elbirtoklás

Lenne még egy kérdésem:
Nagymamám ugye az ingatlan felét a belépésével a kft-be bevitte. Belépése után 4 hónappal el is lett adva a cég. Innentől nem volt cég tag. Utána 5 év múlva lett megszűntetve a cég.
A kérdésem:
Mamám lehet az elbírtokló? Az nem kizáró ok, hogy ő is cég tag volt előtte? Mamám lakja az ingatlant folyamatosan.

Az nem kizáró ok. Csak akkor kérdés, hogy szükség van-e elbirtoklásra hivatkozni.

Üdvözlet Mindenkinek!

Segítséget szeretnék kérni az alábbi ügyben. 20 évvel ezelőtt hagyaték megosztása miatt került sor egy telekalakításra, mely során az ingatlan 2 részre lett osztva egy magánút kialakítása mellett. A magánút mindkét telek tulajdonosáé lett 50-50%-ban. Azt a telket, amit kizárólag az így kialakított magánúton lehetett megközelíteni, eladták egy olyan személynek, aki a magánutat soha nem használta, hiszen más ingatlanáról megközelíthette. Az utat így soha senki nem használta, nem gondozta rajtunk kívül. Nincs is elkerítve a mi területünktől, és nincs kialakítva közlekedésre alkalmas módon sem (füves). Törvényesen el lehet-e birtokolni az utat, és ha igen, azt milyen módon tudom bizonyítani.

Köszönettel: Cs Mónika

Ha önálló helyrajzi száma van, akkor igen, de a tulajdonostárs általi elbirtoklásnál mindig fokozott gondossággal kell vizsgálni a feltételek meglétét. Nem fogadnék rá, hogy itt megvannak. Inkább vegyétek meg, mit kérhet érte a társtulajdonos?

Tisztelt ObudaFan

Az az igazság, hogy nem nagyon értem hogy ez mit jelent, hogy szükség van-e elbirtoklásra hivatkozni?

Üdvözletem minden kedves Fórumtársnak !

Tanult, tapasztalt Fórumtárs segítségét kérem.
Egy ismerősöm elővásárlási szerződéssel vásárolt 1993-ban termőföldet, azonban nem bonyolították le a végleges vásárlást, mivel kárpótlás során szerzett jószág volt és arra eladási tilalom volt érvényben. Közben az eladó elhunyt, de a területet továbbra is az ismerősöm műveli/használja, de rendezni akarja a tényleges viszonyt is.
Elbirtoklással megszerezheti e a tulajdon jogot, mivel az elhunyttal már nem tud kapcsolatba lépni ?
Köszönettel
C

Véleményem szerint igen.

Szerintem nem. Az az "előszerződés" nagy valószínűséggel adásvételi szerződés volt. Erre vall, hogy megtörtént a vételár kifizetése is meg a birtokba adás is. Vagyis a vevő nem elbirtoklással szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, hanem az adásvételi szerződés alapján a telekkönyvi bejegyzéssel. A hozzájáruló nyilatkozathoz kötelmi igénye van, ami nem évült el az idő múlásával sem a folyamatos birtoklás miatt.

Szerintem elbirtoklás semmiképpen nem történt, mivel nem sajátjaként birtokolta, hiszen tudta, hogy nem az övé, mert az adásvételi hiányzott.
Az is furcsa, hogy azért nem tudja rendezni a helyzetet, mert az eladó meghalt. Kell lenni örökösnek, ha másnak nem a Magyar Államnak.

Miért hiányzott a szerződés? Amit aláírtak, ami alapján mindketten teljesítettek, az szerinted mi volt?

Első olvasatra (meg amit te írtál) úgy láttam, hogy csak előszerződést kötöttek, amiben legfeljebb arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással ingatlan-adásvételi szerződést kötnek. Ez nem történt meg. Ő írta, hogy nem bonyolították le a végleges vásárlást, tehát nem volt adásvételi.
A kárpótlási jegyek ellenében az árverésen megszerzett termőföld átruházására irányuló jogügylet előszerződésnek minősül.

Ha eladasi tilalom volt az ingatlanra, akkor az adasveteli szertzodes ervenytelen lett volna. Felteszem, ezert kotottek eloszerzodest: mindket fel azt tervezte, hogy amint az eladasi tilalom megszunik, kotnek majd adasvetelit.

Kerdes megszunt-e a tilalom, es ha igen, mikor. Ha igen, akkor a foldet az orokostol meg lehet venni, mert az orokost - mint az orokhagyo jogutodjat - koti az eloszerzodes, kiveve ha az adasveteli szerzodes megkotesere iranyulo igeny mar elevult.

Az elbirtoklas szerintem eleg gyenge labakon all, hiszen a vevo minden jel szerint tudta, hogy eladasi tilalom allt fenn az ingatlanon. De utana kellene nezni az itelkezesi gyakorlatnak, hogy volt-e olyan eset, amikor az elbirtoklo tudta, hogy jogilag nem az ove az ingatlan, megis elbirtokolta.

Felmerul egyebkent meg az is, hogy nem lehetne-e az eloszerzodest felteteles adasvetelinek tekinteni (ehhez nyilvan jobban kellene ismerni a szerzodest), azaz nem az volt-e a tartalma, hogy a felek az ingatlan atruhazasat ahhoz a felfuggeszto feltetelhez kotik, hogy az eladasi tilalom megszunik. Ebben az esetben az adasveteli jogcim nem volna ervenytelen, es ha a tilalom mar megszunt, akkor csak be kellene jegyeztetni a tulajdonatruhazast a nyilvantartasba. (Lehet, hogy ha en lettem volna az ugyved, igy csinalom. Sose ertettem, mire jo az eloszerzodes.)

Erről beszéltem.
Egyébként a gyakorlat azt az előszerzőst, amely a szerződés valamennyi lényeges elemét tartalmazza, szerződésnek tekinti. (Még akkor is, ha a felük maguk úgy hitték, később egy másik, "végleges" szerződést is kötniük kell.)
Arra továbbra is várom a választ, hogyan lehetne előszerződés egy olyan megállapodás, amelyben a felek nem csak rögzítik valamennyi lényeges feltételt, hanem teljesítenek is: egyik a vételárat, a másik a birtokba adást?
Szerintetek van olyan, hogy a felek előbb teljesítenek és csak később szerződnek?

Jó kérdés. Viszont ha úgy tekintjük, hogy a teljesítés annak a jele, hogy adásvételit kötöttek, akkor ez az adásvételi nem volt feltételhez (az eladási tilalom megszűnéséhez) kötve, hiszen a felek teljesítették. Akkor viszont érvénytelen volt, nem?

Egyébként nekem nem egyértelmű a bejegyzésből, hogy a vételár is ki lett-e fizetve, vagy csak a birtokba adás történt meg. Az is elképzelhető, hogy a végleges adásvételi megkötéséig szívességi használóként vagy bérlőként került birtokba a vevő.

Szerintem eleve nem egyértelmű a jogi helyzet, de anélkül hogy Cyrano kiegészítené a tényállást egy-két adattal (mik voltak a felek feltehető szándékai, a vételár ki lett-e fizetve, a tilalom meddig állt fenn, az "eladó" mikor halt meg), még nehezebb véleményt mondani.

Őszintén szólva, nem ismerem szövegszerűen, hogyan is szólt az az elidegenítési tilalom, mennyire lehet érvénytelenségi oknak tekinteni a megszegését. Be volt-e például jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba? Mert ha nem, akkor a jóhiszemű szerzővel szemben hatálytalan.

Abban viszont biztos vagyok, hogy kifizették a vételárat. Anélkül ott a vevő nem szántott volna egyszer sem, nemhogy tizenhétszer. Ennyire azért ismerem az ilyen ügyleteket.

„De utana kellene nezni az itelkezesi gyakorlatnak, hogy volt-e olyan eset, amikor az elbirtoklo tudta, hogy jogilag nem az ove az ingatlan, megis elbirtokolta.”

Nincsen jelentősége, hogy az elbirtokló mit tud, ui. az elbírtoklásnak nem feltétele a jóhiszeműség, csak a sajátkénti szakadatlan birtoklás. Itt azért nem kerülhet a birtokos elbirtokló helyzetbe, mert mint ahogy már Béla írta, volt jogcíme a birtoklásra: adásvétel. Az előszerződés alapján, mint tulajdonosi várományos, használta a területet.

kbs,

Alighanem a kárpótlási törvény (1991:XXV.) 24. § (3) bekezdéséről van szó:

(3) Arra a termőföldre, amelyet a kárpótolt az (1) bekezdésben említett támogatással szerez meg, az állam javára öt évi időtartamra jelzálogjogot és elidegenítési tilalmat kell bejegyezni. (...)

Az (1) és a (2) bekezdés szerint állami támogatást kaphatott, aki utána 5 évig mezőgazdasági vállalkozó volt. A jogszabály célja nyilván az volt, hogy aki támogatást kap, az aztán 5 évig maga művelje a földet. Ennek tükrében még az én konstrukcióm (feltételes szerződés) jogszerűsége is kétesnek tűnik nekem. Igaz, azt nem egészen értem, miért jobb az államnak, ha a kárpótolt műveli a földet mezőgazdasági vállalkozóként, mintha eladja, és más műveli.

guba,

A "sajátjaként" vizsgálata során nem lehet jelentősége a birtokos tudatállapotának?

A sajátjakénti birtoklás ténye akkor állapítható meg, ha a birtokos a birtoklását véglegesnek tekinti - függetlenül attól, hogy abban a hiszemben birtokol-e, hogy a dolog a sajátja, vagy tudja, hogy a másét birtokolja. A sajátkénti birtoklás lényege tehát annak véglegessége: amelyet egyrészt objektív külső megnyilvánulások (pl. beruházás eszközlése, teherviselés, másokkal szemben a dologgal kapcsolatos magatartás, nyilatkozatok stb.) igazolnak, másrészt viszont a birtokló szubjektív tudata - hogy a birtoklását kívülálló személy (akár a dolog tulajdonosa) jogszerűen nem szakíthatja meg - fejez ki.

guba,

A második mondatból kiderül, hogy van jelentősége a birtokló tudatállapotának. Ezért kellene utánanézni a konkrét döntéseknek, ami jóval több ráfordítást igényelne annál, mint amennyire időm van.

Kedves Fórumozók!
2009.09.16 án kértem segítséget elbirtoklás ügyben, és a 2010. júniusában indított perben, mai napon a bíróság kimondta, hogy édesanyám tulajdonjogát bejegyezteti a földhivatalnál!
Jó nevű -és kevésbé jó nevűt is megkerestünk az elbirtoklás ügyében, de mindkettő arra hivatkozott, hogy az Önkormányzattól nem fogjuk tudni elbirtokolni - jó nevű szerint azért sem, mert az Önk. 2004 ben jegyeztette be a tulajdonjogát a földhivatalnál!!!
A bírónő majdnem kiröhögte az Önk. jogászát, aki ugyanerre hivatkozott a tárgyaláson, mondván a tulajdonosváltás nem jelenti az elbirtoklás megszakadását, ha nem gyakorolják tulajdonosi jogaikat! Az Önk. jogásza szó szerint azt tudta felhozni még, hogy 2006 ban vették lajstromba a telket a vagyonkezelők! Bírónő kérdése erre az volt, hogy ezen kívül miben nyilvánult meg a tulajdonosi joguk gyakorlása! Márpedig az Önk. nem tudott sem szóbeli, sem írásbeli bizonyítékot adni arra, hogy valaha jártak volna a telken! :)
Amiért "tollat fogtam", az az , hogy igenis el lehet indítani pert ügyvéd nélkül! Jelen esetben nem is vállalták - pedig anyukám nagyon járatlan ilyen ügyekben, mégis, elmondták mit írjon a keresetlevélbe, mellé a tul. lap térkép kiv. + per ill. ezt beadta! Első tárgyaláson elmondta indoklását, az önk képviselője a véleményét - lásd. lajstrom - aztán egy hónap múlva beidéztek 5 (anyum által megjelölt) tanút, akik igazolták, hogy 15 éve nem láttak mást a portán, újabb 1 hónap után - a mai napon megállapították az elbirtoklás tényét!
Köszönöm, hogy elolvasták, és örülök, hogy megoszthattam Önökkel!
Üdvözlettel:KJ

Senki nem mondta, hogy nem lehet a keresetet nem lehet benyújtani ügyvéd nélkül.
Az sem igaz, hogy édesanyád nem egészen egyedül csinálta. ObudaFan ugyanis elmondta neked, hogy a tulajdonosváltozás önmagában nem szakítja meg az eklbirtoklást és azt is, hogy tanúkkal bizonyíthat első sorban. Márpedig ObudaFan ügyvéd. Nem is akármilyen.

„A második mondatból kiderül, hogy van jelentősége a birtokló tudatállapotának.”

Prudens, az elbirtokló tudatának csak abból a szempontból van jelentősége, hogy abban a tudatban birtokol, hogy ezt más nem szakíthatja meg. Az ítélkezési gyakorlat, a kommentár is egyértelmű: nincs jelentősége annak, hogy az elbirtokló tudta-e, hogy nem az övé a használt ingatlan.

Guba, nem kekeckedésből írom, de írj már olyan BH-t, vagy más döntést, ahol kifejtik, hogy az elbirtokló akkor is elbirtokolhat ha tudja, hogy nem az övé. Pont volt a héten egy ilyen ügyem ahol az elsőfokú bíróság a sajátjakénti birtoklást úgy értelmezte, hogy tudnia kell, hogy az övé. Ha tudja, hogy nem az övé akkor nem tud elbirtokolni. Ha írnál általad felhozott pontos jogesetet hivatkoznék rá a fellebbezésben.

Amit legutóbb beidéztem, az a kommentár szövege volt, arra hivatkozhatsz. De van itt egy öregecske BH is, amely összefoglalásként hozza:

BH1979. 62.

I. Az elbirtoklás szempontjából a sajátként birtoklás csak akkor állapítható meg, ha a birtokos abban a hiszemben birtokol, hogy a dolog a sajátja, vagy tudja ugyan, hogy az másé, de véglegesnek tekinti a maga birtoklását [Ptk. 121. § (1) bek.].

Mondjuk evidensnek tekinthető dolgokat nem szoktak BH-ban közzétenni, de ha párba beleolvasol, akkor a sajátjakénti birtoklás követelményeinél találhatsz még hasonló magyarázatokat.
Ha ez követelmény lenne, eleve kizárt lenne a tulajdonostársak közötti elbirtoklás, mivel ott kétségtelen, hogy tudatában kell lennie, hogy nem a sajátja, mivel több tulajdonos van.