Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Az árverési vevő aligha pereskedhet az adóssal mindaddig, amíg az árverési vétel odáig jut, hogy az adósnak ki kellett volna költöznie, de nem tette, az árverési vevő pedig elmulasztotta időben kérni a kiürítést, és már csak peres úton kérheti azt.
Továbbá a kérdező ítéletről beszél. Nemperes eljárásban nem születhet ítélet. Hacsak nem végrehajtás megszüntetése iránti perről van szó.

Szerény meglátásom szerint a kérdező problémája az, hogy az ingatlannal kapcsolatos még az adós jogviszonyából eredő tartozásokat neki kell-e fizetnie.
( felújítás, gázszámla stb. )

Szerintem nem, de természetesen az én véleményem nem sokat ér.

A felújítás költségéért majd az adós fog perelni, a vevőnek ezzel nincs teendője. A közüzemi követelések miatt pedig nem az adóssal kell majd pereskednie.

Az általam kiválasztott árverésre kerülő ingatlan tehermentesen kerül árverésre. Az esetleges közüzemi tartozásról a szolgáltató telefonon nem adott tájékoztatást.Azt sem, hogy van, vagy nincs. Viszont addig nem fogja átírni (állítólag) az új tulajd. nevére,amíg a tartozás kiegyenlítésre nem kerül.Esetleg van egyéb mód ennek kiderítésére?

A legjobb, ha levélben kérsz tájékoztatást a vh-től.
Ha leírja, hogy nullásan veheted át, akkor úgy lesz.

Retti,

keress az "eredeti szerzésmód" kifejezésre, vagy olvass vissza pár végrehajtós topikot is, megtalálod a választ.

Szeretnék kérdezni. Gazdasági épület az árverési ingatlan, de laknak benne, az adós az árveréstől számítva 6 havi kiköltözési haladékot kapott. Hogy tudnám elkerülni, hogy közművek tekintetében erre a 6 hónapra tulajdonosként ne legyek sortartó kezes?

@Bori Bori: A legegyszerűbb, ha nem vagy még tulajdonosként bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban.

Igen! Megfogtad a dolog lényegét. Ezt hogy tudnám elkerülni addig, amíg nincs birtokbaadás?
A vételár kifizetését követően ugyanis a vh. bejegyezteti a tulajdonjogot a földhivatalban, függetlenül attól, hogy van-e birtokbaadás, vagy nincs.

@Bori Bori: Pl. az árverési jegyzőkönyv kiállítása/aláírása előtt a 15 napos vételár fizetési határidőre kérsz 2 hónap halasztást a Vht. 149. § (2) bek. alapján.

Rendben. Marad 4 hónap + 60 nap jegyzői reakcióidő. 6 hónap alatt irdatlan közműtartozást lehet összehordani. Valami jó ötletet szeretnék.

@Bori Bori: Írtad, hogy nem lakóignatlan, hanem gazdasági épület ami árverésre kerül - tehát nem kell a települési jegyzőt értesíteni, nincs a "+60 nap".

+1.) Aki a kicsit nem becsüli...

+2.) Aki nem olvassa el a hivatkozott jogszabályt, sem az árverési jegyzőkönyv apróbetűs részét...

"Vht. 147.§
(4) * Lakóingatlannak kell tekinteni

1. a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlant (tulajdoni illetőséget) a hozzá tartozó földrészlettel, ha arra használatbavételi engedélyt adtak ki,
2. az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett lakó-, illetőleg gazdasági épületet, épületcsoportot és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttesét."

@Bori Bori: Noha a korábban írtakból („Gazdasági épület az árverési ingatlan, de laknak benne”) nem következik, hogy a Vht. 147. § (4) bek. szerinti lakóingatlan lenne, de a 154/A. § (4) bek. alapján csak lakóingatlan esetén engedélyezhet 6 hónap kiköltözési halasztást a bíróság.
Tehát valóban, a jegyzőt értesíteni kell és 60 napnak el kell telnie az értesítéstől.

Ettől függetlenül, a +1.) +2.) ugyanúgy érvényes.

@Bori Bori: Attól mert tulajdonos vagy még a közművek mérő óráinak nem te vagy a tulaja(számla fizetője), tehát nem téged terhelnek a közművek. Majd csak a birtokba adás időpontjától, miután rögzítettétek az óra állásokat.

Közművek tekintetében az adós a közműszolgáltatóval szerződött ember, általában bármiféle birtokos. A tulajdonos a sortartó kezes, sorban a szerződő birtokos után.
Még mindig a kérdésem: van valami ötletetek, hogy tudnám a földhivatali bejegyzés időpontját kitolni? A 2 hónap fizetési halasztási kérelmet megvettem.

Tisztelt Szakértők!
Sikeresen licitáltam egy tehermentesen, beköltözhetően hirdetett ingatlanra, mely a becsérték 100%-án volt meghirdetve. Az árverési jegyzőkönyvbe belekerült „a vevő kéri az ingatlan birtokba adását” (ezt a vh javasolta, mire kérdeztem, h ezután kell-e még külön kérnem ezt, azt felelte, h nem).
Ezután eltelt x idő majd kaptam egy jegyzőkönyvet a kilakoltatás időpontjáról. Lakatossal, szállíóval,raktárhellyel készültem. Tekintettel azonban a helyszínen megjelent tömegre, a vh új időpontot javasolt, egy hét múlva. Mindez bekerült a helyszínen készült jkv-be. Egy hét múlva, előző nap este telefonálnak, „h mégse jó az időpont, indokot nem tud mondani, de két héttel eltolta a vh a kilakoltatást”. oké. Most már annyit kértem, h ha a legközelebbi is elmarad, legalább hamarabb szóljanak, legalább a szállítókat időben le tudjam mondani. Megígérték, mindenképpen keresnek. Úgy is lett. Harmadik alkalom közeledtével felhívtak, „van egy kis gond”. Az adós kifogást nyújtott be, meg kell várni a bíróság ítéletét. Jó, akkor hát várunk, egy bírósági ítéletnek/végzésnek legalább súlya van gondoltuk.
És most jön a kacifánt: ajánlott levél a vh-tól. Azt hittem, erről tájékoztatnak írásban is, de nem: azt írja (rövidítve): „..mivel a 154/A ... szerinti határidőben a vevőtől bitrokbaadási kérelem nem érkezett, ezért visszavonja az XXX jkv-et és a birtokbaadás felől nem áll módjában intézkedni.”
Mellesleg tudomásomra jutott, h a legutolsó kilakoltatás időpontjakor ismét nagy tömegek jelentek meg helyszínen. Feltételezem tehát, h az elmaradásról az adós nem lett tájékoztatva, habár írásos formában valójában én sem.
Mi az okos lépés ezek után? Mennyire esélyes a vh-t a kirakósdiba visszaterelni? Vagy marad a peres eljárás?
Válaszukat előre is köszönöm!

1. A birtokbaadási kérelmet nem az árverési jegyzőkönyv aláírásakor kell előterjeszteni, és nem a jegyzőkönyvbe kell belefoglalni. Annak megvan a maga ideje és módja. E tekintetben átvágott a végrehajtó. Kifogással a hamis tájékoztatás már nem támadhatod meg, de kari panasszal még élhetsz.
2. Ha a szabálytalan (nem létező) kérelem ellenére mégis kitűzte a kilakoltatást, hiba volt annak az elhalasztása. Nagy hiba. Ott a helyszínen ragaszkodni kellett volna a megtartáshoz. Nem tetted, te bajod.
3. Az adós kifogásának már nincs halasztó hatálya. Az árverés jogerős. Ha kitűzte a kilakoltatást, azt meg kell tartani. Ha nem tartotta meg, kifogással támadhatod a mulasztást, ha még időben vagy.
4. Közben a végrehajtó is észre tért, és rájött, hogy nem kérted szabályosan a kilakoltatást. Hát, ezt bebuktad. Innentől már csak perrel tudod az adóst köteleztetni a kiköltözésre, és ha akkor sem megy, akkor külön végrehajtásban tudod ezt érvényesíteni. Az, hogy tulajdonképpen végrehajtó vágott át, és a hamis tájékoztatása miatt nem kérted a kilakoltatás, csak egy dolog. Írásba ugyebár nem adta, úgyhogy nyilván tagadni fogja a felelősségét. Az egyetlen kapaszkodó, hogy az árverési jegyzőkönyvben rögzítette a kérelmedet, de azzal sem vagy teljesen bebiztosítva. Egy kari panaszt mindenképpen megér a dolog.

Tanulság: Aki árverési vételre szánja el magát, a végrehajtási törvény tanulmányozása nélkül ne vágjon bele, mert pórul járhat! Nem ismeri a buktatókat, illetve nem veszi észre azokat időben, és – ahogy a képlet mutatja – a dolgát kevésbé értő végrehajtó is meg tudja vezetni, ráadásul többszörösen is.

Köszönöm a választ Gerbera!
„Ha nem tartotta meg, kifogással támadhatod a mulasztást, ha még időben vagy.”
Itt pontosan mit jelent időben lenni? A kilakoltatásról készült jkv átvételétől már eltelt 15 nap, a kilakoltatás időpontjától még nem.

„A kilakoltatásról készült jkv átvételétől már eltelt 15 nap, a kilakoltatás időpontjától még nem.”

Tessék?

Ingatlan árverésen vásároltam egy ingatlant.
"Tulajdonjog fenntartással történt eladás" van bejegyezve XY javára. A végrehajtó tehermentesen és beköltözhetően árverezte az ingatlant. Az árverés 2017-ben lett kiírva. A földhivatal tájékoztatott, hogy nem törlik a bejegyzést és elővásárlási joga van a jogosultnak. Ez így van?
Akkor nem tehermentes az ingatlan?

@rosszvicc:
Te írtad: „És most jön a kacifánt: ajánlott levél a vh-tól.” - szerintem erre gondolhatott gerbera317, hogy ha átvétel után 15 napon belül vagy még, ezt kifogással megtámadhatod. Vagy akár a "kitűzött de meg nem tartott" kilakoltatás időpontjától számított 15 napon belül is kifogásolhatod, mint mulasztás (elmulasztott végrehajtói cselekmény) - aztán majd a bíróság eldönti, hogy a korábbi levél az megfelelő értesítés volt-e és onnan kell-e számítani a 15 napos határidőt. Meg persze ennek kapcsán arról is a bíróság dönthet, hogy az árverési jegyzőkönyvbe foglalt birtokba adási kérelmed határidőn belülinek számít-e.

Egyébként ez olyan ügy, aminél politikusok is megjelentek mostanában? Akkor szinte biztos, hogy perre kell majd menned a kiürítés miatt.

.
@Flóra 2018: A tulajdoni lapból derülne ki a lényeg, mi a legkorábbi végrehajtási jog bejegyzésének és mi a tulajdonjog fenntartással történő eladás dátuma. (Mind a két dolog a III. részben van.)
Egyébként a dátumoktól függetelenül az az álláspontom, hogy téves a földhivatal tájékoztatása (az elővásárlási jog tekintetében mindenképp).

@grave7: köszönöm a választ!

Nagy hiba volt a kilakoltatást nem a 154/A. § (4) betartásával kérni. Ha ez valóban a végrehajtó hamis tájékoztatása miatt történt, akkor - ha van vér a pucájában - még mondhatja a végrehajtó, hogy "oké, gyorsan pótold most, én meg időben érkezettnek fogom tekinteni (ezt ugyanis a végrehajtón kívül senki nem figyeli), és ha elteltek a határidők, kiszórjuk onnan az adóst".
Ugyanakkor fenntartom, hogy ha a szabályos kérelem hiányában már kitűzte a kilakoltatást, akkor azt nem nagy hiba volt elnapolni. Az újabb kilakoltatás megtagadásának az az indoka pedig, hogy az adós kifogást terjesztett elő, törvényt sért. Az árverést ugyanis már nem támadhatja meg, az jogerős, a kilakoltatás elleni jogorvoslatnak pedig a 221. § b) szerint nincs halasztó hatálya.

Bori Bori 2018.09.20. 14:27 - kiváló kérdések.

A közművek az átadás/átvétel napjáig a volt lakó nevén tartják nyilván a cehhet. De erre semmi sem kötelezi őket.

Azt is megtehetik, hogy nemcsak a földhivatali bejegyzés, hanem a régi tartozásait is rajtad követelik. Ez is indokolható legalább két jogszabállyal. Általában Nem teszik meg, de olykor igen.

Ilyen esetekben ezen a fórumon senki nem tud segíteni, és a külvilágban sem.