társasházi alapító okirat

Társasházban az egyes önálló tulajdonú ingatlanok tulajdonosainak csak akkor van elővásárlási joga egymás ingatlanjaira, ha azt az alapító okiratban kikötötték.

T. Szakértők. Vettem egy 4 lakásos társasházból egy lakást,külön helyrajzi száma volt.Még csak foglalot adtam és kötöttünk egy adásvételi szerződést amit a hó végéig kell teljesen kifizetnem .Az egyik lakás tulajdonosa meg akarta venni a lakást,arra hivatkozott hogy elővételi joga van .Kértem a társasági szerződésből egy példányt és abban nem találtam arról utalást, hogy a többi lakásnak elővételi joga van.Az ügyvéd aki csinálta a szerződést az sem talált az elővételi jogról semmit.Ugytudom a társasházakat simán el lehet adni,és nincs elővételi jog,Az volna kérdésem,hogy valóban jól tudom,és nekem ebből lehet-e problémám,mert azzal fenyegették meg az eladót,hogy beperelik emiatt.
Rózsika 101

Csak a hitelképességével lesz gond.

Okos gondolat.

Igen én az édesanyámmal laktam ott még a külföldi munkavállalás előtt, ekkor ő még nem lakott ott.Ő 78'-ban örökölte a ház felét, de azóta sem csinált rajta semmit ( csak a gázt vezette be ajándékként, bár erről sincs papír). Én lassan 20 éve lakom az ingatlanban, ő csak 3 éve költözött be.

A kivásárlás jó lenne, de még messze vagyok a 8 milliótól
így kénytelen vagyok még pár évig elviselni, hogy ingyen használja az áramot.Pereskedésre csak úgy lenne esélyem ha megszakítanám a munkavállalásom és haza jönnék, viszont akkor pénz nem lenne a kivásárlásra. A 22-es csapdája.A közös eladást elutasítja, minden áron osztatni szeretné, indokolja azzal, hogy így magasabb áron tudja értékesíteni a saját részét.Hasonlításul az új építésű 2 lakásos társasházakat hozta fel.

Marad az idegenben való robot és idővel a kivásárlás, ha addig nem emeli meg az általa megálmodott árat.

Azért ez elszomorító, hogy egy ilyen ember, aki a társadalom peremére került ( saját elhatározásából) keseríti meg olyan ember élete aki igyekszik a saját életét egyenesbe tartani.

Hálás vagyok a több oldalú megválaszolásért és remélem a jövőben egyre kevesebben kerülnek ilyen örömöt okozó örökséghez.

Mindenképpen rosszabbul jár.

Ez igy mar kicsit egyertelmubb igy.

Nem tudom, jogilag megoszthato-e a ugy a haz, ahogy akarod, de szvsz 99%, hogy nem, a komfort meg a telekmeret, meg sok minden mas epitesugyi eloiras miatt, amik kozul az egyik resz biztos egy csomot nem teljesitene.

De nem is ez a fontos, hanem az is, hogy ez igy hulyeseg, hiszen ehhez is kozos megegyezes kellene, az meg gondolom nincs.

Ha nincs se szamlad, se semmi ertekelheto bizonyitekod a munkakrol, akkor azt a penzt bukni fogod, akarhogy juttok a dolog vegere. Esetleg, ha tanukkal tudod bizonyitani, hogyan nezett ki elotte a haz, de ez nem egyszeru.

Amit csinalhatsz :
Vagy megegyeztek. Te megveszed a reszet, ő a tiedet, eladjatok kozosen, mindegy, csak egyetertsetek a penzek elosztasaban.

Ha nincs megegyezes kerheted birosagon a kozos tulajdon megszunteteset. Ekkor a birosag egyikotoket kotelezni fog a resze eladasara, a masikat a megvetelre. Elsosorban ugy, ahogy a felperes keri, foleg, ha tud fizetni, ha nem, akkor barmi lehet.

Ekkor kellene tudnod bizonyitani, mit koltottel az ingatlanra. Ha nem tudod, akkor a birosag altal becsult ertek felet kell majd valoszinuleg kb. kifizetni az egyikotoknek a masiknak.

Az, hogy "megjelent" az ingatlanban, az mit jelent? Te ott laktal eletvitelszeruen, es ő is bekoltozott? Vagy te sem laktal ott?

S akkor nála nincs vizesblokk?

"Mit jelent a "partner"?
Az a haz akkor most egy ingatlan, egy helyrajzi szammal, es osztatlan kozos tulajdonkent tulajdonostarsak vagytok?"

Így van. Egy telek, egy ház, egy helyrajzi szám és osztatlan közös tulajdon. Öröklés által jutottam a ház feléhez ( anyai örökség), és a "partner" is (apai örökség)a másik félhez.Az ingatlan piaci értéke (jó esetben is) 13-14 millió körül mozog, de még nem becsültettem fel. A "partner" a részét eladná 8 millióért ( még ő sem becsültette fel de ennyit kér) úgy, hogy semmit nem csinált. Én vezetettem be csatornát, konyhát építettem, fürdőt csináltam.Sajnos se számla, se semmi a munkáról mivel saját magam csináltam mikor ő még nem lakott az ingatlanban.
Azóta megjelent,és én próbálok rendet vágni.

Mit jelent a "partner"?
Az a haz akkor most egy ingatlan, egy helyrajzi szammal, es osztatlan kozos tulajdonkent tulajdonostarsak vagytok?

Az élet úgy hozta, hogy egy alkoholista,munkanélküli a "partnerem" ezért az eladás nem opció, ő pedig a részét a piaci értéken felül adná, így meg engem nem érdekel. Alá nem megy. Indíthatnék polgári pert, bár nem tudom lenne-e értelme.

Az lesz a legjobb megoldás ha felkeresek egy ügyvédet, ha az időm úgy engedi.

Azért köszönöm a válaszokat.

Köszönöm a választ!

Az én esetem egy kicsit bonyolult.Sajnos jelen helyzetben intézkedni sem tudok, mivel külföldön dolgozom,ezért próbáltam meg itt választ találni a problémámra. A szakzsargonnal nem vagyok tisztába, emiatt lehettem félreérthető.

Sajnos úgy megosztani képtelenség, hogy felosztás után mind 2 lakás azonos komfortú legyen. Ha a másik lakás tulajdonosa beleegyezik a társasházzá nyilvánításba - még így is, hogy neki nem lesz fürdő és konyha csak 2 szoba- az jogilag megoldható? vagy bármennyire is szeretnénk ez a folyamat csak akkor 'papírozható' ha nála is kialakításra kerülnek a nálam maradt vizes blokkok ? Tulajdonképpen ez lett volna a kérdésem.

De a telekkönyv szerint ez is társasház.

3. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Jól rémlik .
6 lakásig működhetnek a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint.

Bizonyára azt akartad írni, hogy két egységből álló társasház.

Egyébként az, hogy egy ingatlan műszakilag társasházzá alakítható-e, és hogy hogyan, az nem jogi kérdés.

Üdvözletem!

Érdeklődnék -mert erre konkrét választ nem olvastam-, hogy ha egy régi építésű házat osztanánk fel 1/2 és 1/2 arányban, akkor mindkét osztott résznek lakható kell, hogy legyen? Értem ez alatt a fürdőt a vizet illetve az összes közműt. Ha a komfort fokozata nem megfelelő nem is oszthatjuk?

A másik kérdésem pedig a közművek. Jelenleg egy telekre, egy közművet kötnek be, viszont ha felosztjuk akkor mid 2 részbe lehet a főútról beállást csinálni, vagy al mérővel szükséges a hiányos részbe bevezetni?

Majd írd meg mire jutottál?

MajorDomus és KBS - köszönöm

Bocs, csak a 13.$-t akartam beszúrni!

D17

Nem érdemes!

Alapitó Okiratot mint Kbs jelezte, csak 100 %-os egyetértéssel tudtok módosítani, vagy újat készíteni! Ez fizikai lehetetlenség.

Sokkal egyszerűbb ha egy normális Szmsz-t(szervezeti-működési szabályzatot) csináltok, ehhez elegendő
Az összes tulajdoni hányad több mint 50 %-a. Ez könnyen osszehozható.
Segítségnek olvasd el!

zdőlap 2003. évi CXXXIII. törvény

A jogszabály mai napon (2017.01.12.) hatályos állapota.
A jelek a bekezdések múltbeli és jövőbeli változásait jelölik.

2003. évi CXXXIII. törvény
a társasházakról1

Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

I. Fejezet
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

A társasház

1. § (1)2
(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
(3)3
2. §4
3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
(2)5
(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.
(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.
4/A. §6 A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.
A társasház alapítása, alapító okirat
5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
(2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
(3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
(4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
(5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
6. § A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
7. §7 (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.
(2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.
(3) Az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Ha a felépült épület nem felel meg az (1) bekezdés szerinti alapító okiratban foglaltaknak, a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez az alapító okirat megfelelő módosítása szükséges.
8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
(2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.
(3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt.
9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:

1. a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
2. a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
3. a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
4. az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
5. a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

Az alapító okirat módosítása8
10. §9 (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.
(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
(5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(6)10 A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya11
11. §12 Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Alakuló közgyűlés
12. § (1)13 Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.
(2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze.
(3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
A szervezeti-működési szabályzat
13. §14 (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell:

1. a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
2. a közös tulajdon fenntartására, ezen belül

• a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
• felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,

3. a társasházi lakóépület házirendjére,
4. a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
5. a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
6. a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira

vonatkozó részletes szabályokat.
(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

titiketeitezi

Én nem ügyvéd vagyok, de egyrészt úgy gondolom, hogy a közös költséget a tulajdonos fizeti hivatalosan, nem pedig egy albérlő. Másrészt diszkrimináció, ha az albérlőnek kiadott lakásra többet kérnek, mint arra a lakásra, amelyik nincs kiadva bérbe. Szerintem ez jogtalan is szimplán, de majd az okosok válaszolnak használható módon is.

Én már megtapasztaltam, mint szolgáltató szerelő - mindig mesélnek róla, ha kérem, ha nem - hogy ha egy házban bármi baj, probléma felmerül, annak mindig az albérlő az oka, mindennek ő az okozója. És ez szimplán irigység, mert fáj a többieknek, hogy léteznek még olyan emberek, akiknek kiadható lakásuk is van a sajátjuk mellett.

Tisztelt Ügyvéd Úr! Létezik e olyan társasházi törvény amely lehetővé teszi a közgyűlés számára, hogy a tulajdonosok míg 10000, - Ft-ot fizetnek közösköltséget addig az albérlőtől 6000,- Ft-tal többet kének - mert ezt megszavazta a közgyűlés!

Lehet ez? Van ilyen joga a közgyűlésnek?

előre is köszönöm válaszát

Oláh Tímea

forfait02@gmail.com

Érdemes. De teljes egyetértés kell hozzá.

Kedves Segíteni Tudók,

új vagyok a fórumon, segítségüket szeretném kérni. A Társasházunk 60-as években készült alapító okiratában több olyan rendelkezés is van, amelyeknek nem kellene kötelezően benne lennie tudomásom szerint (pl. XY lakó 5 Ft/hó összeget fizet a felújítási alapba).
Érdemes ilyenkor újat készíteni, elfogadtatni és földhivatalhoz beadni vagy ha vannak közgyűlési határozatok, akkor azok elégségesek? Ebben az esetben a közgyűlési határozat elfogadásához milyen szavazati arány szükséges?

Köszönettel várom válaszukat,
András