lakás eladás után

A kérdésem a következő: 1998-ban 2,25M Ft-ért vásároltunk egy lakást, melyet az idén adtunk el 8,8MFt-ért. Az keletkező jövedelem: 8,8-2,25-ügyvédi költség és ez csökken még további 30%-kal a 8 év miatt, ez kb 4,5MFt, ami után adózni kellene a következő évben amennyiben nem "költjük" el. Természetesen lakást ill. házat szeretnénk venni, a kérdésem az, hogy lehet-e zártkerti ingatlant venni (lakás célra), vagy csak akkor ha azt sikerül átminősíttetni lakóházzá? Azaz ha zártkerti marad, akkor adózni kell?
A másik kérdésem az illetékre vonatkozik, hogy a különbözet után kell fizetni illetéket? Mi van akkor, ha esetleg olcsóbbat veszek?
Válaszát előre is köszönöm.

Gyakori probléma az, amiről írsz: lakható, de az ingatlannyilvántartás sze-rint nem lakóingatlannak minősülő ingatlannal nem lehet igazolni a jövede-lem lakáscélú felhasználását. Szerintem, arra sincs sok remény, hogy zárt-kertet lakóingatlanná átminősítsenek.
Az illetékkedvezmény azt jelenti, hogy a két lakóingatlan forgalmi értékének különbözete az illeték alapja, amennyiben az nem nagyobb, mint a megvá-sárolt ingatlan értéke. Az előjel nem számít. De itt is fontos, hogy ez a sza-bály zártkertnél nem, csak lakóingatlanoknál alkalmazható.
Üdv.

Köszi a választ!
Lenne egy másik kérdésem is. Azt tudom, hogy nem muszáj nekünk házat vennünk, hanem közvetlen hozzátartozó is vehet, ez a közvetlen hozzátartozó pontosan ki lehet? Azt tudom, hogy szülő odaadhatja a gyerekének az ingatlanból származó pénzt, hogy lakást vegyen, és fordítva lehetséges ez, azaz én adhatom a szüleimnek, hogy ők vegyenek lakóingatlant? Mert így esetleg ki lehetne kerülni az adót, ha erre van mód. Remélem érthető, hogy mire gondolok:))
Előre is köszi a választ!

A szülő közeli hozzátartozónak számít. De ez csak az SZJA tekintetében segít, az illetékkedvezménynél a hozzátartozó eladását nem lehet figyelembe venni.

685. § b) közeli hozzátartozók: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és neveltgyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő, valamint a testvér; hozzátartozó továbbá: az élettárs, az egyeneságbeli rokon házastársa, a jegyes, a házastárs egyeneságbeli rokona és testvére, valamint a testvér házastársa;

Sziasztok!
Közben találtunk egy vidéki családi házat, amire viszont költeni kell. A kérdésem az lenne, ha 8,8MFt-ért adtuk el az előzőt, ezt 6,5MFt-ért vesszük, akkor mennyi az illeték? (ilyenkor a különbözet után 2% vagy 6% fizetendő?) Illetve, hogy az illeték összege csökkenthető-e a felújitási költséggel, vagyis ez beleszámitható-e a vásárolt ingatlan árába?
Előre is köszi a választ!

A különbözetnél is 4 millióig 2 % az illetékkulcs. A beszámításnál csak a szerződésbe írt vételár az irányadó.
Ha értéknövelő a beruházás (pl. fűtéskorszerűsítés, hőszigetelés, hozzáépítés, stb.), akkor el kell tenni a számlákat, mert majd az esetleges eladásnál csökkenthető a jövedelem.
Üdv.

Sziasztok!
Ujabb probléma merült fel. A lakásunk eladásakor mi vittük a tulajdoni lapot februárban, akkor foglalót kaptunk és adásvételi szerződést irtunk (nem előszerződést). A következő részlet 1 hét múlva esedékes, a harmadik részlet pedig fundamentás OTP-s megtakaritás, amit állitólag max. 10 nappal a második vételárrészlet után átutal az OTP. Tegnap jött a vevő, hogy kérjünk új tulajdoni lapot, mert neki azt be kell mutatnia az OTP-nél. A kérdésem az, hogy ezt valóban nekünk kell-e kikérni (egyrészt a sorbanállás miatt, másrészt az ára miatt). A másik kérdésem pedig az, hogy a szerződésben az áll, hogy a vevő a teljes vételárat kifizeti április 10-ig, amennyiben mi igényt tartunk rá maradhatunk a lakásban május 31-ig havi 40000+rezsi albérleti dijért, Õ tegnap azt mondta, hogy az OTP-nél azt mondták, hogy biztosan nem utalják át a pénzt május 1-nél hamarabb, én úgy gondolom, hogy akkor mi sem vagyunk kötelezhetőek arra, hogy albérleti dijat fizessünk. Jól gondolkodom?
Előre is köszönöm a választ!

A tulajdoni lapot - éppen a vevő érdekében - a vevő szokta kikérni, elég nagy felelőtlenség megbízni az eladó által kivett példányban.
Ha tulajdonjog-fenntartást kötöttetek ki a szerződésben, akkor ateljes vételár kifizetéséig az ingatlan a tiéd, arra tehát bérleti díjat nem kell fizetni.

Sziasztok!
Sajnos további probléma lépett fel...
Ma van az egyik fizetési határidő, tegnap eljött a vevő és közölte, hogy nincs meg a pénz, de 2 hét múlva biztosan tud fizetni. Reggelre úgy döntöttünk, hogy jó kap 2 hét haladékot (hogy ne bukja el a foglalóját), de csak úgy, hogy hétfőn ügyvéd előtt módositjuk a szerződést 3 pontban. Egyrészt beleirnánk, hogy amennyiben 2 héten belül nem fizet az azt jelenti, hogy eláll a vételi szándéktól, másrészt elvileg nekünk április 10 után albérleti dijat kellene fizetnünk és május 31-ig ki kellene költözni, én úgy gondolom, hogy akkor egyrészt albérleti dij csak akkor, ha már fizetett, és akkor a kiköltözés is csúszhat 2 hetet, tehát ezeket vennénk be a szerződésmódositásba. Erre a fickó közölte, hogy szóval mi pénzt akarunk(!) mert nem megyünk csak simán ügyvéd nélkül bele a 2 hétbe, amikor Õ foglalót adott a lakásért az csak akkor jár nekúnk ha Õ nem akarja megvenni, de akarja csak épp pénze nincs, de tudtommal a foglaló akkor is a miénk maradna, ha Õ nem teljesiti a szerződés feltételeit, ez pedig, hogy nem fizet időben szerintem szerzódés szegés. Vagy tévedek? (ezzel az erővel fizethetne 100 év múlva is...)
Szerintetek keressünk magunknak egy külön ügyvédet, vagy elegendő az aki az adásvételit csinálta, mert én ezt a dolgot teljesen egyértelműnek látom, vagy nem az?
Előre is köszi a választ!

Kedves itaf!

Jogos a félelmed, kell módosítani a szerződést. Szerintem elég ha elmentek ahhoz az ügyvédhez, aki az alapszerződést csinálta.

fontos, hogy ez mind benne legyen amit itt írtál.

Kedves itaf!

Amennyiben harmadik fél hibájából (és az nem vezethető vissza a vevő hibájára) nem teljesül a szerződés, akkor a foglaló előlegként visszajár.
Ha a szerződésben szerepel, hogy banki hitelből egyenlíti ki a vételárat a másik fél, akkor könnyen lehet, hogy a bíróság megítélné a vevőnek a "harmadik fél hibájából" kifolyólag a foglaló visszaadását (amennyiben nem ő miatta húzódott a hitel, de ezt ugye csak ő tudja).
Ha a szerződésben kikötöttétek volna, hogy mit vagy mit nem tekintetek harmadik fél hibájának, akkor most nem volna vita. Ezt utólag nyilván nem fogja bevállalni, ergó vagy találtok másik vevőt (és visszaadjátok a foglalóját), vagy türelemmel kivárjátok, hogy kapjon hitelt.

Másrészt, ha nem szerepel benne a szerződésben, hogy a fizetési határidő elmulasztása után mennyi idővel állhat el az eladó, akkor bizony elvárható az eladótól, hogy adjon értelmes haladékot (egyszer, és nem többször!) a vevőnek. Ha ekkor sem tud teljesíteni, akkor persze elállhat, azonban az "értelmes haladék" idején még ekkor is össze lehet veszni. Ez utóbbi ellen hatásos, ha nem egyoldalú közléssel kapja a haladékot a vevő, hanem egy szerződésmódosításban a felek megegyeznek, hogy mennyi a megfelelő haladék (SZVSZ 2-4 hét nagyságrendjébe eshet egy értelmes haladék).
Fontos, hogy ebben az esetben a szerződésmódosításból derüljön ki, hogy ez egy haladék, és azért kerül módosításra a szerződés, mert az eredeti határidőt nem teljesítette a vevő.

A bérleti díj/kiköltözést nem teljesen értem. Fix időpontok vannak a szerződésben? Nem a legjobb ötlet...
Én azt mondanám, hogy érdemes lenne ebben is módosítani a szerződést (szerintem ebbe még belemehet a másik fél is), hogy ne fix időpont legyen, hanem az utolsó vételárrészlet kiegyenlítéséhez képesti relatív időpont. Mondjuk a kifizetéstől fizettek bérleti díjat, és 45 napon belül üres, beköltözhető állapotban átadjátok a lakást.

2004 márciusában vettem a lakásomat 4.5M forintért
és most 2008 februárban adtam el 7.5M forintért tehát 4 év után vagyis a 30%-t kéne a 2009 adóévben megfizetnem .
Kérdezném a 2008-ban változott adótörvényekben is úgy van hogy nem kell adót fizetnem ha (1 éven bellül) az összeget egy másik ingatlan vásárlására költöm?

Kb. 200-220 ezer forint lesz adó. Nincs lakásszerzési kedvezmény.

köszönöm a gyors választ

Üdvözlöm,kérdésem az lenne,ha 17.000.000-ért adtam el 2007 októberében a házamat,amit 2003 tól építettetem(lakhatási 2005),s csak kb. 9,5 millió forintot tudok költségként igazolni(a költözködések során számlák vesztek el mintegy 3 mill értékben,akkor ráhúzható-e erre a dologra a 62.§ (2)-(3)-as bekezdése,s vehetem-e adóalapnak az eladási érték 25%-át? Ráadásul egy 2003-as panel eladásból van még mintegy 2mill forintos 'jövedelmem'(meg is kaptam rá anno a mintegy 400000ft lakásszerzési kedvezményt,ami ugye most elveszett...),amit az akkori 20% helyett most 25%-kal fizethetek be?

Köszönettel:

Eladtam ingatlant tulajdonjog fenntartással, mert a vevő nem tudta a vételárat kifizetni. A szerződésben kikötött fizetési határidő eredménytelenül eltelt. A vevő közölte, miután már beköltözött az ingatlanba, hogy nem fog fizetni. Az elállás szabályai szerint az adásvételi szerződéstől elálltam. Bírósághoz fordultam az elállásom jogosságának megállapítása érdekében. Ennek már 4 éve. Korábban az adóbevallásomban szerepeltettem a még nem realizálódott jövedelmemet, mert a jogszabály úgy írja elő, hogy a jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor a szerződést a földhivatalba benyújtották. Az adót azonban nem tudtam befizetni. Önellenőrzést nyújtottam be, és mellékeltem a bírósági anyagokat. Elutasítottak, bírságot, késedelmi kamatot róttak ki rám. Az APEH szerint csak a jogerős bírósági ítélet alapján fogadja el, hogy nem volt jövedelmem, és csak az elévülési időn belül. Addig azonban nem zárul le a per. Az APEH nem hajlandó a per végéig felfüggeszteni az adóügyemet. A vevő ügyvédje a kifizetett előleg bírósági letétbe való helyezését kéri. Az APEH most behajtást rendelt el a nem létező jövedelmem után kiszabott adó ügyében, egy jogszabályban nem rögzített, tejesíthetetlen feltétel megadásával (jogerős polgári bírósági határozat az elévülési időn belül). Ez vagy joghézag, vagy törvénytelen eljárás. Mit tehetek most? Hová forduljak?

Szia!
Az önellenőrzésnek valóban nem volt jogalapja.
Fizetési könnyítést kellett volna kérni, ebben is konkrétan fizetési haladékot. Ezt add be mielőbb, és kérd, hogy méltányosságból engedjék el a késedelmi pótlékot, bírságot is. Írd le részletesen, hogy mi az oka a kérésednek.

tiger:
„akkor ráhúzható-e erre a dologra a 62.§ (2)-(3)-as bekezdése,s vehetem-e adóalapnak az eladási érték 25%-át?”
Szerintem nem, hisz azért vannak számláid...

„amit az akkori 20% helyett most 25%-kal fizethetek be?”
Így van.

Kedves Nandy!
Köszönöm a válaszodat. Már adtam be méltányossági kérelmet, elutasítottak.
Szerintem ott van joghézag, hogy az Szja. törvény lefekteti, hogy az ingatlan eladásból származó jövedelmet mikor kell megszerzettnek tekinteni. Arról azonban nem rendelkezik, hogy az elállás után mi a teendő. Ez az ingatlan nincs eladva. Egy szerződés, amelytől elálltam a vevő súlyos szerződésszegése miatt, nem nyilváníthatja eladottnak az ingatlant. A földhivatalba a szerződést követően az elállást is benyújtottam. A vevőnek 4 éve kellet volna a vételárat kifizetnie, nem tette, és most már el sem fogadnám.

„akkor ráhúzható-e erre a dologra a 62.§ (2)-(3)-as bekezdése”
Szerintem meg lehet próbálni. Bár nem minden kockázat nélküli a dolog.

Kedves Tiger!
Én próbálkoztam a 25 %-kal, mivel a vevők a részükre átadott számlákat nem vitték be a hiteltnyújtó bankba és nekem sem hajlandóak visszaadni. Egy ügyvédjük által aláírt igazolásom is van róla. Az Apeh mégsem fogadta el. Valakitől azt a tanácsot kaptam, hogy egy szakértővel méressem fel, mennyiből lehet kihozni egy olyan lakást, amit el akartam adni. Eddig nem tettem.
(Az elkeseredettség szól belőlem: Ha akkor nem szerepeltettem volna az ingatlanból származó "jövedelmemet" az adóbevallásomban, most nem lennék ilyen helyzetben.)

kbs.

Én nem ajánlom, és az APEH sem fogja elfogadni. Ugyanis az, hogy a számlákat "elvesztette" (??), nem jelenti azt, hogy nem lehet a szerzés értékét megállapítani.

De jó is lenne, ha mindenki hivatkozhatna arra: elhagytam a számlákat...

Inkább próbálja meg felkeresni a vállalkozót, aki a munkákat végezte, vagy a boltot, ahol anyagot vettek, és onnan kérjen hiteles másolatot.

Ildikó:

Nem igazán értem, miért ennyire azigorú a hivatal, amikor egyértelműen kiderül, hogy jövedelmed nem keletkezett (bár a szerződés még érvényben van), pert indítottál, mely jelenleg is tart, tehát te minden tőled elvárhatót megtettél.

Érdemes lenne felkeresni egy adótanácsadót, hátha ő tud neked segíteni.

Kedves Nandy!
Köszönöm a megnyugtató szavaidat. Komolyan szükségem is van rá. A tanácsod alapján megpróbálom még egyszer.
Az Szja. törvényben az szerepel, hogy az eladott ingatlanok utáni jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor a szerződést a földhivatalba benyújtották. Ezért sarkalatos pontja az ügynek az, hogy az ingatlan eladott-e?
Tudod, nem tartom jogszerűnek , hogy az Apeh az ingatlant eladottnak tekinti, mert van egy adásvételi szerződés. Szerintem ez az ingatlan nem lett eladva, mert a szerződéstől elálltam. Az Apeh álláspontja, hogy meg kell várni a polgári peres bíróság döntését.
Nekem is ez az álláspontom. A polgári peres bíróság a döntésében fogja megállapítani, hogy az elállásom jogszerű volt-e? Tehát a bíróság döntésétől függ, hogy a szerződés érvényes, vagy nem. Akkor miért csak nekem köti ki feltételként a bírósági döntést az elévülési időn belül? Ezt a feltételt miért nem vonatkoztatja saját magára is?
Ne haragudj, csak magamban zsörtölődöm.
Próbálkoztam én adótanácsadókkal is. Kifizettem az óradíjukat, de egyről a kettőre nem vezettek.

Az előbb találtam egy olyan mondatot az Adó Akadémián az ingatlan eladás után fizetendő adóval kapcsolatosan, hogy a 2007-ben eladott ingatlanok sorsát átmeneti szabályok rendezik. Azt tudom, hogy 2008-tól az eladott ingatlanok utáni jövedelmet egy új ingatlan vásárlásába nem lehet befordítani, de eddig úgy tudtam, hogy a folyamatban lévő ügyekre ez nem vonatkozik. A 2007-es eladás szerintem folyamatban lévő ügy. Vagy még sem?
Tudtok ezzel kapcsolatosan valamit?