Telek megosztás.

kbs
Így jár az ember, ha fejből próbál idézni jogszabályt. ;) Igazad volt.

A telekalakításról szóló 85/2000. (XI.8.) FVM rendelet szerint:
„3. § (2) Meglévő telkek esetében a telekegyesítés, a telekhatár-rendezés abban az esetben is engedélyezhető, ha az új telek, illetve telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok előírásainak. Ez az előírás telekhatár-rendezés esetén csak akkor alkalmazható, ha a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest az építésügyi előírásoknak jobban megfelelnek.”

((De, de. Konkrét jogszabályszöveget láttam. Valami BSZFV vagy ilyesmi.))

kbs
Telekhatárrendezésre vannak eltérési lehetőségre szabályok, egyesítésre nincsenek, ott ez a kérdés eleve indifferens.

ammonit
Elég mulatságosan hangzik, hogy 1 m2 telek vásárlás horror összegnek számít. A szomszéddal történő telekhatárrendezés és a telekfelosztás egyébként lezongorázható egy eljárásban egy megosztási vázrajzzal, így ez nem többlet költség. Legfeljebb a plusz 1 szerződéskötés díja az ügyvédnek.
Egyébként nem is biztos, hogy 1 m2-ről beszélünk, mert ugyebár ott lehet csak az épületet "kettészelni" ahol nincsenek közös szerkezetek, ergo alaptól a tetőig bezárólag minden szerkezeti eleme önálló. Így viszont simán előfordulhat több 10 nm2-es eltérés is a két telekrész között. Amennyiben az épületed nem önálló szerkezetekkel épült meg, ami valljuk be, sanszos, hogy valójában mindössze egy kétlakásos lakóépület, akkor az épület utólagos ketté fűrészelése gyakorlatilag megoldhatatlan problémát fog jelenteni.

Mintha lenne valami 10%-os szabály... Legalábbis Budapesten. De könnyen lehet, hogy az is csak egyesítésre és határrendezésre vonatkozik.

Sziasztok! Ikerházas városrészen élünk, a házak kb 30 éve épültek, időközben szinte minden ikertelket megosztottak a földhivatalnál, kb már csak a mienk van osztatlan közös tulajdonban. Szeretnénk most mi is rendezni a tulajdonviszonyokat, de elakadtunk, mert időközben változott a helyi építési rendelet, és 550 négyzetméterben határozták meg a minimális telekméretet, a mienk viszont most 1099, ami csak 549 és 550 lenne a megosztás után.
Kaptunk olyan tippet, hogy vegyünk 1 négyzetmétert egy másik szomszédtól, és így meglenne az elvárt telekméret... ez viszont anyagilag horror lenne, nem mellesleg jóval több hivatali tortúrával is járna, :(
Lehet ilyenkor méltányosságot kérni vajon? Van valamilyen mód arra, hogy megosszuk az 1099 négyzetméteres telkünket? A hátsó szomszédainknak a rendeletmódosítás előtt még sikerült a megosztás, tehát a telekkönyvben jelenleg be van jegyezve egy 549 -es telek a szomszédban, ami ugye szintén nem felel meg a terület jelenlegi előírásainak ... Erre lehet vajon hivatkozni a megosztási kérelemben, működhet a precedens jog? Vagy valami más...?
Köszönök minden segítséget!

autospista
Tekintettel arra, hogy szerintem eddig is úgy kellett volna tekinteni, nem lehet megjósolni, hogy most mit fog szólni a jegyző, mint szakhatóság.
Az alap kérdés szerintem nem egy szabályozási vonal léte, vagy nem léte, hanem, hogy a telekalakítást követően a maradó és az új telek is megfelel-e annak a követelmények, hogy a telek közterületről, vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető lesz-e. Azt simán el tudom képzelni, hogy a tervezett útszélesítés nélkül a kapcsolódó közlekedési célú terület nem alkalmas a feltételként előírt gépjármű forgalom biztosítására. Azt mindenképpen érdemes tudni, hogy minden ügy egyedi, így egyedi mérlegelést is igényel.

(Előzmények itt, a Fórumban olvashatók 2021.03.10. 03:49 kelt bejegyzésemben.)
Most olvasom, hogy júliustól módosult az Étv:
"A kiszolgáló út célját szolgáló szabályozási vonallal érintett építési telek a lakó rendeltetéssel érintett építésügyi hatósági eljárások tekintetében rendezettnek minősül. A szabályozási vonal településrendezési szempontból a kiszolgáló út kötelező telekhatárának minősül." Beiktatta: 2021. évi XXXIX. törvény 24. § (2). Hatályos: 2021. VII. 1-től.
Ezek szerint ma már rendezettnek minősül a megosztásra váró ingatlanom? Ha a HÉSZ-nek megfelelnek a kialakuló további (kerten belüli) ingatlanok, akkor a jegyző nem tagadhatja meg a hozzájárulást, mert az a rendezett telekhatárokon belüli változtatás?
Vagy rosszul értelmezem? Kössz a választ :)

nanemaaa, köszönöm a választ! Igen, sajnos így lehetetlenség az amúgy többnyire 2 szintes újépítésű lakóházakkal beépített környéken erre a telekre élhető méretű házat építeni. Pedig indokolt lenne valamilyen kivételszabály, hiszen egy ilyen eldugott helyen semmilyen utcafronti összképet nem rontana a ház más elhelyezkedése. De sajnos ilyet a HÉSZ nem tartalmaz.

A legtöbb helyi építési szabályzatnak problémája, hogy a tömbbelsőkben kialakuló, nyúlványos telek, vagy kis magánútról megközelíthető telek beépítési módjára nem tartalmaznak sajátos beépítési előírást, így meglehetősen nehéz helyzetbe hozzák az ott építeni szándékozókat. Már az se egészen világos, hogy ha nincs beépítési szabály, akkor egyáltalán miért járulnak hozzá a telekalakításhoz? De ez van.
Az építési helyet az OTÉK alapján érdemes meghatározni. Célszerű az előkert fogalmával indítani, és onnan már levezethető a többi rész.

OTÉK 1. számú melléklet, fogalommeghatározások:
21. Előkert: az építési teleknek a közterület vagy a magánút felőli határvonala (homlokvonala), és az építési határvonal (előkerti határvonal), valamint az oldalkertje(i) által határolt része.

Tisztelt Fórumozók!
Korábban egy helyrajzi számon lévő nagy telek 4 részre lett osztva: 2 telek az utcára néz, 1 helyrajzi számon egy kis zsákutcát hoztak létre, a negyedik rész pedig a zsákutca végén lévő kis mélységű “fekvő telek”. A fekvő telek jelleg miatt a szigetszentmiklósi HÉSZ értelmében az elő-, oldal- és hátsó kert méretek meghatározása miatt csak egy kb. 30 m2 alapterületű ingatlan építhető rá.

1. kérdésem: A telek irányának meghatározásánál csak azt kell figyelembe venni, hogy merről csatlakozik közúthoz? Ez azért is ésszerűtlen, mert a környező telkekre mind merőleges (így az elő- és hátsó kert a szomszédok oldalkertjére, az oldalkertek pedig hátsó kertekre néznek).
2. Kérdésem: Van valamilyen mód kivételes engedélyt kérni rá? Emailben érdeklődtem a Településrendezési Osztály ügyintézőjénél, de azt az email-választ kaptam, hogy egyedi elbírálásra az építési szabályok nem adnak lehetőséget. Ha volt hasonló ügyre már sikeres precedens, megpróbálnám még egyszer hivatalos úton benyújtani a kérelmet. Számíthat, hogyha a szomszédoktól kérek a kérelmemet támogató nyilatkozatokat? Vagy teljesen veszett ügy?

Nagyon köszönöm előre is a tapasztalataik megosztását!

Újabb három hónap múlt el - eredmény nélkül. Az útszélesítést HÉSZ-ben rögzítő önkormányzat megalázó árajánlatát elfogadva kértem az adásvételi szerződés-tervezet megküldését a most már telekhatár-rendezésként futó eljárásban. Hónapok óta válaszra sem méltatnak. Az ingatlanom használatát jelentősen korlátozó állapot ellen mit tehetek? Hová forduljak segítségért? Indítsak polgári pert? (A törvényességi felügyelet hatáskör hiányára hivatkozva elutasított, egy újabb potenciális vevőt pedig elvesztettem.) Kössz.

Feleslegesen vársz, te magánszemélyként sosem leszel olyan helyzetben, mint egy "töke erős" vállalkozó. Amit neki lehet, neked koránt se biztos. Ráadásul soha nem fogsz arról az ügyről hiteles tájékoztatást kapni a hatóságtól, mert nem vagy ügyfél abban az ügyben.
A többi meg csak szóbeszéd lesz, ami megmarad a mondja maga is kategóriában.

Keresésem eddigi eredménye: az ingatlanon dolgozó melósok nem tudják, ki a beruházó. Az ügyvédjüket titoktartás köti. A 150 millióért hirdetett ingatlan földhivatal szerinti tulajdonosa egy 88 éves néni, aki cserével jutott a 16 hektárhoz. Az építési hatóság szerint telekalakítási és építési tilalom van a területen. A filmbeli Tanút idézve: a helyzet fokozódik.

Ne várd meg, hanem keresd meg szerintem, és érdeklődd meg ott hogyan fog menni.

Köszönöm az ötletet, átgondolom. Egy "nagyberuházó" most alakít egy lakóparkot, megvárom, hogy ott hogyan lesznek utcák. A fejlesztés lakóövezetben, magánterületen történik, tehát a közterületi utca kialakításának problémája ott is jelentkezni fog. Időközben javasoltam a HÉSZ módosítását a magánút kialakítására vonatkozóan. Öt hete válaszra sem méltatnak.

Külön választani nem tudod, ha a HÉSZ tiltja a magánút kialakítását. Ami szerintem baromság, de ez van, ezt kell szerezni. A szerződést pedig meg lehet úgy kötni, hogy az a vázrajzra és az abban szereplő új helyrajzi számra vonatkozzon. A birtokbaadás pedig a telekalakítás átvezetésével egyidejűleg történik. Fizetés pedig ezt követő mondjuk 30 napon belül. Egy önkormányzatnak adhatsz ennyi kedvezményt, hogy utólag fizessen, mert ő nem fog csődbe menni csak azért, hogy téged ne kelljen kifizetnie. ;)

Próbáld külön választani a megosztást és az adásvételt. Az adásvételhez előbb a földhivatalban bejegyzett megosztottság szükséges, önálló helyrajzi szám létrehozása. No, ehhez a MEGOSZTÁSHOZ nem járul hozzá az önkormányzat, mert a HÉSZ (51.§) szerint "lakóövezetben nem alakítható ki magánút".
Megvenné, de nincs mit, de, hogy legyen mit megvenni, annak kialakítását nem engedi. Évek óta.

Ha a telekosztás egyben adásvétellel is jár, akkor neked az önkormányzathoz nem hozzájárulási kérelemmel, hanem az önkormányzati döntésnek megfelelő adásvételi szerződéssel kellene rendelkezned. Már ha a felkínált vételár számodra is megfelelő.
Egyebekben a telekalakítási eljárásban nem az önkormányzat, hanem a jegyző a szakhatóság, melyet elvileg a földhivatal fog megkeresni az eljárása során. A jegyző a tervezett telekalakítás helyi építési szabályzatnak megfelelőségét vizsgálhatja.
Közút kezelő közreműködését végképp nem értem, ők nem működnek közre egy telekalakításban. Majd ha már kialakulnak az új telkek, akkor szóba kerülhet az útcsatlakozás kérdése, amihez majd kell közút kezelő hozzájárulása.

nanemaaa
Útszélesítés céljából határolt le az önkormányzat hat métert a telkemből (HÉSZ). Szeretném eladni a kertem egy részét, amihez megosztást kezdeményeztem, de a földhivatal előírta, hogy az útnak tervezett részt külön helyrajzi számon fel kell tüntetni. Újra kimérettem, három részre osztással (kert, ház és udvar, valamint út). Ehhez kértem az önkormányzat (mint útkezelő) hozzájárulását. Sokadik emailemre ez volt a válasz:
"Jelen helyzetben az Önkormányzatnak nincs szüksége a felkínált területre" (??). "A döntés meghozatalakor ugyanakkor figyelemmel volt a Képviselő¬testület arra, hogy az ingatlan tulajdonosa az ingatlant meg kívánja osztani, ezért a képviselő-testület úgy döntött, hogy a tulajdonos céljainak támogatása mellett elősegíti, hogy a rendezési tervnek megfelelő állapot tudjon kialakulni. A felkínált 225 m2 terület vételárát a fenti indokok alapján 100Ft/m2 összegben állapította meg."
Ezek után kértem az önkormányzat hozzájárulását a MEGOSZTÁSHOZ. A negyedik éve húzódó eljárásban hat hónapja válaszra sem méltatnak, a járvány miatt meg nincs személyes ügyintézés. Panasszal éltem a kormányhivatalnál, de hiába. Mit tehetek? Kössz.

autospista
Telekalakítási engedélyezési eljárásban a jegyző szakhatóság, akinek állásfoglalása köti az engedélyező hatóságot.
Nem tehetsz mást, megvárod, hogy a földhivatal elutasítsa a telekalakítási kérelmedet, és az ellen jogorvoslattal élsz a bíróságon. Majd kiderül, hogy a jegyző indoka megállja-e ott is a helyét?
Egy biztos, nincs olyan országos jogszabály, mely lakóterületen tiltaná a magánút kialakítását. Ezt legfeljebb a helyi építési szabályzat írhatná elő, de gondolom, ezt már megnézted.

Tisztelt Tanácsadó!
Évek óta nem sikerül bejegyeztetnem ingatlanom megosztását a földhivatalban, mivel az önkormányzat nem ad hozzájárulást saját rendeletére hivatkozva: a HÉSZ szerint lakóövezetben nem lehet "magánút". Ugyanakkor ahhoz, hogy "közút" legyen, előbb nekik kellene tulajdonolni a területet. De ahhoz, hogy megvásárolják, előbb megosztani kellene. És a kör bezárult. Nincs valami ötlete, vagy kihez kellene fordulnom feloldani ezt a képtelen helyzetet? Köszönöm segítségét.

Hál' istennek nem vagyok jogász. Ööö... sajnos.

Drbjozsef.Ahogy látom érti aszt amit momd ha meg engedi ad 1 email címet elkuldeném az ezekhez tartozo okirazokat.Vagy ha gondolja keressen meg ön a hamika112@gmail.com

Egybenyitás kevés. A két albetétet is összevonta egybe?
Mondjuk mindegy, mert ha egyformák a lakások, akkor egyedül megvan a 2/3 szavazati joga a társasházban.

Ez esetben, ha sérelmezel egy döntést - amit, ugye, egyedül is meg tud hozni, mert megszavazza -, és úgy érzed, hogy jogos érdekedet sérti, akkor a Tht szerint (apropó, az alapító okirat szerint a Tht. vagy a Ptk alapján működik a társasház?) 60 napon belül bírósághoz fordulhatsz a határozat felülvizsgálatáért.

Transformers ez jo.(az uj tulaj 2 lakást vett meg és egybenyitotta ölet igy lett belölle 1.
Köszönöm a válaszokat mindenkinek.