Társasházak jogásza!

Köszönöm szépen a hozzászólásokat!
Úgyis idén tervezik az szmsz módosítását, akkor írásban belevetetjük az általunk is változtatni kívánt részt, és talán úgy jön ki már az írásos szavazásra az szmsz tervezet hamarosan.

Tisztelt Jogi Szakértők!

Én egy 4 lakásos társasház tulajdonosa vagyok. Társasházunk már évek sőt mondhatnám évtizedek óta 1000 Ft közös költséget szed. Ezen szeretnék változtatni, a társasház megbízottjaként. Az összeg amit így évente szedünk 48 000 Ft, és társasház egyéb költségei mellett, nem elég a szükségessé váló társasházi felújításra. Van arra mód és lehetőség, hogy ha a tulajdonosok egy része nem hajlandó az emelt költségeket befizetni, az utólag a felújítás után számon kérhető-e rajta?

Amennyiben 3 tulajdonos belemegy, szükséges válik 4. tulajdonos aláírása is a közös költség módosításához.Vagy el kell fogadnia azt?

Vagy nem tehetünk semmit sem, és inkább foglalkozunk a saját részünkkel, kémény helyreállítás, szigetelés stb. A többiek meg egyék, meg amit főztek.

Várom válaszukat, üdvözlettel.

Hát van egy néhány érdekesség a leírtakban. Megbízott, stb.!

Ha társasház azaz van alapító okirata, SzMSz, stb. akkor a tulajdoni illetőség több, mint fele jogosult megszavazni az emelést.

Ha nem társasház, hanem 4 lakásos ház és a közös tulajdon , akkor más a helyzet.

Akkor a közös tulajdon szabályai vonatkoznak rá.

Ptk

Ha társasház. akkor is a Ptk. közös tulajdoni szabályait kell rá alkalmazni. Nincs szmsz, közös képviselő és közös költség se. (A szó Tht. szerinti értelmében. Mert költség persze lehet, és ha van, akkor az közös.)

nem egészen!

6 lakásig ez választható opció!

de 2 lakás felett már működhetnek
társasházként!

Persze, hogy működhetnek. De egyrészt az a főszabály, hogy nem - külön rendelkezni kell, ha mégis -, másrészt a konkrét esetben sem úgy működnek. Ne zavard már össze a kérdezőt!

§ (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
(2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

nem zavarom össze a kérdezőt,de egyértelmüen társasházról beszél,nem derűl ki hogy van-Alapitójuk,de az igen hogy közös költséget fizetnek.

miért kellene automatice a ptk-t alkalmazni?

Tht. 13. § (3) „A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
”
Kollégától is utálom, ha a saját tudatlansága miatt engem csuklóztat, laikustól még nehezebben tűröm.

Tisztelt Fórumozók!

A következő témában szeretnénk a segítségeteket kérni. A közeljövőben szándékozunk egy 1. emeleti tárasasházat vásárolni, ahol azonban a tető korszerűsítésre szorul. Az egész társasházban 4 lakás található, az említett érintkezik konkrétan a problémával.
A vásárlás előtt szeretnénk tájékozódni, hogy amennyiben a tető ránk eső felén szeretnénk javításokat végeztetni (a tetőtér közös tulajdonban van az alsó szomszéddal), akkor annak anyagi vonatkozásaiba bevonhatjuk-e az érintett alsó szomszédot?
Hallomásból tudjuk, hogy ő erre kevés hajlandóságot mutat. Ilyen esetben mit tudunk tenni? Jogi úton kötelezhető a költségek rá eső felének behajtására? Vagy ez teljes részben minket terhel?
Amennyiben nem vonható be a "projektbe", de nekünk ugyebár mindenképp eszközölnünk kell a javítást, akkor viszont kell-e a lakóközösség engedélyét kérnünk? (Palatető javítása, és bitumenes zsindellyel való bevonásáról lenne szó)

Válaszotok nagyban segítené döntésünket!
Előre is köszönjük!
S.Rita & R.Tamás

ebben a témakörben nem vagyok laikus.
csak nem érted hogy mit olvasol!

egyértelmüen leirta hogy társasházként működnek,az meg két lakástól lehetséges!

mint ,,megbizott,, szed közös költséget!

„csak nem érted hogy mit olvasol!”
Most mit tegyek? Én már csak ilyen buta és nehéz felfogású vagyok. Ne vess meg nagyon érte.

Üdv!

Kérdésem nem egyszerű. Adva van egy társasház, amely 1995-ben alakult (176 albetét). Az A.O azóta nem lett módosítva, a háznak most már biztos, hogy nincs SZMSz-e A képviseletet 2000. év óta ellátó személy nem nevezem közös képviselőnek, ez év februárjában történő közgyűlésen ismerte el, hogy nincs érvényes SZMSz.

• Mi alapján kell működnie a társasháznak? A.O. rendelkezései szerint, vagy az A.O rendelkezéseit felülírja a társasházi törvény? A közgyűlési határozatok felülírhatják-e ügyvédi ellenjegyzés nélkül az A.O rendelkezéseit?

Az A.O szerint IB-nek kellene működni, melynek elnöke a közös képviselő, és három évenkénti újraválasztást ír elő a bizottság tagjai vonatkozásában. Ez 2000.év-óta nem történt meg, mivel mindenki úgy tudta, hogy az SZMSz alapján működik a tház. 2004.év óta.
Teljes a katyvasz. Mi mit ír felül, és mi alapján kellene működnünk.
Várom minden hozzáértő válaszát.
Babos

Kedves MINDIANA!

A nem képviselőnek nevezett személy 2014-02-21 től fenyegetve van a törvény által max 5 milka büntetéssel.

Csak jelezni kell a területi önkormányzatnak a jogsértő működés tényét.

Jogvita esetén elsődlegesen az AO az irányadó, amennyiben nem tartalmaz törvénytsértő előírásokat.

Utána jön a Ttv. és a Ptk ha az alacsonyabb jogszabály nem rendelkezik.

Én azért elballagnák a földhivatalba, mert ilyen régi házaknál érik az embert meglepetések.
Úgy tudtam, hogy a th.-unk 2007 - ben fogadta el SzMSZ-t. A földhivatalban csak egy 2005-t találtam, amit a közgyűlés levezető elnökének és a hitelesítők aláírása nélkül fogadott be az intézmény. Csak a képviselet és egy ügyvég írta alá ;-).
Ja és nem az elfogadott szöveget tartalmazta ;-)))))

Mufurc nagyon!

Nincs a földhivatalban leadott SZMSz. 2012-ben próbálkozott, de nem tudta a jogosultságát igazolni, és nem volt aláírva, a jegyzőkönyv amiben egyébként senki sem szavazta meg az SZMSz-t. Nem fogadták be, de ezt elfelejtette közölni a tulajdonostársakkal. Most próbál SZMSz-t alkotni. Tehát, ha jól értelmezem amit írtál. Az A.O. szerint kellene SZMSz híján működni a társasháznak. Eddig minden tulajdonos azt tudta, hogy van SZMSz, mert mindenki megkapta 2004-ben. Ugye mint bizonyítható, nem érvényes. A közgyűlési határozatokat azóta is annak megfelelően hoztuk. Közös költség, hátralékosokkal szembeni eljárás, stb és most közös képviselő megerősítés????????? az egyik általunk indított közgyűlési határozatok érvénytelenítése ügyében perben megkérdőjeleztük a jogosultságát.
Az A.O szerint IB vezeti a társasházat aminek az elnöke a közös képviselő 3 évenkénti megújításban.(tagok)
Akkor, ha a közös képviseletet ellátó személy engedély nélkül, a tulajdonosok hozzájárulása közgyűlési határozat nélkül bevont céget, akkor mi van? Most viszont egy közgyűlést hívott össze, hogy a perre igazolja, Ő a közös képviselő. A tulajdonosok, azzal a tudattal, hogy csak néhány okvetetlenkedő erőlködik jóváhagyták a közgyűlés naoirendi pontjait, ami a megerősítés, de már a határozathozatalban megválasztás szerepel. (természetesen ezt a közgyűlési határozatot is megtámadjuk)
Visszatérve az ÖM rendelethez amelyet említettél. 2009-től él. A személy 2013. augusztusában regisztrált. A bevont cég azóta sem, és akkor váltotta ki a válllakozói engedélyét a képviselő személy.. nem tudjuk, hogy a bevont céggel milyen jogosultsággal mondta fel az amúgy sem érvényes megbízási szerződést, és mióta veszi fel egyéni vállalkozóként a kezelésért járó tiszteletdíjat.
Szóval sok-sok érthetetlen dolog van. Ez ügyben írtam az illetékes kerületi jegyzőnek aki 1 hónapja nem válaszolt. most meg fogom keresni.

„Jogvita esetén elsődlegesen az AO az irányadó, amennyiben nem tartalmaz törvénytsértő előírásokat.
Utána jön a Ttv. és a Ptk ha az alacsonyabb jogszabály nem rendelkezik.”
Jujj!

A sorrend amit kértél:
Alkotmány, ma már alaptörvény
Kormányrendelet
Törvények (számodra kb innentől érdekes)
Kormányrendelet
Miniszteri rendeletek
Önkormányzati rendeletek
Idáig hívjuk őket jogszabályoknak. Aki feljebb van a sorban az üti a lentebbieket. Azaz ha összeütközés van akkor a fentebb lévő nyert.
Utána jön
Alapító okirat
SzMSz
Házirend, amely az SzMSz része
Közgyűlési határozatok

A PTK alapvető szabályokat tartalmazza, és háttér jogszabályként szerepel a társasházi törvénynek. Azaz amit a társasházi törvény nem szabályoz azt a PTK szabályozza.

Az alapító okiratnak elegendő lenne csak a tulajdoni viszonyokat tartalmazni.
Az SzMSz-nek kellene a társasházi működést szabályozni. közgyűlés, szavazás, Számvizsgáló Bizottság, közös költség viselésének szabályai,stb.
Házirendben kellene az társasházban tartózkodás, együttélés alapvető közös szabályait.

Én a helyetekben kezdeményezném a közgyűlés összehívását, ahol kérnék felhatalmazást, hogy ügyvédtől kérjetek segítséges SzMSz és házirend elkészítésében. Nem árt ha az ügyvéd jártas a társasházi jogban.

Azt kellene lefogadnotok és elindulni a jogszerűen működő társasház útján.

Ha valóban hiteget mindenkit a közös képviselő, hogy a nem létező SzMSz alapján működtök, akkor ideje elgondolkodni a lecserélésén is.

Köszönöm mindenkinek a hozzászólást. Az A.O rendelkezik a tulajdonviszonyokról, a társasház ügyeinek intézéséről, átlagostól eltérő működésről, a közgyűlés rendjé-ről. Csakhogy, azzal a tudattal (ismétlem önmagam) működtünk eddig, és most is, hogy van SZMSZ. Ami nincs. Ez bizonyítható, holott 2004 óta kötelező.
Az A.O.-ot áttanulmányozva, semmi olyan okirati rendelkezés nincs, ami a mostani Ttv-nyel ütközne, talán egy. Ami a közös képviselő választás esetén, nem kötelez SZVB választásra.
De nagyon hiányos.Ezért, gondolom laikusként, hogy a hiányzó részeket a Ttv. pótolja.
Viszont, nem az A.O szerinti közös költség elszámolás van, a közgyűlés rendje ( részközgyűlések-küldöttközgyűlések) 2004-től nem az A.O szerint zajlottak. Az A.O.1995-óta nem lett módosítva.
Leváltanánk a személyt, ha nem lenne 3 háza tház ahol az egyikben a képviselő lakik, ugyanis tulajdonostárs sajnos. Ott vannak többen, és mindig leszavaznak bennünket, ezért állandó jelleggel bíróságra járkálunk, mert Ők a "nagyobb házrész"( a legtöbb tulajdoni hányaddal), mindent megszavaznak tökmindegy, hogy jogszabályellenes, vagy ütközik az A.O-t rendelkezéseivel, azzal az indokkal, ha nem tetszik támadjátok meg. Egy telken van a 3 ház, ezért a leválás igencsak nehézkes, és költséges lenne. Erre is gondoltunk.

„Az A.O.-ot áttanulmányozva, semmi olyan okirati rendelkezés nincs, ami a mostani Ttv-nyel ütközne, talán egy. ”
De az az egy nagy. Az alapító okirat nem rendelkezhet olyan kérdésekben, amelyeket a törvény a szervezeti, működési szabályzat körébe utal. Az szmsz-t nem a földhivatalba való benyújtás keletkezteti, lépteti hatályba. Lehet tehát érvényes és hatályos szmsz-e a háznak akkor is, ha s földhivatal irattárában nincs lerakva. (A benyújtás elmulasztása jogsértés, de nem olyan, ami érvénytelenséget vagy hatálytalanságot eredményezne.)

Egy dolgot elfelejtettem. Most próbál SZMSz-t alkotni úgy, hogy az A.O-t nem módosítatja?????????? Ötször kellett volna. Új épület, alaprajzváltozás+ funkcióváltozás tárolóból-hőközpont (ezt máig nem tudjuk hogyan tudta a tulajdonosok hozzájárulása nélkül vigigvinni) épületkiválás a társasházból majd vissza, stb....

Nem tudom, de nekem az az érzésem, nem kicsit merevek vagytok a témában.

Ha nem tudod leváltani, akkor együtt kell vele dolgozni. Ha valami nem tetszik, akkor ne csak azt ismételgessétek, hogy mi nem jó, hanem azt is, hogy véleményetek szerint mit kellene tenni és miben tudtok együtt működni.

Pl.: Szeretnénk egy SzMSz-t, mert nincs. Ha már csinálni kell, ne a KK bíbelődjön vele, hanem adjuk oda egy szakembernek (ügyvéd) és készítse el ő.

Ha már azt kiadjuk, akkor készítse elő az alapító okirat módosítását is.

Ez gyorsabban fog eredményre vezetni. Jó fej voltál, mert megmondtad mi az amit szeretnél ráadásul nem a KK-t dolgoztatod meg vele. Valójában pedig elérted, hogy olyan csinálja aki ért hozzá és ne a KK gányoljon össze egyet 10 másik összeollózásából, amikor egyszerre lesz közös képviselőtök, intézőbizottságotok és SzVB helyett ellenőrzésre feljogosított tulajdonostársakat választotok őt évre. Aki ismer a TTv. tudja, hogy nem nagyon megy egyik sem.

Ha nem az előrelépés a cél, csak alá akartok pakolni, akkor irány a jegyző. De ha ennyien vannak a KK mellett akkor a jegyző után az ingatlanközvetítőt is keresd fel. A lakást el kellene adni és egy másikat keresni, mert nem lesztek népszerűek.

kbs nek
van igaza! jogilag

magánvélemény!

olyan rossz nem lehet,ha mindig megvédik,s csak neked van vele bajod!

a római módszert ajánlom!

ha nem tudod legyőzni,légy a barátja!

az szmsz
,,barkácsolásához,, miért kellene Alapitó Okiratot módositani?

ha ennyi mindent kesztül tudott vinni,akkor az az
ember tehetséges!
tartsátok meg!

,,

Idegenek számára, hisztis társaságnak tűnhetünk, de nem vagyunk azok. Jogilag, számvitelileg, és etikailag teljesen megalapozott, a kritikánk.
Az a közös képviselőnek álcázott személy, aki a közös költség tartozást sem tudja behajtani bíróság előtt ügyvédi segítséggel sem), mert nem tudott kiállítani nullás igazolást eddigi pályafutása során, aki nem tudta a bíróság előtt igazolni, hogyan számolja ki a közös költséget, aki nem tudja megmondani a közgyűlésen, hogy az SZMSz módosításához milyen tulajdoni hányad kell, aki az A.O , és a Ttv. szerint is, jogszabályellenes közgyűlési határozattervezetet kreál a közgyűlési meghívóba, és utána azzal érvel, hogy nem Ő volt a levezetőelnök nem szólhat bele a tulajdonosok döntéseibe stb..inkább ne legyen a barátom.
Én is tudok erre mondani egy jó közmondást" aki korpa közé keveredik.."
"Vagy, lassú víz partot mos" A szerencse forgandó....
Mindenesetre köszönöm, a hozzászólásaitokat.

KBS!

" Az szmsz-t nem a földhivatalba való benyújtás keletkezteti, lépteti hatályba. Lehet tehát érvényes és hatályos szmsz-e a háznak akkor is, ha s földhivatal irattárában nincs lerakva. (A benyújtás elmulasztása jogsértés, de nem olyan, ami érvénytelenséget vagy hatálytalanságot eredményezne.)"

Nincs SZMSz. Soha senki nem szavazta meg. Nincs olyan közgyűlési jegyzőkönyv, vagy határozat, amellyel ezt igazolni lehet. Az előző levelemben említett közös költség perben is ez volt az egyik mérvadó érv az alperes által. Három tárgyalás alatt sem tudta bizonyítani, mi alapján számolja ki.