Társasházi jog

Játszogatunk?

A közgyűlés döntött, te pedig semmilyen intézkedésre nem vagy feljogosítva.

Tisztelt Jogászok!

A következőkhöz kérem a segítségeteket!

Társasházunk közgyűlést hívott össze új közös képviselő választására.
A közgyűlésen bemutatkozott a két új jelölt.
A győztes új képviselővel elkezdtük a tárgyalásokat, ami alatt kiderült, hogy nem az elképzeléseinknek megfelelően kezelné házunkat.
Nem adtunk neki semmilyen írásos megbízást a ház kezelésére.

El akarunk állni ettől a közös képviselőtől.
Kérdésem, hogy lehet jogszerűen elállni?
Szükséges újabb közgyűlés összehívása a lakók tájékoztatása, egy újabb szavazás kiírása, vagy ilyen esetben a második jelentkezővel lehet szerződni.
Elég lenne-e felkeresni és megkérdezni, hogy elfogadja-e az lakó a második jelöltet, aki az első mellett döntött.

Válaszukat nagyon köszönöm!
Üdvözlettel:
Katalin

Marian

Rosszul tudod!

40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2)49 Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
(3)50 Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.

Kedves Olvasók!

Kérdésem: újonnan létrehozandó SZMSZ-hez kell-e ügyvédi ellenjegyzés? A neten azt találtam, hogy nem, ám a később esetlegesen bejegyzendő jelzálog-alapítás akadályba fog ütközni.

Köszönettel!

Az alábbi témában szeretnék jogi állásfoglalást/véleményt kérni.
Társasházunkban felújítást terveznek, amelyhez több 10 millió Ft hitelt terveznek felvenni. A felújításról írásbeli szavazást kezdeményeztek, amelyet mindenféle hirdetmény nélkül dobtak be a postaládákba. Az Lsztv. szerint a tárgyévi költségvetésről közgyűlés szükséges. A hitelfelvétel és a felújítási költségek pedig a költségvetést érintik. Tehát erről nem hivatalos közgyűlés keretein belül kellene dönteni? Úgy tudom, hogy erről a témáról nem lehet írásbeli szavazással dönteni. (Főleg nem hirdetmény kihelyezése nélkül.) Kérhetném, hogy erősítsék vagy cáfolják meg a felvetésem, mi szerint csak közgyűlésen dönthetne a társasház a több 10 milliós kiadásokról és hitelfelvételről?
Köszönöm a választ előre is.

Tényleg csak felújítást ismer?
Érdekes, de ha te mondod.

Mondjuk, ha beépítik a tetőteret, az is felújítás? Vagy ha egy garázst építenek a ház mellé, az is felújítás? Ha esetleg nem az, akkor elképzelhető ezekben az esetekben, hogy a költségeket az vagy azok viseljék, akiknek ez érdekükben áll? Mondjuk aki a garázst használja, vagy a tetőtéri lakást megveszi?

Ha én a tetőtérben lakom, érdekemben áll a ház homlokzati felújítása, még akkor is, ha az az én lakásomhoz közvetlenül nem kapcsolódik, ahogy fordított esetben, a tető felújítása is közös érdek, és a ház többi, nem tetőtéri lakója is fizeti. HA felújítás.

Akkor fordítsuk meg a kérdést. Bejelentem, hogy szeretném hőszigeteltetni a tetőtéri lakásomat, ehhez le kell szedni a tetőt és átépíteni, persze új fasza tetőszerkezet és cserepezés kerül vissza. A hőszigetelés 10 millió forint, az új tetőszerkezet 2 millió forint. Szeretném, ha mind a 12 milliót a társasház közösen fizetné, mindenki, tulajdoni hányada arányában. Szerinted mi lenne a válasz? Megszavazná a közgyűlés?

A falak hőszigetelését könnyű megszavazni, mert az mondjuk 20 lakásból 18-at érint, tehát a többség megvan. De nem ez a kérdés. Hanem az, hogy ez így fair? Mert ha igen, a fenti tetőszigetelés is fair, hiszen az adott cselekmény (hőszigetelés+felújítás) tökéletesen ugyanaz mindkét esetben. Szerintem.

drbjozsef

A trv. olyat nem ismer. hogy fejlesztés, csak olyat hogy felújítás:azt pedig a tulajdoni hányad mértékében kell viselni!

A társasházi törvény így fogalmaz:

24. §25 (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

Szerintem azoknál a felújításoknál, amelyek nem korszerűsítések, ott tulajdoni hányad alapján célszerű a költségeket szétosztani. Korszerűsítés esetén pedig arra kellene törekedni, hogy mindenki nagyjából egyenlő mértékben részesüljön az előnyökből. Például, ha a falak kapnak hőszigetelést, akkor kapjon a tető is, még ha annak nagyobb is a költsége. Ez nem kell, hogy egy felújítás alkalmával valósuljon meg, elég, ha megállapodnak, hogy több felújítás közel azonos előnyöket eredményezzen. Ha ez nem megoldható és az előnyök nagyon egyenlőtelnül oszlanak meg, akkor fel lehet vetni, hogy a költséghozzájárulást is ehhez igazítsák. Ezt érdemes az SZMSZ-ben rögzíteni.
Hőszigetelés esetén az előnyök egyenlőtlen szétosztását közös, de egyéni mérőórás fűtés esetén a rosszabb adottságú lakásoknak megállapított kompenzációval is lehet kezelni.

Mindenki egységesen fizet = mindenki lakása egységesen hőszigetelési fejlesztést kap.

Így korrekt.

"a társasház közös tulajdonát érintő költségeket közösen kell, hogy állják a tulajdonosok, még ha egy-egy felújítás eltérő mértékben előnyös számukra."

költségeket, vagy felújítási költségeket?
Ne keverd a kettőt, mert itt pont arról van szó, hogy ha a régi vakolat helyett új lesz, azt kifizeti. Az viszont, hogy a kettő közé kerül hőszigetelés, az NEM felújítás, hanem fejlesztés, és abból neki semmilyen haszna nincsen, ezért jogos lenne, hogy abba nem kellene fizetnie. A vakolást, színezést igen, még az állványozás ráeső részét is, mert azt sima vakoláshoz is meg kellene csinálni, habár itt is lehetne kötözködni, hogy ha a mostani vakolat amúgy egyáltalán nem szorulna felújításra, akkor minek kell... persze, a hőszigetelés miatt.

De a másik ötleted egyébként nem rossz. Hivatkozhatna arra, hogy ha hőszigetelést kell fizetnie, akkor legyen nála is, még akkor is, ha ez 10x annyi költséggel jár (tetőbontás, cserépléc kiemelés, újra héjalás, miegymás), és akkor fizessek azt is közösen mindannyian. Na akkor talan elgondolkoznak rajta, hogy hogyan jogos ez a dolog ténylegesen...

@wogel: elsősorban nem jogi szempontból szólnék hozzá
Tető, illetve falfelület tetőtérbeépítés esetén is kell, hogy legyen és ezért hőszigetelés is beépíthető. Ha a tető ilyennel nem rendelkezik, akkor kérd a több lakót, hogy ha az alsóbb szinteken már van, akkor legyen a tetőnél is. Nem tudom, hogy milyen a fűtési rendszer. Ha pl. központi fűtés egyedi mérési lehetőséggel, akkor a szélső, külső lakásoknak járó kompenzáció mértékét lehetne módosítani a hőszigetelés egyenetlensége miatt.
Azokat a véleményeket pedig osztom, hogy a társasház közös tulajdonát érintő költségeket közösen kell, hogy állják a tulajdonosok, még ha egy-egy felújítás eltérő mértékben előnyös számukra. Ha a tető vízszigetelését kellene felújítani, arra mondhatná a földszinti tulaj, hogy őt nem érinti, ezért nem szavazza meg. (Sajnos elég általános, hogy az empátia legkisebb jelét sem mutatják a tulajok.)

Tisztelt Fórumozók!

Társasházunkban a közös képviselő mellett egy, a közgyűlés által megválasztott aláíró embernek is alá kell írnia a számlákat, kiadásokat. Ez az aláíró ember lehet számvizsgáló bizottsági tag egyúttal?
Másik kérdés: társasházi SZMSZ-hez szükséges ügyvédi ellenjegyzés?

Köszönöm!

raffer,

a vegrehajtasi koltsegeket mindig a vegrehajtast keronek kell megelolegeznie. Ez kiadas.

Ha a vegrehajtas sikeres, akkor a kovetelt tartozas mellett a koltsegeket is visszakapjatok.

Ha nem sikeres, vagy csak reszben, akkor bukjatok. Esetleg, ha csak szunetel a vegrehajtas vegrehajthato vagyon vagy jovedelem hianyaban, es kesobb folytatodik, akkor meg visszajohet az is. De ez nem mindig sikerul, foleg, ha az ingatlan banki jelzaloggal is terhelt, es annak kielegitese utan nem marad eleg penz a tarsashaznak.

Tudod, az úgy van, hogy a költségvetésnek van egy bevételi és egy kiadási oldala...

Azt meg hol hallottad, hogy a "rezsicsökkentést" bárkinek is visszafizetik?

Ha mondjuk vizszigetelést kellene csinálni, ami az épület ÁLLAGÁT védi, azt fizetned kellene. De egy HŐszigetelést, ami fejlesztés, azt elvileg nem. De a gyakorlatban viszont, lehet, hogy igen.

wogel,

igen, értem is, és igazat is adok neked a Te szempontodból. Talán ilyen irányba keresgélhetsz, például, hogy mit ír pontosan az AO vagy az SZMSZ. Hogy mihez vagy köteles hozzájárulni. Ha pl. csak a felújításokhoz, karbantartáshoz, akkor kérd, hogy számolják külön a hőszigetelés és külön a vakolás árát, mert téged csak az utóbbi érint, annak tulhányad arányos részet kifizeted, de a szigetelést nem. Szerintem ez lenne a korrekt.

Nem hinném, gondolom a döntést magát egy közgyűlésen kell megszavazni. Ezeknek az "IGEN" papíroknak nem valószínű, hogy jelentősége lenne.

Tiszteletem!
Adott egy írásbeli szavazás, az SZMSZ megváltoztatása okán.(hitelfelvételhez előírt 100% tulajdonosi egyetértés megváltoztatására, későbbi felújítás érdekében).
A felújítást ellenzők egyike a lépcsőházakban e célra (is) elhelyezett postaládából kiemelte az "IGEN" szavazatok egy részét, ezzel befolyásolva a végeredményt.
Kérdésem: szegett-e az illető tettével vmilyen jogszabályt, ha igen, mi a célszerű eljárás vele szemben?
A választ előre is köszönöm!

@nonolet: természetesen tulajdoni hányad alapján való hozzájárulásra gondoltam

@drbjozsef: Köszönöm a hozzászólást. Értem a hasonlatot, csak kicsit más (szerintem): amíg tető nélkül előbb-utóbb mindenki ázik, falak nélkül meg nincs ház, addig szigetelés nélkül is teljes értékű minden lakás. A szigeteléssel pedig olyan beavatkozást végzünk, mint amikor ablakot cserélek: javul a lakás energia-hatékonysága. Ha szó szerint veszem a törvény 23. §-át, miszerint "(1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára", akkor én nem tudom "használni" a szigetelést...

„A pénzintézetnél jegyzőkönyvet kérnek ,nem meghatalmazást.”

A jkv.-höz a jelenléti ívet is csatolni kell, és annak az elfogadott meghatalmazás is része! Szóval nem jön ez össze!

Ugye azt kell látni, hogy hiába nem azonos egy értéknövelő, jobb szigetelést adó munkákkal mondjuk egy tetőbeázás javítása, a földszinti lakó elvileg arra is monhatná, hogy neki aztán a tető megjavítása semmilyen előnnyel nem jár, nem is érdekli, ha lyukas, őt nem érinti, tehát nem fizetne bele. De ezt nem lehet.

wogel,

én nem tudom, hogy jogilag van-e megoldás a problémádra, de valószínűsítem, hogy nincs.

Bár logikusnak hangzik az érvelésed, és van is benne igazad, de ha ez így jogos lenne, akkor az összes többi lakó mondhatná, hogy nem fizet egy kanyit sem, amikor a tetőt kell javítani, vagy felújítani, Márpedig az egyértelmű gyakorlat szerint az evidens, hogy a házhoz tartozik, közösen kell fizetni, még ha a földszinten lakónak ehhez semmi köze elvileg.

Egy kicsit más a helyzet csak, mert esetedben nem karbantartás, vagy javítás van, hanem a szigetelés egyfajta "többletszolgáltatás" a többi lakónak, neked meg nincs hasznod belőle. De tartok tőle, hogy ezt így nem lehet különválasztani : a ház közös részeit érintő munkákat közösen kell fizetni. Elvileg ha szigetelést cserelnének a tetőnél, az csak neked lenne jobb, de valószínűleg azt is a közösből kellene fizetni.

Nem hinném, hogy lenne erre külön passzus. Ami közös tulajdont érint, azt közösen kell fizetni.

A pénzintézetnél jegyzőkönyvet kérnek ,nem meghatalmazást.

Kedves Fórumozók!

A következő kérdésben szeretnék segítséget kérni.

A társasházunk külső szigetelését tervezzük. A ház 4 szintes, a felső szint a beépített manzárd tető, az itt lévő lakások ~17 évvel ezelőtt készültek ráépítéssel. A kialakításából adódóan a tetőtéren nincs szigetelhető felület, az alsó három szint kerül szigetelésre.

A kérdés, hogy ki milyen arányban állja a szigetelés költségeit.

A lakók egy része szerint a főfalak osztatlan közös tulajdon, a szigetelés tehát közös ügy, minden lakónak egyenlő mértékben kell hozzájárulni a költségekhez.

Én viszont mint tetőtérben lakó azt gondolom, hogy nem a társasház állagmegóvásáról, egy szimpla felújításról, újravakolásról van szó (aminek a költségének arányosan rám eső részét természetesen ugyanúgy teljes mértékben állnám, mint egyéb felújításoknál), hanem a szigetelésre kerülő lakások energetikai fejlesztéséről, náluk kézzelfogható lesz a megtakarítás a szigeteléssel. Ezeket az előnyöket a tetőtérben élők nem fogják élvezni.

Így én azt gondolom, hogy a tetőtérben lakóknak a költségekből sem egyenlő mértékben kellene kivenni a részüket. Természetesen bizonyos részt fizetnék, hiszen a ház állapota javul, lépcsőház komfortfokozata nő, satöbbi, satöbbi.

Mit gondoltok erről a kérdésről?

Köszönöm!

MD
És a pénzintézetnél a videotelefont mutatod bejegyzéskor? Ühüm, mert ott is olvasták a hoaxot!
A kbs kiemelését már nem is említve....