Társasházi SZMSZ módosítása

Abban az esetben mi a helyzet, ha még 2024. áprilisában írásbeli szavazással a társasház úgy döntött, hogy új SZMSZ-t szavaz meg. A sikeres szavazás alapján meghozott társasházi határozatról szóló jegyzőkönyvet a közös képviselő és egy hitelesítő tulajdonos aláírta. A társasház új SZMSZ-ét a közös képviselő aláírta, azonban a földhivatalhoz nem nyújtotta be; ezt most akarja megtenni. Ez egy igen faramuci helyzet, miután a jogszabályok módosítása következtében szükség lenne az SZMSZ ügyvéd általi ellenjegyzésére, azonban az Üttv. alapján ügyvéd kizárólag saját (kivételek nem játszanak) maga által szerkesztett okiratot jegyezhet ellen, ami jelen esetben nem áll fenn. Ilyenkor mit lehet tenni?

„Ha erre nem veszi a jogalkotó a fáradtságot, és nem bejegyzésről, csak benyújtásról ír amúgy is, akkor ahhoz miért kellene jogi képviselet?”
Ezt a passzust a Társasházi törvénybe pont az Inytv hatálybaléptető tv. 61. § tette bele. Lehet, hogy nem a jogalkotás csúcsa, de ez van.
https://njt.hu/…-146-00-00.9

Az új Inytv-re én is gondoltam, de ha már a salátatörvény semmit sem módosít a Tht.-ban erről, akkor úgy gondoltam, hogy már nem nézem meg.
Ha erre nem veszi a jogalkotó a fáradtságot, és nem bejegyzésről, csak benyújtásról ír amúgy is, akkor ahhoz miért kellene jogi képviselet?

Szerintem a földhivatalnak igaza van. Két dolog játszik együtt:

1. Az új Inytv vhr szerint az SZMSZ benyújtása most már bejegyezhető tény lett, Inytv vhr 21. § 38. e)
2. A belföldön kiállított magánokirat alapján történő bejegyzéseknél ügyvédkényszer van, egy csomó régi kivétel megszűnt, Inytv 35 . § (2)

Szerintem nem az ellenjegyzésről van szó. Hanem arról, hogy főszabályként a földhivatal előtti eljárásban kötelező a jogi képviselet. Azon tanakodtak, hogy ez kivétel-e, és arra jutottak, hogy nem.

Dora68,

Szerintem nem.
A 2024. évi LXXXV. salátatörvény a Tht. 10.§ és 22.§-át módosította.
Előbbi kifejezetten az alapító okiratról szól - annak módosításának bejegyzéséhez kell ügyvéd vagy közokirat (bár az eddig is kellett.)

A 13. - 15.§ egyáltalán nem változott.

„A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.”

Nincs itt előírva semmiféle ellenjegyzés.

Min tanakodtak hosszasan, és miből vezették le, hogy kell ellenjegyzés?
Megkérted, hogy mutassák meg, pláne adják írásba?

Kedves Mindenki!
Ma be akartam nyújtani a Földhivatalhoz Társasházunk szmsz módosítását, de hosszas tanakodás után arra jutottak, hogy csak ügyvédi ellenjegyzéssel lehetséges január 15. óta. Ez tényleg így van?

Köszönöm szépen!

Nem

Kérdésem az, hogy lehet-e írásban új SZMSZ-t megszavaztatni, ha a régi SZMSZ kifejezetten rendelkezik arról, hogy csak egyhangú és 2/3-os kérdésekben lehet írásos szavazást kezdeményezni. Köszönöm a segítséget!

Igen, én biztosan kevertem, de azért, mert a társasház kezelői tanfolyam anyagában nem a csatolás, hanem a benyújtás szót használták. Bejegyezni az alapító okiratot kell. Remélem, ezt már nem tévesztettem el?
KBS megjegyzése szerintem nem nekem szólt, hanem a drbJozsef-nek. De végül is mindegy. Azért köszi, mert egyértelműen leírtad, hogy mit kell csinálni:)

Kbs világosan leírta,hogy kevered a bejegyzés és a becsatolás fogalmát..
.
Az szmsz-t elfogadása után 8 napon belül,az elfogadást tanusitó jegyzőkönyvvel,az iratokhoz csatolást kérő kisérőlevéllel együtt kell benyújtani a Földhivatalhoz.

Kedves József,

Nézd el a tudatlanságomat kérlek, de akkor felteszem a kérdést, hogy hol van az ingatlan nyilvántartási iratok helye?

Az ügyvéd Úr bejegyzését úgy értelmeztem, hogy ez a hely egyáltalán nem az ingatlan nyilvántartási hatóságnál van, hanem a közös képviselő irodájában.

Vagy ha mégis ott van, akkor a szavakkal játszunk, mert a lényegen nem változtat, hogy mégiscsak a földhivatalban köt ki a módosítás.

üdv
FERJOZ

Öt hozzászólással alattad írtam be a törvény szövegét.

Most direkt megnéztem, a Tt. nem írja elő, hogy az SZMSZ-t egyáltalán be kellene nyújtani az ingatlan nyilvántartási hatósághoz.

A társasház kezelőknek mégis ezt oktatják:

Idézet a tananyagból
"Az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz történő benyújtás sarkalatos fontosságú, ugyanis az SZMSZ alapján csak onnantól szerezhet jogot, illetve terhelheti kötelezettség a tulajdonostársakat, hogy ennek a benyújtása is megtörtént!"

"Gyakori kérdésként merül fel tantermi oktatások alkalmával, hogy a meghívó és mellékletei E-mail címre történő megküldésével a közös képviselő megfelelően eleget tesz-e a tájékoztatási kötelezettségének? A válasz erre is (mint sok más kérdésre) az, hogy a bírósági gyakorlat ebben nem egységes, így amennyiben az SZMSZ-ben nem szerepel kifejezetten egy ilyen kézbesítési mód, előfordulhat, hogy a jóhiszeműen eljáró közös képviselő kellemetlen helyzetbe kerül egy tulajdonostárs által indított bírósági per alkalmával. Azonban ha az E-mail címre való megküldés lehetőségét az SZMSZ-be belefoglaltuk, (és persze az SZMSZ benyújtásra is került az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz) akkor nem lehet ebből probléma"

„A probléma a meg nem támadott határozatokkal van. Ezek megítélében két, egymásnak szögesen ellentmondó vélemény ismert. Az egyik szerint minden határidőben meg nem támadott határozat érvényes, a társasház belső viszonyaiban kötelező erővel bír. A másik szerint viszont a nem megfelelő többséggel elfogadott határozat nem módosíthatta az SzMSz-t, és ha ellentétes az SzMSz-szel, akkor az utóbbit kell betartani.”

Van némi különbség.
.
A közgyűlés nem dönthetett volna az szmsz módositásáról az előírt tulajdoni hányad hiányában. A határozat érvénytelen.

Őszintén, mint laikus nem nagyon, de ha arra célzol, hogy a különbség a tartalmi vagy érvényességi vizsgálata hiánya, akkor érteni vélem. Bár a kérdező szempontjából nem látom a különbséget...

Ugye, különböztetni tudsz a "bejegyztetni" és a "csatolni" között? Különben pont ezt írtam már korábban is.

„Nem kell az SzMSz módosítást a földhivatalban "bejegyeztetni".”

„Tht.15.§ A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.”

Most kell vagy nem kell?

Vagy nem. De ezt már leírtam neked. Ezek szerint nem értetted.

József felvetésére kiegészíteném azzal, hogy a felújítási díj, mint olyan, eddig nem szerepelt a társasházunk SZMSZ-ében, ezért is vezette fel úgy a közös képviselő, a napirendi pontot, hogy az SZMSZ módosítása a felújítási alap létrehozása miatt.

Mivel a meghirdetett időpontban nem volt határozatképes a közgyűlés, ezért a fél órával később tartandó ismételt közgyűlés döntött a kérdésről egyhangú szavazással, de ott sem volt meg a teljes tulajdoni hányad 51% igen, ezért az ismételt közgyűlés határozata szerintem csak egy sima határozat.

Az a véleményem, hogy a közgyűlés ezen napirendi pontját írásban kellett volna szavazásra bocsátani.

Az eredeti kérdésem egy alábbi példával szemléltetném:

Tételezzük fel, hogyha megvan az SZMSZ módosításához szükséges többség, ebben az esetben a módosítás bejegyzésre kerül a földhivatalban és mindenki e szerint fizeti a díjakat egészen addig, amíg egy újabb közgyűlés nem dönt a díjak módosításáról (pl. emeléséről).
Ha ez a díjmódosítás nem kerül bejegyzésre, akár mulasztás miatt, akár azért, mert nem volt meg a teljes tulajdoni hányad 51% igen, akkor elvileg bármelyik tulajdonostárs mondhatja mindenféle jogi következmény nélkül, hogy ő csak a régi díjat fizeti továbbra is, mert csak azt a határozatot ismeri el törvényesnek, ami a földhivatalban van bejegyezve.

Vagy nem?

FERJOZ

„2019 októberében volt egy második közgyűlés is a felújítási díj miatt. A közgyűlési meghívóban úgy szerepelt, hogy SZMSZ módosítása, amihez ha jól tudom 51% tulajdonosi többség kell. A határozatot a megismételt közgyűlés egyhangúlag elfogadta tekintet nélkül a jelen lévő tulajdoni hányadokra. 536 igen szavazattal, miközben a teljes tulajdoni hányad 5000.”

Ezt úgy kell érteni, hogy a közgyűlésen felújítási alap képzését határozták el? És a felújítási alap képzésének szabályai a közgyűlésig nem voltak benne az SZMSZ-ben?

Szerintem is.

De ha betű szerint nézem :

A 13.§ előírja mit KELL szabályoznia az SZMSZ-nek.
A 14.§ előírja az elfogadás módját.
A 15.§ szerint módosítani a 14.§ szerint lehet.

A felújítási költséget KELL szabályoznia az SZMSZ-nek. Ha annak akár csak az összegét megváltoztatják, akkor változik az SZMSZ tehát 14.§ szerint kell elfogadni a javaslatot.

Javítsatok ki, de nekem nem világos valami.

FERJOZ most úgy érted, hogy szerinted a közös költség és a felújítási alap is az SZMSZ része (Tht.13.§(1)b), ezért ha azt megváltoztatja a közgyűlés, akkor az SZMSZ módosítás, és csak a 14.§ szerinti összes tulhányad 50%+1 szavazhatja meg, de a megismételt közgyűlés, ahol ez nincs meg, az nem?