Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

"ingatlanról készült képfelvételt"

Sokszor csak felraknak egy google képet a végrehajtók is, vagy egy térképmásolatot.

Van amikor lefotózzák a 10 emeletes 30 lakásos épületet kívülről hogy nesze, az az a ház. :-)

Faluban is volt mikor rossz fotót raktak fel. Menet közben simán cserélte és kész,

Szóval ha megy az árverés akkor szólni kell és cserélik, árverés törlése nélkül.

Nagyobb poén mikor egy HRSZ alatt van több épület, osztatlan közös udvarban, gyakorlatban 1/1 albetétesített különálló lakások. Vagy ha nincs albetét annyi hányad tulajdon ahány ingatlan van a telken. Na akkor ott mégis melyiket kellene fotózni, melyik lesz a vevő tulajdona?

Fekrakják az utcafrontit aztán lehet csak a kert végében álló sufni lesz a vevőé.

Az ilyen nyomozásosdi meg a rizikó a vevő feladata.

De én is azt mondom hogy vannak esetek amikor viszont a vevő jogosan reklamálhat ha nem jó a kép.
Sőt az is lehet hogy már eleve az értékbizonyítványon benézték...

Kedves drbjozsef!

Ismétlen és ezt Te is tudod, hogy laikus vagyok kérem ehhez mérten kezeld a hozzászólásom.

A végrehajtási kifogást emlékezetem szerint két esetben lehet tenni. A végrehajtó egy megtett vagy a végrehajtó által egy elmulasztott intézkedés alapján. Véleményem, hogy a végrehajtó itt nem elmulasztott egy intézkedést, hanem egy megtett intézkedés során követett el hibát. Az árverési hirdetmény mellé tett fel egy fényképet abban a tudatban, hogy az az adós árverezendő ingatlanja. Ezt a hibát lehet kifogásolni és kérni, hogy ezt a hibát küszöbölje ki.

A Vht. 217.§. (2) bekezdésben foglaltak szerint a " végrehajtó intézkedésétől számított 3 hónap eltelte után nem lehet kifogást előterjeszteni; e határidő elmulasztása miatt nincs helye igazolásnak."

A kérdező leírása alapján biztos vagyok benne, hogy a 3 hónap bőven eltelt..........

Ha mégis ragaszkodunk ahhoz, hogy ez egy elmulasztott intézkedés akkor a kérdezőnek még nehezebb dolga van szerintem. Először is be kell bizonyítania, hogy ez egy elmulasztott intézkedés és nem egy rossz és téves intézkedés valamint bizonyítania kell milyen érdeksérelme és kára keletkezett emiatt a rossz fénykép miatt. Mire alapozza az árverési hirdetmény törlésére vonatkozó kérelmét. Én ezt nem is gondolom most tovább.....

Nos azért még annyit megjegyzek, hogy a " végrehajtó kárfelelősségének megállapítása ugyanakkor nem tárgya a kifogásnak, a végrehajtó kártérítési felelőssége önálló, a megyei bíróság hatáskörébe tartozó perben állapítható meg (BH1998.285.)"

Kedves Vadsuhanc,

Elfogadom, és van ráció abban is amit mondasz, ugyanakkor erre azt mondhatnám (vagy tarapara), hogy ha egy törvény egy paragrafusa azt írja, hogy az árveréshez az ingatlanról fényképet is fel KELL tenni, és kiderül, hogy az a fénykép nem az adott ingatlanról készült, akkor azért az a törvényi rendelkezés megszegése. Márpedig ha a vh a vht valamely rendelkezését megsérti, és ezt a paragrafust én meg is tudom jelölni, akkor az egy vh kifogás alapja lehet.

Majordomus

„ ingatlant (tizenmilliókétt)venni egy fénykép alapján igencsak nagy marhaság a vevő részéről.”

Főleg hogy a helyrajzi szám és a pontos cím alapján a google utcakép segítségével ma már kívülről is simán meg lehet nézni egy ingatlant anélkül, hogy a kérdező elment volna az adott ingatlanhoz.

Továbbra is úgy vélem,hogy ingatlant (tizenmilliókétt)venni egy fénykép alapján igencsak nagy marhaság a vevő részéről.
Igy jártál.

Azt még megegyezném, hogy a vevő amikor az árverésről szóló jegyzőkönyvet felveszik a Vht.35.§. (2) bekezdés f.,pontja alapján kérelmet terjeszthet elő és észrevételt tehet. Ott előadja, hogy mi a problémája és miért nem akarja a vételárat kifizetni és máris olyan útra tereli az ügyet amelyben ahol jogorvoslattal élhet, amely során majd kiderül igaza van-e.

Kedves drbjozsef!

Most okoskodni fogok nyilván igazam sincs.... de

A Vht.145.§. azt írja,," Az árverési hirdetménynek az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételére a 132/D. §-t azzal kell alkalmazni, hogy a hirdetmény mellett az ingatlanról készült képfelvételt is közzé kell tenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában."

Azaz mint mellékletként kell feltenni nem a hirdetmény részeként. Az árverési hirdetménynek pedig a Vht,143.§. (1) bekezdésre alapozva nem tartalmi eleme az ingatlanról készült fénykép. Továbbiakban a törvény az árverés jogszerűségének megállapítását kizárólag a hirdetmény tartalmához és annak közzétételéhez fűzi a mellékletekhez - így a fényképhez- nem.

Vadsuhanc,

De, ahogy tarapara is írta, a Vht. 145/A.§. szerint az elektronikus árverés esetén kötelező mellékelni az ingatlan fényképét is.
Szóval nem mondom, hogy nincs valahol igaza taraparának, ha egy tök másik ingatlan fotójával árvereznek valamit, akkor az tényleg megalapozhat egy vh kifogást esetleg, de egyrészt ott van a "tájékozató jellegű kép" szöveg általában, másrészt meg tényleg ki az a mérhetetlenül hülye, aki több(tíz)milliós ingatlanra licitál anélkül, hogy alaposan tájékozódott volna? Legalább egy földhivatal online - eközmű - googlemaps keresést nem futtat le, ami ingyér van, és még utaznia sem kell? Az pont megérdemli.

Szerintem az árverési hirdetménynek nem kötelező eleme a fénykép amely az árverezendő ingatlant ábrázolja, így szerintem a végrehajtót semmilyen felelősség nem terheli.

tarapara: A végrehajtó nem ingatlanközvetítő, és nem is ügyvéd. Ha rajongást vár a vevő, tegye ezt. Az árverező, amikor a felhasználási szerződés, a regisztráció megtörténik, akkor kap egy általános tájékoztatást, ha kérdez: válaszolnak is neki, sőt a leleményesebb a konkrét hirdetménnyel megy be a végrehajtóhoz, mert éppen emiatt regisztrál. Senki nem mondta, hogy részt kell venni az árverésen. Az, hogy 100-ból 1 fénykép nem felel meg a valóságnak, nos, benne van. Miért is írja oda a végrehajtó, hogy a kép tájékoztató jellegű, győzödjön meg az árverező? Egyrészt azért, mert a helyszíni eljárása során elkészíti a szükséges képeket. Lehetséges, hogy a becsérték megállapítása még nem "jogerős", vagy belefutott egy kormányrendeletbe (229/2021), amely miatt a természetes személy lakóingatlanát nem árverezheti. Azonban képet készíthetett. Mit gondolsz a végrehajtó hetente ellenőrzi a székhelyen belül és kívül is, hogy esetleg az ingatlan azóta leégett, más színű, felújították, lerombolták, egybeépítették stb. Nos nem. Mert nincs rá kapacitás, és nem is elvárható tőle. Ha például a becsérték megállapítása ellen kifogást terjesztenek elő és esetleg a zálogjogosult is bekapcsolódik lehetséges, hogy a tényleges árverés és a kép elkészítése között eltelik másfél év.

Nos ezért kell az árverezőnek elmenni és ellenőrizni. És a felelősség bizony nem az övé. Jogszerűen járt el, nem minden hirdetményére jellemző, hogy a csillagos égről csinált képet, miközben a talajszintről volt szó. Nincs házszám kirakva, se név, benőtte a füge vagy a borostyán. Elkészíti a képet ez alapján és feltölti. Ha valaki egy INGATLANT, úgy vásárol meg, hogy nem győződik meg róla, és licitál mint egy 1991-es Michael Jordan kosárkártyára a vaterán.... az bizony hanyag.

U.i. : Más lenne a helyzet, hogyha tájékoztatták volna a végrehajtót , vagy írásban felhívják a figyelmét, hogy a közölt fotók az EÁR-ban nem fedik a valóságot, törölje azt az árverési rendszerből
U.I. 2. : Az ingatlan jellemzői tulajdonságainál felsorolja az adó - és értékbizonyítvány - vagy szakvélemény - alapján a konkrét, releváns adatokat, hány négyzetméter stb. Abból már összerakhatja az érdeklődő, hogy hoppá ez a 18 m2-es tároló szerepel a hirdetményen, de a fényképen egy 150 m2-es ingatlan.
U.I. 3: Előfordulhat, hogy az adó - és értékbizonyítványt készítő hatóság (a becsérték megállapítás alapvető feltétele) olyan jó fej, hogy küld az ingatlanról képeket is az adó - és értékbizonyítány mellé :)

tarapara,

És szerinted nem az lesz a hülye, aki egy merci fényképe alatt hirdetett dacia adatival azt gondolja, hogy töredékáron szerez egy mercit, és csodálkozik, ha az egy dacia lesz? Te szoktál látatlanban autót, ingatlant, bármi többmilliós értékű tárgyat venni?

Lehet úgy hirdetni, hogy beleírod a hirdetésbe, hogy a kép tájékoztató jellegű. Miért ne lehetne? Győzödjön meg a vevő az áru pontos állapotáról személyesen, vagy kérjen igazi fényképeket.
Ingóságot gyakran hirdetnek olyan képpel, amit a netről szednek, reklámfotó. Nincs ezzel baj, ha benne van a szövegben, hogy a kép tájékoztató jellegű.

Aki árverésnél nem nézi meg, az meg is érdemli, hogy a kép melletti romot vegye meg aranyáron.

Tájékoztató jellegről a következő jut eszembe.
Elakarom adni a 40 éves félmilliót futott Dacia-mat. Elviszem a parkolóba fotózni. Majd lefotózom a mellette álló zsír új Mercedest és kiírom a hirdetésbe a fotók tájékoztató jellegűek.
Ez nem tájékoztató jelleg, ez félretájékoztatás. A tájékoztató jellegű kép az értéktárgyról készül.

papinianus88 köszönöm a választ.
„99% h a vegrehajto a hirdetmenyen közli, hogy a fénykép tájekoztato jellegu, mindenki sajat felelossegere gyozodjon meg az ingatlanrol.”
Így van. Ilyenkor az ember meg is győződik a fényképen közölt ingatlanról.
„A vegrehajto nem terkep, elofordulhat, hogy nem arrol az ingatlanrol keszit kepet.”
Persze a végrehajtó is ember, ős is téved, de akkor a felelősség az övé. Úgy gondolom az a feladata, amit a Vht előír neki feladatnak. Ha azt írja elő, hogy az árverezendő ingatlanról tegyen közzé fényképet, akkor nem a kétszer értékesebb szomszéd ingatlanról kell fényképet közzétennie.
A tájékoztató szöveg: „A fényképek tájékoztató jellegűek, az ajánlattétel előtt az ingatlan tényleges állapotáról, és elhelyezkedéséről személyesen győződjön meg!”
Ez értelmezésemben azt jelenti, hogy a fotó kis felbontásó, esetleg régi és nem mutat mindent, ezért a helyszínen ellenőrizd a viszonyokat mielőtt licitálsz.
És nem azt, hogy az árverési vevő kötelezően ellenőrizze a végrehajtó munkáját, töltsön le térképmásolatot, mert a közölt fotók lehet, hogy teljesen félrevezetőek és más ingatlanról készültek.
Mind ettől függetlenül nem vitatom, szükséges ráellenőrizni az ingatlan helyrajzi számára (fotó és postai címe mellett is) pont az ilyet elkerülendő. De azért lenne hanyag valaki, mert elfogadta a végrehajtó kötelező hivatalos közlését az ingatlanról?
Ha a mulasztásokat keressük, az árverési vevő max egy ajánlást mulasztott, a végrehajtó viszont törvényt, hiszen nem a fényképen szereplő ingatlant értékesíti. (Vht. 145/A.)

99% h a vegrehajto a hirdetmenyen közli, hogy a fénykép tájekoztato jellegu, mindenki sajat felelossegere gyozodjon meg az ingatlanrol. A vegrehajto nem terkep, elofordulhat, hogy nem arrol az ingatlanrol keszit kepet. Torolheti is a hirdetmenyt, de ez inkabb akkor eletszeru, amennyiben az ingatlan tulajdonosa jelzi, aki a teves keppel feltoltott ingatlanban lakik. Ha az arverezo pedig ugy licital egy ingatlanra, hogy nem gyozodik meg arrol, hogy valoban arrol van-e szo.... kerjen le egy terkepet helyrajzi szam szerint jarja korbe, kerdezze meg a szonszedokat stb. Termeszetesen beadhato vegrehajtasi kifogas az arveresi vevo altal, de azon,hogy hanyag egy megvasarolni kivant ingatlan tekinteteben... a tindert beperelned, mert nem ugy nez ki eloben a csaj,ahogy a kepeken? :) alaposan kell eljarni, es nezd meg a hirdetmenyt szerepel-e rajta a felhomályosítás

Szimplán azt szeretném megtudni, milyen jogi következménye van a még nem lezárult, illetve a már lezárult árverésben a félrevezető fotóknak, főleg úgy, hogy törvény írja elő az ingatlanról készítendő fotót?

Hát ha te egy fénykép alapján döntesz egy több(tíz) milliós ingatlan megvásárlásáról akkor meg is érdemled!
A végrehajtó megvonja a vállát. Tévedtem! Bocsi.

Sziasztok!
A végrehajtónak a Vht. 145/A. § értelmében az árverezendő ingatlanról fényképet is közzé kell tennie az elektronikus árverési rendszerben.
A kérdésem, mi van akkor, ha tévesen nem az árverezendő ingatlanról tesz fel fotókat, hanem mondjuk egy jóval értékesebb szomszédos ingatlanról?
Illetve mi van akkor, ha így le is zajlik az árverés, és a vevő jóval a jegyzőkönyv aláírása után szembesül azzal, hogy a hirdetett helyrajzi számhoz nem a fotókon szereplő ingatlan tartozik?
A választ előre köszönöm.

@drbjozsef, értem, köszönöm!

K.Anna_2013,

Ne problémázz a rögzítés miatt. Elvileg rögzíteni sem szabad, de legfeljebb a felhasználás vagy közzététel esetén lehetne belőle bajod, de ha valamilyen hatóság előtt, legfőképpen például bíróság előtt az igazad kell bizonyítani vele, akkor még akkor sem büntetnek.
Ha lezajlik, és nem problémázott, majd kitörlöd. Bár én megtartanám egy darabig még. Biztos ami biztos.
Ne alkudozz. Pontos dátum, időpont, ha nincs ott, a kukában talán megtalálja ha elég gyors.

@drbjozsef, @Majordomus, köszönöm! A telefonhívás rögzítésétől kicsit tartok. Elvileg a hívott felet tájékoztatni kell a rögzítésről, ő pedig ezért megtagadhatja a hívást. De hátha nem csinál belőle ügyet.
Már elmondtam neki (nem rögzített) telefonon, hogy egyetlen alkalommal áll módomban ismét rendelkezésükre állni, és minimum 2-3 nappal előre kell jeleznie a számára megfelelő időpontot. Megpróbálom majd rögzíteni a hívást, amiben megegyezünk a napról.
A jóindulatom egyébként meglenne, csak ő pont az a fajta ember, akivel nem szabad alkuba bocsátkozni, mert állandóan bizalmaskodásba próbálja fordítani a szituációt, aztán az egy szívességből szívességek egész sora lesz...

Először beszélj a 2.végrehajtóval.

Fontos hogy ne kövess el hibát.

Ha a 2.végrehajtó pontos dátumot ad a birtokbaadásra,akkor érdemes kivárnod.

Köszönöm a gyors választ !

Igen, a teljes vételárat is kifizettem, attól is 55 nap eltelt ( 3 napon belül utaltam ) Ezt le is dokumentaltam nekik maillben, erről nincsen vita
Tehát jogerőre is emelkedett, s 3x megkerdeztem, s nem jeleztek hogy problléma lenne vagy fellebezes
Mivel ez csak az 1. 1/2 -re bizonyult , - igy nem kertem birtokbavetet a vh 154/a szerint

A 2. 1/2 az most emelkedett jogerőre egy masik vegrehajtonal, annal fogom kerni 154/a szerint
De az ingatlant nem lakjak, mert kulfoldon vannak
Igy lehet a 154 szerint bortokba kellene vennem és kész. ( csak a jövőbeli szomszed egy biro, s allitolag jo baratja az adosnak ) Igy kicsit feek a 154 szerinti megoldast
De tudnek arra hivatkozni, hogy téll miatt nem akarm, hogy tönkrmenjen a fűtés stb.
Ezzel kapcsolatos vélemény?

Köszönettel !

Ne ezen cirkuszolj, hanem inkább azon izgulj, hogyan és mikor fogsz birtokba kerülni.
Egyébként pedig, ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát az ingatlanügyi hatóság részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett. A végrehajtó a tulajdonjog bejegyzési eljárás megindítása iránti megkeresésében tájékoztatja az ingatlanügyi hatóságot arról, hogy az árverés jogerőre emelkedett, és az árverési vételárat kifizették. Ez az utolsó 2 feltétel is teljesült? Biztos, hogy nem érkezett jogorvoslati kérelem?

Tisztelt Holgyeim/Uraim !

A következőkben kernem a segiseguket
a jegyzőkönyvet már aláirtam 58 napja , s meg mindig nem került a Földhivatalba / s hozzám az eredeti példány.
. Azaz eltelt a 30 napos fellebezlsi hataridő.
Amire nem érkezett felllebezés
S semmilyen más hatraltató tenyező nem jelent meg

De a következő 28 nap amiatt telt el, hogy a " vegrehajto elfoglalt " .. s legyek türelemmel.... Minden heten x2szer

? - ha a jegyzőkönyv aláírás + 30 nap : innentől a vegrehajtónak van valami törvámnyi kötelezettsege, hogy mennyi idő alatt kell elküldeni a Földhivataba
'Mert ha nincsen ilyen, akkor lassan a 2022-es bejegyzésből is kicsuszok

Köszönetttel !

Csak legyen nyoma a felhívásnak.