Társasházi SZMSZ módosítása

bviktória,

Az írásbeli szavazás, meglepő módon, azt jelenti, hogy a jognyilatkozatot írásban kell megtenni. Azaz megfelel a Ptk. 6:7. § szerinti követelményeknek. https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…
Tudtommal a Dáptv. 109. § az egyetlen olyan lehetőség elektronikus úton előállítható magánokirat készítésére, amiről jogszabály mondja ki, hogy az megfelel a Ptk. 6:7. § szerinti követelményeknek. Leegyszerűsítve, a Dáptv. azt mondja, hogy pdf file kell, vagy DÁP appal elektronikusan aláírva, vagy pedig (fizetős) minősített elektronikus aláírással plusz időbélyegzővel ellátva.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…
A jó hír, hogy ez ugyanúgy teljes bizonyító erejű magánokirat, mint a két tanús papír.

Tehát a "programban szavazok" megoldást szerintem el kell felejteni. Helyette a Dáptv. szerinti módon mindenki aláírhatja a szavazatát, majd azt a pdf file-t elküldheti emailhez csatolva az intézőbizottságnak vagy feltöltheti a társasházkezelő programba. Haszonos, ha a szavazó nem sokkal utána kap a szavazata beérkezéséről egy visszaigazolást az intézőbizottságtól/programtól, legalább egy emailt. Ha nem kap, akkor tudja, hogy valami gond van, és intézkednie kell, hogy a szavazata eljusson az IB-hez.

Ezen kívül, nem világos, hogy az egy tulajdonostól több csatornán beérkező azonos szavazat esetén miért érvénytelen a tulajdonos szavazata. Hiszen ő megtette a jognyilatkozatát, írásban, időben, egyértelműen. Miért korlátozod a szavazati jogát? Kivenném ezt a passzust.

Tisztelt Ügyvéd Urak!
Tisztelt Fórumozók!

Társasházunk Intéző Bizottsága írásbeli szavazást kezdeményezett az szmsz módosítására. Van benne a több apróság mellett egy teljesen új téma az Írásbeli szavazások lebonyolításáról, miszerint online/elektronikusan is lehetne, ha a többség ezt elfogadja.

részlet:
"5.5.5. Az írásbeli szavazás lebonyolítása
5.5.5.1. Írásbeli szavazás esetén az Intéző Bizottság feladata megküldeni a tulajdonosoknak a határozati javaslatot, annak indoklását és az SzB véleményét. A megküldés postaládán keresztüli, közvetlen átadást vagy az e-mail címét írásban megadó tulajdonosoknak e-mail-ben, PDF formátumban elküldést jelent.
5.5.5.2. A kiadás, megküldés időpontjától számított 8 napos határidő kitűzésével felhívni a tulajdonosokat, hogy szavazataikat írásban v. a Társasház által alkalmazott társasházkezelő program rendszerén keresztül adják meg.
5.5.5.3. Szavazni a kitöltött és tanúk által aláírt szavazólapok visszaküldésével illetve a Társasház által alkalmazott társasházkezelő programhoz elektronikus hozzáféréssel rendelkezőknek ezen keresztül is lehet.
5.5.5.4. A 8 napos leadási határidő után, az utolsó szavazat beérkezését követő napon a határozatot meghozottnak kell tekintetni. Érvényesen szavazni csak a megadott lehetőségek egyikén lehet, adott tulajdonostól több csatornán beérkező szavazatok érvénytelenek, még akkor is, ha a szavazatok megegyeznek!
5.5.5.5. A szavazás eredményéről a szavazat eladási határidő utáni 8 napon belül az Intéző Bizottságnak értesíteni kell a tulajdonostársakat a szavazás eredményéről.Az értesítés minimálisan a lépcsőházakban kifüggesztett szavazat összesítési jegyzőkönyvön keresztül történik meg. Bővebb értesítés is adható, pl. a szavazás eredménye a MultiHáz elektronikus felületén is megtekinthető."

Kérdéseim:

• Az online/elektronikus szavazáshoz elegendő a fenti részletezés?
• Az online/elektronikus szavazás esetén nem elvárás legalább valamiféle hitelesítés, hogy tényleg az szavaz, akiről szó van (akár a tulajdonos, akár a meghatalmazottja)? Lehetséges az, hogy továbbra is kettő tanú szükséges a papírra, viszont az online szavazásnál az elgondolásuk alapján egyáltalán semmiféle kötöttség sincsen?
• Az írásbeli szavazásról szóló SZMSZ részlet megfelel a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvénynek, vagyis ez teljeskörű leírás a szavazás lebonyolítására és az eredmény megállapítására vonatkozóan?

Előre is köszönöm az észrevételeket!

bukfu, Dora68,

Bukfu esetében kérdés, hogy bejegyzik-e az SZMSZ benyújtásának tényét a tullapra. Szerintem be kell. Nem lenne sok értelme, ha a földhivatal gyűjtene olyan iratokat, amikhez kapcsolódóan semmi nem látszik a tullapon. Ha pedig bejegyzik, akkor mi alapján tekintenek el az ügyvédi ellenjegyzéstől?

(Zárójel: A beszámolónál egyértelmű a helyzet, annak a benyújtását muszáj bejegyezni a tullapra, Tht 55/B. (2) szerint: „A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámolót benyújtja az ingatlanügyi hatósághoz. A beszámoló benyújtásának tényét az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapra bejegyzi.”
Az ügyvédi ellenjegyzés kérdése persze megmarad, amint korábban írtam.)

Dora68 helyében benyújtanám az SZMSZ-t postán. Arra kell hozni egy határozatot. Annak van indoklása. Utána eldönthetik, hogy megtámadják-e.
A közig per nem drága, és szerintem az egy mechanizmus, amivel ezt jobbra vagy balra, de egységesen el lehet dönteni ezt a kérdést az egész országban. És ha úgy dönt a bíró, hogy kell ellenjegyzés, akkor talán az Igazságügyminisztériumban is felfigyelnek rá.

Lásd osztap hozzászólását az Inytv. módosításáról.

bukfu,

Ez jó, de ez volt a kisebbik kérdés. Ez ment eddig így, ezek szerint (van ahol) ezt most is elfogadják így.
A nagyobbik kérdés az, hogy ha a Th. be szeretné jegyeztetni az SZMSZ-t (illetve, annak létezésének és benyújtásának tényét) a tulajdoni lapra, akkor AHHOZ kell-e ellenjegyzés ÉS/VAGY jogi képviselet a beadáshoz.

Úgy néz ki, hogy nem egységes a földhivatali állásfoglalás az SZMSZ benyújtásának kritériumaival kapcsolatban.

Dora68-cal ellentétben engem arról tájékoztattak, hogy NEM szükséges jogi képviselet az SZMSZ módosítása vagy új SZMSZ becsatolásához, ugyanis azt csak érkeztetik, és az irattárban letárolják. Ebből adódóan nem kell ügyvéddel ellenjegyeztetni az SZMSZ-t, elegendő a közös képviselő aláírása (esetleg érdemes lehet 2 hitelesítő tulajdonossal is aláíratni, de ez nem feltétel).

Egyebekben a benyújtandó SZMSZ mellé az eredményes szavazást tanúsító okiratot sem kell becsatolni. Azt mondták, hogy azon dokumentumokat vigyük be, amit fontosnak tartunk, hogy letárolják és kikérhető legyen a későbbiekben. Állítólag a nagyon akkurátus közös képviselők az SZMSZ mellé be szokták csatolni az SZMSZ elfogadásáról szóló határozatot tartalmazó jegyzőkönyvet, a szavazás arányát megállapító kivonatot.

Major, állj le! Itt a téma a módosított SzMSz földhivatali benyújtása - nem a módosítás. Ha nincs módosítás, nincs ilyen probléma.

Ott ahol a 80 tulajdonosból 17-en laknak a házban??
Érdekes lesz.

A törvény megengedi, hogy az szmsz-t a tulajdonostársak írásbeli szavazással módosítsák. (Így is szokták, mert ezzel biztosítható a megfelelő részvételi arány.) Állítja valaki, hogy az Inyt. szándéka szerint ezt a lehetőséget a jövőre nézve ki akarta zárni? Mert ha nem, akkor megoldhatónak kell lennie annak is, hogy az ügyvéd az így módosított szmsz-t ellenjegyezze.

Majordomus,

Dőlni fognak a tulajdonosok, alig férnek majd el. Ugyanúgy, ahogy a könyvelő ügyvédek a beszámoló ellenjegyzéséhez. :)

Kíváncsi vagyok, mit gondolnak a fórumozók, mert az én olvasatomban itt valami nagyon nem kerek.

Osztap
Szerinted hány társasházban lehet egy közgyűlésre 50+% tulajdoni hányadot összeszedni ilyen inycsiklandó napirendi pontokkal mint szmsz módositás?

bukfu,

Szerintem egy biztosan működő út az, hogy új közgyűlés, újra elfogadjátok az SZMSZ-t, az ügyvéd ellenjegyzi, benyújtja. Ennek mondjuk van egy olyan előnye is, hogy az ügyvéd szerkeszti az SZMSZ-t, nagyobb eséllyel felel meg a törvényi feltételeknek.

DE - és ez kérdés a fórumozókhoz: Olvasgatva az Inytv vhr. 21. §-t, a 38. pontbn bejegyezhető tény lett:
„38. a társasházakról szóló törvény alapján
(a) a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadása, módosítása, továbbá az elfogadás, illetve a módosítás időpontja,
(b) közös képviselői tisztség keletkezése,
(c) intézőbizottsági elnöki tisztség keletkezése,
(d) beszámoló benyújtása,
(e) szervezeti-működési szabályzat benyújtása.”

Nekem nem világos, hogy hogyan fogja ügyvéd pl. a beszámolót ellenjegyezni. A közös képviselő aláírja, de hogy ügyvéd ellenjegyezné? Ritka, aki ért hozzá.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

„ügyvéd kizárólag saját (kivételek nem játszanak) maga által szerkesztett okiratot jegyezhet ellen”
Mondjuk, hogy ez nem teljesen pontos.

Ha valóban "bejegyezhető tény", akkor kell az ellenjegyzés is. Ugyanis bejegyzés alapjául csak előírt alakiságú okirat szolgálhat.

bukfu,

Ha jól értettem KBS-t, itt nem ellenjegyzésről van szó, nem követeli ezt meg se a Tht., se az Inytv., de a földhivatali eljárásban ebben az ügyben is már jogi képviselettel kell eljárni. Egyszerűen meg kell bízni az ügyvédet, hogy nyújtsa be az okiratot.

osztap,

Ezt láttam én is a hatályos Tht.-ban - és pont ez nem ír semmit az ellenjegyzésről (ahogy többször is írja az alapító okiratnál). Ez benyújtás az irattárba helyezéshez, ahhoz értelme sincs jogi képviseletnek, pláne ellenjegyzésnek.

Ha be lehet jegyeztetni a tulajdoni lapra, és azt akarja megtenni a kérdező társasháza, akkor az Inytv. miatt elfogadom, hogy kellhet jogi képviselet. (Bár hogy ezt a Tht. is jelezze, asse lenne baj, de ez már tényleg nem elvárható ettől a jogalkotási színvonaltól)

Abban az esetben mi a helyzet, ha még 2024. áprilisában írásbeli szavazással a társasház úgy döntött, hogy új SZMSZ-t szavaz meg. A sikeres szavazás alapján meghozott társasházi határozatról szóló jegyzőkönyvet a közös képviselő és egy hitelesítő tulajdonos aláírta. A társasház új SZMSZ-ét a közös képviselő aláírta, azonban a földhivatalhoz nem nyújtotta be; ezt most akarja megtenni. Ez egy igen faramuci helyzet, miután a jogszabályok módosítása következtében szükség lenne az SZMSZ ügyvéd általi ellenjegyzésére, azonban az Üttv. alapján ügyvéd kizárólag saját (kivételek nem játszanak) maga által szerkesztett okiratot jegyezhet ellen, ami jelen esetben nem áll fenn. Ilyenkor mit lehet tenni?

„Ha erre nem veszi a jogalkotó a fáradtságot, és nem bejegyzésről, csak benyújtásról ír amúgy is, akkor ahhoz miért kellene jogi képviselet?”
Ezt a passzust a Társasházi törvénybe pont az Inytv hatálybaléptető tv. 61. § tette bele. Lehet, hogy nem a jogalkotás csúcsa, de ez van.
https://njt.hu/…-146-00-00.9

Az új Inytv-re én is gondoltam, de ha már a salátatörvény semmit sem módosít a Tht.-ban erről, akkor úgy gondoltam, hogy már nem nézem meg.
Ha erre nem veszi a jogalkotó a fáradtságot, és nem bejegyzésről, csak benyújtásról ír amúgy is, akkor ahhoz miért kellene jogi képviselet?

Szerintem a földhivatalnak igaza van. Két dolog játszik együtt:

1. Az új Inytv vhr szerint az SZMSZ benyújtása most már bejegyezhető tény lett, Inytv vhr 21. § 38. e)
2. A belföldön kiállított magánokirat alapján történő bejegyzéseknél ügyvédkényszer van, egy csomó régi kivétel megszűnt, Inytv 35 . § (2)

Szerintem nem az ellenjegyzésről van szó. Hanem arról, hogy főszabályként a földhivatal előtti eljárásban kötelező a jogi képviselet. Azon tanakodtak, hogy ez kivétel-e, és arra jutottak, hogy nem.

Dora68,

Szerintem nem.
A 2024. évi LXXXV. salátatörvény a Tht. 10.§ és 22.§-át módosította.
Előbbi kifejezetten az alapító okiratról szól - annak módosításának bejegyzéséhez kell ügyvéd vagy közokirat (bár az eddig is kellett.)

A 13. - 15.§ egyáltalán nem változott.

„A szervezeti-működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.”

Nincs itt előírva semmiféle ellenjegyzés.

Min tanakodtak hosszasan, és miből vezették le, hogy kell ellenjegyzés?
Megkérted, hogy mutassák meg, pláne adják írásba?

Kedves Mindenki!
Ma be akartam nyújtani a Földhivatalhoz Társasházunk szmsz módosítását, de hosszas tanakodás után arra jutottak, hogy csak ügyvédi ellenjegyzéssel lehetséges január 15. óta. Ez tényleg így van?

Köszönöm szépen!

Nem