban lakik, amit képvisel. Más, ha valaki tulajdonaként érzi az egész lakóházat, amiről felelősen gondozni, karbantartani kell, és így is áll hozzá.
Sokan csak tolják ki a pénzeket, miközben a ház rohad, pusztul le.

Kedves fórumozók,

Érdekes üggyel kapcsolatban kérdeznék.

Társasházunk oldalához még a 60-as években hozzáépítettek egy emeletet és ezzel egyidejűleg az egyik lakáshoz egy szobát,de olyan módon,hogy az egyik sarka egy oszlopon áll,felette sincs emelet.

Ez a szoba évek óta süllyed,a tulajdonos külföldön él.
Most már annyira kritikus lett a helyzet,hogy az ablakok sem nyithatóak,az albérlői nem mernek bemenni.

A tulajdonos elvárja,hogy a lakóközösség finanszírozza a teljes körű helyreállítást,mivel az oszlopok,tartófalak közös tulajdonúak.

Kértünk egy statikai szakvéleményt,és az oszlop melletti feltárás kiderítette,hogy nincs alapozva,egy beton járdán áll ami körbemegy a ház körül.

Ennek a hozzáépítésnek nincs és nem is lehet építési engedélye,nincs alapozva az oszlop.

A kérdésem:

Köteles vagyok-e anyagilag hozzájárulni egy építési engedély nélküli hozzáépítés teljes körű rendbetételéhez?

(Kis társasházról van,jelentős összeggel kell számolni.)

Fenntartva, hogy a jogi szabályozás nem old meg mindent, hiányos mind a társasházi, mind a lakszov törvény, nem védi a tulajdonosok érdekeit, ez is oka, hogy a lakók ki vannak szolgáltatva ugyanakkor maguknak a tulajdonosoknak kellene aktívabbaknak lenniük,, alapszabályban pl. Limitalni a közos képviselők, ill. Lakszov vezetőség jogait Pl.Összeghatárt meghatározni
A panelprogram sajnos a megfelelő jogi szabályozás, kontroll hiánya miatt szinte tálcán kínálja a csalást, korrupciót

SpyGamer:

Sajnos azt kell, hogy mondjam a közös képviselői szakma sem másmilyen, mint a többi. Ez annyit jelent, hogy sok közül kell a jót megtalálni.

Egyébként semmilyen szervezet nincs jelenleg, amelyhez tartozás bármilyen garanciát is adna az általatok elvártakra.

Azonban ha leellenőrzik, hogy a közös képviselő megfelel-e a jogszabályi előírásoknak, megnézik korábbi és jelenlegi munkáját, valamint eltöltenek vele 4-8 órát valószínű, hogy kiderül, milyen ember és milyen munkát végez. Ebből azért már lehet választani.

Sajnos nem jó az a gyakorlat, hogy van 2-3 ember, aki bekér "árajánlatot" közös képviselőktől, akinek a közgyűlésen van 2-5 perce "lenyűgözni" a tulajdonosokat, majd a hangosabb csapat megszavazza azt, akit előre kiválasztottak maguknak.
Ha valaki feltenné a kérdést a "hangosaknak" minek kell megfelelni egy közös képviselőnek és mit ellenőriztek, jobb esetben a bizonyítvány meglétéig jutnak a felsorolásban.

Volt néhány társasház akinek ugyanezen a problémával küzdött. Felkértek, hogy segítsünk kiválasztani a közös képviselőjüket. Volt olyan társasház ahol 6 általuk választott közös képviselő jelölt közül egy sem jutott el a közgyűlésig, mert valaminek nem felelt meg. Természetesen sok olyan közös képviselettel is találkoztunk, akik mindennek megfeleltek, munkájukat alaposan végezték, már csak az volt a kérdés, hogy passzolnak-e a társasházhoz.

bundori:

Mindig is kérdés, hogy mi a jó egy társasháznak.

Tulajdonos vagy külsős végezze. Szerintem a munka minősége nem attól függ, hogy valaki hol lakik.

A tulajdonos közös képviselő sokkal többet dolgozik a házban. Az hogy ez jó-e a háznak az attól függ, hogy jó-e amit csinál. Sok tulajdonos közös képviselőt láttam, aki csodát művelt a házban és sok olyat is aki évekre vetette vissza a saját házát.

Természetesen egy "profi" közös képviselő sokkal hatékonyabban tudja elvégezni az adott munkát, hisz tudásban, tapasztalatban felszereltségben elviekben meghaladja a nem profi közös képviselőt.

Mindkét megoldásnak megvannak az előnyei és hátrányai. Egyik sem rossz, vagy jó. Nem a tulajdonos, nem tulajdonos dönti el, hogy valaki jól csinálja-e amit csinál.

SGA11:
Szerintem 50 év távlatából nehéz lesz megtalálni, hogy ki mikor mit hibázott.

Mivel az épület jelenleg egy így szerintem a megoldást közösen kell megtalálni.

Kedves Fórumozók,

ha egy társasházi közösség többségi szavazattal megszavaz egy komplett házfelújítást önköltséggel, akkor a közös képviselő rám terhelheti, vagy a lakásomra a rám eső százalék összegének a terhét, ha én nemmel szavaztam, hiszen sem zsebből nem tudom kifizetni a több milliós költséget, se nem tudok már havi húszezer forintnál magasabb közös költséget fizetni.
Hogy működik ez ilyenkor?
Mit tudok én tenni, vagy mit tudnak velem tenni?

Köszönöm a segítséget.
Ria

Wildmann 2015.04.29. 09:21

Köszi a választ, illetve a gondolatokat és elnézést, hogy csak most reagálok rájuk.

A kertbe történő kiülés jó ötlet, a gond azonban az, hogy ahhoz is el kellene kérnem a kulcsot, vagyis csak semmi magánakció. :/

Elfogadva a közös tulajdon védelmét, továbbra is felmerül bennem a kérdés, hogy jelen esetben beszélhetünk-e a magántulajdonhoz való hozzáférés (tulajdonosi) jogának korlátozásáról és amennyiben igen, úgy egy közgyűlésnek lehet-e erre hatásköre?
Egy közgyűlés által hozott szabály, illetve bizonyos együttélési szabályok be nem tartására válaszul hozhat-e olyan határozatot a társasház közgyűlése, ami egyéni jogsérelemmel jár?
Ad absurdum, kimondhatná-e a közgyűlés, hogy a lakásomból a közös tulajdonú folyosóra, vagy a lépcsőházba is csak a kulcs házmestertől való elkérésével léphetek ki? Esetleg a liftet is csak előzetes "becsekkolás" után vehetem használatba?

Felmerült bennem továbbá annak a kérdése is, hogy azon túl, hogy egy vadidegent be kell avatnom abba, hogy mikor óhajtok a saját tulajdonomhoz hozzáférni ( és milyen bájos reakciót kapnék, ha ezt este, éjjel, hajnalban szeretném megtenni), nem jár-e az ingatlan értékének csökkenésével, ha ugyan van egy méretes közös kert, de azt nem használhatom (a rendezetlenség a kinézetre vonatkozik.)?

Tisztelt Fórumozók!

Szeretnék jogi állásfoglalást kérni a Tház. SZMSZ és AO módosításához. Mivel a házban sok a külföldi és a vidéki tulajdonos és soha nem jönnek a közgyűlésre úgy szeretnénk megváltoztatni a ház működéséhez szükséges iratokat, úgy hogy lehessen online (pl:skype) résztvenni a közgyűlésen illv. az írásbeli szavazást szeretnénk email és/vagy google drive által adott szavazó űrlap, amit csak jelszóval lehet elérni megvalósítani. Vagyis átlepni a 21. századba. Az SZVB támogatja az ötletet és minden tulajdonos elérhető email-en. A közös képviselet ügyvédje viszont ellenáll, és a google drive használatát ellenzi. Azt kell tudni, hogy a google az elmúlt 2-3 évben a drive használatot és a gmail-t is nagyon megszigorította. Az ügyvéd úr azt bírta leírni, hogy könnyű feltörni. Kedvem lett volna megkeresni a google jogászait, hogy mit szólnak hozzá. Iratokhoz csak meghivóval lehet hozzáférni, amit az illető által megadott email-címre küldök ki mint adminisztrátor. Rajtam kívül másnak nincs hozzáférése a drive-hoz, csak az általam megosztott alkönyvtárakhoz.

Szóval az lenne a kérdésem, hogy van-e ma MO-on olyan társasház, ahol sikerült úgy módosítani az AO-t és az SZMSZ-t, hogy tudnak online tartani közgyűlést, azzal, hogy aki személyesen akar megjelenni az természetesen a meghívón szereplő helyre elmegy?

A google-drive-on lehetőség van arra, hogy a ház iratait meg lehessen osztani a közös képviselettel, így ha az SZVB tagoknak szükségük van egy iratra kiszolgálják magukat és nem kell álladóan a közös képviselettől kérni, hogy küldjék el email-ben. Ez ellen az volt a kifogás, hogy személyes adatokat tartalmazó iratot nem hajlandó a közös képviselet megosztani. Mondtuk, hogy jó akkor csak a többit, de továbbra sem hajlandó.

Elnézést a hosszú bevezetőért.
Érdekelne olyan közös képviselet elérhetősége, amelyik hajlandó és képes 21.-i módon dolgozni BP-en.

Előre is köszönöm

Ki a felelős az okozott kárért?

Tisztelt Fórumozók!

Nálunk a házban úgy van megfogalmazva az SZMSZ, hogy bizonyos összeg feletti költségeket csak az SZVB jóváhagyásával lehet elszámolni. Ezen nem szeretnénk változtatni, mert nem akarunk több jogot átruházni a közös képviselőre. Az SZVB 5 tagú tehát legalább 3 igen szavazat kell ahhoz, hogy átmenjen egy javaslat és a közös képviselő el tudja kezdeni a munkát.

Az 5 SZVB tagból 1 soha nem szavaz, (úgy lett megválasztva, hogy nem is tulajdonos csak megbízott, de csak az adott közgyűlésen való részvételre és nem SZVB tagságra), 1 ritkán szavaz mert elfoglalt ( ő sem tulajdonos, csak családtag) a másik három van úgy hogy ráér, de van úgy hogy nem.

Most pl arról lenne szó, hogy pályázni kellene az önkormányzatnál támogatásért. Ha így haladunk nem fogunk tudni pályázni. Ki lesz a felelős az ebből eredő kárért?

Előre is köszönöm a válaszokat.

Tisztelt Szakértők!

Azt szeretném megkérdezni, hogy egy új építésű társasház osztatlan közös tulajdonrészén eladhat-e az építtető kizárólagos, örökös használatra felszíni gépkocsi beállókat, melyek (mivel nincsen négy faluk) nem albetétesíthetők? Ha igen, hogyan kell ezt lepapírozni?

Köszönettel, Attila-2

Ki fizeti az ügyvédet?

Tisztelt fórumozok!

Elnézést, hogy ilyen sok kérdésem van.

Arról lenne szól, hogy mivel SZVB tag vagyok, de nem jogász és könyvelő, időnként a ház ügyeivel kapcsolatos döntéseknél szükségem lenne szakmai segítségre. Van úgy hogy vita az SZVB tagok között is illv. a közös képviselővel.

Azt szeretném megtudni, hogy ki fizeti ilyen esetben az ügyvédet vagy könyvelőt, aki elmagyaráz dolgokat vagy véleményez?

Én egyébként nem kapok javadalmazást az SZVB tagsággal járó munkáért.

Előre is köszönöm a válaszokat.

Attilla

Azért mert nincs 4 fala, meg albetétesithető!

Nekem 3 ilyen,, garázsom,, van!

Az építtető a ttársasház megalakulásáig egyszemelyi 100 %-os tulajdonos!

Természetesen eladhatja így is, erre sok példa van.

Az Alapitó Okiratot így kell elkészíteni. Ennyi!

A III. emelet 115.lakas kizárólagos használatában
van a földszinti alaprajzon 52.sorszammal jelölt,
az Alapitó Okiratban ,, parkoló,, elnevezésű osztatlan közös tulajdonú terület,a valóságban kb. 15 m2 alapterulettel.

Sokkal egyszerűbb ha külön albetét és van saját
hrsz.

Bookmark

Eleve nem lehet Szb tag, aki nem tulajdonos.

Ha valamit nem tudsz, kérdezd meg a közös képviselőtöl! Kinyomtatja neked a törvényi előírást.

Az online közgyűlés nem lehetséges. Majd a 22.szazadban.

En nem tudok ilyen társasházról. Pedig 26 éve dolgozom néhány ezer lakásban.

Ne menjetek bele, mert több gondot generál, mint amennyit megold.

Miért te osztod meg az iratokat?
Ez a képviselő dolga.

Ne álmodozz a 21.századról addig, míg a
társasházi törvényt sem tudjátok betartani .

Kedves MajorDomus, köszönöm a választ.

Szerintem sem lehet SZVB tag, aki nem tulajdonos, de ezt senki nem akarja meghallani. Ott van a jegyzőkönyvben az illető neve. Amikor megszavaztuk a közös képviselő simán megszavaztatta. Innentől hiába tiltakozom senkit nem érdekel.

Az online közgyűlés már cégeknél lehetséges, (Cégbírósági papírom van róla, hogy lehet), nem értem, hogy a társasházaknál miért ne lehetne.

Azért én osztom meg az iratokat, mert csak azok elérhetőek amiket az SZVB már megkapott email-ben vagy saját költségemen beszkenneltem és feltettem.

Üdvözlettel:

Mert a társasházi törvény nem teszi lehetővé!

bookmark:

Egy ideális társasházban az szvb tagok között van egy jogász, egy könyvelés és egy építő mérnök.

Nos ilyen szvb nagyon ritka.

Így én azt szoktam javasolni, hogy az szvb vigye a kérdéskört az közgyűlés elé, azaz kérjen egy keretet az szvb amelyet saját belátása szerint elkölthet tanácsadásra. Hisz a társasház érdeke, hogy az szvb elvégezhesse ellenőrző, véleményező tevékenységét.

Ugyanakkor a tanácsadó segíthet abban is, hogy az szvb a saját feladatát lássa el és ne a közös képviselőjét.

Az ilyen:
"Ezen nem szeretnénk változtatni, mert nem akarunk több jogot átruházni a közös képviselőre."
és hasonló kijelentések azt jelzik, hogy az szvb. döntési pozícióban van, holott feladata az ellenőrzés és a véleményezés és nem a döntés. A döntés vagy a közös képviselő, vagy a közgyűlés feladata.

Ennek látszólag ellentmond, hogy "Nálunk a házban úgy van megfogalmazva az SZMSZ, hogy bizonyos összeg feletti költségeket csak az SZVB jóváhagyásával lehet elszámolni." Ha így van akkor gond van nálatok. Ha úgy igaz, hogy bizonyos összeg felett a kifizetéseket a számvizsgáló bizottság ellenőrzését követően lehet eszközölni, akkor az rendben van. Apró különbség, de fontos különbség.

Attila-2

Elméletileg nem.

A közös területek kizárólagos használatáról a közgyűlés dönthet. Az építő vállalkozás vagy magántulajdonba adja a területet vagy közösbe. Tehát a beálló ha nem magántulajdon, akkor közös lesz.

A fenti elméleti modellt rengeteg társasház megcáfolja azzal, hogy az építő cég "eladja" a beállókat és ezzel keres egy kis mellékes pénzt. Addig amíg ezt nem firtatja senki nincs is gond és a legtöbb esetben nem szoktak ezért elmenni a bíróságra.

mbalazs:

Előre had szögezzem le, hogy a társasházak életében nem ritka, hogy valamit kötelező megtennie, de nem teszi, vagy nem tehet meg, de megteszi.

Azaz a társasház véleményem szerint nem hozhat olyan döntést, mely szerint a saját tulajdonomhoz történő hozzáférésem mástól függ. Azaz a pincéhez hozzáférést mástól függetlenül biztosítani kell.

A lift szerintem más kérdés. Az hogy a tulajdonomat (a lift is ilyen) akkor használhatom, ha azonosítom magam, szerintem nem aggályos. Az egy másik kérdés, hogy ezt miként tehetem (csak telefon, csak mágneskártya)szűk lehetőségek már korlátozhatják a tulajdon használatát. Én inkább azt tartom aggályosnak, hogy az azonosítás megtörténte után megjegyzi-e a lift, hogy ki és mikor használta. Szeretném hinni, hogy nem.

Ostenditur:
Közgyűlés megszavazhatja.
És közös költség módjára behajthatja. (fizetési felszólítás, Fizetési meghagyás és/vagy per, majd végrehajtó)
Az hogy valaki nemmel szavaz nem sokat jelent. A társasházi döntések nagyon ritka kivétellel többségi döntések. Azaz a többség akaratát a kisebbségnek is végre kell hajtani.

A kisebbségnek egy fegyvere marad az a per. Perrel lehet megtámadni a közgyűlési határozatokat, ha az nem szabályszerűen hozták meg, vagy kisebbségi jogokat sért. Az első egyszerű, a második nem. Mert attól nem sérti a kisebbségi jogokat, hogy nem értünk vele egyet.