Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Tisztelt Grave7! Tisztelt drbjozsef!
Nagyon köszönöm!
Most már talán tisztább a kép.

Ha jól értem,

• Végrehajtó behív - jegyzőkönyv aláír - kérem a fizetési haladékot.
• Eközben a végrehajtó megküldi a feleknek levélben és kézhezvételtől kifogást nyújthat be az adós vagy az egyéb leírt 2* kézbesítés vagy stb.
• idézem 149. § (1)"Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árverési jegyzőkönyv aláírásának napjától - ha pedig az árverést jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedését követően a vételár megfizetésére vonatkozó végrehajtói felhívás kézbesítésétől - számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti." Ez azt jelenti, hogy ha kifogást nyújtanak be, akkor azt elbírálják és ha megvan a döntés a végrehajtó értesítést küld nekem és 15 napon belül értesítéstől ki kell fizetnem?

Így van.

Tisztelt drbjozsef!

Köszönöm a segítséget!

Tisztelt Fórumtársak!

Az alábbiakban kérem a véleményetek

2020 novemberében árverésen vásároltam egy lakóingatlant, tulajdonos a MNV/Magyar Állam/
Jogerőre emelkedett, beadtam a birtokbaadási kérelmet a végrehajtónak,megkerestem a MNV vagyonkezelési osztályt , írásban nyilatkozták, hogy átadják, amennyiben a végrehajtó kijelöl egy időpontot.
A végrehajtó nem hajlandó kijelölni időpontot.
Először kilakoltatási moratóriumra hivatkozott, ami állami tulajdon lévén nem vonatkozik rá.
Bementem kértem hivatkozzon jogszabályra erre szóban megígérte hogy átadja, majd másnap telefonon közölte, hogy mégsem, továbbítja a jegyzőnek szerintem fölösleges, üres ingatlan , amit átadnának. Letelt a 60 nap.
Most arra hivatkozik, hogy május 4 től minden jegyzőnél lévő ügy újraindul és újabb 60 nap, meg különben sem ér rá-enyhébben fogalmazott

Próbálkoztam a vagyonkezelőnél, hogy olvassák le az órákat, és vigyék be a végrehajtóhoz, hogy elkészíthesse a jegyzőkönyvet, de erre nem hajlandóak

Hová lehet fordulni ilyenkor?
Ötletet jöhet!
Köszi

Közöld a végrehajtóval, hogy ne szórakozzon a jegyzővel meg a 60 nappal, mert úgy rúgatod pycsán a bírósággal, de legfőképpen a Kar ellenőrével, hogy örökre megemlegeti, és még a munkabére 20 százalékára is megbüntetteted. A Vht. 154/A. § (1) szerint, az adós az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig köteles az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Ez teljesült, hiszen az MNV jelezte, hogy biztosítaná az átadást, ha a végrehajtó méltóztatna kijönni az irodájából. Tehát nincs szükség sem a (10) bekezdés szerinti kérelemre, sem a jegyző (11) bekezdés szerinti értesítésére, sem a (12) bekezdés szerinti kényszerintézkedésre; hanem csak simán, a 154. § szerinti intézkedéssel átadja az ingatlant a vevőnek. Mivel az MNV ragaszkodik a helyszíni eljáráshoz, ezért Erre csak május 4-ét követően kerülhet sor, de akkor akár azonnal is.

Tisztelt Szakértők!

A vht. 154 (3) vonatkozik használati díjra is?

A konkrét helyzet az, hogy adós abban az ingatlanban lakik amiben az elárverezett tulajdonrésze van. Az árverés nem emelkedett még jogerőre, mert adós kifogással húzza az időt és fogja is ameddig módjában áll úgy látom. Tulajdonostárs nem áll szóba velem. Mikortól jár nekem ebben a helyzetben a használati díj, amit tulajdonostárstól kérnék?

A tulajdonrészt lakottan, tehermentesen vásároltam meg, bár társtulajdonos nem ott lakik, így nyilván ő rendelkezik a joggal, hogy hasznosítsa az egész ingatlant, és bárki is lakik ott bérleti díjat szedjen tőle. Ha nem tudok társtulajdonossal megegyezni, akkor használati díjat kérnék tőle.

Válaszotokat előre is köszönöm!

154. § (3) - olyan nincs is.
Használati díjat onnantól követelhetsz, hogy te vagy a használt rész tulajdonosa. Hogy azt a tényleges használótól, vagy pedig a tulajdonostárstól mint használótól követeljed-e, arra most hirtelen nincs ötletem.
Nem látom be, mi az üzlet a lakottan történő vásárlásban, ha nincs szándék közös tulajdon megszüntetésére.

154 (3) "Az ingatlan után járó bérösszeg (haszonbér) az árverési vevőt az árverés utáni legközelebbi esedékességi időponttól illeti meg, feltéve, hogy az árverési vevő az árverésről a bérlőt (haszonbérlőt) ezelőtt az időpont előtt értesítette. Az értesítés elmulasztásából vagy a késedelmes értesítésből eredő kár az árverési vevőt terheli."

Szándékomban áll megszüntetni a közös tulajdont. Úgy értesültem, hogy ebben az esetben nem indíthatok vagyonmegosztási pert. Tehát ha jól értem marad a megegyezés, vagy ha az nem megy akkor használati díjat tudok kérni. Ha ingyen használhatja a tulajdon részemet akkor nyilván nincs érdekében az eladás. Azt is bele kalkuláltam, hogy esetleg ragazkodik a házhoz, felőleh használhatja is ha nagyon akarja, csak fizessen nekem valamit utána.

„54 (3) "Az ingatlan után járó bérösszeg”
Ja, tényleg.
De ez a bérleti díjra vonatkozik, amit a bérlő a tulajdonosnak fizet. Ha valaki szívességi használó, tehát nem fizet bérleti díjat, akkor követelni sem lehet semmit. Majd ha tulajdonos leszel, onnantól használati díjat követelhetsz a használótól.
„ebben az esetben nem indíthatok vagyonmegosztási pert”
Miért nem? Ott (lesz) a közös tulajdon, ami csak perrel szüntethető meg, ha nincs akarat más megoldásra.

Akkor a vagyonmegosztási pert is felírom a lehetséges megoldások közé.
Azt mondta nekem a végrehajtó, hogy ebben az esetben nem lehet sikeresen vagyonmegosztási pert indítani.
Köszönöm a segítséget, Gerbera!

„mondta nekem a végrehajtó, hogy ebben az esetben nem lehet sikeresen vagyonmegosztási pert indítani”
Valószínűleg nem így értette. Miért ne lehetne pert indítani, ha adott esetben ez az egyetlen módja a közös tulajdon megszüntetésének? Hát persze, hogy lehet, csakhogy te az ingatlant lakottan, lakott áron (kb. a beköltözhető ár 70 százalékáért) vetted, tehát sáros vagy még kb. 30 százalékkal ahhoz, hogy a birtokláshoz való jogod azonos legyen a tulajdonostárséval. És a vagyonmegosztási perben a tulajdonostárs sikerrel hivatkozhat erre.

Azért azt is tegyük hozzá, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti pereknek van egy olyan kivétele, hogy az nem lehet súlyosan méltánytalan egyik félnek sem. És a lakottan árverésen vásárlás kifejezetten ez az eset lehet - ha a birtokos tulajdonostárs lakhatása ezzel objektíve ellehetetlenülne, akkor nem fogják megszüntetni a közös tulajdont.

Az ok egyértelmű : aki nem akar közös tulajdont, az ne vásároljon lakottan tulajdonrészt. Majd egyszer, lehet hogy sok (tíz)év múlva, nem lesz lakott. Akkor tessen a tulajdonostársakkal egyezkedni, közös tulajdont megszüntetni.

A körülmények ismerete nélkül nem állítom, hogy itt ez lenne a per kimenetele, ezért írom, hogy ez az eset lehet az. A bíróság mérlegelné az összes körülményt, de valószínűleg nem indulna a kérdező túl jó pozícióból.

A különbözet amit elmítesz tulajdonostársat illeti meg? Amiatt, hogy olcsón vettem az ingatlant nem ő károsult. Valóban olcsón vettem az ingatlant, ami biztosan fáj is nekik, ez érthető is, de úgy gondolom, hogy a tulajdoni jogom ettől még nem kellene kevesebbet érjen. A jó vételár mellé jön rengeteg rizikó, munka és költség mire megoldódik ez az ügy.
A másik fele a történetnek az, hogy tulajdonostárs is megvehette volna a tulajdonrészt töredék áron (évekig próbálkoztak sikertelenül az árveréssel), vagy akár el is adhatták volna önszántukból a házat, vagy tulajdonos társ kérhette volna a végrehajtót, hogy 1/1 beköltözhetően árverezzék el a házat.
Remélem ezeket is beszámítja a bíróság.

Drbjozsef,

Értem amit írsz. Azért is vettem meg a tulajdonrészt, mert tulajdonostárs nem ott lakik, neki a lakhatása nincs veszélyben.

A lényeg amit akartam volna, hogy már most szerettem volna használati díjat kérni, hogy haladjon az ügy, de akkor azzal várnom kell a tulajdonjog bejegyzésig. Majd ha jogerőre emelkedik az árverés, lehet, hogy sokkal együttműködőbbek lesznek. Gondolom még reménykednek a csodában, de ez az árverés jogerőre fog emelkedni abban biztos vagyok.

Neked mi a véleményed, ha nem sikerülne megegyezni, a használati díjat a bent lakótól vagy tulajdonostárstól kérhetem?

„A különbözet amit elmítesz tulajdonostársat illeti meg?”
Az az adósé. Amit - ha az árverési vételár nem volt elegendő a hitelezők kielégítéséhez - a végrehajtó lefoglalhat, mielőtt kifizetnéd az adósnak.

Feltételezm az adós a lakó. Milyen jogcímen lakik az ingatlanban?

Igen, az adós. Egyelőre nem emelkedett jogerőre az árverés, így még nem köteles kiköltözni. Már azon gondolkozom, hogy mi lesz ha jogerős lesz az árverés. Én értelmezésem szerint, akkor adósnak kötelessége lesz kiköltözni, az ingatlan teljes használatára/hasznosítására tulajdonostárs lesz jogosult. Ekkor azt költöztet be a házba akit akar, hogy mennyi bérleti díjat szed be a bérlőtől az már az ő dolga, ha olyan bérlőt választ (mondjuk az adóst) aki fizetésképtelen az már az ő baja. Úgy értelmezem, hogy ezen a ponton én tulajdonostárstól tudok használati díjat kérni, a többi az ő dolga. Jól látom?

Vevo123,

Ez nem hangzik életszerűen.

Ha az adósnak ki kell költöznie, és másnak nincs valamilyen bejegyzett joga, valamint a tulajdonostárs most NEM birtokos, akkor beköltözhetően kellett volna hirdetni.

Valami más kell legyen itt. Attól, hogy az adósnak ki kellene költözni, még nem automatikus, hogy a régebbi tulajdonostárs költözhet be.

Mi volt a hirdetményen? Ki nem köteles kiköltözni árverés után sem?

Drbjozsef,

Igen, az a fura ebben az ügyben, hogy társtulajdonos nem az árverezett ingatlanban lakik, máshol van a lakcíme is, még is lakottan árverezték az ingatlant. Kérdeztem a végrehajtótól, hogy miért van ez, nem kaptam választ, csak annyit, hogy bírósági határozata van arról, hogy lakottan kellett árverezni. Valószínű, hogy az ingatlanba tulajdonostársnak is van bejárása, de nem ott lakik életvitelszerűen.

Összefoglalva: megvettem a ház 1/2-ed tulajdoni hányadát tehermentesen, lakottan. Tulajdonostárs 1/2-ed tulajdoni hányada tehermentes, ő az aki sikeres árverés esetén sem köteles kiköltözni.

Ebben a helyzetben nekem az a logikus, amit leírtam.

Ha az ingatlan-nyilvántartásban a nem adós társtulajdonos címénél az az ingatlan került konkretizálásra, amely árverésen értékesítésre került, akkor miért ne árverezhette lakottan? Nem kötelezettsége felkutatnia a társtulajdonos aktuális címét, nem nyomozó hatóság, bemondásra pedig nem tehet semmit. Ha a tulajdoni lapon az szerepel, akár annak is fennáll a lehetősége, hogy másnaptól életvitelszerűen ott él.

De még mindig az a kérdés: mit akartál kezdeni 1/2-ed tulajdoni hányaddal? Azt remélem tudod, hogy a közös tulajdon megszüntetési pert sem hónapokban mérik :) Majd esetleg árverezheti a kuckót a végrehajtó, ha kell egyáltalán valakinek. (habár ott már árverezhet a társtulajdonos)

Ha az volt a cél, hogy használati díjat követeljél...nos az egy elég fura befektetés. Valamirevaló árverező, előzetesen tárgyal a társtulajdonossal, hogy megvásárolható-e a tulajdoni hányada. Ha nem, érhetik meglepetések.

Határeset.

Ha viszont a valóságban nem birtokos az a társtulajdonos, akkor egy szemernyivel nincs több joga az ingatlanhoz, mint az árverési vevőnek.

Aki gyorsabban rakja ki az adóst, és telepedik a helyére, kb. az lesz nyeregben.

Nagyon érdekes amit írsz, drbjozsef, erre egyáltalán nem gondoltam.

Papinianus88,
Társtulajdonosnak biztos, hogy más a bejelentett lakcíme, azt látom a tulajdoni lapon, illetve egy rokon szerint sem él ott. Nincs azzal problémám, hogy lakottan árverezték, ha lenne nem vettem volna meg, csak fura.
Amiket írsz, az vételi taktika kérdése, ki így csinálja, ki úgy. Nem gondoltam, hogy ez az ügy pár hónap alatt rendeződni fog :) Tudom, hogy évek kérdése mire egy ilyen ügy rendeződik, ez ilyen, bele van kalkulálva, van az az ár amiért így is megéri.

Köszönöm mindenkinek a segítséget!

Vevo123,

Miért vagy biztos benne, hogy az adósnak ki kell költöznie?

Ha harmadik félnek nincs valamilyen bejegyzett joga, a társtulajdonosnak pedig nem oda szól a tulajdoni lap szerint a lakcíme, akkor szinte bizonyosan az adós lesz az, aki nem köteles sikeres árverés esetén sem kiköltözni. Hogy milyen okból, azt a végrehajtótól kellene megkérdezni.

Simán lehetséges, hogy a végrehajtó (alkalmazott), azért jelölte lakottként, mivel 1/2 tulajdoni hányadot nem tud birtokbaadni, így nem merte a hirdetményen beköltözhetően feltüntetni :D Sajnos ilyen előfordulhat, hogyha nem érti az árverés rendszerét.