Ingatlanügyek

Mintha egy dalnak a zenéjét próbálnád elmondani...

Sziasztok egy érdekes problémával szembesültem a szomszédommal. A helyszínrajz nem tükrözi a jelenlegi állapotokat. Mind a két tulajdoni lap le lett kérve (a telek meg lett osztva úgy 15 éve), de a telekhatár nem jó. A nm sem stimmel a portáknak. A tulajdoni lapon nálam a fejlécben 599nm van, neki 2025nm... de a római 3. pontban neki és nekem is terület módusulas van írva.. nekem 766 ról 1080-ra, neki 2200 rol 1738nm.. az 1080nm, és az 1738 lenne a valós... a kérdés miért nem lett akkor a fejlécben módosítva, és gyanítom ezért terkepmasolat sem jó... fel kellene méretnünk méretnünk közösen?

Szomorú örökös
Ahogyan ebben a topikban írtam, úgy tapasztaltam, hogy eltűnt a másikban megírt kérdésem. Nem találtam ott, és nem is tudtam új hozzászólást írni. Aztán megpróbáltam ebben a topikban, itt megengedte.
Kezdő vagyok, valamit nem értettem valószínűleg.

Üdvözletem.

a következő eset kapcsán kérném a véleményeteket !

Termőföld haszonbérleti szerződés illetékes önkormányzatnál tőrténő leadás határideje kapcsán :
Vázlat a következő :
Kifüggesztett HB szerződés jog gyakorlására nyitva álló utólsó határideje 2021.11.02. napja volt. Ekkor az önkormányzatnál szünetel az ügyfélfogadás. Elfogadó nyilatkozatot hivatalosan ezen a napon átvehetne az ügyintéző vagy sem, hiszen ügyfélfogadási idő nincs !

Nagyon megoszlanak a vélemények, de jogilag ez hogy nézne ki ?

Köszönöm előre is ! !

Vevo123,

A Te embered jelenleg mint szívességi lakáshasználó lakik a házban, a másik tulajdonos (a rokon) jogán. Szerintem ezért releváns a közös tulajdon megszüntetésének gyakorlata.

Ez független attól, hogy mielőtt Te megvetted a tulajdoni hányadát, tulajdonosként lakott a házban.

osztap,

Átolvastam amiket küldtél. Úgy értelmezem, hogy közös tulajdon megszüntetésénél ma már nincs értelme, hogy egy volt tulajdonos bérlőként az ingatlanban maradjon, ezért lett meghaladott a PK 10 állásfoglalás, de az árverési vétel esete ettől eltér.

Találtam egy ítéletet, amiben egy lakottan elárverezett ingatlanból ki akarták lakoltatni a bentlakót, többek között a PK 10 meghaladottságára is hivatkoztak, de a törvényszék ezt elutasította. Az ügy száma: Pfv.I.21.575/2015/3

Kedves Zoltanuss!
Köszönöm szépen a választ.
Most úgy állunk, hogy január végén lesz az adásvételi szerződés aláírása, és akkor fizet is a vevő.
Boldog új évet és jó egészséget kívánok.

Vevo123

„Nekem a ház kell, nem a használati díj, nem az a cél, hogy mielőbb beköltözzek, hanem, hogy megszerezzem a teljes tulajdonjogot. Ezért mielőbb el szeretném indítani a közös tulajdon megszüntetése iránti pert, persze csak akkor ha van esély eredményt elérni vele.”

Na most ezzel szemben később írod:

„A tulajdonos társam és a volt tulajdonos rokonok, összejátszanak, nem fogja eladni nekem a részét.”

Szóval miből gondolod, hogy te meg tudod majd venni az ő ingatlanrészét is? Nem vagyok benne biztos, hogy ha bíróság ajánlaná fel neki az ingatlanrésze általad történő megvásárlását, akkor majd első pillanatban rábólint csak azért, hogy ne legyen árverezés. Lehet inkább azt választja, de ott kétlem, hogy te lehetsz az, aki majd megveszi. Én inkább egy hozzád hasonló nevető harmadikra tippelnék. Az meg végképp elgondolkodtató, hogy akitől a mostani tulajdonrészed árverés útján megszerezted, az nyilván jócskán áron alul volt. Ehhez képest én nem lennék biztos, hogy hasonló nyomott áron tudnád megvenni az ingatlan másik felét is.

„Nincs pontos infóm a tulajdonostársamról, de ő nem ott lakik, valószínűleg már sok éve elköltözött, így ha jól tudom ő már nem is térhet oda vissza. Ha egy tulajdonostárs elhagyja a házat x év után már nem térhet vissza, így van? Tehát a tulajdonostársnak valószínűleg épp úgy nincs joga használni a házat, mint nekem.”

Na ez az, ami nagyon téves info, egyenesen marhaság. Bármikor visszaveheti a mostani szívességi lakáshasználótól és akkor majd ő lesz birtokon belül, neked meg ugyanúgy küzdened kell.

Köszönöm osztap! Nagyon sokat segítettél!

Vevo123,

Az én véleményem pont a fordítottja annak, amit írtál. Ha nem engednek be, szerintem többlethasználati díjat követelhetsz a másik tulajdonostól (a rokontól, aki nem lakik ott, de szívességi lakáshasználatot biztosít a bentlakónak), de nem követelhetsz használati díjat a bentlakótól (mert ő a másik tulajdonos jogán szívességi lakáshasználó, nem pedig jogcím nélküli lakáshasználó mint volt tulajdonos). Az összeg ugyanakkora. A különbség az, hogy ha a másik tulajdonostól követelsz és ő nem fizet, akkor kikényszeríthető az ő tulajdoni hányadának árverezése.

A Varga Vivien Éda cikk, amire hivatkozol, a PK 10. sz. állásfoglalására alapítja az érveit. Nem sokkal a cikk megjelenése után az LB PK egy véleményt adott ki, amelynek az első mondata az, hogy a PK 10. sz. állásfoglalást meghaladottnak tekinti.
https://kuria-birosag.hu/…-pk-velemeny

Ettől függetlenül, elindulhatsz a közös tulajdon megszüntetése útján is. Egy ilyen pert nem lehet tulajdonszerzés után azonnal indítani (visszaélésszerű joggyakorlás lenne), és a bíróságnak sokkal nagyobb mozgástere van, mint a végrehajtónak az árverés során. Gondolom, nem örülnél neki, ha mondjuk a bíróság tulajdonodba adná a másik tulajdonos tulajdoni hányadát, de ugyanakkor haszonélvezetet alapítana az ő vagy a bentlakó javára, mert szegénynek ez a szülői háza, ezer éve ott él, kis gyereke van stb. Érdemes átolvasni a VIII. fejezetet az alábbiban:
https://kuria-birosag.hu/…o_orosza.pdf

Nem tudok olyan szabályról, hogy egy tulajdonostárs x év után nem térhet vissza. Amíg ő tulajdonos, addig rendelkezhet a tulajdonával. Ezért biztosíthat szívességi lakáshasználatot, sőt, ha úri kedve úgy tartja, akár maga is beköltözhet.

Nagyon köszönöm a részletes választ, osztap!

A tulajdonos társam és a volt tulajdonos rokonok, összejátszanak, nem fogja eladni nekem a részét. Sajnos nincs jogom a ház használatához. Ezzel kapcsolatban az a véleményem amit az idézet is alátámaszt amit bevágtam Varga Vivien Édától. Emiatt van az is, hogy nem kérhetek többlethasználati díjat a tulajdonostárstól, hanem a volt tulajdonos köteles nekem használati díjat fizetni.

Nincs pontos infóm a tulajdonostársamról, de ő nem ott lakik, valószínűleg már sok éve elköltözött, így ha jól tudom ő már nem is térhet oda vissza. Ha egy tulajdonostárs elhagyja a házat x év után már nem térhet vissza, így van? Tehát a tulajdonostársnak valószínűleg épp úgy nincs joga használni a házat, mint nekem. Persze, ezt nem tudom biztosan. Tudom elég fura ez a helyzet. Ebben az esetben beköltözhetően kellett volna elárverezni a házat, de a végrehajtó nem vizsgálja, hogy a tulajdonostársnak volt-e joga a használathoz. A tulajdonostárs kérhette volna az árverési jegyzőkönyv kijavítását, vagy akár azt, hogy az egész házat árverezzék el, de nem akarták, azt hitték a fél házat soha senki nem fogja megvenni.

Igen, pontosan így van ahogy írod, Szomorú örökös. Annyit tennék hozzá, hogy van jogerőre emelkedett FMH, használati díj tartozásról. Az a kérdésem, hogy ez elég-e vagy kell egy bírósági végzés arról, hogy adós köteles x FT használati díjat fizetni.

Nekem a ház kell, nem a használati díj, nem az a cél, hogy mielőbb beköltözzek, hanem, hogy megszerezzem a teljes tulajdonjogot. Ezért mielőbb el szeretném indítani a közös tulajdon megszüntetése iránti pert, persze csak akkor ha van esély eredményt elérni vele.

Vevo123,

Nem lesz könnyű kitenni a volt tulajt, mert ő nem mint volt tulaj lakik ott, hanem a másik tulaj jogán, mint szívességi lakáshasználó. Osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonos használhatja az egész ingatlant (még akkor is, ha icipici tulajdoni hányada van csak). A másik tulaj pont ezt csinálja most, és a használatot átengedte a volt tulajnak.

De a másik tulaj, és az ő jogán a házban lakók, nem zárhatnak ki Téged a lakás használatából. Magyarul, kell adniuk kulcsot, és akár Te is beköltözhetsz a másik tulaj (és a jogán ott lakó személy) mellé, ha úgy akarod. (Bár gondolom, nem ezért vetted meg a házat.) Ha egyébként engedik Neked is a használatot, akkor többlethasználati díjat nem kérhetsz. Tulajdonszerzésed után észszerű idővel (kb 9-12 hónap, ahogy láttam), kérheted a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését, és a lakás kiürítését (ez utóbbit is kérni kell).

Ha téged kizárnak, akkor Neked a másik tulajjal van problémád, nem a volt tulajjal. Többlethasználati díjat követelnék a másik tulajtól a tulajdoni hányadomnak megfelelő arányban. Hogy ő meg a volt tulaj (akinek megengedte a szívességi lakáshasználatot), hogyan sakkozzák ki a fizetést egymás között, az az ő gondjuk. Ha nem fizet, akkor menne az FMH a másik tulajnak, majd, amikor az FMH jogerős lesz, az FMH végrehajtási kérelmében csak az ingatlanra kérnék végrehajtást. Ismételném minden 3-4 hónapban. Egyszer majd végetér a veszélyhelyzet, és akkor majd lehet újra árveréseket kitűzni lakóingatlanokra. Akkor kérném az árverés kitűzését, és igyekeznék én lenni a legmagasabb licitáló. Az árverési vétel után megszűnik a volt tulaj szívességi lakáshasználati jogalapja és el kell hagynia az ingatlant. Ha 30 nap után nem tenné meg, van 15 nap, amikor kérni lehet a vh-tól az ingatlan átadását a Vht. 154/A § szerint.

Persze, ha meg tudnál egyezni a másik tulajjal, hogy megvedd az ő tulajdoni hányadát, mint Szomorú örökös írja, az sokat segítene a fentiekhez képest. Akkor a bentlakó volt tulajnak el kell hagynia a lakást, ha nem teszi, lakáskiürítési pert indíthatsz. Ezzel párhuzamosan követelni lehet tőle (nem a másik tulajtól) használati díjat (nem többlethasználati díjat), de már az ingatlan egésze után. Ha nem fizet, akkor jön az inkasszó, fizetésből levonás, ingóságok árverése...

Vevo123

Te ezt írtad: „Az adós fizet használati díjat, de a felét, mint ami reális lenne.”
Nos, hogy mi a reális és mit fizet, ez megegyezés kérdése, azonban azt írtad, hogy erre sem hajlandó. De amíg nem tudod úgysem kirakni, akkor lehet örülni kéne, hogy egyáltalán fizet bármit is. A másik kérdés pedig, hogy lehet a másik tulajdonossal kellene valahogy megegyezni. Másként elég nehéz dolgod lesz, mire birtokon belülre kerülhetsz. Főleg hogy utána már neked kell majd számára többlethasználati díjat fizetni.

Ketten vagyunk tulajdonosai a háznak, igen a másik tulajdonos szívességi használatba adta adósnak a házat. Használati díjat fizet nekem az adós.

A tulajdonhányad amit megvettem azért lett lakottan árverezve, mert tulajdonhányadot alapból így árvereznek. Az ember józan ésszel azt gondolná, hogy a tulajdonostársat védik ezzel, de ilyenkor adósnak sem kell kiköltöznie és köteles vagyok bérbe adni neki a tulajdonhányadomat. Így a lakottan árverezés gondolom rá is vonatkozott, de ez nyilván nem azt jelenti, hogy akkor köteles vagyok tűrni, hogy akár ellenszolgáltatás nélkül használja a házamat korlátlan ideig. Ha nem fizet elvileg meg lehet szüntetni a használati jogát. Ezeket az infókat több helyről is megerősítették.

A kilakoltatás nyelvbotlás volt, valóban nincs most kilakoltatás, illetve ha a másik tulajdonos szívességi használatba adta neki, akkor nem tudom kilakoltatni, igaz? Nekem az is jó, ha a köztem és adós között megszűnik a bérleti jogviszony ő meg bent marad. Akkor el tudom indítani a közös tulajdon megszüntetése iránti pert (ezt jól gondolom?), mert az ügyvédem szerint és a végrehajtó is ezt mondta, hogy ebben a helyzetben nem lehet sikeresen elindítani, előbb az adós használati jogát kell megszüntetni (az én tulajdonhányadomra legalább).

Forrás:
Varga Vivien Éda: A volt tulajdonos bentlakása – lehetőség vagy jog?
„A döntések jogi okfejtése szerint a lakásingatlanban bentlakó alperesek az ingatlan kiürítésére – pusztán azon az alapon, hogy a felperes az árverésen tulajdonjogot szerzett – nem kötelezhetők, jogcím nélküli lakáshasználóknak nem tekinthetők.6 A peres felek között a bérleti jogviszony a felperesnek a lakottan, árverésen történt tulajdonszerzése folytán bérleti szerződés megkötése nélkül létrejött.7 A volt tulajdonost nem lehet jogcím nélküli lakáshasználónak tekinteni, mert közte és az árverési vevő között a lakott értéken történt szerzés következtében egy lakásbérlethez hasonló tartalmú jogviszony jött létre, amely alapján a volt tulajdonos használati díj fizetésére köteles.”

Tehát kérném a bíróságot, hogy szüntesse meg a köztünk lévő jogviszonyt, aztán indítanék egy közös tulajdon megszüntetése iránti pert. Ez így kivitelezhető?

Vevo123,

Igen, nem ártana tudni, hogy miért lakottan lett árverezve az az "ingatlanhányad".

Ha az adósnak ki kellett volna költöznie (mert pl. a "lakott"-ság nem rá vonatkozik), akkor lakéskiűrítési pert indíthatsz.

Ha a lakottság rá vonatkozik, akkor nem teheted ki akkor sem, ha nem fizet.

Most használati díjat fizet, vagy többlethasználati díjat?

Vevo123

„Ez elég lehet ahhoz, hogy megszüntesse a bíróság a használati jogát? Ha nem, akkor mit javasoltok ebben a helyzetben, vagy mekkora hátralék szükséges ahhoz, hogy ki lehessen lakoltatni?”

A moratórium végéig semmilyen hátralék nem elég, mivel szerintem nem tudod kitenni. Meg kell türelmesen várnod, míg a moratórium véget ér. Ez az árverésen vett ingatlanok buktatója sajnos. Lehet, hogy olcsón hozzá juthatsz, de egyáltalán nem biztos, hogy birtokba is tudod majd venni.

Vevo123,

Amikor azt írod, hogy vettél egy tulajdoni hányadot a házon. Most a ház egyedüli tulajdonosa vagy, vagy van más tulajdonos is?
Van-e a volt tulajdonosnak más jogcíme is a házban maradásra? Pl. egy másik tulajdonos szívességi lakáshasználatot biztosít neki (ez a leggyakoribb).

Kati67

„Vagy pl. olvastam, hogy mivel haszonélvezeti jog is van az ingatlanon, ha nem sikerül töröltetni bizonyos időpontra, akkor a vevő elállhat a szerződéstől, és visszajár a foglaló, duplán.....Ugyanez vonatkozik a haszonélvezeti jog törlésére is?”

Bocsi, közben láttam, hogy a haszonélvezeti joggal kapcsolatban is kérdeztél. Nos foglaló átvétele előtt nem ártana tisztázni, hogy a haszonélvező hajlandó-e lemondani a haszonélvezeti jogról, ugyanis az adásvételi szerződést neki is alá kell(ene) írnia. Ha ezt nem teszi meg, akkor az eladó hibájából hiúsul meg a szerződést, úgyhogy a dupla foglaló visszafizetése bizony eléggé kőkeményen befigyelhet.

De az továbbra is igaz, hogy ha január 10-én írjátok meg az adásvételi szerződést, az nem jelent egyből birtokbaadást. Ergo addig nem adod át neki az ingatlant rögzített mérőóra állásokkal, mert különben akkor ő lesz már birtokon belül és eléggé nehéz, hosszadalmas eljárás lenne kitenni, ha mégsem tudja kifizetni határidőre a maradék pénzt. Azonban az adásvételi szerződésben ilyenkor rögzíteni szokták a teljes anyagi rendezés legkésőbbi időpontját. Ha addig nem teljesít, akkor még mindig nem bukik egyből, mert nem a szerződés felbontásával kell kezdeni, célszerű előbb írásban felszólítani, hogy lejárt a határidő, fizetni kellene. Nyilván én úgy gondolom, hogy hitelből szeretné rendezni a fennmaradó összeget. Vagy tévedek?

Kati67 Kati67 !

Kérdezted korábban

„ Lehet ennek buktatója a számomra?”

Bizony lehet.
Ha jelentéktelen a foglaló és birtokba engedi az amúgy kispénzű vevőt.

Újabb infó :
Mivel még nem áll rendelkezésére a teljes összeg,

Hát addig jegelni kell az üzletet.
Azért ha a teljes összeg és a rendelkezésre álló összeg között nagy a szakadék, akkor a fenteket kell folytatni.

A vevő az ingatlant vizsgálja az eladó pedig a vevő fizető képességét.
De mint írtam /írták az alkú szakaszában még korai az ügyvéd. Az ügyvédet mindig a vevő biztosítja.... persze az eladónak is lehet ügyvédje

Szomorú örökös

Hálásan köszönöm.
Boldog újévet, jó egészséget!

Kati67

„Pl. a szerződést beadhatja a földhivatalhoz, és a nevére kerülhet az ingatlan, hiába nem adok kulcsot, nem adom birtokba az ingatlant.”

Azzal, hogy a szerződést beadja a földhivatalhoz, még csak széljegyre kerül. Akkor válik tulajdonossá, ha te lenyilatkozod, hogy maradéktalanul kifizette az ingatlant és ezt a nyilatkozatot is az ügyvéd benyújtja ugyanoda, a földhivatalhoz.

„bízzam az ügyvédre, ő tudja, mit, hogyan kell ilyenkor tenni”

Jobban teszed, ő tudja, hogy ez a helyes sorrend.

drbjozsef,
igen.
Viszont, ha tájékozódom, akkor nem hagyom becsapni magamat. Ezért kérdezek.
Ha jól értem a válaszodat, akkor az adásvételi szerződésben nem írhatunk be
"számomra biztosítékot", ha nem fizet jan. végéig a vevő, hanem bízzam az ügyvédre, ő tudja, mit, hogyan kell ilyenkor tenni.
Ugyanez vonatkozik a haszonélvezeti jog törlésére is?
Jól értem?

Ha az ügyvéd korrupt, és csaló, akkor teljesen indifferens, hogy mik a szerződés különböző feltételei, nem?

Tisztelt Szakértők!
Végrehajtási árverésen lakottan vásároltam meg egy ház tulajdonhányadát, csak az adós lakik benne. Az adós fizet használati díjat, de a felét, mint ami reális lenne. Kapott FMH-t kéthavi elmaradásáról, ami jogerőre is emelkedett. Ez elég lehet ahhoz, hogy megszüntesse a bíróság a használati jogát? Ha nem, akkor mit javasoltok ebben a helyzetben, vagy mekkora hátralék szükséges ahhoz, hogy ki lehessen lakoltatni? Semmiféle megegyezésre nem hajlandó. Elvileg, ha nem fizet használati díjat, akkor meg lehet szüntetni a használati jogát, de nem tudom, hol van a nem fizetés határa, amit már nem vagyok köteles tűrni.