Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Kedves #gerbera317

köszönöm a válaszodat, szuper vagy

Sziasztok. Segítségeteket kérném.

Vettem egy ingatlant árverésen. A birtokba adás még nem történt meg, hiszen kilakoltatási moratórium van a járványhelyzet miatt, és valószínűleg meg is marad a kilakoltatási moratórium 2022 májusig. Még egy évig nem lesz kilakoltatás.

Az adós, a régi tulaj jelezte, hogy nem is költözik ki a kilakoltatásig, tehát bent marad.

Ennek tükrében küldtem neki egy ajánlott levelet és egy bérleti szerződést, hogy írja alá, és fizessen bérleti díjat.

Válaszlevelében arra hivatkozik, hogy jogszerűen tartja birtokban, ezért a bérleti szerződés és a bérleti díj idő előtti.

Álláspontom szerint a birtoklás és a bérleti díj szedése időben kettéválik és katté is kell válnia. Magyarul, lehet, hogy a birtoklása még jogszerű, de a jogszerű birtoklás ideje alatt is más tulajdonát használja, tehát bérleti díjjal tartozik. (((A sima bérleti szerződéses bérlő is birtokban tartja az igatlant, jogszerűen birtokban tartja, de azért fizet a tulajnak.)))

Hivatkoztam ekörben a Vht. 154. § (3) bekezdésére, hogy az árverés napjától jogom van szedni a bérleti díjat, erre ő azt válaszolta, hogy az adott szakasz az "más a kása Szása", és ott olyan bérleti díj szedéséről értekezik, ahol már a régi zótulajdonosnak is bérlője volt a bérlő, és a bérlőt mintegy megörököltem, és a már meglévő bérlő az árverés utáni első fizetését már nem a régi, hanem az új tulajdonosnak fizeti.

Kinek van igaza? Szedhetek tőle bérleti díjat?

Eddie a sas,

Neki is, neked is, a gyakorlatba neked.

Mert nem bérlőd, tehát bérleti díjat nem kérhetsz tőle, de használati díjat igen, ahogy írod, a te tulajdonodat használja, a Vht. alapján ki KELL(ett volna) költöznie (154/A.§(1)bekezdés), szóval attól, hogy a hatósági kényszer nem áll rendelkezésedre (önkényt pedig nem használhatsz), attól ő még NEM jogszerű használója az ingatlannak.

Írd meg neki ezt, és kérj használati díjat. Ami mértékében lényegében a helyben szokásos bérleti díj lehet.

Nyilván nem fog fizetni, de nem tehetsz többet, mint hogy ha birtokba kerültél, fizetési meghagyással megkínálod (vagy akár előbb is, ha pár hónapnyi összejött), és ha van még vagyona, végrehajtatod rajta azt is. Persze ilyenkor van esélyed rá, hogy a behajtás sikertelen lesz, ez sajnos a te kockázatod, de a törvények miatt ennél többet (jogszerűen) nem tehetsz.

kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz kösz

Ez a két mondat picit felkavart azért :)

„attól ő még NEM jogszerű használója az ingatlannak”
vs.
„de a törvények miatt ennél többet (jogszerűen) nem tehetsz”

A közművek nincsenek ilyenkor átírva az új tulajdonos nevére?
Ha igen, akkor nem lehet szüneteltetni például az áramszolgáltatást?

"fizetési meghagyással megkínálod"

Ezt hogyan tudom érvényesíteni a gyakorlatban?! Kihez kell mennem/fordulnom?! (Nem vagyok egy minden héten ilyen ügyeket intéző tipus..!)
Keresem azt a bizonyos "kiskaput", hogy ő jobban megjárja mert ilyen szemétláda.. (Már bocsánat a szóhasználatért de ennél szebb kifejezés rá nem létezik ????)
Múlthéten kikültem a használati díjról a felszólítást, tértivevényesen, ajánlottan. Nézem minden nap de nem vette át így a postán maradt. De sztem nem is fogja átvenni.

DAlma09,

Elballagsz egy közjegyzőhöz, az adósod adataival felvértezve, és kérsz egy fizetési meghagyás kibocsátását. Akkor érdemes, ha már összejött néhány hónapnyi tartozása. Ha ellentmond neki, perré alakul, és ott követelheted, ha nem, egyből végrehajtathatod. Ha van min.

H_alex,

Ez egy ilyen "exlex" állapot. Mint birtokos, megilleti a birtokvédelem akkor is, ha a jogcíme már megszűnt az ingatlan használatára, önbíráskodni nem szabad, az állam kényszerítő ereje meg most nem vehető igénybe. Duplán is exlex.

„A közművek nincsenek ilyenkor átírva az új tulajdonos nevére?”
Ha nem íratta át, nem. És hát hülye lenne átíratni, a birtokbavételtől köteles csak, hiszen nem is ő fogyasztja.

„Ha igen, akkor nem lehet szüneteltetni például az áramszolgáltatást?”
Ha át lenne íratva, akkor sem. Birtokvédelmet kér a jegyzőtől, és megkapja. Az plusz bukó a tulajdonosnak, de elvileg ugyanúgy, fizetési meghagyással érvényesíthető, behajtható. Sajnos csak UTÓLAG. A legtöbb, amit megtehet, hogy nem fizeti, kikötik, hátha ez is gyorsítja a kiköltözést, de ezzel meg jelentős többletköltsége lehet a visszakötéskor. Amit szintén megpróbálhat utólag behajtatni az adóson.

@drbjozsef

Köszönöm, ez részletes és világos volt.

„az adósod adataival felvértezve”
Azt még tegyük hozzá, hogy ezek a személyi adatok:
1) Viselt neve (de pontosan, tehát a Kolompár Dáriusz Rikárdó helyett nem elég annyi, hogy a Kolompár Dáriusz, és a Kolompár Dáriusz Rikárdóné helyett sem elég annyi, hogy Kolompár Dáriuszné! Ráadásul az sem jó, ha a Dáriusz helyett Dárius van megadva!).
2) Születése helye.
3) Születése ideje (de nem saccperkábé, hanem pontosan).
4) anyja neve.
5) lakóhelye.
A végrehajtó jól elboldogul annyival is, ha a pontos viselt név (1) és a pontos születési idő (3) meg van adva. E kettőből minden más adatot ki tud csiholni. Ha viszont ezek valamelyike pontatlan, akkor a vagyon- és lakcímkutatás eredménytelen marad(hat).
Azonban a végrehajtásban az 1)-4) adatok kötelezőek, tehát ezek megadása nélkül megtagadják a végrehajtás elrendelését, illetve a fizetési meghagyásos eljárásban a működő kézbesítési cím (5) nagyon fontos, tehát ott nem elég annyi, hogy "assziszem ott lakik", kivéve, ha ott mégiscsak átveszi a címzett az iratot.
A végrehajtásban hasznos információ tud lenni az adós személyi igazolványának száma (az sem baj, ha már érvénytelen). Szintén hasznos tud lenni a teljes személyi szám, ugyanis, ha az adós megváltoztatja a nevét (nőknél rendszeresen előfordul), azzal el tud tűnni az üldözői elől, ellenben a személyi szám egy életre szól, azzal bármikor előkeríthető. Az adóazonosító közlése teljesen felesleges.
Ezeken kívül, ha a vh-kérő jól ismeri az adósát, érdemes közölni ezeket az ismereteket is (pl. autója rendszámát, ingatlana címét vagy helyrajzi számát, bankszámláját, munkahelyét stb.), mert ha a személyi adatokban valami pontatlan, vagy nem áll rendelkezésre, akkor a "majd a végrehajtó úgyis felkutatja ezeket"-hozzáállás nem lesz kifizetődő.

Szép jó napot kívánok!
Sok hasznos válaszokat olvastam a különböző témákban végrehajtási ügyekben.
Köszönöm azok munkáját, akik itt fáradhatatlanul válaszolgatnak a laikusabbaknak.
Én is a vészhelyzet/moratórium végét várnám, de...
Jó lett volna, ha leszabályozzák a moratóriumot, hogy azokra az ingatlanokra lehessen végrehajtani (birtokbaadni, kiüríteni..) ahol élőszemély nincs.

Ahogy esetemben is, hiába vásároltam tavaly októberben árverésen ingatlant és jogkövetőként kivártam a május végi moratóriumot, (végrehajtó jelezte is, hogy megküldi hamarosan a dátumot, amikor átadja/kiüríti az ingatlant, ezután hosszabbodott meg moratórium.) Tegnap/előtt kijött a magyar közlöny, hogy meghosszabbodik október 15.-ig +15 nap, vagyis beleér a téli moratóriumba a történet és akkor a választások után ki tudja meddig tart méd a delta-omega verzió vírussal.
Esetemben az ingatlanban nincs élőszemély (korábban elhunyt), csak a lim-lom ingóságok maradtak hátra.
A kulcsok a birtokomba vannak, vízet bekötettem..(hozzájutottam, az ingatlant lezártam, évekig nyitva állt szinte, csodáltam is, hogy nem pakolták ki köszönhetően a tisztességes jó szomszédoknak).
Vészhelyzet meghosszabbítása számomra is vészhelyzetet alakítana ki, valamint az épület állagromlását (rovarok/rágcsálók megeszik a vezetekéket..), valamint úgy adta az élet meg kell oldanom a téli lakhatásomat is.
Két dolgot tudok tenni (?) A verzió: jegyző+ 2 tanuval leltározni az ingoságokat és valahová elhelyezni,
B lehetőség: jogkövetőként szépen kidobálok mindent és önhatalmúlag elfoglalom az ingatlant (?) (Ha jól olvastam btk max 1 év, de ha hivatkozom a covidra, akkor csak felfüggesztett.. :) - nem tudok jobbat kitalálni.
Kérdésem, ajánlott vagy van lehetőségem inkább kérelmezni az ingatlan kiürítésének a visszavonását/törlését ebben az esetben?
Egyéb hasznos ötletet, javaslatot is szívesen olvasok.
Köszönöm szépen előre is a válaszokat.
Kívánok szép és kellemes napot, jó fórumozást! :)

Válasz Johnny Endoszkóp részére:
A Magyar Közlöny 2021. évi 121. (Június 28) számában olvasható, hogy nem feledkeztek meg róluk.
Ettől függetlenül igazad van.
Jó lett volna egy részletes szabályozás,
például: „személyekkel el nem foglalt ingatlanok esetében a végrehajtó cselekedhessen átadással,kiürítéssel.”
A saját munkájukat is csökkenteni tudnák, a moratórium után nem győzik majd.

kolzol04,

Sok hasznos választ olvastál, de azt az egyet, ami vagy egy tucat különböző topikban itt kb. kéthetente előkerül, azt nem?

Esetedben nincs szó kilakoltatásról, ha Te vagy a birtokos, ezt jelentsd be a végrehajtónak és kérd a Vht. 154.§ szerinti átadást. Erre - a 154/A.§-sal ellentétben - nem vonatkozik a moratórium, egyszerű papírmunkával elintézhető, nem igényel helyszíni eljárást. Én biztosan rég ezt tettem volna.

Ha vannak ott ingóságok, akkor határeset, de helyezd el őket valahol (igen, két tanús, akár fénykép/videófelvételes leltározással), keresd meg az adós jogutódját, írj neki tértis levelet, hogy 30 napja van elvinni, utána hulladékként kezeled, és kidobod.

drbjozsef: Köszönöm a válaszát.

Én kérvényeztem a kiürítési kérelmet, (amikor jogerőre emelkedett) az ingoságok miatt.
Nincs az adósnak jogutódja.
Mint írtam, a VH a moratóroum után megadta volna (levélben értesítés) az időpontot az átadásra, de ugye a moratórium... tehát gondolom, valamelyest akkor csak megvan kötve a kezük a vészhelyzet végéig.

Elkapkodtam az utolsó mondatot.
A kiürítési kérelem miatt nincs még átadás.
Tehát, ez a kérelem visszavonható?

A végrehajtó nem kiüríti az ingatlant, hanem ingóságoktól kiürítve (vagy kiürítettnek tekintve) átadja a vevőnek. Azzal, hogy kulcsod van az ingatlanhoz, már birtokon belül vagy. Ahogy drbj is írja, kérd a végrehajtót, hogy a "sima" 154. § szerint adja át az ingatlant. A kényzserátadás iránti kérelmet nem kell visszavonni, hanem csak bejelenteni, hogy okafogyottá vált a kért intézkedés.

Sziasztok! Reg írtam már, pont egy éve. Az adós egy végrehajtás megszüntetése eljárást indított, amit jogerősen meg is nyert a napokban. De az ingatlan árverése már 2 éve jogerősen lezárult. Az ingatlan a nevemen van. A vételár a vegrehajtónál csücsül. A másodfok ezt ezzel intézte el. Az eljáró végrehajtó intézkedési jogosultságába tartozik a per megindítását megelőzően
befejezett végrehajtási cselekményekkel, közöttük az ingatlanárveréssel kapcsolatos
intézkedések megtétele.
Kinek mi a veleménye a birtokbaadásról, a pénz ikyenkor kié? Köszönettel veszem a véleményeteket!

Szerintem annak a jogerős ítéletnek az ismerete kellene az erről való véleményalkotáshoz. Mire terjed ki az ítélet, mirt szüntették meg a végrehajtást, milyen joghatállyal az egész eljárást tekintve.

Kedves Fórumozók! Ha az ingatlanban élő személyek adatai nem ismertek, akkor semmi esélyem használati díjat követelni, jól gondolom? Az adós állítólag évekkel ezelőtt külföldre költözött, a leveleket nem veszi át. A pár, akik az ingatlanban laknak, először azt állították, albérlők, majd később azt is mondták, bérleti díjat nem fizetnek, mert anno úgy állapodtak meg a tulajjal, hogy ha lakhatóvá teszik az ingatlant, ott lehetnek. Valószínűleg rokoni kapcsolat van köztük, ezért van a szívességi lakáshasználat. Köszönöm a választ előre is!

K.Anna_2013,

Hogyne lenne. Odamész két tanúval, személyesen átadod nekik a levelet, benne a használati díj iránti igényeddel, és kéred, hogy az átvételt szépen írják alá egy papíron. Ha nem teszi(k), akkor a két tanú igazolja rajta, hogy te átadtad a levelet. Ha perre kerülne a sor, akár elég is lehet.

Egyebekben, ha a te tulajdonod az ingatlan, be vagy jegyezve, akkor becsöngethetsz, hogy a Ptk. 6:633.§(2) bekezdés alapján szeretnéd ellenőrizni az ingatlant, ehhez jogod van. Ha nem engednek be, megpróbálhatsz hívni egy rendőrt, aki adott esetben akár be is engedhet a lakásba (láttam már ilyet), de akár kérheted, hogy igazoltassa a lakókat is, mert nem vagy benne biztos, hogy ők lakhatnak itt, nézzük meg a lakcímkártyákat. Ha jó fej a rendőr akár úgy is tarthatja az iratokat, hogy lássad...

drbjozsef

Mi 2020.dec 12en vettuk meg. Ugye ezév január 12.en telt le a 30 nap. Volt neki egy birosági papírja hogy sikeres árverés esetén sem köteles kiköltözni az ingatlanból 6 hónapig , amit nem is tett meg azóta sem.. Erre az időre is kérhetek használati díjat?!
Mivel hogy kiköltözhetett volna de ő saját maga döntése alapjan nem tette én ugy gondolnám hogy igen..

A törvény szerint az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek, ha részükre a bíróság az ingatlan elhagyására egyszeri, jelen esetben 6 hónap halasztást engedélyezett, akkor eddig az időpontig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.Ha a kiköltözésre eddig az időpontig nem került sor, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását.
Én nem látom, hogy te kérted volna ezt az átadást. A "voltam a végrehajtónál, és az mondott valamit" nem helyettesíti a szabályszerű kérelmet. Akkor sem, ha az, amit a végrehajtó mondott, igaz, tehát jelenleg senkit nem lehet kiköltöztetni. Egyrészt. Másrészt pedig:
„Erre az időre is kérhetek használati díjat?”
Nem. A 6 hónapos kiköltözési haladék az árverési hirdetményen is szerepelt. Te úgy tettél vételi ajánlatot az ingatlanra, hogy tudtad, hogy legkorábban 6 hónap elteltével veheted birtokba. Utólag nem gondolhatod meg magadat, és nem kérhetsz arra a 6 hónapra is használati díjat. Ez téged csak a kiköltözési határidőt követő naptól illet meg.
Azt jegyezzük meg, hogy a kiköltözési határidő óta nem telt el annyi idő, hogy használati díjat követelhess. Nincs türelmem visszaolvasni, mire jutották drbj-fel, de egyelőre csak azt tudod közölni az adóssal, hogy használati díjat fogsz követelni a kiköltözési határidőt követő naptól felszámítva.
Ha gond van a kézbesítéssel, akkor menj el egy közjegyzőhöz, és majd ő közli az adóssal a tényállást. És azt akkor is közöltnek lesz tekintendő, ha az adós az iratot "nem keresi".

A hirdetményben beköltözhetően volt hirdetve, a hat hónap nem szerepelt benne! Mikor volunk aláírni 2020.12.16.án a jegyzőkönyvet akkor sem mondta a végrehajtó! Sőt a jegyzőkönyvben sem szerepel! Január 4.én derült ki mikor már 200x írtam neki a kulcs átadásáról, hogy van! Azóta is írtam neki 1000x hogy adja át az ingatlant, de mindig a válasza az volt hogy ő nem intézkedhet, mert monatórium van.. Most hogy letelt voltunk fent személyesen, ugyan csak kértem hogy adja át az ingatlant mert letelt mindenféle idő.. Ugyangyak azt a választ kaptuk, hogy ő nem intézkedhet mert az van ami van. Mondtam legalább egy felszólítást küldjön neki, mire egyből rávágta hogy nem teheti, aztán meggondolta magát és írt egy felszólítást a kulcs átadásáról amit kiküldött a bent lakónak. Szóval eleve végrehajtó sem együttműködő! Megtudom mutatni az emaileket, hányszor kértem az átadásra úgy, hogy a lakhatásunk sem volt megoldott kisgyerekkel, de fittyet sem hányt rá. Egyébként nézte a gépben és ott be van írva hogy kértem az átadását! De ő inkább rám hárítja, hogy intézkedjek én mikor mondta a helyi jegyző is hogy addig a közműveket sem tudom átíratni míg a végrehajtó át nem adja törvényesen! A dilis nő is volt bent akinek ugyan csak azt javasolta hogy vegye fel velünk a kapcsolatot, aki azóta sem tette, telefont nem veszi fel beszélni nem lehet vele.

Ezek szerint szabálytalanul volt kiírva az árverés. És az árverési jegyzőkönyv sem tartalmazta ezt a lényeges körülményt. Most már hiába tennél bármit is, az árverés jogerős.
Továbbra is úgy látom, hogy nem terjesztettél elő szabályszerű kiürítési kérelmet. Az email nem számít annak. A végén az lesz, hogy a végrehajtó nem fogja átadni neked az ingatlant, akkor sem, ha már nem lesz moratórium. A mulasztásod jogvesztő, úgyhogy a bíróság is neki fog igazat adni, ha kifogást nyújtasz be.

Üdv!

Az adós utolsó kifogásának elutasítása után mikor emelkedik jogerőre a végrehajtás?

A végrehajtónak kell ilyenkor megerősítenie, hogy jogerős a végrehajtás, vagy a bíróság küld még egy levelet, hogy mostantól jogerős és 15 napon belül el kell hagynia az ingatlant?

Köszönöm.