Ingatlan megközelítés

@Lajmantin
„Erre a bizonyos kisebb területre már a telekalakítás során már be is lépne az önkormányzat kisajátítással.”
Biztos? Nem inkább arról van szó, hogy a szabályozási tervet módosítják, és az utcának kijelölt rész leszabályozásával (=ingyenes önk. tulajdonba adással) lesz az építéshatóság által is okmányoltan beépíthető a telek?

„Mert én építési telekként vettem meg minden egyes négyzetméterét, de most majd jön egy értékbecslő, aki felértékeli útként.”
És a leszabályozás után a megmaradó telek is sokkal többet fog érni, mint amennyiért megvetted az egészet. Ugye ezt nem felejted el?

Folytatódik ez a sztori, még a mai napig sem ment át a telekalakítás, kb az ötödik változatnál tartunk, nem sietik el a hivatalok... Hát nem épp egy sima téglalapról van szó, és egy jövőbeni lehetséges közútnak mégiscsak meg kell hagyni egy kisebb területet, a korábbi elképzeléstől teljesen különböző módon. Ez engem már nem fog akadályozni, a mérete is elfogadható, kb 100 m2, ami egy kanyarodási ív miatt kell. Erre a bizonyos kisebb területre már a telekalakítás során már be is lépne az önkormányzat kisajátítással.

Na ezen a ponton vesztettem el a fonalat, nem kaptam választ eddig senkitől, hogy mégis mennyiért sajátítja ki az önk... illetve egyáltalán fog-e fizetni érte (mert pénze az nincs.) Mennyit ér egy út? Mert én építési telekként vettem meg minden egyes négyzetméterét, de most majd jön egy értékbecslő, aki felértékeli útként. Elnézést, ha nem kifejezetten jogi a kérdés, de nem igazán tudom hol megkérdezni.
Köszönöm.

„Akkor azt hiszem, az lesz az első megoldási kísérletem, hogy meghagyok egy 1m széles gyalogutat, és úgy adom be a kérelmet.”
És akkor az állami főépítész biztosan nem fog hozzájárulni a telekalakításhoz, mert nem felel meg a helyi építési szabályzatnak.
Két kérdést kell magadban tisztáznod:

1. Ki és hogyan akadályozza meg, hogy bekerítsd a telkedet? És ha semmi, akkor sopánkodás helyett miért nem teszed?
2. Ha a szomszédok beperelnek szolgalmi jog biztosításáért, meg fogják-e nyerni, ha egyébként valamennyinek a telkére történő bejárása (behajtása) közterület felől biztosított? A "csak" nem igazán indok egy bíróságon.

+1. Egy helyben toporgás helyett miért is nem adod be a földhivatalhoz a telekalakítási engedély kérelmet? Sokba kerül a földmérő? Gondolj arra, hogy egy korábban fillérekért megvett telked értéke azáltal, hogy beépíthető építési telekké vált, legalább 5-10-szerese lett.

@Lajmantin
„Az út mindkét végére kitettük már a "behajtani tilos (magánút)" táblát,”
Akkor még mindig nem érted. Okosabb lett volna kitenni a "belépni tilos! magánterület" táblát. A környékbelieket arra kellene kellősítened, hogy amit ő útnak látnak, az qrvára nem út.

„Az azért elég hajmeresztő lenne, ha telekalakítási tilalmat rendelnének el közvetlen azután, hogy építési övezetbe vonták a területet.”
Márpedig változtatási tilalmat épp azért szoktak elrendelni, hogy a HÉSZ módosítást elkészíthessék és bevezethessék. A változtatásra okot adó körülmány bekövetkezte pedig jogossá tenné a változtatási tilalmat.

Próbálj meg leszakadni végre a jegyzőtől, a polgitól, a főépítésztől, meg az ajvékoló szomszédoktól, mint telekalakítási eljárásban nem közreműködő "hatóságoktól", és vitesd végig a telekalakítást egy, az építéshatósági jogszabály közelmúltbéli változásával már megismerkedett szakemberrel.
Inkább olvasd el alaposan az építéshatóságról szóló 281/2024. kormányrendelet VII. fejezetét, amely a telekalakítást is szabályozza.
https://njt.hu/…24-281-20-22

@osztap
Oké, értem. Az azért elég hajmeresztő lenne, ha telekalakítási tilalmat rendelnének el közvetlen azután, hogy építési övezetbe vonták a területet. Már dolgozik rajta a földmérő, azóta beszéltem újra a helyi hivatallal, de ezt a lehetőséget nem vázolták fel, csak azt, hogy most már mindenképp lakossági fórumot kell összehívni. Az általam felajánlott 1 méter széles út elvérzett, mert szerintük új útként csak 6m széles út létesíthető. Így hát arra az álláspontra helyezkedtem, hogy nem lesz semmilyen út.

@eulimen
Érteni vélem. Bár az átjárási igényt sokan aláírták, nyilván nem kerülhet rá ennyi jogosult. Hacsak nem a szomszédos közút hrsz lesz a szolgalom jogosultja, már ha ez lehetséges.
De ahogy áll a helyzet, nem lesz itt semmiféle út. Én biztosan nem fogok fizetni érte, márpedig az utcabeliek nyilván ingyen szeretnék a jogot. Ha pedig nem lesz telekalakítás, akkor átjárás sem. Most ez lesz a tárgyalási alap.

Az út mindkét végére kitettük már a "behajtani tilos (magánút)" táblát, ahogy az erdőknél is szokás, faoszlopra. Igazság szerint nem nagyon néztem utána a táblaelhelyezés szabályainak, magánterületen van, kamerával figyelem, egyelőre ennyi. A kerítésépítés több idő, addig hagyom hogy megszokják.

Köszönöm mindenkinek a segítséget.

@Lajmantin
„Igen, adásvételkor az eladó nyilatkozott, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes.”
Akkor minden, a szolgalommal kapcsolatos, téged kényszerítő eljárás költsége, illetve a később, az esetlegesen perrel kimondatott szolgalom miatti értékcsökkenés utólag leverhető rajta egy külön perben, hibás teljesítés címen - ahogy drbjozsef is írta.
Kivéve persze, ha jófej vagy, és dalolva (magyarán: proaktívan) te lépsz először a hőbölgők helyett és földmérővel-földhivatallal megcsinálod az átjárási szolgalmat, esetleg a sávot átminősíted magánútnak (el nem felejtve, hogy az átjárási szolgalomnak mindig kell legyen uralkodó telke, azaz a szolgalmat élvező "gazdája", helyrajzi számmal azonosítva).

„Akadályoznak engem a birtokom használatában azzal, hogy ők akarják használni és használják is.”
Hát akkor lekeríted az egészet, és onnantól te használod az egészet. Ebben nem a jegyző fog segíteni, hanem saját magad: húzd fel azt a kerítést mielőbb. Na ebben a helyzetben viszont már nem te leszel az, aki a lekerített (saját) telek használatának jogát kéri a jegyzőtől. Erre akartam utalni.

„levelet írtak az önkormányzatnak, aláírták vagy 50-en. ”
Az nem jogforrás. Ha beadod a kérelmet, el lehet utasítani, de biztos nem amiatt, mert a szomszédok levelet írtak. A kérelemre a földhivatalnak kell hoznia egy határozatot, abban adnia egy részletes indoklást, jogszabályi hivatkozásokkal, és az a bíróságon megtámadható. A helyedben kiugrasztanám a nyulat a bokorból a kérelemmel. És hamarost, mielőtt az önkormi megkezdené a HÉSZ módosítását, vagy mondjuk telekalakítási tilalmat rendelne el.

"hagyod, hogy pereskedjenek ők."

OK. köszönöm, így világos.

" a megyei főépítész, ha egyáltalán kérdez, a hatályos jogszabályok alapján kell döntenie. A 'szervezkednek a szomszédok' pedig nem az."

A "szervezkednek a szomszédok" azt jelenti, levelet írtak az önkormányzatnak, aláírták vagy 50-en. Nem is értem, hirtelen honnan ez a sok átjárási szándék.
Beszéltem már a megyés főéppel kb egy hónapja, akkor azt mondta, biztosan vissza fog kérdezni az önkormányzatra, hogy hozzájárult-e a jegyző, illetve mondta, hogy előzetesen kérjek hozzájárulást, na ezzel tartok most itt, a nagy sehol.
A hatályos jogszabályok alapján döntenie kéne kérdezés nélkül?
De oké, megrajzolja a földmérő és beadjuk.

„Ezt nem értem. Miért? Akadályoznak engem a birtokom használatában azzal, hogy ők akarják használni és használják is.”

Akarják csak.
Kérdés, hogy nem csinálsz semmit az átjárással, és pereskedsz, hogy csinálhass, vagy lezárod az átjárást (ill. leszűkíted ahogy neked tetszik), és hagyod, hogy pereskedjenek ők. Miért tennéd az elsőt? A te telked. Pereljék ki ők a szolgalmat - ha tényleg jár. De ha máshogy is megközelíthetőek, akkor egyáltalán nem biztos az.
És ha mégis úgy dönt a bíróság, na akkor lehetsz felperes, ha az eladó, aki neked "igénymentesen" eladta, nem kártalanít magától.

"azok fognak pert indítani (ha fognak), akik 15 éven keresztül átjártak azon a telken."

Akkor azt hiszem, az lesz az első megoldási kísérletem, hogy meghagyok egy 1m széles gyalogutat, és úgy adom be a kérelmet. A kérelemhez kell a rajz is, valahova be kell húzni a vonalat, ennyi területről képes vagyok lemondani a béke kedvéért.
Hiszen csak azt kérték a szervezkedők, hogy "maradjon meg az átjárás", nem pedig azt, hogy "maradjon meg a gépkocsis átjárás a jelenlegi állapot szerint". Az viszont igaz, hogy legalább 15, de inkább 50 éve átjárnak azon a területen. Csak hát sok olyan terület van, ahol korábban volt átjárás, most pedig nincs.

Igen, adásvételkor az eladó nyilatkozott, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes.

"Aki ebben a helyzetben birtokvédelmet fog kérni, az biztosan nem te leszel..."
Ezt nem értem. Miért? Akadályoznak engem a birtokom használatában azzal, hogy ők akarják használni és használják is.
Egyébként nem is tudom konkrétan, hogy ki lenne az ellenérdekű fél, mert a többek által aláírt papírból nem kaphattam másolatot, igazából ezt sem értem, miért titkos.

Most azt gondolom, hogy mindenekelőtt kerítéssel lezárom a telket az autóforgalom elől, de úgy, hogy gyalog át lehessen menni. Mert szeretnék építőanyagokat hozni, azt valahova le kell tenni, és nem szeretném ha bárki csak úgy odajárkálna. Márpedig a raklapos árunak az út lesz a legalkalmasabb hely, a terepviszonyok miatt nincs is más opció.
Ez alapján vajon beperelnek-e? Költői kérdés.
A jellemző helyekre menő alternatív útvonalak kb 150-500 méterrel hosszabbak, ez autóval nem lehet hivatkozási alap, a gyalogút pedig megmarad, tehát így az se, remélem…

@Lajmantin
„Vagyis ha nincs bejegyezve, abból egyenesen következik, hogy nincs is ilyen joga senkinek?”
Nem egészen. Az elbirtokolt átjárasi szolgalom lehet épp földhivatali nyilvántartáson kívüli is. Ha történetesen tényleg így van, azt perben fogja megállapítani a bírósag (de csak ha alperes leszel) és onnantól be lesz jegyezve a tulajdoni lapra is. Nyilván azok fognak pert indítani (ha fognak), akik 15 éven keresztül átjártak azon a telken.
Az adásvételi szerződésben mit nyilatkozott az eladó az ingatlan teher- és igénymentességéről? Te jóhiszemű vevő vagy, a tulajdoni lap közhiteles nyilvántartás, és ha az eladó nem említett kötelmi igényt (pedig lett volna), akkor ez bizony az eladó hibás teljesítése.
Nu, hát akkor te is perled majd az eladót.
Szerintem q gyorsan intézd a megosztást meg az elkerítést. Aki ebben a helyzetben birtokvédelmet fog kérni, az biztosan nem te leszel...

Lajmatin,

A helyedben beadnám a megosztási kérelmet most. Akárkit is kérdez a megyei főépítész, ha egyáltalán kérdez, a hatályos jogszabályok alapján kell döntenie. A 'szervezkednek a szomszédok' pedig nem az. A HÉSZ-módosítás pedig idő, ami ez esetben ellened dolgozik.

"„önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz ”
Hogyan kerül az önkormányzat a képbe? "

A telekosztás elképzelésével először a helyi főépítészt kerestem meg, aki akkor azt mondta, az eddigi használók most majd nem használhatják és pont.
Aztán földmérővel egyeztettem a részletekről, aki javasolta megkeresni az állami (megyei) főépítészt, mert úgyis nekik kell majd jóváhagyni. Az ő igénye volt az, hogy nyilatkozzon a jegyző arról, hogy hozzájárul a telekosztáshoz. Ezen a ponton került képbe az önkormányzat és újra a helyi főépítész, akinek mostanra megváltozott a véleménye. Na az igaz, hogy kettő között polgármester-váltás volt, és ha jól hallom, az építésügyekben is voltak változások, de olyanról nem tudok, ami ezt a témát érintené.

"Akkor az nem út, hanem kitaposott ösvény."
Valaki korábban szilárd burkolatot tett egy szakaszra, aminek az állapota már leromlott, de én ezzel együtt vettem meg a telket. Szabad szemmel nézve valóban tűnhet útnak. A rendezési terv szerint nem az.

Elolvastam az elbirtoklásra vonatkozó Ptk 5:161(3) részt, nos én alig egy éve vagyok tulajdonos, ez alatt nem telhetett el 15 év.
Az előző tulajdonos viszont évtizedek óta tulajdonos volt. Hogy bárki valaha is elbirtoklást kért volna, azt nem tudom, de ha jól értem, akkor sikeres elbirtoklás után egy bejegyzett szolgalomnak kéne lennie a telken, ugye? Vagyis ha nincs bejegyezve, abból egyenesen következik, hogy nincs is ilyen joga senkinek?

Vajon birtokvédelem szóba jöhet? De nyilvánvalóan nem akarok pereskedni, ezért lennék kompromisszumkész, ha kapok cserébe valamit. De az úgy nem megy, hogy én fizetek azért, hogy mások jól járjanak.

@entropia
Van, aki átengedi, de az neki nem jó.
(ez van, amikor filléres telket veszel, de forintos utcafrontot akarsz)

@VargaIstván :: a kényszerszolgalom, mint intézmény, egy létező dolog. Pont olyan esetekben alkalmazható, mint amit leírtál. Hogy ki fog beengedni téged a telkedre az lehet egy megegyezés tárgya, de lehet hatósági eljárás eredménye is (tudtommal: földhivatal). Menj be a földhivatalba és próbálj informálódni. A lényeg: valakinek be kell téged engednie.

@Lajmantin
„Jelenleg az én területemen van egy út”
Út az az ingatlan, amit a földhivatal annak nevez.
Akkor az nem út, hanem kitaposott ösvény.

„megindult a szervezkedés, hogy ne tudjam körbekeríteni a saját területemet.”
sz@rni bele.

„önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz anélkül, hogy egy 6 méter széles utat biztosítanék a további átjárás céljára.”
Hát ez a szabályozasi terv módosítása nélkül még az önkormányzatnak se fog menni.
Legyél te a gyorsabb.

„Hajlandó lennék gyalogútnak alkalmas átjárást biztosítani, mondjuk 1 vagy 2 méter széles úttal”
Ezzel a kompromisszumkészségedet tudod bizonyítani. Ezt az átjárást szolgalmat (kozárólag a szomszédos, uralkodó telkek javára, vázrajzzal-földmérővel akár be is jegyeztetheted a saját költségeden). Akkor a telekméret sem csökken - igaz, a szolgalmi jog területét mindenképp szabadon kell hagynod.
Vagy - mondhatod akár azt is hogy coki van, mivelhogy ott a közút, igaz kerülővel, de van.

„az utcabeliek vajon mi alapján formálhatnak jogot most az én területemre?”
Átjárási szolgalmat 15 év után elbirtoklással is lehet szerezni (Ptk 5:161. szakasz (3)). Ezzel nyilván nem értesz egyet, ezért ezt csak bíróság tudná kimondani - ha a szomszédok elbirtoklási pert indítanak és a feltételek fennállása esetén nyernek is.

„önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz ”
Hogyan kerül az önkormányzat a képbe? A telekalakítások a kormányhivatalhoz (járási földhivatal) tartoznak, ami az országos szabályok és a HÉSZ alapján engedélyez. Az önkorminak/jegyzőnek nincs szerepe a folyamatban.

Megvettem egy kb 1200 m2-es belterületi telket, ami egy tavalyi önkormányzati rendelet alapján építési övezetbe került. Telekosztás után az egyik részen építkezni szeretnék és a megmaradó területet pedig eladnám. Az övezetváltozás hatályba lépése előtt volt az adásvétel, akkor azzal a kockázattal vásároltam meg, hogy esetleg mégsem kerül Lf besorolásba, de ez ellen senki sem lépett föl.

Jelenleg az én területemen van egy út, amit némelyik szomszéd használ a saját telkére bejárás céljára úgy, hogy a saját közterületi kapcsolódásuk helyett inkább ezt választották. Ezen kívül az utcában lakók rendszeresen átjárnak a telkemen (és szemétlerakónak is használják, de ezt bizonyítani nehéz lenne.)
A tulajdoni lapon szolgalmi jog nincs bejegyezve.

Most feltűnt nekik, hogy építkezni akarok, erre megindult a szervezkedés, hogy ne tudjam körbekeríteni a saját területemet.
A problémám, hogy az utcabeliek nyomására az önkormányzat most nem akar hozzájárulni a telekosztásomhoz anélkül, hogy egy 6 méter széles utat biztosítanék a további átjárás céljára. Ezzel viszont elbuknék 360 m2-t, amivel már annyira lecsökken a maradék területem, hogy nem lehet kettéosztani, mert a minimális telekméret 500 m2.

Az igazságérzetem azt súgja, hogy engem itt át akarnak verni. Azt akarják rám erőltetni, hogy engedjem az átjárást, ezzel együtt bukjak egy csomó pénzt, de persze az anyagi vonzatából senki más nem szeretne átvállalni semmit. Lentebb olvasom, hogy az utcában bevett szokás fogalmát a jog nem ismeri, ez nekem jól hangzik, de vajon érvényre tudom-e juttatni?

Hajlandó lennék gyalogútnak alkalmas átjárást biztosítani, mondjuk 1 vagy 2 méter széles úttal, de 6 métert semmiképp. (Ami egyik környékbeli telek közúti megközelítéséhez sem szükséges egyébként, mert máshol az megoldott.)

A kérdésem: ha a terület övezeti besorolásának változtatásánál senki sem szólalt fel, akkor (illetve ettől függetlenül) az utcabeliek vajon mi alapján formálhatnak jogot most az én területemre? Az átjárás igényével szemben mi védi az én tulajdonjogomat?
Köszönöm a segítséget!

Nem lesz olcsó.

Köszönöm, ezekkel a dolgokkal tisztában vagyok. Az rajta lévő régi ház felújítása a célom

Kérdés, hogy mit tekintesz felújításnak? Ugyanis olyan "felújításra" ami valójában bővítés, nem fogsz engedélyt kapni, ugyanis a telked nem építési telek.

Megtehetem, de nem szívesen költök addig rá, amég nem derül ki, hogy lesz-e saját bejáratom.

Azt megteheted így is,bár a szomszéd nem fog örülni a rajta átcsörtető anyag s munkagép dömpingnek.

Köszönöm a választ. Igen, vételi szándékomat már jeleztem az önkormányzatnak, eddig nem kaptam választ. A telken lévő házat szeretném felújítani.