Társasházak jogásza!

Azt érthettem félre, hogy a Tht. vonatkozó 13.§(3) bekezdése kifejezetten az "A szervezeti-működési szabályzat" című fejezetben van benne. De tényleg nem írandó bele.

Mondjuk, hogy átlagosan 2 tulajdonosa van azoknak a lakásoknak. Az összesen 10-12. (Ha nem 4 lakás van a házban, mert úgy csak 8.) Felállítani egy olyan testületet, amelyben a választók negyede-harmada benne lesz? Nekem nem tűnik praktikusnak.
Az ilyen kis társasházak ideális terepei a közvetlen demokráciának, általában teljesen felesleges szervezetet létrehozni.

De az SzMsz-szel kapocsolatban valamit alaposan félreértettél. Abban nem tudják beleírni, hogy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint fognak működni. Ezer és egy okból nem. Az ezeregyedik az, hogy nincs nekik SzMSz-ük. [Társhtv. 13. § (3)]

Szerintem meg SZVB-re gondol. Talán.

Amúgy az alapító okiratok szabályozási köre eléggé leszűkült az utóbbi időben. Ezt a Ptk. szerinti működést is simán közgyűlési határozattal az SZMSZ-be kell írni a Tht. szerint.

Nem lehet, hogy ha ez szerepel is az AO-ban, akkor az már hatálytalan? Nem vagyok képben, mi hatálytalanodott "automatikus", de hátha.

Mondjuk egyszerűbb módosítani. Vagy inkább biztosabb.

KBS

„Intézőbizottság egy max. hat lakásos társasházban? Csak kérdezem...”

Valószínűleg nem akarják, hogy egyetlen személy döntsön mindig mindenről, szerintem korrekt vállalás volna, hogy többen kiveszik a munkából a részüket.

(Intézőbizottság egy max. hat lakásos társasházban? Csak kérdezem...)

Az alapító okirat módosítása szükséges.

Tisztelt Fórum!

Adott egy társasház, az alapító okiratban (2002-ben) azt rögzítették, hogy nem tartanak közgyűlést és nem bíznak meg közös képviselőt (ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működnek).

Időközben a tulajdonosok teljesen kicserélődtek, (az alapítók közül már senkinek nincs tulajdona a házban). Most az új tulajdonosok szeretnének közös képviseletet (intézőbizottság formájában, aminek tisztségeit saját maguk látják el).

Az a kérdésem, hogy mi a teendő ilyenkor?
Kell módosítani az alapító okiratot?
Vagy egyszerűen össze lehet hívni egy közgyűlést és szmsz-t lehet elfogadni, ami az intézőbizottságot megalapítja?

Előre is köszi a válaszokat!

Mind a 4 lakás Cs. hegyen van. Két épületben. Az egyik épület egy 'ősi' területen van, fejlődés (építgetés) eredménye által lett egy kétlakásos épület, műszakilag mind a két lakás teljesen önálló, de amúgy sok összeérés van, ami bonyolíthatja a helyzetet.
Saját kreálmány a sziámi ikerház megnevezés.
Végül is nevezhetjük kétlakásos ingatlannak is.
Nos erre javasoltam a tulajoknak a szabályozást.
Amit társasházi alapdokumentumba rögzítenek és készítenek egy használati megosztási egyezséget. Értem én. A társasházi alapító dokumentumot. Vagy ez a megnevezés törvényileg foglalt ? Ha igen, akkor majd másnak nevezzük.
Tehát a sziámi iker kivesézve.

A másik a sznob területen felépített méregdrága kétlakásos épületben a majdnem ikerház. Tény hogy se a tervező se az építő sehol sem nevezi ikerháznak (leírva), amúgy mindig az ikerház megnevezésével etették őket.

tény hogy egymás mellet van az épületben a két lakás, de csak szimpla elválasztó falakkal.

Sőt a padlástérben semmi fal. Az emeleti födém könnyűszerkezet , csupa éghető anyaggal, majd ha tűz lesz, az nem fog azon gondolkodni hogy jogiterületi határhoz érkezett. Pár perc és ég az egész épület.

4 éve képtelenek egy tűzzáró falat építtetni. 2 x 100 milla a két lakás, lenne az fal 200 eft. 0.1 %.
Aztán a közös vízóra az is kabaré.

Már írták, sőt én is írtam , hogy a jogi fórum nem ingyenes jogi tanácsadási felület.

Annál több !

Nos volt egy kérdésem a többi kinyilatkoztatás volt.

4 db. lakást tárgyaltam. Sajnos egyik sem elégíti ki a ikerházak követelményét, de mind a 4 lakás műszakilag önálló.

Van egy telek, ha elegendő nagy arra több lakás építhető.
Nálunk talán az 1000 nm a megállapított nagyság. Megjegyzendő , hogy nálunk sokkal gazdagabb és fejlettebb országok lényegesen kisebb telekre is engednek több lakást építeni, de az más.

Az ikerház mindig 2 db. lakást foglal magában.
A lényege , hogy a telek határra építik, semmi kapcsolat nincs a két lakás között csak összeérnek. Mindegyiket lehet külön építeni, az építést akár évekre is leállítani.

Ja egy telken lehet két lakás , de sehogy sem lesz ikerház,mert annak követelményeit nem elégítik ki.

Pl. az egy más fölé épült lakások. Tökéletesen szét választva mégsem ikerház..
Un. kétlakásos épületben.

Nyitó tényállás: „mind a két lakás műszakilag teljesen önálló”.
Most meg: „nem elégíti ki az ikerházak műszaki követelményét”.

De igaza van. Mi vagyunk a hülyék, hogy egyáltalán foglalkoztunk vele.

Ja, értem. Szóval nem kérdezni jöttél, hanem tényleg oktatni. Vagy dicsekedni, ez nem teljesen világos, de nem is különösebben számít.

Nos, ez esetben amit leírtál az érdekes.

Nem Józsi, nem most épül.
1932, Csillaghegy. Eredetileg 100 nm + mellék épület 28 nm.

Majd idővel szétválasztva és bővítve 42 nm -rel. Az is 41 éve.
Ikerház soha sem lesz, mert nem olyan képződmény, nem elégíti ki az ikerházak műszaki követelményét.
Az ikrek egészséges fejlődés eredményeként jönnek létre. Ez nem az, de fejlődéssel jött létre, tehát nem iker, legyen sziámi iker. Egy építészeti képződmény.
J . írja kb. 6 órája, hogy :
„ Mivel az épületek állaga, felépítése változhat, szerintem a telek alapú elosztás a legjobb kompromisszum, ”ráadásul Na erre akarok kilukadni, ahogy írtam :

„A vita azon akadt el, hogy a tulajdoni hányad terület vagy értékalapú. Szerintem és az egyik tulaj szerint is
területi alapú...” Majd írja valamelyiktek, hogy

„Nem lenne jobb, ha ügyvéd készítené az a használati megállapodást? Vagy még inkább a társasházi alapító okiratot?”
Odáig stimmel, hogy mind a két okirat kell, vagy inkább hasznos. De végül is ezekbe az irományokba csak az kerül amit a tulajok akarnak.
Aztán majd a jövőben akinek nem teszik,
az fordulhat "szakemberhez"

Ebben is van egy csavar. Ez az ,hogy az új tulaj kénytelen lesz elfogadni, különben nem lesz tulajdonos vagy nagyon sokat fizet.
J... tól :
„A házilag barkácsolt irományokat nem, nagyon is helyesen, mert többnyire olyanok is. Szarok.”
Sommás ítélet az utolsó mondat.
Nyilván lehet stilizálni, de mint fentebb írtam csak az lehet benne amiben a felek megegyeznek.

Igen, mi ilyen értetlen hülyék vagyunk.
Oké, később gyere vissza mindenképpen, és taníts minket, mester.

Hát a Józsi és a KBS is nagyon félre ment, nagyon elértett valamit !
De majd később !!

matthiasi,

Lépjünk vissza a kályhához.

"Lesz egy társasház..." kezdődik a mese. Jól értem, hogy ez az ikerház most épül, még nincs kész, nincs használatba véve a tulajdonosok által, nincs kialakult, ráutaló magatartással megkötött használati szerződés?

Az jó. Mert maradhat is az 50-50% hányad, de pontosan lerajzolt, leírt szerződéssel semmi probléma nem lesz (emlékeztetnélek a kis 1%-99% hányados példámra).

Ha meg tudnak állapodni, és eltérő területet fognak használni, akkor némi illeték fizetésével a hányadokat is rendezni tudják (mondjuk 43-57%-ra, vagy amire akarják). De ez egyetértéssel megy csak, még bíróság sem kényszeríthet rá senkit, mert a HASZNÁLATNAK SEMMI KÖZE NINCS AZ ESZMEI HÁNYAD MÉRTÉKÉHEZ.

„Tény hogy a bankok nem fogadják el.”
A házilag barkácsolt irományokat nem, nagyon is helyesen, mert többnyire olyanok is. Szarok.

De ha ügyvéd készíti, ellenjegyzi, akkor azt a bankok minden további nélkül elfogadják, és hitelezik. Csak az adot tulajdonos hányadára terhelik a jelzálogot, igaz, a tulajdonostárs aláírása általában kell hozzá, de ez formaság, az ő részét nem érinti egy későbbi esetleges árverés sem mondjuk.

Még mindig nemigen értem mi a probléma.
Nem próbálod meg kettő, legfeljebb három egyszerű mondatban? Onnan továbbfejteni is egyszerűbb lehet, ha szükséges...

Nem lenne jobb, ha ügyvéd készítené az a használati megállapodást? Vagy még inkább a társasházi alapító okiratot?

Értem Józsi.
De azért csak kell valahogy tovább lépni.
Értelmezésünk szerint az 'eszmei' tulajdoni hányad csak közelebb áll a nm -hez.
Megjegyezném, hogy akárhogy nézegetem az eszmei szó nem szerepel a tulajdoni lapon.
Csak simán tulajdoni hányad a Tulajdoni lap II. résznél.
Akkor fogalmazok úgy hogy a használati megállapodás a tulajdoni hányadok alapján fog történni. Sőt hivatkozunk majd a un. földhivatali térképekre.
Azon igaz nm nem szerepel, de az épületek rajza léptékhelyesen, az is több mint a semmi.

Írta J.. :
„A használati megosztás ad értéket az ingatlanrészeknek, teljesen függetlenül az eszmei hányadoktól”

Igen ezért szándékoznak ( az én hatásomra ) un.

Használati megosztási szerződést kötni. Ebben hivatkoznak arra , hogy a tulajdoni hányadokat a nm - ből vezetik le... és nem az értékekből. Tiltja valami ? Szerintem nem.
Sőt azt sem hogy társasháznak tekintsék a kialakult képződményt. Micsoda szép szó !!
Tehát kialakult egy képződményt ( egy sziámi ikerház ), amit a tulajdonosok egymás között megosztanak, erről dokumentumot alkotnak - egymás között társasháznak nevezik.
Tény hogy a bankok nem fogadják el.

Nem ádnak kölcsönt.
A minap az egyik rádió adón pont a végrendeletekről volt szó.... a lényeg, hogy bárki megalkothatja maga is.. az alaki és formai követelmények figyelembe vételével.
Nos az egyik nagynéni (tánti ) készíttetett végrendeletet.... ügyvéddel.... a semmiről. Csupa értéktelen lim -lomról.

„Maga a tulajdoni hányad 1/2 - 1/2.”
Egyébként meg ez a tényállás. Akkor mi a kérdés? Az nem lehet, hogy hogyan oszlanak meg a tulajdoni hányadok.

Az viszont igaz, hogy a közös tulajdont érintő kérdésekben közösen kell döntést hozniuk, és ott hányad alapján oszlik meg a szavazat.

A mellettünk lévő 3 lakásos társasházban a telekhányad alapján lett megállapítva az eszmei hányadok (beleszámolva a közös használatú részeket is, mint a kocsibehajtók, egyenlően elosztva), pedig a három lakás teljesen más méretű. Ilyen értelemben, értékalaphoz viszonyítva a kisebb lakásnak van valamennyivel nagyobb szava. De ez nem nagy különbség.

Mivel az épületek állaga, felépítése változhat, szerintem a telek alapú elosztás a legjobb kompromisszum, ráadásul ez pont a kisebbek felé torzít egy kevéssel, ami inkább jobb, mint fordítva.

Aki beépíti a tetőterét, vagy bővíti a lakását az így jár : az értéke nagyobb lesz, mint a többieknek, de több szava nem lesz a döntésekben. És szerintem ez így van jól. (legalábbis, egy bizonyos ésszerű eltérés határig).

KBS.

Ki írta hogy társasház ?

Majd lesz, ha a használó tulajok is úgy akarják.

matthiasi,

Az osztatlan közös tulajdon se nem érték, se nem tulajdon alapú. Ilyen értelemben leginkább semmilyen alapú. Az osztatlan közös tulajdonnak ezért van ESZMEI hányada. Nem testesül meg közvetlenül semmilyen konkrét méretben, tárgyban, pénzben.

A használati megosztás ad értéket az ingatlanrészeknek, teljesen függetlenül az eszmei hányadoktól.

Hogy értsd : lehet neked 1% tulajdoni hányadod, a szomszédnak meg 99% tulajdoni hányada, miközben te egy 1000 nmes villarészt használsz az egész kerttel, ő meg egy lerobbant viskót egy pici területtel.

Természetesen a te 1%-od fog 100milliót érni, az ő 99%-a pedig kettő milliót, ha el akarod adni.

Ez nem társasház. Innen kezdjük újra.

Nagy valószínűséggel jó helyen érdeklődöm.

Lesz egy társasház, kettő lakással, mind a két lakás műszakilag teljesen önálló.
Külön lakás bejárók, külön mérőhelyek / víz, villany és gáz /.
A közös csak a telek bejáró és az azt követő 35 nm -es sáv - 3,5 x 10 m. Az egész telek egyébként 700 nm.
A probléma az hogy a két lakás nem teljesen azonos alapterületű és így értékben sem azonos.
Maga a tulajdoni hányad 1/2 - 1/2.
A vita azon akadt el, hogy a tulajdoni hányad terület vagy értékalapú. Szerintem és az egyik tulaj szerint is
területi alapú... és nem érték alapú.
Próbálják amennyire lehet át látni az ügyet, de nem megy.
A lakások egyébként 94 - és 70 nm-es alapterületűek.
De a kisebb lakás használó rendelkezik kizárólagos használatú pincével, kizárólagos használatú kamrákkal és praktikusan beépíthető tető térrel. Sőt valamivel nagyobb önálló telekrésszel is . A használat jelenleg megoldott, a kisebb lakás tulaja ha nehezen is de megérti hogy nincs értelme tovább variálni. Azt akarja nehezen megérteni, hogy az értékalap nem mérvadó.
Pl. fejleszthetik a lakások egyikét / klima, drága burkolatok, drága szaniter stb, a másikat nem fejlesztik, sőt lehet drasztikus értékcsökkenés is, pl. egy tűz általi kiégés.
Nem beszélve arról, hogy az egyik lakás tetőtérét viszonylag gyorsan és gazdaságosan lehet beépíteni
Arra akarok kilukadni, hogy kell egy használati megállapodás aztán megy minden tovább.
A másik tulaj viszont azzal érvel, hogy ő használja a területileg nagyobb részt tehát mindig neki lesz döntő szava.
A megállapodás az lenne : mind a két tulaj elismeri, hogy a jelenlegi használati rendszer a legpraktikusabb, nem változik a telekönyvi tulajdoni hányad, ha fejleszt valaki a saját részén az továbbra sem érinti a tulajdoni hányadot.

A fejlesztésen értem, hogy beépíti a tetőterét.
Az lenne + 35 nm.
Vélemények ?

Köszönöm a választ.

Melynek kapcsán felmerül egy újabb kérdés:
Mivel a levelek még mindig a régi kkv. címére érkeznek az átíráshoz nem elegendő az hogy van egy közgyűlés tartása nélküli "önjelölt kkv." Sem az OTP sem a többi szolgáltató nem írja át a rendelkezés jogát.

Legnagyobb baj az OTP. Ugyanis jelenleg oda csak bemehet pénz de onnan kivenni nem tudunk. még akkor sem ha az összes tulajdonos megjelenik.
Márciusban hívtunk össze közgyűlést (akkor még lehetett), de az OTP mégsem tett eleget a közgyűlés határozatának, miszerint a régi kkv-től megvontuk a jogosultságot és a megválasztott két új rendelkezőnek adtuk meg.