Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Az árverező a vételi ajánlatot nem vonhatja vissza. És helyette, a nevében senki más sem. A végrehajtó sem.

papianus88

„A végrehajtó a licitnapló lezárását követően, a Vht. 155. § d) pontja alapján nem állapíthatja meg, hogy sikertelen volt az árverés. Ott már csak végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a végrehajtást foganatosító bíróság semmisíthetné meg az árverést.”

Mint írtam, laikusként ötleteltem, hogy esetleg a végrehajtást kérő és a végrehajtó elkommunikáltak egymás mellett. Lehet itt nem is lett sikertelennek nyilvánítva az árverés, hanem azt szimplán az egyezség miatt törölték azt - erre ugyebár nincs utalás a kérdező első posztjánál - de szintén azért, mert laikus vagyok, nem tudom, hogy ez így mennyire lehetséges. Nyilván az adós is hamarabb is léphetett volna, akkor ez az egész elkerülhető lett volna. Ha viszont jogszerűtlen volt ez az intézkedés, akkor a kérdezőnek legjobb esetben is bíróságon van lehetősége jogorvoslatra, ami nem feltétlenül csakis az ő javára hozhat majd ítéletet a végén.

szomorú örökös: Ha lezárult a licitnapló, akkor volt érvényes vételi ajánlat.
„
Múlt héten megnyertem egy ingatlanárverést (de legalábbis enyém volt a legmagasabb licit a licit amikor az online árverés lezárult”

Ez egyértelműen fogalmaz. Ha lezárja a licitnaplót a végrehajtó, akkor időpontot ad a törvény szerint az árverési vevőnek, hogy mikor és hol kell aláírnia az árverési jegyzőkönyvet. A végrehajtó ehelyett a szöveg helyett írta be, hogy lényegében, hiába nyerted meg, bukó. Márpedig ilyet nem tehet, hiszen volt egy jóhiszemű árverező.

„Lehet itt nem is lett sikertelennek nyilvánítva az árverés, hanem azt szimplán az egyezség miatt törölték azt”

Ismétlem: Ha lezárult a licitnapló, akkor nem tudja törölni az árverési hirdetményt, nincs rá mód, sem jegyzőkönyvben, sem az elektronikus árverési rendszerben.

„A végrehajtó a licitnapló lezárását követően, a Vht. 155. § d) pontja alapján nem állapíthatja meg, hogy sikertelen volt az árverés. ”

Szerintem nem az árverés sikertelenségét állapította meg a végrehajtó, hanem azt, hogy a vh. kérő az adósnak részletfizetést engedélyezett, ÉS azt, hogy az 52. § f) alapján onnantól a végrehajtás szünetel. (NB: A részletfizetést nem a végrehajtó állapította meg az 52/A. vagy 52/B. § alapján, hanem a végrehajtást kérő engedélyezte, a saját döntése alapján.)

Szerintem is kellene ezt jegyzőkönyvben rögzíteni, az "emailban szólok az árverési vevőnek" nem elég. A végrehajtó ezen intézkedésének elmulasztása miatt végrehajtási kifogással lehet élni a 217. § szerint. Az a jegyzőkönyv aztán megkifogásolható, azzal, hogy a vételi ajánlat érvényes volt, és az árverés előbb zárult le, mint a vh. kérő a részletfizetést engedélyezte volna, ezért a részletfizetés engedélyezése elkésett, kéri az árverési jegyzőkönyv kiállítását, és az ingatlan tulajdonodba adását.
A végrehajtó szerintem azzal fog érvelni, hogy a szünetelés beállta miatt további végrehajtási cselekményt nem végezhet.
Ha a kérdezőnek megér 2*15 ezer forintot, meg néhány hónapot, hogy ezt tesztelje, akkor hajrá. Ha annyira nem jó vétel az az ingatlan, akkor inkább nem forszíroznám a helyében.

osztap:

Ha az EÁR-ban lezárul a licitnapló, azt az EVÜR-ben fel kell tüntetnie. Márpedig, ha az ott szereplő adatokkal nem hívja be az árverési vevőt, akkor szvsz a részletfizetés megállapítása (amelyet csak a feleknek küld ki) kevés, valahogy sikertelennek kell lennie az árverésnek. Ezért gondolom azt, hogy a Vht. 155. § d) pontjára is hivatkozott. De valóban azt írta az árverező, hogy a végrehajtást kérő kérte a szünetelést.

„A végrehajtó szerintem azzal fog érvelni, hogy a szünetelés beállta miatt további végrehajtási cselekményt nem végezhet.”

Egy érvényes vételi ajánlatot, lezárult licitnaplót csakúgy félresöpörni... érdekes. Szerintem a szünetelés beállta elkésett, van egy jóhiszemű árverező, sajnos az adós akkor próbált meg mindent, amikor már égett a ház. Kíváncsi lennék mit döntene a foganatosító bíróság.

papinianus88,

„Kíváncsi lennék mit döntene a foganatosító bíróság.”
Értem, amit mondasz, ezért én is kíváncsi lennék rá. Persze, nem az én pénzem áll benne, szóval könnyen beszélek...

Nagyon köszönöm a segítségeteket!

Ma felhívtam a végrehajtót. Nagyon igyekezett semmi konkrétat nem válaszolni a kérdéseimre. Annyit véletlenül elszólt, hogy a végrehajtás jelenleg szünetel.
Kérdeztem, hogy mi a jogalap arra, hogy nem hívnak jegyzőkönyvet aláírni (elvégre a vht szerint ez jön). Azt mondta, hogy a vht a jogalap, aminek az a célja, hogy az adós törlesszen, az adós pedig most törleszt. Beadhatok kifogást ha nem tetszik, de három ilyet is elutasítottak mostanában.
Azt is mondta, hogy csak a jegyzőkönyv aláírásától lennék én az árverési vevő, de ez nem történt meg.
Kérdeztem, hogy sikeres volt-e az árverés, arra azt reagálta, hogy "már hogy lett volna sikeres".
Megkérdeztem, hogy hogy tudok kifogást tenni, azt mondta "hadd ne rágjam a szájába. 217.§"
Végül rákérdeztem, hogy a 155.§ áll-e, erre aszondja "na látom azért utánaolvasott. Tegye meg azt a kifogást".

Én szívesen meg is teszem azt a kifogást, csak laikusként nem teljesen világos, hogy mit kifogásolhatok.
A törvény alapján azt látom, hogy az árverés befejeződött, ergo a 152. § szerint jegyzőkönyv készül, amire engem el kell hívni aláírni. Ez nem történt meg, ezt tudom kifogásolni.
A törvényben semmit nem látok arról, hogy a végrehajtás szüneteltetése hatással lenne egy befejezett árverésre. Ha jól értem, az egyetlen hatása a szüneteltetésnek az árverésre, hogy szünet esetén nem áll fenn az ingatlan (ingó) értékesítési feltétele, tehát a 132/F. § (7) szerint a végrehajtó az árverés befejezése előtt lezárja a licitnaplót.
A törvényből azt sem olvasom ki, hogy a 155. § megakadályozhatna engem a jegyzőkönyv aláírásában. (kivéve ha a jegyzőkönyv semmis)

Viszont azt sem látom, hogy ezen a ponton bármi másra jogosult lennék, mint a jegyzőkönyv aláírására. Kérhetek valami végzést arról, hogy az árverés meg lett semmisítve?

Vht. 145/B. § (5) bekezdés:
„Az ingatlanárverés befejezésének időpontjában az elektronikus árverési rendszer a licitnaplót automatikusan lezárja és közzéteszi abban a lezárás időpontját, azt, hogy az árverési hirdetmény a közzétételi időtartam hány százalékában volt elérhető a felhasználók számára, és azt a kezdő és befejező időpontot, amelyek között a hirdetmény nem volt elérhető a felhasználók számára.”

Szerintem ez egyértelmű: Ingatlanárverés befejezése = licitnapló lezárulása. Hiába szüneteltet programban utólag, hiába érkezik meg a végrehajtást kérők nyilatkozata, a Vht. 155. § d) pontjának alkalmazása - kizárólag a licitnapló lezárulását követően! - a hatáskörének túlterjeszkedése. Az ingatlanárverést törölheti adekvát indokkal, azonban a lezárulást követően nincs lehetősége. Az adós kifogásolhatná az intézkedését, így pedig az árverési vevő terjesztheti elő a kifogását. Amúgy a licitnaplónál is konkretizálásra kerül, hogy az árverés nyertese és a releváns adatai.
Természetesen lehetséges, hogy a bíróság gyakorlata ez náluk, de nekem meggyőződésem, hogy a jóhiszemű árverési (vevőt) nyertest, nem hozhatja az ingatlanárverési befejezését követően, a legmagasabb vételi ajánlat tudatában a végrehajtó ilyen helyzetben. Az adós megállapodása(i) elkésett(ek)

papinianus88

Én úgy gondolom, hogy itt a végrehajtást kérőnek elsősorban az adóssága megtérülése volt az elsődleges és nem feltétlen az, hogy az ingatlan gazdát cseréljen. Kétségtelenül kellemetlen így a szitu, de majd az illetékes szerv - pl. a bíróság - eldönti, hogy mi legyen, ha egyáltalán kifogás érkezik rá.

szomorú örökös: Csak az eljárásjog nem így működik...
Egy fiktív tényállás, amennyiben árverés került közzétételre, a licitnapló lezárul az árverező legmagasabb vételi ajánlatával, majd 1 nappal később az adós kifizeti az összes restanciáját, akkor szerinted mi a követendő eljárás? Hát az, hogy a jóhiszemű szerzőt felhívja a végrehajtó az árverési jegyzőkönyv aláírása végett (vagy megjelenik, vagy nem), amennyiben aláírja és a vételár-különbözetet megfizeti, akkor az adós részére kell kiutalni a vételárat, mert a tartozásai időközben megtérültek! Ez a jogszerű eljárás. Az ingatlanárverés ultima ratio eljárás, sok-sok év, alsó hangon hónap telik el, hogy az ingatlan értékesítésre kerüljön. Az árverés végéig megállapodhat, kifizetheti az egészet. Ha utóbb állapodik meg, utóbb fizeti ki: elkésett. Ahogyan a buszvezető sem fog miattad várni, hogyha késésben vagy. Ha az utolsó percekben is megérkezik a megállapodás, kifizeti a tartozását, akkor tükörsima: az árverés törlésre kerül, az árverezők visszakapják az előlegüket. Azonban itt másabb a helyzet.

U.I. nem ritka, hogy megállapodnak, de kiköti a végrehajtást kérő, hogyha más végrehajtást kérő kéri az árverést, akkor tekintsék úgy, hogy ő is kéri az eljárást folytatását, például, hogyha a jogerős becsérték az ő ügyében került megállapításra.

papinianus88

Köszönöm, megértettem és elfogadom!

„papinianus88

Köszönöm, megértettem és elfogadom!”

Természetesen, a végrehajtást foganatosító bíróság nem biztos, hogy egyetért az álláspontommal :)

papinianus88

„Természetesen, a végrehajtást foganatosító bíróság nem biztos, hogy egyetért az álláspontommal :)”

Én is úgy gondolom, hogy nem feltétlenül lesz a kérdező tulajdona a kérdéses ingatlan.

Párszor már itt le lett írva, hogy az árverésen való ingatlan vásárlás sohasem sima ügy. Főleg hogy nem feltétlenül mindig az adós tehet róla, amiért ilyen helyzetbe kerül, ergo néha nekem a tisztességesség részével is vannak bajaim. Ha viszont valaki mégis arra vágyik, akkor tisztességes pénzért kell neki ügyvéd előtt magánúton ingatlant vásárolni.

2023. január 4-én hozták meg a végzést, amely elsőfokon elutasította az általam megnyert árverés árverési jkv.-e ellen valamely érintett fél által tett végrehajtási kifogást. Ennyit elárult a végrehajtó, többet nem. Árverés költségei végrehajtónál részemről határidőre rendezve van.
Kérdezni szeretném:
1.) Ha nem fellebbeznek másodfokra, akkor mikor, hány nap múlva reális, hogy jogerős lesz a végzés?
2.) Ha a kifogást előterjesztő fél másodfokra fellebbez, akkor abból mikorra lehet a legkésőbb jogerős végzés?
3.) Az ilyen nemperes eljárásban (végrehajtási kifogás) egy döntés meghozatalától kezdődően mennyi idő az, amíg a bíróságtól a vh. közötti elektromos úton eljut a jogerős végzés a végrehajtóhoz?
4.) Függ-e az ilyesmi esetleg az adott bíróságtól vagy szigorúan ugyanaz a gyakorlat mindenhol? Jelen esetben Pécsi Járásbíróságról van szó.

Köszönettel,
Aloha!

Elektromos úton nem fog esetleg elektronikusan.
.
A bíróság malmai lassan őrölnek,igaz hogy biztosan.
Talán a húsvéti nyuszi hoz valamit.

1. 45 nap + a vakarózás.
2. Alsó hangon fél év.
3. Az szinte rögtön.
4. Alig van különbség. Nem bíróság kérdése ez, hanem szerencséé. Legyen szerencséd.

gerbera317
1.)

• valamikor kipostázzák az érdekeltnek a végzés meghozatala után, ez 5-15 nap (?)
• ha elhúzza az átvevő ez ugyebár max. 10 munkanap kb. = 14 nap, utána beáll a kézbesítési vélelem (is)
• utána van 15 napja az érdekeltnek, hogy másodfokra fellebbezzen, bár nem tudom, hogy

eljárásjogi vagy anyagi jogi-e a határidő ebben a szituban, de mondjuk anyagi jogi, (vagyis a 15-ik nap végére meg kell érkeznie a fellebbezésnek a bíróságra) akkor az még 15 nap, vagyis ha nem érkezik fellebbezésnek értékelhető beadvány, akkor a 16-ik nap (ha ez hétköznapra esik) a bíróság megfelelő embere akár meg is hozhatná a jogerősítő végzést (ha így hívják/ez a formája).

Összegezve: 15nap + 14nap + 16nap = kb. 45 nap a ráhagyásokkal (a vakarózást a bíróság tulterheltsége okozta ,,iratveszteglés” idejére számolom)

2.)
Ha másodfokra fellebezés történik, akkor a fenti kb. 45 nap plusz vakarózással még jön egy
45 napos határidő a bíróság részére és már meg is van az immár jogerős végzés, így
90 nap + bíróságon veszteglés ideje az időtáv, amivel lehet számolni.
Mi más húzhatná el a dolgot? (Ha illik ilyet kérdezni.)

gerbera317 – így kalkuláltál te is? Vagy pl. mi az a 45 nap, amit írtál?

Majordomus
Köszönöm a tűpontos kiigazítást. Ezt csunyán benéztem.

Vht. 217/A. (2) bek. (2) A bíróság - ha azok nem állnak rendelkezésre - a végrehajtási kifogás beérkezésétől számított 8 munkanapon belül intézkedik a kifogás elbírálásához szükséges iratok beszerzése iránt, a végrehajtó pedig a bíróság megkeresésének 8 munkanapon belül köteles eleget tenni. A bíróság a végrehajtási kifogást elbíráló végzését 45 napon belül hozza meg, kivéve, ha ahhoz a felek meghallgatása vagy egyéb bizonyítás felvétele szükséges.

Az utolsó fordulat releváns, általában élnek is vele, megnyilatoztatják az eljáró végrehajtót, hogy reagáljon a kifogásra. (99%-ban egy igényes végrehajtó már a jogorvoslat beterjesztésével egyiejűleg megteszi ezt, de ugye így még marad egy kis idő :) )

2023.01.04. napjától azért már illett volna jogerősíteni, hogyha ez megtörtént, és megküldeni a végrehajtó részére. Sanszos a fellebbezés, habár a foganatosító bíróságnál is előfordulhat olyan, hogy már 1-2 hónapja jogerős végzést méltóztatnak megküldeni a végrehajtónak.

Ez pedig egy bónusz segítség, habár az a pár nap a te szempontodból nem releváns.

CKOT2019.04.16:6. A Vht. 217. § (2) bekezdése szerinti 15 napos határidő anyagi vagy eljárásjogi határidő?

A végrehajtási kifogás a végrehajtás foganatosítása során előterjeszthető jogorvoslat. Mivel előterjesztésére a már megindult végrehajtási eljárásban kerülhet sor, a Beisz 84. §-a értelmében a végrehajtási kifogás nem tekinthető kezdőiratnak. E jogorvoslat benyújtására biztosított határidő – hasonlóan a további jogorvoslatok benyújtására előírt határidőkhöz –nem anyagi jogi, hanem eljárásjogi jellegű.
[Vht. 217. § (2) bekezdés, 17/2014. (XII. 23.) OBH utasítás 84. §]

Köszönöm papinianus88.
Tehàt annyi fixen biztos mostmàr ìgy akkor legalàbb, hogy nem lehet biztosan tudni semmit arrol, hogy valòjàban mi is a helyzet.
Bìzom Majordomus àltal felvetett hùsvèti nyuszi dologban, mert a legpesszimistàbb kèpletek ès AI modellek lefuttazàsa szerint is hùsvèt környékére (àprilis 3-4) esik valami vagy ìgy, vagy ùgy.

Valóban. Hétfő és kedd.
És hát a vagy így-vagy úgy is tök igaz. Vagy lesz valami, vagy nem. Ötven százalék esélyed van a sikerre, hiszen az vagy lesz, vagy nem.

drbjozsef
Értem szellemes okfejtésed.
Mivel másodfokról beszélünk, azért a vágyvezérelt gondolodás azt gondoltatja velem, hogy 50%-nál nagyobb az esélye, hogy elutasítják majd másodfokon ezt a kifogást. Gondolom ilyesmire nyilvános statisztikai adatok nem léteznek, vagy igen?

Ötven százalék az esélye. Vagy létezik, vagy nem.
Én csak arra írtam ezt a "szellemességet", hogy a lepkefing súlyú hozzászólásra alapozni (nézz körbe a tobbi topikban, hogy értsd) számításokat nem túlságosan bölcs dolog.

A Végzéstől számítva húsvétig majdnem 100 nap van,ennyi idő alatt már várható valami az ügyben.

"Nem, ezt nem tudtam. Egy újabb érdekes adat."

Majordomus
Igen, plusz a hùsvèt is erre rezonàl. Feltàmadàs, mennybe menetel.