Társasházak jogásza!


drbjozsef # 2021.01.29. 16:30

Én azt gondolnám, nem kell megválasztani.
Ez kifejezetten kivételes esetre van, ezért leginkább csak a kivételes, halaszthatatlan ügyekhez kell valaki. Ebben meg lehet egyezni akár emailban is, csak hogy valami nyoma azért legyen. De ez csak tulajdonostárs lehet!

A százmilliós felújítási kölcsönt nem ilyenkor kell felvennie. Csak intézni a levelezést, meg figyelni, hogy meglegyenek a befizetések addig is.

csuli # 2021.01.29. 13:49

Tisztelt Fórum!

A vészhelyzet miatti kormányrendelettel kapcsolatban érdeklődöm:
14. § (1) A közgyűlés nem mentheti fel megbízatásából a közös képviselőt (intézőbizottságot).
(2) A közös képviselői (intézőbizottsági) megbízatását a közös képviselő (intézőbizottság) nem szüntetheti meg.
(3) Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, a közös képviselő (intézőbizottság) az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legkésőbb a veszélyhelyzet megszűnését követő 90. napig köteles a feladatait - változatlan díjazás mellett - ellátni.
(4) Ha a közös képviselő (intézőbizottság) megbízatása a (3) bekezdésben foglaltakon kívüli okból szűnik meg, vagy a közös képviselő (intézőbizottság) a veszélyhelyzet folytán nem képes ellátni a feladatait, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat a számvizsgáló bizottság látja el. Számvizsgáló bizottság hiányában, vagy ha a veszélyhelyzet folytán a számvizsgáló bizottság sem képes eljárni, az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig a feladatokat bármely tulajdonostárs elláthatja.

(5) A (3) és (4) bekezdés szerinti esetben az új közös képviselőt (intézőbizottságot) a veszélyhelyzet megszűnését követő 90 napon belül kell megválasztani

A házunkban már egy éve nincs közös képviselő. A (4) bek alapján látnék lehetőséget,hogy egy tulajdonos ellássa a feladatokat, viszont úgy gondolom őt is meg kell választani, ezért az (5) bekezdés szerint ez mégsem működhet.

Akkor most mit lehet tenni? Lehet, hogy rosszul értelmezem?

makaii84 # 2021.01.29. 11:49

Kedves MajorDomus,

Nagyon köszönök mindent, amiben eddig segített! Hálás vagyok.
Még egy olyan kérdésem van, hogy egy közös képviselőnek, vagy egy társasházkezelőnek milyen módon kell / szokott szolgáltatókat szerződtetni? Mi, amikor átvettük az újépítésű lakásokat már kész tények elé lettünk állítva, takarítócég, karbantartócég, ráadásul - kibic szemmel - elég hajmeresztő árakon.
Gondolom jó sok újépítésű házat adnak át (mindenféle rosszindulat nélkül), hogy lehet megakadályozni azt, hogy ne egy ismerős céggel írjanak alá esetleg dupla áron. Nem mondom, hogy ez történt, de mik az előírások arra, hogy ez biztosan ne történhessen meg?
Köszönöm a válaszát.

MajorDomus # 2021.01.28. 13:01

Attilazsolt
.
A megkötött szerződés nem lehet ellentétes érvényben lévő jogszabállyal.
Még akkor sem ha az szmsz-ben kikötötték hogy 10 évre lehet választani közös képviselőt.
A társasházról szóló törvény értelmében ez a tulajdonosi jogok korlátozésa. A képviselöt a közgyűlés bármikor felmentheti ha ez szerepel a közgyűlés npirendjén.

A dijazás Budapesten magasabb,de 3600 ft/lakás erősen túlzó. Én nagyobb épületekben 1.200 közepes házakban 1.500 ft ért dolgozom.

Amig nem vagytok többségben magántulajdonosok,addig semmit sem tehettek. Utna bármikor leválthatjátok.
. A 10 éves szerződés törvényellenes.

Szomorú örökös # 2021.01.28. 05:02

Attilazsolt

A házatok akár így is járhat, ha a többi tulajdonos nem foglalkozik a kérdéssel:

https://hvg.hu/…rmanyhivatal?…

Szomorú örökös # 2021.01.27. 16:34

makaii84

Hogy a 10 éves határozott idejű szerződés mennyire felmondható, azt kb. MajorDomus tudná megmondani. Én magam részéről biztosan közgyűlési döntéssel felbonthatónak tartanám, de nem tudni, hogy mi van abban a szerződésben. Lehet, hogy jóval rosszabbul járnátok felmondás esetén. Sajnos ezt csak a szerződést megkötő felek ismerik, de én a helyedben belenéznék egy kicsit szakértő szemmel is. Meg kell mutassa simán neked is a közös képviselő, ha kéred rá.

Egy biztos, ha vadi új házról van szó, akkor ott nem kicsit komoly feladat alapból elindítani a házat, mint társasház, ezt sokan nem tudják. Az ugyanis nem azonos a havi számlák befogadásával, anyagi rendezésével, kisebb-nagyobb hibák kijavíttatásával, lakókkal történő rendszeres kapcsolattartással, ami ugyebár később már havonta rendre már előfordulhat.

A két szerződést együtt nézve bruttó 3,683 forintra jön ki lakásonként (108 lakás van) a közös képviselet/társasházkezelés. Ez mennyire reális egy budapesti, budai új építésű ingatlan esetében? Mert nekem elég drágának tűnik.

Erre viszont az a válaszom, hogy kb. 8-10 évvel ezelőtt egyik itteni (vidéki) közös képviselő cég már eleve lakásonként 2000 Ft alatt nem nagyon dolgozott és mondta is, hogy ez a kicsi házaknak nyilván drága. Nyilván nagyobb házaknál megegyezés kérdése volt, csak volt egy minimum összeg, ami alá sohasem ment. Ennyi idő után én reálisnak tartom. Főleg hogy Buda, új építés, gondolom talán még frekventált övezet is lehet, de ezt már csak te tudod megmondani. Azt viszont nem árt tudni, hogy ha külsős közös képviselőt választotok, aki mondjuk egyben társasházkezelő is, akkor ő üzleti vállalkozásban végzi ezt, tehát nyilván meg szeretne belőle élni, ezért kér annyit, amennyit.

makaii84 # 2021.01.27. 13:33

Kedves elemezo, Szomoru Orokos és mindenki aki válaszolt. Nagyon hálásak vagyunk.
Közben SZB munka is elkezdődött, én sajnos egyáltalán nem vagyok tapasztalt ilyesmiben, csak az igazságérzetem van, ami miatt küzdök.
Láttam, hogy az alakuló közgyűlésen (amikor még nem voltak átadva a lakások, tehát 100%-ban a beruházó cég volt a tulajdonos), a közös képviseletre felkérték a saját al-cégüket és 10 évre írtak alá határozott idejű szerződést. Ez egyáltalán jogszerű? Ezt szeretnénk egyrészt megtámadni, másrészt:
Két szerződése van a háznak, egy a társasházkezelésről, másik a közös képviseletről, ugyanarra a házra. A két szerződést együtt nézve bruttó 3,683 forintra jön ki lakásonként (108 lakás van) a közös képviselet/társasházkezelés. Ez mennyire reális egy budapesti, budai új építésű ingatlan esetében? Mert nekem elég drágának tűnik.
Illetve az összes szolgáltatói szerződés elég magas díjakon került aláírásra, még 100%-os beruházói szavazatokkal.
Ezt meg lehet valahogy támadni?
Előre is köszönöm mindenkinek a segítséget.

Hapciusz # 2021.01.27. 08:07

Meg annyit, hogy egeszsegre káros allapot áll fen, erre is lehet es kell hivatkozni.
Kulonben sikerült kirobbantani a szelhamos tarsasagot a hazunkbol egy jol megszerkesztett feljelentessel.
Vège a sorozatos lenyulasoknak. Adószamot szuntettek meg, nem fizettèk be a bèrlemenyek utan az adot, meg szamtalan trukkok, es ezek hivatasos tarsashazkezelok, akik onkormanyzatnal dolgoznak

Hapciusz # 2021.01.27. 07:40

Nanemàà nanemà!

Nálunk intezkedett es nem èletveszely miatt, hanem jokarbantartasi kotelezettseg miatt.
Nem kell birosagra menni, felesleges.

nanemaaa # 2021.01.27. 07:33

Csak annyit tennék még hozzá, hogy az építési hatóság nem fog senkit semmire se kötelezni, mert csak életveszély esetén intézkedhet. Attól, hogy egy lakás lakhatatlan, még nem életveszélyes.
Ha vita és probléma marad a tulajdonosok között, annak jogorvoslati szerve a bíróság.

Szomorú örökös # 2021.01.27. 05:44

Attilazsolt

A felújításhoz egyértelmű, hogy hitelt kell felvennie a háznak, azonban azt tapasztalom, hogy a lakók úgy gondolják, hogy ez az én problémám és nekem kell megakadályoznom, hogy a víz tovább folyjon az alsóbb szintekre (nevetséges).

Ez valóban nevetséges, mert a tető az egész házat védi fentről, nem csak a te lakásodat. Ez körülbelül olyan, mint ha az alászigetelést, a lábazatot az alsó lakóknak kéne kizárólag megcsináltatni, mert „az csak őket érinti”, holott a ház alapját rongálja a vizesedés.

Per esetén, ha nincs a háznak kellő önereje a felújításra, akkor is kötelezik a házat ennek megszüntetésére? Milyen jogi úton tudom elérni, a kívánt állapotot? El tudom?

Van egy kis ellentmondás a kérdésben. Ha nincs a háznak rá pénze, akkor hogy is kötelezhetnék rá? Addig viszont úgy tudom, hogy hitelt se tud felvenni közvetlenül a ház, amíg be nem fejeződik a társasházzá alakulás és nem kaptok hivatalosan adószámot, ezt azért tartsd szem előtt.

Egyébként meg nem biztos, hogy mindjárt a hatósághoz kell rohanni, meg kell őket győzni róla, hogy ha megbírságolják a házat, akkor még annyi pénzük se lesz rá és a lenti lakásokat is előbb-utóbb el fogja érni a víz, amiért nem okolhatnak ez esetben téged. Szerintem alapból tájékoztasd őket normális hangnemben, aztán ha másként nem megy, akkor jöhet a hivatalos út.

Hapciusz # 2021.01.26. 22:04

Attilazsolt,

Igen, el tudod èrni, mi is ezzel bajlódtunk èvekig.
Az èpitèshatósághoz kell fordulni jókarbantartási kötelezettsèg mulasztasa miatt.

Az epiteshatosag kimegy, ellenorzi a teto allapotat es kuld egy vègzèst.
Büntet záros hataridon belul es nem erdekli a haz anyagi helyzete.

alfateam # 2021.01.26. 18:51
Attilazsolt # 2021.01.26. 18:19

Tisztelt fórumozók!
Tanácsot, illetve segítséget szeretnék kérni az alábbiakkal kapcsolatban. Körülbelül egy éve vásároltam egy panel lakást a zárószinten ami beázott,elhanyagolt állapotban volt. Adás-vétel előtt egyeztettem a közös képviselővel, aki arról tájékoztatott, hogy a tető javítása folyamatban van, illetve záros határidőn belül megtörténik. Azóta eltelt egy év és pár sikertelen javítási kísérlet. A megoldás a teljes tetőcsere lenne ami súlyos milliókba kerül a háznak (erre jelenleg nincs pénz). Mint utóbb kiderült, hogy a társasház nem is társasház, hanem lakóközösség. Körülbelül fél éve elkezdődött a társasházzá alakulás folyamata, ami ugyancsak súlyos százezrekbe került, azonban még nem záródott le. A kérdésem a következő lenne: Amennyiben lezárul a társasházzá alakulás folyamata és nem történik érdemi változás a tető állapotával kapcsolatban milyen jogi lehetőségeim vannak? A felújításhoz egyértelmű, hogy hitelt kell felvennie a háznak, azonban azt tapasztalom, hogy a lakók úgy gondolják, hogy ez az én problémám és nekem kell megakadályoznom, hogy a víz tovább folyjon az alsóbb szintekre (nevetséges). Per esetén, ha nincs a háznak kellő önereje a felújításra, akkor is kötelezik a házat ennek megszüntetésére? Milyen jogi úton tudom elérni, a kívánt állapotot? El tudom?
A válaszokat előre is köszönöm, a lakás jelenleg lakhatatlan állapotban van, így a felújítást sem tudom elkezdeni, kénytelen vagyok albérletet kivenni...

MajorDomus # 2021.01.21. 18:18

,.KK-i jogkör a fizetési felszólításig bezáróan. Utána KGY határozat kell, hogy onnantól mi legyen vele, ha a tulaj még mindig nem fizetett,,

Nem kell.
A közös képviselő jogköre az árverezésig is kiterjed.

"Elvileg el is adhatja a követelést a ház, de minek, a tulaj lakása elegendö fedezet a bírósági és végrehajtási költségkre, egy közös költség tartozás meg nem lehet akkora, hogy a ház likviditása ezen múlna és ezért gyorsan pénzzé kellene tenni"

Na,a követelés eladásához már kell közgyűlési határozat.

A többivel egyetértek,felesleges köröket futna a ház.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.01.21. 13:51

A közös képviselő a társasház törvényes képviselője. Ha ő megköt egy szerződést a ház nevében, akkor a szerződő féllel szemben nem lehet arra hivatkozni, hogy nem volt felhatalmazása. Az a ház bels ügye lesz.
(Hacsak nem bizonyítható, hogy a harmadik személy rosszhiszemű volt.)

Kovács_Béla_Sándor # 2021.01.21. 09:18

Groffoka, egy egyszeri ügylet nem lesz üzletszerű tevékenység. (Kár volt idekeverned azt jogosulatlan gazdasági tevékenységet. Maradhatunk az eredeti kérdésnél.)

Szomorú örökös # 2021.01.21. 04:13

elemzo

egy házban 95% nagyon jól tudja, hogy mi a helyzet és hogy ez megfelel-e neki. Ha le akarja váltani a KK-t, akkor le fogja, nem fogja magát meggondolni

És ezek után ne lepődj meg, ha a maradék 5 % törvényességi vizsgálatot fog kérni a jegyzőnél, amit meg is kap. Mint az köztudott, nem tarthatnak a társasházak jelenleg közgyűlést, viszont az az egyetlen fórum, ahol a közös képviselőt le lehet törvényesen váltani.

Továbbá félreértettél, mert én sem értek egyet a sok szélhámos közös képviselő ténykedésével, mivel pont a normálisak renoméját gyengítik. De akkor is létezik törvényesség, amit be kell tartani, ha nem akarja a társasház, hogy komoly büntetést kapjon.

Egyébként azt alapból nem értem, hogy ha kamerák előtt online lehet tanítani, akkor vajon egy lakógyűlést miért nem lehet hasonló módon megtartani egy adott társasházban törvényesen.

Egyébként meg nem értem, hogy mire föl nálad ez a kioktató hangnem, mert én nem bántottalak, te viszont egyre jobban nem ideillő stílusra váltottál. Állj le vele és próbálj meg nem személyeskedve sértegetni, köszi! Megnyugtatlak, én nem fogok a te szintedre süllyedni!

Egyébként MajorDomus 2021.01.08. 17:20-kor írott hozzászólását miért nem olvastad el? Special ő épp egy közös képviselő, ajánlanám komoly megfontolásra a szavait.

elemzo # 2021.01.21. 00:17

groffoka,

az elmaradt közös költség követelésének a módjára az SZMSZ és a TH tv ad konkrét eljárást, eszerint ez KK-i jogkör a fizetési felszólításig bezáróan. Utána KGY határozat kell, hogy onnantól mi legyen vele, ha a tulaj még mindig nem fizetett. Elvileg el is adhatja a követelést a ház, de minek, a tulaj lakása elegendö fedezet a bírósági és végrehajtási költségkre, egy közös költség tartozás meg nem lehet akkora, hogy a ház likviditása ezen múlna és ezért gyorsan pénzzé kellene tenni.

elemzo # 2021.01.21. 00:09

sz. örökös,

köszi, de ha nem nagyon kérnék a te alternatív valóságodból és az önmagaddal folytatott vitáidból. Pl. csak te beszélsz arról és vitatkozol magaddal, hogy jelenleg a vészhelyzet idején nem lehet KK-t váltani - miközben ez teljesen érdektelen mert nem erröl szólt se a kérdés, se a válasz.
A rögeszmeddel is leállhatsz, hogy mikor kell szervezkedni, ugyanis egy házban 95% nagyon jól tudja, hogy mi a helyzet és hogy ez megfelel-e neki. Ha le akarja váltani a KK-t, akkor le fogja, nem fogja magát meggondolni csak azért, mert mondjuk a KK ad neki két kiló krumplit a KGY elötti napon.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.01.20. 22:40

Az egy másik kérdés. Bizonya pénzintézeti tevékenység folytatásának szigorú követelményei vannak. De az előbb nem ezt kérdezted.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.01.20. 20:52

Miért ne?

drbjozsef # 2021.01.16. 13:42

Nahát, milyen kicsi a világ! Biztos ugyanarról van szó!

Szomorú örökös # 2021.01.16. 05:06

KBS

Ismerek egy nénit, aki sebészorvosoknál takarít...

Nekem is van egy rokonom - mondjuk aki miatt anno erre a fórumra tévedtem, mert követelődzővé vált - akinek olyan jól mutat, hogy a Sebészeti Klinikán dolgozik. Egy a baj, hogy szimpla takarítónőként minimálbérért, de ez már persze nincs odaírva. :-D

alfateam # 2021.01.15. 18:44

Ugyan, ezzel a direkt célzással nem töröd át ezt a "küldetés-tudatot. A 140-es "hivatalos" IQ-nak teret kell találni... :)))