Társasházi jog

osztap

Az SZMSZ-ünk nem tér ki az írásbeli szavazatok számolásának módjáról, ezért a törvény vonatkozik rá.
A Társasházi törvényben (56.$.) pedig ez van:
"4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét."
Ami egyszerű többséget jelent.
Azonban az egyszerű többség szerintem az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége, esetünkben 10686th 50%+1=5344th. Így szerintem 4138th igen szavazattal nem eredményes a szavazás. A közös képviselő, és a társasház ügyvédje /aki a közös képviselő ügyvéd fiával egy munkaközösségben van / szerint így is érvényes a szavazás.

krisztagombos,

Mit mond az írásbeli szavazásról az SZMSZ-etek? Mert a Társasházi törvény szerint:
„40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.”

Kedves Fórumozók!

A segítségeteket/segítségüket szeretném kérni.
A társasházunkban írásbeli szavazás zajlott szigetelési felújításokról.
A jegyzőkönyv szerint a társasház megszavazta a felújítást 4138th igen, 4094th nem, 69th tartózkodom szavazattal, az összes tulajdoni hányad 10686.
Szerintetek ez így rendben van? Írásbeli szavazásnál mi számít egyszerű többségnek?
Illetve megszavazott éves költségvetés és közös költség után vetette fel valaki, hogy legyen szigetelés, majd a közgyűlés megbízta a közös képviselőt, hogy indítson szavazást a felújításról. Lehet ilyet, hogy nem napirendi pontban felmerült kérdésről szavazást indít a közös képviselő, úgy szövegezve, hogy a közgyűlés felkérte őt? Milyen arányban? Ez nem volt a jegyzőkönyvben, erről nem volt szavazás, hiszen nem volt napirendi pont.
Előre is köszönöm a válaszokat.

Karkera

„Ez a kérdés, hogy megszavazhatja -e feles többséggel?”
Hogyne! A legtöbb társasházban a jelenlévők egyszerű többségével történik a szavazás a kaputelefonról.
A közgyűlési szavazás olyan, mint az országos. Ha nem mégy el rá, akkor nem lesz közöd hozzá.
Viszont a döntés legtöbb esetben nélküled is megtörténik, kivéve ahol minősített többséget írnak elő.
Ez szerintem nem az az eset.

Ok értem.

„De azt hiszem, a lényeg az, hogy erre nincs precíz szabály. Ha per lesz, azt a konkrét bírót kell meggyőznöd, aki az ügyet kapja. Szerintem nehéz lesz, szerinted könnyebb”
Egyetértünk, viszont a hozzászólások alapján pont hogy nem gondolom, hogy annyira egyértelmű lenne, mint ahogy hittem.

„Másrészt egy csengő eredeti használhatóságát miféle eredetitől eltérő kialakítással lehet növelni? ”
Például hangosabb, meghallom akkor is, ha a fürdőben zuhanyzok. Vagy berregés helyett a Für Elise-t játssza. Vagy valami hasonló.

De azt hiszem, a lényeg az, hogy erre nincs precíz szabály. Ha per lesz, azt a konkrét bírót kell meggyőznöd, aki az ügyet kapja. Szerintem nehéz lesz, szerinted könnyebb. Ez van.

Szomorú örökös

„A jogi része az, hogy ha a társasház közgyűlése megszavazza többséggel a felcsengető rendszer kaputelefonra történő átszerelését, akkor azt már utólag elég nehéz megvétózni, kénytelen lesz a kisebbség is elfogadni és megcsináltatni.”
Ez a kérdés, hogy megszavazhatja -e feles többséggel?

„Előbb-utóbb ők is rájönnek általában, hogy így legalább tudják, kit engednek be.”
Igen normális ember ezt tenné. Itt sajnos nem ez a helyzet.

osztap

Szerintem a liftes példa akkor lenne jó, ha eddig nem lett volna semmilyen csengő. Más a kiindulási állapot. Számomra a kapucsengő vagy kaputelefon az nagyon egy kategória, jelzőberendezés. A kaputelefon csengő is egyszerre.
Másrészt egy csengő eredeti használhatóságát miféle eredetitől eltérő kialakítással lehet növelni? A használhatóságon van a hangsúly. Bármilyen profi vezetékes vagy anélküli meg takarékosabb is lehet, de az is csak csengetni fog tudni, nem?

„Még akkor is, ha nekik nem kellene fizetnie bele?”
Köszi, ez viszont megfontolandó.

„Uram bocsá, ha nincs is külön döntés, csak a költségvetésben van egy sor?”
Ezt gondolom csak úgy lehet, ha csak az igennel szavazók állják a költséget.

Karkera,

Szerintem az 56. § 2.3 azt jelenti, hogy az eredeti használhatóságot (felcsengetést) cserével (új vezetékek, új tábla) vagy eltérő kialakítással (vezeték nélküli vezetékes helyett) valósítják meg. Ugyanazt a szolgáltatást nyújtja, de olcsóbb/szebb/megbízhatóbb/stb.

Pont a felvonó a jó példa, amit felhoztál. Most nem lehet liftezni, utána lehet, r.g.k-t meghaladja. Most nem lehet a kapucsengőn beszélni, utána lehet, r.g.k-t meghaladja.

De valóban perre menne a kisebbség, ha csak feles többséggel döntötök? Uram bocsá, ha nincs is külön döntés, csak a költségvetésben van egy sor? Még akkor is, ha nekik nem kellene fizetnie bele?

osztap

„Ha a tulajdonosok meg akarják csinálni, feles többséggel engedélyezhetik az építést, és dönthetnek arról,
hogy a kaputelefon az építők tulajdonában marad (folyománya, hogy aki nem szállt be, nem használhatja).”
Ez azért nem ilyen egyszerű, mivel általában éppen a csengőhálózatot használjuk kaputelefon felszerelésre, azon pedig nincs olyan, hogy „vegyes üzemmód”, kizárólag csakis az egyik működhet rajta. Tehát vagy csengő, vagy kaputelefon mindenhol. Ha vegyesen akarják a házban, azaz nem mindenki kér kaputelefont, akkor annak már saját külön hálózat kell.
De nyilván ez csak a szakmai része a dolognak, nem jogi. A jogi része az, hogy ha a társasház közgyűlése megszavazza többséggel a felcsengető rendszer kaputelefonra történő átszerelését, akkor azt már utólag elég nehéz megvétózni, kénytelen lesz a kisebbség is elfogadni és megcsináltatni. Előbb-utóbb ők is rájönnek általában, hogy így legalább tudják, kit engednek be.

osztap

(Kis pontosítás azt nem írtam, hogy nyilván a kapucsengővel a kaput ki is lehet nyitni a lakásokból.)

Köszönöm a belinkelt állásfoglalást. A 8-as pontban felsorolt listából én a lifttel kapcsolatos példát látom analógnak:

• felvonó cseréje újabb korszerűbb modellre - rendes gazdálkodás körébe tartozó
• felvonó beépítése olyan társasházban ahol eddig nem üzemelt - meghaladja a rendes gazdálkodás körét

Azt írod: „Szerintem meghaladja. Két okból: először, tud-e "valami új szolgáltatást" nyújtani az, amit vesztek? Itt tud, eddig nem lehetett beszélni, most majd lehet.”

De emiatt miért haladja meg? Az 56. § 2.3.-ban pont az van, hogy az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik.

Karkera,

Szerintem meghaladja. Két okból: először, tud-e "valami új szolgáltatást" nyújtani az, amit vesztek? Itt tud, eddig nem lehetett beszélni, most majd lehet. Technológiailag megoldható lenne a hasonlóra cserélés, lehet kapni csak csengőt. Ha csak csengőt vennétek, csak modernebb a kinézete, rádión és nem vezetékkel megy fel a lakásokhoz, kevesebbet fogyaszt, stb, az rendes gazdálkodás. A 8. pontban vannak még példák:
https://kuria-birosag.hu/…si-gyakorlat

Másodszor, gondolom, a kaputelefon társasházi közös tulajdonba kerül.

Ha a tulajdonosok meg akarják csinálni, feles többséggel engedélyezhetik az építést, és dönthetnek arról, hogy a kaputelefon az építők tulajdonában marad (folyománya, hogy aki nem szállt be, nem használhatja). Az egyhangúság csak ahhoz kell, hogy mindenki viselje a költséget, vagy társasházi tulajdonba kerüljön.

Megjegyzem, ahhoz is elég a feles többség, hogy a mostani csengőt lekapcsoljátok a hálózatról, vagy ne adjatok pénzt a karbantartására a költségvetésben. Ez azért motiválhatja azokat, akik nem akarnak beszállni a kaputelefonba. Persze, ezt megtámadhatják a bíróságon, a kisebbség jogos érdekének sérelmére hivatkozva. Kérdés, akarják-e.

Tisztelt fórumozók!

Szerintetek egy társasházi kapucsengő cseréje kaputelefonra meghaladja a rendes gazdálkodás körét?

Az eredeti állapot:
A bejáratnál lent egy kapucsengető egység a nevekkel, a lakásokon belül a falon egy visszajelző gomb (amit megnyomva nem történt semmi a lenti egységnél, valószínű mert az nem tudott kiadni hangot).

A célállapot:
A bejáratnál egy kaputelefon egység a nevekkel, a lakásokon belül a falon egy kaputelefon, az eddigi visszajelző gomb helyén.

Az ajtón kívül található csengetőgombok azok ugyanazok, illetve bent az ajtó feletti jelzőcsengő helyén egy új jelzőegység.

Ez nem fér bele az 56. § 2.3. és 2.3.3. körébe (Felújítás, korszerűsítés)?

56. §
2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot – megközelítőleg vagy teljesen – visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
2.3.1. ...
2.3.2. ...
2.3.3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési munkát is.

Vagy új berendezésnek tekintendő?

3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.

Köszönettel

Nem, a szabályozás valszeg nem eltérő.

Nem tudom, analógiaként rá lehet-e húzni a növényekre a "ráépítés" fogalmát, de én ezt tenném : Ptk. 5:70.§

„(1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek vagy – ha a föld megosztható – a föld megfelelő részének a megvásárlására.”

Itt a lényeg a jogosultság hiánya. Ha valaki önhatalmúlag, engedély nélkül ültetget a társasház kertjébe, az akkor a társasházé lesz, akár ki is vághatják simán. De ha erre engedélyük van - amire kétségtelenül a th. határozat lenne a legjobb -, akkor már nem.

Steve68

„Egyáltalán tekinthetők-e a növényeket megvásárló földszinti lakók a növények tulajdonosainak és lakáseladáskor...?
Egyébként a társasházi törvény vagy ptk nem szabályozza,
hogy kinek a tulajdona a nem saját tulajdonú földbe elültetett fa,bokor,növény?”

Nem hinném, hogy eltérő szabályozása lenne, mint egy közterületre kiültetett növénynek.
Ott sem az ültető személy tulajdona lesz és az önkormányzat engedélye kell bármihez.

Tisztelt drbjozsef!
Köszönöm válaszát.
Rábólintottak=nincs papír, határozat csak szóbeli hozzájárulás:"vegyétek,csináljátok". De ha jól értem válaszát, a 20 év eddigi gyakorlata - ráutaló magatartás - felér - akár bíróság előtt is - egy írásos dokumentummal, közgyűlési határozattal.
Egyébként a társasházi törvény vagy ptk nem szabályozza, hogy kinek a tulajdona a nem saját tulajdonú földbe elültetett fa,bokor,növény?
Steve68

Steve68,

"rábólintottak" = rendes közgyűlési határozat, vagy csak legyintettek és szóban mondták, hogy "jóvan csinájjátok".

Előbbi eset tiszta, hiszen az engedélyért cserébe nyilván az ingóság tulajdonosa (szerintem nem száll át a társasházra, ettől eltérő megállapodás hiányában, ez nem közterület) tartja azt karban, és végzi el rajta a szükséges módosításokat. A vevő, mint a lakást eladó jogutódja, ez szerintem az új tulajdonosra is vonatkozik. Ilyenformán ha nem akar vesződni vele, ki is vághatja, vagy felajánlhatja a társasháznak "átvételre".

De valójában a második eset is ez, ha a kialakult gyakorlat (=ráutaló magatartással létrejött szerződés) ez, hogy a földszinti tulajdonosok ültetik, gondozzák és nyírják, akkor analóg a jogutódlás a fentivel.

Tisztelt Fórumozók!
20 éve alakult kertes társasházban alakuláskor az emeleti lakók rábólintottak a földszinti lakók azon kérésére, hogy utóbbiak saját költségükre és gondozásukban lakásaik elé a közös tulajdonú kertbe dísznövényeket , térelválasztó sövényt ültessenek. Idővel a sövény akkorára nőtt, hogy a szomszéd házat leárnyékolta, kérték, hogy vegyünk vissza a magasságból, s mivel mi magunk már nem tudtuk elvégezni a vágást, saját költségre kertésszel végeztettük. Eladni készülünk a lakást. A leendő tulajdonosnak tovább kell-e vinni a kialakult gyakorlatot (gondozni a növényeket és esetleg saját költségre kertésszel vágattatni a magas sövényt) vagy ha nem akarja/erre nincs ideje, a társasház köteles elvégeztetni ezt a munkát, hiszen a kert közös tulajdonban van. Egyáltalán tekinthetők-e a növényeket megvásárló földszinti lakók a növények tulajdonosainak és lakáseladáskor ezt a "tulajdonjog"-ot az új lakástulajdonos kapja meg?
Köszönöm a válaszokat.
Steve68

„hová forduljon a társasház , a rossz törvény miatt ?”
A parlamenti képviselőtökhöz, a miniszterhez, esetleg a miniszterelnökhöz.

A következő lenne kérdésem.Az elmúlt időszakban kb 10-éve felszerelték a panellakásban a hőmennyiségmérő elosztót. Kb, 2 évig történt igy a fűtés elszámolás.Nagy felháborodás volt akkor mert a lakók egy része nem fűtött, a szomszéd hőjével melegedett, vagy a gáztűzhelyet használta fűtés gyanánt. Aláírásgyűjtés után áttértünk a lkm3 számlázásra.Mai napig így van , mindenki megvan elégedve,Igazságtalan volt a rendszer , mert anno minden fórumon elhangzott, hogy panel lakásokban nem kivitelezhető. Most újfent hoztak egy olyan rendeletet , hogy köteles a lakóközösség új mérőket lakásaiban saját költségén felszereltetni, mert a 10-évvel azelőtti már nem jó.Annak idején sem vált be, akkor most miért kell büntetni az embereket.Miért kell áttérni egy rossz rendszerre amit a családok, emberek nem szeretnének.?Mit tehetünk ? hová forduljon a társasház , a rossz törvény miatt ?

Üdvözlettel

osztap

„Kérdés már csak az: Van-e többség a közgyűlésben, hogy leváltsátok a közös képviselőt?”
Meg az is kérdés, hogy mennyire állja meg az a vízszereléses számlával kapcsolatban állított túlszámlázás", mert félek, hogy a kérdező nincs igazán tisztában a jelenlegi árakkal. Lehet, hogy kicsit túl lett árazva-számlázva, de hogy nem 8-10-szeresen, az egyszer biztos. Az 5-6 méteres egyenes csőcsere - főleg ha földben vezetett vízcsőről van szó - egészen biztosan nem kerül olyan kicsi összegbe, ahogy ő azt gondolja.

dopod,

1. A számvizsgáló bizottság ellenőrzi a közös képviselőt, Társasházi törvény 51. §. Szankciós lehetősége nem sok van, de javasolhatja a közgyűlésnek egy új kk megválasztását
2. A közös képviselőt a közgyűlés bármikor felmentheti, és újat választhat helyette
3. Az új kk, mint a társasház képviselője, érvényesítheti társasház kártérítési igényét a volt kk-val szemben, akár perben is

Kérdés már csak az: Van-e többség a közgyűlésben, hogy leváltsátok a közös képviselőt?

Tisztelt Szakértők!

Számlakifizetésekkel, ill. túlszámlázással kapcsolatos a problémám.
A KK cég szerződés alapján a munkák megrendelése előtt ajánlatokat kell bekérnie, ezt egyeztetni és jóváhagyatni a számvizsgáló bizottsággal. Ez semmilyen módon nem történik meg. Ez szerződés szegés? Felelősségre lehet vonni?

A KK egyik ismerőse (EV.) egyre gyakrabban számláz a TH-nak, mindenféle munkákat (favásás, tetőjav., kőműves munka, vízszerelés). Az EV hölgynek csak épülettakarításra van engedély az EVNY szerint. Arról nem beszélve, hogy vízszerelésről adott egy 600e számlát (5-6m egyenes csőcsere volt), ami becslések szerint 8-10 szeres túlszámlázás. A kivitelezésről semmi részletezés, se ajánlat, semmi munkalap.
Emiatt az EV hölgyet és a KK-t is felelősségre vonnám, ha lehet, a NAV-nál is bejelenteném. Milyen lehetőségünk van nekünk lakóknak?

Köszönöm
DopoD

Akkor még van 20 napod...

Közben megtaláltam a bíróság oldalán a választ:
https://birosag.hu/…us-20-kozott
"A polgári eljárásokban - bizonyos kivételektől eltekintve – a megállapított határidőkbe az ítélkezési szünet időszaka nem számít bele."