Ingatlanügyek

A régi jó nemo plus juris.
Az eladó tulaj "több jogot adott el a vevőnek mint amivel maga is rendelkezik"

Osztapnak van igaza,meg kell egyezni abban amit ajánlottál...

Ha nem,állitsd vissza az eredeti állapotot. De jobb ha megegyeztek.

„Az új tulaj szerint ez az övé, hiszen így vette az üzletet”
Nem. Maximum azt hiszi, hogy így vette. A régi tulaj ugyanis nem adhatott el neki többet, mint amennyi az övé volt. Ez olyan régi elv, hogy már a régi rómaiak is alkalmazták.

Ha a régi tulaj nem tájékoztatta az új tulajt adásvételkor, hogy egyes berendezések, stb. nem képezik az eladandó ingatlan részét, akkor az új tulajnak igénye lehet a régi tulajjal szemben. De nem a bérlővel szemben! A helyedben megmondanám neki, hogy viszem, ami a számlák szerint az enyém, oszt' jónapot.

A helyében elfogadnám a beszereléskori költség felén ezeket a cuccokat, már ha tényleg hasznosak a lakáscélú használathoz is.

Sziasztok!
Érdekes szituációba csöppentem:
hosszú évek óta bérelek egy ütlethelyiséget, egy társasház földszinti területén, melyet eleve ilyen célra alakítottak ki (itt nem is voltak lakások). Az üzlet igen lepukkant állapotban volt, amikor átvettem, ennek megfelelően a bérleti díja sem volt sok.
A tulajdonos tudtával és beleegyezésével felújítottam: új világítási rendszer, kamerák/riasztók, klíma, a társasház belső területétől csak ráccsal elválasztott részre fal/ajtó beépítése stb. Természetesen mindenről számla, fotók rendelkezésemre állnak, a tulajdonos kb évente egyszer eljött, megnézte, kezet fogtunk, mindenki boldog.
Néhány évre rá a tulajdonos eladta az üzletet. Eljöttek mindketten (régi + új tulaj), tájékoztattak a tényről, kötöttünk új szerződést (melyben csak tulajdonos személye/számlaszáma változott, az egyéb feltételek az eredeti szerződés szerint érvényesek), ugyanúgy rendesen fizettem a bérleti díjat/rezsit.
Nemrégiben az új tulaj a szerződésben lefektetett módon felmondta a bérleti szerződést. Nem örültem neki, de nincs mit tenni, ha menni kell, hát menni kell (lakás lesz belőle, mint itt szinte minden üzletből). Tájékoztattam, hogy természetesen megyek, a végén elszámolunk és a helyiséget az eredeti állapot szerint – ahogy az a szerződésben szerepel – átadom megadott határidőre. Eredeti állapot szerint visszarakom az eredeti elosztót, leszerelem a klímát (a kiállást természetesen meghagyom), visszarakom az eredeti retkes lámpákat (megvannak azóta is a raktárban), a konyhából elviszem a bútorzatot, az álmennyezet alatt végigvitt kábelezést a kamerákkal, riasztóval, netkábellel stb. Kifestetek, ki is takaríttatom. Itt tört ki a balhé. Az új tulaj szerint ez az övé, hiszen így vette az üzletet, szerintem viszont az enyém, hiszen ezt én vetem és szereltettem be, az eredeti tulajdonos tudtával és beleegyezésével (nem „lelaktam”, a bérleti díj fixen volt meghatározva és mindig fizetve is volt), szerződés szerint felmondás esetén pedig az eredeti állapotban kell visszaszolgáltatnom a helyiséget. Felajánlottam, hogy az akkori bekerülési költség 50%-a ellenében hagyok mindent így (most kb a hatszorosa lenne a felújítási ktsg.), de nem hajlandó tárgyalni. Vélemények?
ui: beköltözéskor készült egy mindenki által aláírt állapotfelmérő jegyzőkönyv is, az ingatlan minden lényeges külső-belső helyzetéről, így az eredeti helyzet teljes mértékben dokumentálható.

Mondjuk kártérítési per!

Ha nem tudod használni a lakásodat az még birtokháborítás is.

Éppen ki akartad adni havi 120 ezerért. Térítse meg az elmaradt hasznodat....

„A rendőrésgen egyébként tavaly feljelentést tettem, mert úgy gondolom, hogy ez rongálás”
Miért nem polgári vonalon indultál el? Gondolom, a cél az, hogy legyen használható fürdőszoba, nem pedig, hogy börtönbe csukják a felső lakót. Pl. felszólítod helyreállításra észszerű, de rövid határidővel, azzal, hogy ha nem fizet, Te fogod megcsináltatni, és fizetési meghagyást bocsáttatsz ki ellene a károd összegére.

Köszönöm, akkor továbbra is a bank nyakára fogok járni, hogy végtörleszthessek, ha már egyszer adóstárs is vagyok, csak ők nem tekintenek annak.
A lakás kiadása jelenleg sajnos nem működik, mert a hagyatéki tárgyalás előtt a felső lakó elkezdte a "felújítási munkákat" ami azt takarja, hogy kibontotta a konyhát, elkezdte szétbontani a fürdőt, wc-t. Mivel ezek most használhatatlanok, így a lakás is használhatatlan. A rendőrésgen egyébként tavaly feljelentést tettem, mert úgy gondolom, hogy ez rongálás, hiszen én most nem tudnám használni a lakásomat, csak jelentős összeg befektetése után, a rendőrségről viszont lepattant a feljelentés, mert szerintük ő felújítani akarta, nem rongálni. Szerintem nem értették mire gondoltam. Hozzányúlt egy lakáshoz, ami abban a pillanatban nem volt a tulajdonában.
Fontos adalék még, hogy a lakást egyébként egy hamis végrendelettel próbálta megszerezni. Nem nagybátyám aláírása szerepelt a végrendeleten, ezt írásszakértő erősítette meg. Szerencsére a közjegyző érvénytelenítette a végrendeletet, alaki kelékhibára hivatkozva (a végrendeleten szereplő két tanú közül az egyik ő maga volt, akinek a javára szólt a végrendelet). Hamis magánokirat felhasználása miatt egyébként már tavaly novemberben feljelentést tettem, azóta annyit tudok, hogy az ügyben büntetőeljárás folyik, de még nem idéztek be tanúként engem sem. Nem gondoltam, hogy ez ilyen hosszú lesz.

1 íves határozott idejű szerződés a pirézekkel.
Rögzitve közjegyzői okiratban.

Addig megpuhul az adóstárs.

Nem lenne egyszerübb kérni a közös tulajdon megszüntetését?

MRM,

Én ha már ott vagyok a bankban, természetesen a jogerős hagyatéki végzéssel, és arra is elhajtana Micike, hogy akkor én nem megyek sehova, kérem küldje ki a fiókvezetőt. Ha őt se győznéd meg elsőre, említsd csak meg neki, hogy a jogi osztálynak ÉS a pénzügyi felügyeletnek egyszerre fogod küldeni a tértis leveledet, ami neki nem lesz jó.
Hidd el, rögvest el fogják fogadni.
És mindent, amit az eredeti szerződés és az ÁSZF megenged az adósnak, ahogy osztap írja, rögtön élhetsz is vele, és kérheted a végtörlesztést. HA lehet.

„Azt szeretném még kérdezni, hogy megteheti-e, hogy ilyen módon hátráltatja a lakás eladását?”
Semmi köze a te lakáseladásodhoz, nem hátráltatja sehogy. A jogelődöd szerződést kötött, te ebbe beléptél örökös jogutódként. Ez nem kívánságműsor. Pacta sunt servanda.

Egyébként esetleg lengesd be neki, hogy kiadod albérletbe a lakást, és kifejezetten olcsón fogod, nagy családnak, ahol a kiválasztási szempont nem az lesz, hogy ne zavarják a lakókörnyezetüket, hanem kifejezetten az, hogy de.

Egyébként akármennyire lakhatatlan, van az az alacsony lakbér, amennyiért ki tudod adni. A kockázat az az, hogy ha mégis sikerül nyélbe ütni az eladást, akkor ki is kell rakni őket, és az néha komoly mutatvány, és újabb hónapok, rosszabb esetben évek.

„Az ügyintéző nem adott ki semmilyen információt arra hivatkozva, hogy én nem írtam alá a hitelszerződést, nem vagyok benne az ügyletben”
Ha Micikével nem tudsz zöld ágra vergődni, akkor tértis levelet érdemes küldeni a bank jogi osztályának, csatolva a jogerős hagyatéki végzés másolatát, bejelentve, hogy Te vagy az elhunyt adóstárs jogutódja, és előtörleszteni kívánod a hitelt, továbbá kéred, hogy ennek menetéről tájékoztassanak. Ha erre jön elutasítás, vagy nem érkezik válasz, akkor lehet jogi fronton továbblépni.

„De hogy egy egyetemleges adósnak egyoldalúan joga van-e szó nélkül végtörleszteni egy hitelt, ha abban semmilyen késedelem nincsen, azt azért nem hinném.”
Nem is kell hinni. :) Ez szabályozva van a szerződésben vagy az ÁSZF-ben. A kérdező majd megnézi az ő bankja weblapján.
A Raiffeisennél pl. az adóstárs is végtörleszthet, az adós hozzájárulása nélkül. Ők egy ilyen szép tájékoztatót is írtak:
https://www.raiffeisen.hu/…amatarol.pdf

Köszönöm a részletes válaszokat! Ma voltam a bankban, próbáltam a hitel felől érdeklődni. Az ügyintéző nem adott ki semmilyen információt arra hivatkozva, hogy én nem írtam alá a hitelszerződést, nem vagyok benne az ügyletben. Szerződésmódosítást is csak az adós kérhet, én nem. (Azt nem tudom, hogy ilyenkor a bank hivatalból miért nem indít szerződésmódosítást.) Említettem neki, hogy eladás esetén végtörlesztés lenne. Ezzel annyi a probléma, hogy a jelenlegi felállás szerint én nem is kérhetem a bankot, hogy számolja ki adott napra azt az összeget, ami a végtörlesztéshez szükséges, ezt is csak az adós kérheti. Minden szálon oda jutunk, hogy tőle függ a további kimenetel, hogy mit akar/nem akar egyáltalán. Neki nyilván kényelmes az a helyzet, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanban egyedül használ mindent, nincs tulajdonostárs aki ott lakik. Valószínű, hogy nem törné össze magát, hogy végtörlesszem a hitelét, hiszen eddig sem akarta, pontosabban ennél többet szeretett volna, az összes eddig befizetett összeg felét is (2003-ban vette fel a hitelt).
Én lezártnak tekinteném ezt az ügyet, ha el tudnám adni a lakást és vegtörleszthetnék, valószínű nem bonyolódnék bele mindenféle perbe. Azt szeretném még kérdezni, hogy megteheti-e, hogy ilyen módon hátráltatja a lakás eladását? Meddig teheti ezt? Bármeddig? Kinek a joga erősebb? Én szeretném eladni, de így nem tudom, csak ha ő "hozzájárul" a végtörlesztéshez, pontosabban ő kedzeményezi.

Mondjuk itt még nincs szó végrehajtásról egyelőre.

Az örökös jogutód, szerintem a jogerős hagyatéki végzés bemutatása elég kell lennie a banknál, hogy a hitelről bármilyen információt megkapjon. Elvégre az alapján pénz is kifizetnek, ugye.

De hogy egy egyetemleges adósnak egyoldalúan joga van-e szó nélkül végtörleszteni egy hitelt, ha abban semmilyen késedelem nincsen, azt azért nem hinném. Vagy ha elfogadja a bank, akkor ha én lennék a másik adós, akkor azt mondanám, hogy köszönöm, elfogadom az adóstársam ajándékát, ha ő így gondolta, legyen így, de én ugyan nem fizetek neki semmit se.
Vagy ha mégis, akkor csakis az eredeti hitelszerződés - amit eddig is szerződésszerűen teljesítettem - ütemezése alapján, havi törlesztést. Csak már mondjuk kamatok nélkül...

A készfizető kezes a törvény erejénél fogva jogutódává válik a végrehajtást kérőnek, miután helytállt az adós helyett. Hasonló a helyzet a zálogkötelezett, illetve harmadik személy a helytállása esetén, hiszen kvázi engedményezés történik.
Tényleges jogutódlás megállapítását én még nem láttam. Valószínűleg azér, mert egyrészt eltöketlenkedik az érintettek, de leginkább azért, mert az adós helyett történt teljesítéssel a végrehajtás befejeződik, befejezett végrehajtásban pedig nincs helye jogutódlás megállapításának. Ezért ezt a jogot fizetési meghagyással, legvégső esetben pedig perben érvényesíti a teljesítő személy az adóssal szemben. A bíróság nem szokott akadékoskodni.

Ha ez tényleg az "A" lakás hitele, ő használta fel, és csak jófejésből lépett be a "B" tulajdonos, akkor tényleg NAGYON fontos volna, hogy erről legyen valamilyen megállapodás írásban is.

„Ettől függetlenül az alap kérdés, hogy ha FMH-t indítok később, hogy az adós nekem tartozik, mert visszafizettem a hitelét, akkor ez a bíróságon megállja-e a helyét? ”

Részben. Miért: Először is, Te adóstárs vagy a törvény erejénél fogva, onnantól, hogy elfogadtad az örökséget, Ptk. 7:94-7:96. §. Ez független attól, hogy a bank, tévesen, nem ismert el annak. A kölcsönszerződés 99% valószínűséggel kiköti, hogy az adós és adóstárs egyetemleges kötelezett a bank felé. Ha nincs más megállapodás az adós és adóstárs között, akkor belép a következő:
„Ptk. 6:30. § [Az egyetemleges kötelezettek egymás közti viszonya]
(1) Az egyetemleges kötelezetteket – ha jogviszonyukból más nem következik – a kötelezettség egymás között egyenlő arányban terheli. Ha a kötelezett kötelezettségét meghaladó szolgáltatást teljesített a jogosultnak, a többi kötelezettől a követelésnek őket terhelő része erejéig az általa nyújtott többletszolgáltatás megtérítését kérheti.”
Azaz az adós követelheti Tőled az általa a banknak fizetett pénzek felét, mint ahogy Te is követelheted tőle a Te általad a banknak fizetett pénzek felét. HA NINCS más megállapodás. Ha van, pl. az örökhagyód megállapodott az adóssal, hogy az adós fizet mindent, akkor az felülírja a Ptk fenti szabályát. Van ilyen megállapodás? Tudod bizonyítani, hogy legalább szóban megegyeztek, pl. tanúkkal?
Ha nincs ilyen megállapodás, és egy FMH után az adós beszél ügyvéddel, akkor jó eséllyel Te nemcsak ellentmondást kapsz, hanem egy ellenkérelmet is a perben. Azaz kifizetheted az adósnak felét annak, amit az adós az elmúlt öt évben fizetett a banknak. A többi elévült. Cserébe ő meg kifizeti neked a Te előtörlesztésed felét, plusz bármit, amit az örökhagyód az elmúlt öt évben fizetett a banknak.

Szerintem a reális alternatívák, ha nincs megállapodás:

1. Kérni a bankot, hogy engedjen ki, mint jelzálogkötelezettet, és hagyni, hogy ne vegye észre, hogy adóstárs is vagy
2. Várni, hogy az adóstárs kifizesse a hitelt, remélve, hogy nem veszi észre, hogy követelhetne tőled, és csak utána adni el a lakásod
3. Kifizetni a hitelt, és csak akkor követelni bármit is az adóstól, ha a fentiek alapján a Te követelésed meg az ő követelése közül a Tied a nagyobb. Egyébként nem követelni, és hagyni, hogy ne vegye észre, hogy követelhetne tőled

MRM,

Értem.
Akkor ilyen értelemben annak nincs értelme, hogy „míg nem írom alá én is a szerződést, mert így nem vagyok adóstárs.”
Ez tévedés a bank részéről.
Az elhunyt örököseként a jogutódja vagy, már a halála pillanatában, függetlenül a hagyatéki végzéstől. Tehát a hitelnek adósa, ha akarná a bank erre hivatkozva bármikor indíthatna ellened végrehajtást is akár. Igen, egy jogutódlásra szükség lenne, de ez papírforma, egyszerű deklaratív eljárás, ebben nincs semmi vita. Csak a papír kellene neki, és már menne is. Szóval csak emiatt nem érdemes kimaradnod, mert így a - már meglévő kötelezettségeid mellé - egy csomó jogosultságból is kimaradsz.

Akitől örököltem (nagybátyám) adóstárs volt és zálogkötelezett. Én viszont nem vagyok adós, mert a bank nem velem szerződött. Ők legalábbis erre hivatkoznak, és emiatt pl nem is kapok éves elszámolókat, vagy értesítést, ha késedelembe esne az adós a törlesztéssel, stb. Így értem azt, hogy csak az általam örökölt lakás van benne a hitelügyletben, én nem. Elnézést, ha rosszul fogalmaztam.
Ettől függetlenül az alap kérdés, hogy ha FMH-t indítok később, hogy az adós nekem tartozik, mert visszafizettem a hitelét, akkor ez a bíróságon megállja-e a helyét? Nyilván nem kezdenék bele egy hosszú tortúrába, aminek a végén a bíróság megállapítja, hogy nem tartozik nekem az illető és mint pervesztes én fizetek a végén mindent.

MRM,

Én itt egy pici zavart érzek az erőben.

A "dologi adós" az konkrétan a zálogkötelezettet szokta jelenteni. Ha „csak az általam tulajdonolt lakás van bent a hitelügyletben, mint pótfedezet.”, akkor az szó szerint azt jelenti, hogy zálogkötelezett. És nem "adós".

Nem mindegy. Most akkor melyik? Érdemes megpróbálni kerülni ilyenkor a pongyola megfogalmazást, mert teljesen máshova vihet így.

Ez addig van rendben mig a szomszéd rendesen fizeti a hitelét. Ez mondjuk érdeke.

Számold ki a matekot és bízz meg egy ügyvédet hogy minél előbb a pénzedhez juss.

A bank olyan szempontból végülis észrevette, hogy pár évvel ezelőtt már érdeklődtem náluk, hogy milyen módon tudnám a fedezetből kivonni az általam örökölt lakást. Hajlandó lettem volna valamekkora előtörlesztésre ezért cserébe. Akkor is és később is azt mondták, hogy addig nem tudják megmondani, mekkora ez az összeg, amíg nem írom alá én is a szerződést, mert így nem vagyok adóstárs. Ezt azért nem akartam megtenni, mert ha esetleg a hitelfelvevő bármikor késedelembe esne a törlesztéssel (volt már rá példa, de egyébként most éppen rendesen fizet), akkor az én fizetésemből is tilthatna a bank a törlesztő kifizetésére. Nyilván ezt nem szerettem volna. Szóval a bank tud rólam, de csak "dologi adós" vagyok, ahogy ők fogalmaztak, mert csak az általam tulajdonolt lakás van bent a hitelügyletben, mint pótfedezet.

MRM,

„A "B" lakás tulajdonosa adóstárs volt”
„Ezt a "B" lakást örököltem”
„A hitelügyletbe nem kerültem be ”
Szerintem de, bekerültél. Attól, hogy még nem vette észre meg a bank, az örökség elfogadásával az örökhagyó jogutódja lettél mint adóstárs is. Érdemes lenne bejelentened nekik, jogerős hagyatéki végzéssel. Utána majd szóba állnak veled.

A legegyszerűbb lenne, mindenkinek, ha a bank kiengedne téged mint adóstársat és zálogkötelezettet a szerződésből. Ha ilyen kicsi a maradék hitel, és egyébként rendesen fizetve van, erre van is jó esély. Beszélj a bankkal!

Azt, hogy adóstársként előtörleszthetsz-e, nem ez a fórum, nem is a banki ügyintéző, hanem a szerződés és az ÁSZF fogja megmondani. Egyébként elég valószínű, hogy igen. De ha a kiengedés sikerül, ez a kérdés fel sem merül majd. Mint ahogy a jogalap nélküli gazdagodásra alapított FMH sem.

Na látod ez már tiszta beszéd vannak adatok.

Ebből kiderült hogy van pénze.

Megkötöd a szerződést kérsz annyi foglalót amennyi a szomszéd tartozása azt kifizeted a anknak aki leveszi a jelzálogjogot. Átadod a lakást felveszed a pénzt és indítod ellene a Fizetési Meghagyást.
.
Az összeg töredéke, de ezt bízd rá egy ügyvédre hogy ne kövess el hibát,mert sokba kerülne.

Volt, hogy megemlítettem neki a közös tulajdon megszüntetésére irányuló pert, utána inkább meg akarta volna venni az ingatlant, de olyan nevetésges áron, amin nem adtam el neki. Mivel korábban már próbáltunk megegyezni, így van friss információm arról, hogy jelenleg mennyi tartozása van még. Az általam örökölt lakás jelenlegi, reális piaci értékének kb 20%-a. A lakás jelenleg lakhatatlan, teljes felújításra szorul, így még kiadásra sem alkalmas. Ha a hitel végtörlesztése egyáltalán működik és sikerül eladni a lakást, akkor az is lehet, hogy keresztet vetek a pénzre, amit a hitel végtörlesztésére, helyette fizetek ki. Ezért is érdeklődtem itt Önöktől, mert feleslegesen nem akarok belemenni egy évekig tartó huzavonába, így is elég régóta tart már ez az ügy.

Egyszerübb ha kéred a közös tulajdon megszüntetését. A tulajdonostárs mindjárt engedékeny és együttműködő lesz.

Hogy azután hogy vasalod be rajta a pénzrdet ha neki nincs az más kérdés.

Nem sok értelmét látom mert megszabadulsz a lakástól, de a vételár nagy részét "befekteted" a szomszéd hitelébe.
Még azt sem tudod mennyi tartozása van még a bank felé.
Mi ebben az üzlet hogy évekig pereskedsz a pénzedért?

Kedves József!

A "B" lakás tulajdonosa adóstárs volt. Ezek szerint akkor az "A" lakás tulajdonosa még keresztbe tehet ennek a dolognak? Az ingatlant 5 éve egyedül ő használja, nincs tulajdonostárs, a "B" lakást nem lakja senki, nyilván ez neki elég kényelmes így.
Hiába kérek a banktól végtörlesztési lehetőséget (arra hivatkozva, hogy a tulajdonomban lévő lakás benne van a hitelügyletben, jelzálog jog is be van jegyezve), én nem is végtörleszthetek, mert nem vagyok adóstárs?

MRM,

„"B" lakás tulajdonosa is belépett a hitelügyletbe a saját lakásával fedezetként. ”
Ez azt jelenti, hogy ez a tulajdonos ADÓS volt, vagy csak zálogkötelezett?

„(hiszen helyette fizettem ki a hitelét, én a hitelügyletben nem vagyok benne)”
Ha csak zálogkötelezett volt az elhunyt, akkor neked semmi közöd a hitelhez, nem tudod kifizetni. Nem fogja elfogadni a bank.
Ha adós volt, még akkor sem olyan egyszerű végtörleszteni, ha azt a másik adós nem akarja.

Előbb a tulajdonostárssal kell ezt megbeszélni. Az ő akarata nélkül ez nemigen fog menni.

Azt megteheted, de azt is csak akkor, ha a bank nem jegyzett be terhelési és elidegenítési tilalmat, hogy a jelzáloggal terhelten, annak értékével olcsóbban adod el a lakást, és úgy veszi meg a vevőd. Persze ha egy része már törlesztve van, akkor ez sem egyszerű.