Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Tisztelt Fórumozók!

Lehet, már volt téma, de tanácsaitokat, tapasztalataitokat, segítségeteket szívesen venném.

2014 áprilisában vásároltam árverésen egy lakást. Az árverés jogerőre emelkedését követően 2014 májusában az ingatlan nyilvántartásba is bejegyzésre került a tulajdonjogom.
Természetesen a kilakoltatási moratórium devizahiteleseket megsegítő intézkedésig történő meghosszabbítása miatt eleddig nem tudtam birtokba venni. Tavaly ősszel a jogszabályi változás folytán halvány remény volt rá, hogy novemberben birtokba adja a végrehajtó, de az adós mint eddig is, most is keresztbe tett és a "nagytudású" bírósági titkár (itt most inkább nem minősítem jobban) felfüggesztette a végrehajtást, így márciusra tolódott a birtokba jutásom.

Időközben a Társasház követelőzni kezdett a közös költség és a nem hitelesített vízóra miatti vízdíjátalány miatt természetesen a tulajdonjogom bejegyzésétől. Több telefonos ill. személyes egyeztetés után odáig jutott a helyzet, hogy FMH-t adtak be ellenem.

Kérdésem a következő:

• Volt-e már valaki hasonló helyzetben, esetleg ellentmondással élt-e az FMH ellen és milyen eredménnyel?
• Bár a Th. Törvény szerint elvileg jogos a közös költség követelés, mégis van-e valami lehetőség ezen speciális helyzetben, hogy ne rajtam verje el a Társasház port?
• Adott esetben, ha mondjuk a közös költség jogos, a nem hitelesített vízóra miatt köteles vagyok-e a társasháznak a jogcím nélküli bent lakó vízfelhasználását kifizetni, holott jogilag nem tudtam/tudok bejutni a lakásba, hogy a vízórát hitelesítsem?

Válaszaitokat előre is köszönöm!

El fogod bukni a fizetési meghagyást. Inkább fizess, és az így keletkezett károdat érvényesítheted az adós ellen.

Kedves gerbera317!

Köszönöm a válaszod.
Igazából gondolom, hogy ez a helyzet, de a bent lakó jogcím nélküli adós megakadályozza/ta, hogy a vízórát hitelesítsem ill. ő nagy ívben letojta és ez egy kicsit bosszantó, hogy nem csak a közös költség, hanem az ő vízhasználatát is nekem kell megfinanszírozni úgy, hogy 99% hogy soha egy fillért nem fogok látni viszont belőle.

Amúgy, ha FMH-t akarok bennnyújtani ellene akkor szükséges előtte fizetési felszólítást küldenem, vagy rögtön az FMH-t beadhatom használati díjra és a kifizetett közös költségek összegére?

Mivel cégről van szó, így szükséges lehet a felszólítás.

grega404

Bocsánat, nem te vagy a céges. Nem szükséges a fizetési felszólítás, mehetsz rögtön a közjegyzőhöz.
Elnézést.

Igen. De előtte fizesse ki a társasházat, különben nem lesz saját követelése, amit érvényesíthet.

Köszönöm! Igen, ma bementem a Társasházhoz és befizettem.

Tisztelt gerbera317!

Köszönöm a kioktató választ...gondoltam ez egy kulturalt forum, de ahogy beleolvastam, kiderült, hogy a kioktatas a divat. En nem erre gondoltam. Nem kell valaszolni, mert törlöm magam.
Tovabbi jo okoskodast kivanok.

Az ingatlan birtokba adásának nem feltétele az ingatlan-nyilvántartásbeli átvezetés!
A végrehajtóval szemben "mulasztási kifogásnak" van helye...

(a stílusról tett megfigyelésedben van némi igazság...)

A tulajdonjog bejegyzésére és a birtokba adására vonatkozó határidők nem arról szólnak, hogy a határidő elteltével ezek iránt azonnal intézkedni kell, hanem hogy a határidő eltelte (és a feltételek teljesülése) előtt semmiképpen nem lehet ezek iránt intézkedni. Nem mindegy.
Ha a határidő eltelt, és a feltételek fennállnak, az intézkedés idejéről az észszerűség és célszerűség szempontjait figyelembe véve kell dönteni. Az igaz viszont, hogy túl nagy halogatásnak nincs helye. Azonban például az átadás iránt intézkedni egyáltalán nem észszerű, amíg a tulajdonjog nincs a nyilvántartásban bejegyezve.
Nem találsz ebben az országban olyan végrehajtót, amelyik annyira hülye volna, hogy ne tudja hihetően és méltányolhatóan megmagyarázni a bíróságnak, miért nem adta még át az ingatlant. De beszéld csak rá nyugodtan az emberedet a kifogásra, elvégre te vagy itt a nagy válságkezelő szakember...

"Ha a kiköltözésre az (1) és (5) bekezdésben foglalt időpontig nem került sor, a végrehajtó az árverési vevőnek a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig előterjesztett kérelmére - szükség esetén rendőrség közreműködésével - haladéktalanul intézkedik az ingatlan kiürítése iránt"

szerinted mit üzen a jogalkotó ezzel: "haladéktalanul"

Azt üzeni, hogy amennyiben nem áll fenn halogatásra okot adó körülmény. A tulajdonjog bejegyzésének hiánya éppen ilyen körülmény.

ld
Vh-ügyes 2016.02.05. 07:02

csakazéris mi...? :)

Mi van???

Nagy Márta kérdésében sajnos az sem biztos, hogy a végrehajtó mit mondott (simán elképzelhetőnek tartom, hogy még a földhivatalnak sem került megküldésre a bejegyzési kérelem, mert nem telt el a 30 napos határidő, vagy kifogás van és ezt mondta a végrehajtó).

@Vh-ügyes: Nem tudom "megérdemled-e", de megint tájékoztatlak egy jogszabályváltozásról, amivel szintén üzent a jogalkotó. (joke)

154/A. §
(11) Az árverési vevő köteles a 138/C. § szerinti igazolást kiállító jegyzőnél - ha a 138/C. § alapján a végrehajtást kérő nem tett bejelentést, akkor az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőnél - bejelenteni, hogy az ingatlan kiürítésére irányuló kérelmet terjesztett elő, amelyről a jegyző 8 napon belül igazolást állít ki. Az igazolást az árverési vevő köteles megküldeni a végrehajtónak.
(12) A végrehajtó az árverési vevő kérelmére - szükség esetén rendőrség közreműködésével - akkor intézkedik az ingatlan kiürítése iránt a 182. § és a 182/A. § megfelelő alkalmazásával, ha a (11) bekezdés szerinti, a jegyző által igazolt bejelentéstől számított 60 nap eltelt.
(13) Az ingatlan kiürítése során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.

azt tudom, mit nem érdemlek meg... az olyanok "megint tájékoztatását" akiknél jobban ismerem a jogszabályi környezetet és annak gyakorlati alkalmazását :)

...de azért csak kapkodj tovább a bokám felé!

@Vh-ügyes: (most bunkó leszek, előre is elnézést kérek ezért)
Bocsáss meg, igazad van: lemaradt az általad idézett 2015.08.31. óta hatálytalan Vht. 154/A. (10) bek.

"Ha a kiköltözésre az (1) és (5) bekezdésben foglalt időpontig nem került sor, a végrehajtó az árverési vevőnek a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig előterjesztett kérelmére - szükség esetén rendőrség közreműködésével - haladéktalanul intézkedik az ingatlan kiürítése iránt"

összevetése a 2015.09.01. óta hatályos Vht. 154/A. (10)-el

"Ha a kiköltözésre az (1) és (5) bekezdésben foglalt időpontig nem került sor az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan kiürítését."
(szakaszon belüli egyéb változásokat már korábban idéztem)

Sajnos nem tudok leborulni nagyságod előtt, mert óhajodnak megfelelően a magas lovon ülő bokád felé kapkodok, ó bölcs, "jobban ismerem a jogszabályi környezetet és annak gyakorlati alkalmazását".
(smilie-t is rakhatnék ide, de az méginkább bunkó lenne)

.
Komolyabban:
Vh-ügyes, ha nem vetted volna észre, viccelődve ("joke") írtam, holott igaz az, hogy korábban és most megint egy olyan információt osztottam meg veled, amit nem tudtál. A jövőben ezt fel fogod tudni használni ügyfeleid segítése érdekében, amiért pénzt kapsz tőlük (noha nem te intézted el az újabb kiköltözési kedvezményt, hanem a jogalkotó).
Ha nekem írnak így, először értelmezem a szöveget és mivel látom, hogy segítséget kaptam, megköszönöm vagy legalább csendben maradok, de biztos nem támadom (mondhatni politikusi bunkósággal) azt, akitől segítséget kaptam.
Kérlek gondolkodj el ezen és -lehet csúnyán hangzik- vegyél vissza az egódból. Mint láthatod, bizonyítottam melyikünk ismeri jobban ezt a területet. Önkritikát gyakorlok: ez tőlem is egoista megjegyzés volt.

Nos, a „haladéktalanságot” csakugyan „akkor intézkedikre” cserélték - és 60 napos boksz utca áthajtás is van -
(Nagy Mártának jelzem: az ingatlan-nyilvántartási átvezetést feltételként, a felhozott módosítás nem emelte be, tehát továbbra sem...)
azért nem nem érdemes a „tanárbácsimként” tetszelegned, mert sok hasznosat én még tőled nem olvastam. (a múltbéli kiigazítási/oktatási víziód meg olcsó csúsztatás)

helyesen: boxutca (F1) mielőtt még ezért is...

Szeretném megkérdezni, hogy mi a gyakorlat, sikeres árverés után kinek kell átadnia az árverési vevő részére az ingatlant? A Vht azt írja a 154 paragragusban: 154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.

154/A. §482 (1)483 Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek - a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

az én értelmezésem szerint a végrehajtónak kéne átadnia magyarán felszólítania a kiköltözésre az adóst? De mi van ha a végrehajtó azt mondja hogy az árverési vevőnek ezt elérnie az adósnál? Normális ez így? előre is köszönöm a válaszokat

„én értelmezésem szerint a végrehajtónak kéne átadnia magyarán felszólítania a kiköltözésre az adóst”

Nem. Az adósnak önként kell kiköltöznie, és az árverési vevőnek birtokba bocsátania az ingatlant. Az "átadás" rendes esetben úgy valósul meg, hogy az árverési vevő birtokba veszi az ingatlant, ezt bejelenti a végrehajtónak, a végrehajtó pedig megállapítja, hogy az árverési vevő birtokba vette az ingatlant.
A "nem rendes eset"-nek több fokozata is van. A legenyhébb, amikor a végrehajtótól azért kérik a helyszínen történő átadást, mert például szükséges a mérőórák állásának a jegyzőkönyvben történő rögzítése.
A másik véglet, amikor az adóst kényszerrel kell kiköltöztetni, ilyenkor az átadás mindenképpen a helyszínen történik.

Köszönöm gerbera317, nekem fura akkor hogy miért úgy fogalmaz hogy a végrehajtó adja át amikor nem működik ebben közre, csak ha kényszert kell alkalmazni.

Ma végre megérkezett a birtokba adásról szóló levél több mint másfél után, március első felébe átadja a végrehajtó! Remélem mindenki birtokba kerülhet régi és új fórumtársaim közül akiknek eddig még nem sikerült.

Tisztelt Ügyvéd urak,
árverési vevőként van e lehetőségem kártérítést érvényesíteni a bíróval szemben akinek a (szerintem) mulasztása miatt késni fog a birtokba adás.
A végrehajtás jogerőre emelkedett, a vételár kifizetve, jegyzői igazolás beszerezve/leadva, majd meglepetésre a végrehajtási folyamat megint felfüggesztve mert a bíró a másodfokú végzés megszületésekor nem szüntette meg automatikusan az általa kb másfél évvel ezelőtt hozott végrehajtasi felfüggesztést. Ez ellen újbol lehet fellebbezni ami miatt nem lehet folytatni az ügyet ami magasabb szinten már lezárult.
Hozzáértő válaszukat köszönettel várva,
szilko33