Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

De hát leírtam: ha most beadtál egy kifogást, akkor egyelőre nincs fizetési kötelezettséged. Értsd: a kifogásoddal te magad keletkeztettél saját magadnak fizetési haladékot. Miért értesítene erről külön a végrehajtó téged?

Nem most adtam be kifogást hanem hónapokkal ezelőtt, és úgy tűnt, hogy a bíróság már el is utasította, csak engem későn értesítettek. De a VH megint félretájékoztatott.

Én most akkor befejeztem

Sziasztok!
Árverésen vettem egy ingatlant beköltözhető állapotban. Az árverési jegyzőkönyv 2019.06.20 napján készült,és aláírtam 2019.06.26-án. A jegyzőkönyvvel kapcsolatban több problémám is lenne.
1, A jegyzőkönyvben a fizetésre az került rögzítésre, hogy Az árverési jegyzőkönyv aláírásától számított 30 nap, kifogás esetén annak jogerős elbírálásától számított 15 napon belül kell fizetni. Ez igazából nekünk kedvez, bár nincs teljesen összhangban a VHT.149.§ (1) bekezdésével.
149. § (1)bekezdése szerint Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árverési jegyzőkönyv aláírásának napjától – ha pedig az árverést jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedésétől – számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti.

Szóval akkor most nem kell kifizetnem 15 napon belül?Ez így rendben van?Jelezzem a végrehajtónak?
A másik problémám a birtokbavételre vonatkozó végrehajtói tájékoztatás, miszerint a végrehajtó általi birtokbavételt a jogerőre emelkedés után lehet kérni, erre két hetet mondtak.
Ha nem tudják átadni, elindítják a Jegyzőnél a birtokvédelmi eljárást, ami 60 nap. Szerintem ez a gyakorlat nem felel meg a VHT. 154-ben foglaltaknak. 154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.

154/A. § Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek – a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel – az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

Ezen jogszabályhely alapján Én úgy értelmezem, hogy mivel 30 napot adott részünkre a kifizetésre, és ha a 30. nap kifizetjük, akkor eddig,azaz 2019.07.26-áig ki kell költöznie az adósnak, és a végrehajtónak át kell adnia részünkre az ingatlant!A kiköltözésre nem kéne felhívnia a végrehajtónak az adóst?Így tuti, hogy nem fog kiköltözni, mivel nem is szólították fel.

Mi történik, ha én kifizetem a vételárat, és ezt követően megfellebbezik az árverési jegyzőkönyvet? Mi lesz a pénzemmel? Esetleg tudtok Bp.-en profi ügyvédet ajánlani a témában?

Előre is köszönöm!

Most mit vagy úgy oda? Kaptál plusz 15 napot a fizetésre. Ja, hogy ezt úgy kaptad, hogy nem kérted? Na és akkor mi van?
A 154. § szerinti átadás arról szól, hogy a végrehajtó hoz egy intézkedés nagyjából azzal a tartalommal, hogy "nesze, a tiéd". Csakhogy, ha az adós nem megy sehová, akkor ezzel nem mész semmire. Ezért van a 154/A. §, ami már arról szól, hogyan kell kényszerrel átadni az ingatlant, ha az adós azt nem biztosította önkéntesen.
Egy normálisan elkészített árverési jegyzőkönyv végén ott van az adóshoz intézett kiköltözési felhívás is. Vagy ha nincs, akkor a jegyzőkönyv mellé tesznek egy külön felhívást is. Vagy ha az sem, akkor még mindig ott a törvény, hogy meddig kell kiköltözni (és nincs ott, hogy erre külön fel kellene szólítani). Az adós nem hivatkozhat arra, hogy nem szólították fel.
Az árverést az arra nyitva álló határidőig lehet megtámadni. Ha a végrehajtó 30 nap elteltével megállapítja, hogy az árverés jogerős, utána már nincs halasztó hatálya semmilyen jogorvoslati kérelemnek sem.
A befizetett vételár marad a végrehajtónál letétként.
Minden ügyvéd profi (gy.k.: foglalkozás-szerűen űzi az ipart). Vidéken is. Az ügyvédek általában nem értenek a végrehajtás-joghoz. Itt a fórumon KBS-t tudom ajánlani, de ő "vidéki".

"Kaptál plusz 15 napot a fizetésre. Ja, hogy ezt úgy kaptad, hogy nem kérted? Na és akkor mi van?" Az van, hogy nem tudom, ez így jogszerű-e. Fő szabályként az van a törvényben, hogy a jegyzőkönyv aláírásától számított 15 napon belül ki kell fizetnem a vételárat. Ha az adós megfellebbezi a jegyzőkönyvet, nem hivatkozhat arra pl. hogy nem is fizettem ki időben a vételárat? Hivatalos fizetési halasztásnak minősül az, hogy a végrehajtó 30 napot írt bele? Ráadásul úgy, hogy nyoma nincs annak, hogy én kértem volna halasztást?

Filewalker

Teljesen törvényes. Ott van a 149§(2), amiben nincs szó kérelemről, a végrehajtó adhatja, nálad kérés nélkül is adott, szabályosan 2 hónapon belüli időt. Ennyi.

Most mit hisztizel? Adható, te pedig megkaptad. És még mindig eldöntheted, hogy élsz-e vele, vagy pedig fizetsz 15 napra. Az adós pedig soha nem a vevő dolgait támadja meg, hanem az árverést. Azt, hogy azt egyáltalán megtartotta a végrehajtó. Meg hogy kitűzte. Meg hogy nem tetszik neki a kikiáltási ár. Meg csupa ilyen alaptalan dolgokra hivatkozva. Vágod? Azt, hogy a vevő mikor fizet(etta), meg sem tudja. Honnan bírsz ennyi marhaságot összehordani?

Tisztelt Szakértők!

MBVK-n folyamatos ingatlanárverési hirdetmények között található egy árverési hirdetmény melyben egy ingatlan ¾ + ¼ tulajdoni hányadát árverezik. Az adós rendelkezik az ingatlan ¾ tulajdoni hányadával. A másik ¼ részben tulajdonos nem adós, viszont az árverés előtt közjegyzői okiratban kérte tulajdoni hányadának árverezését az adóséval együtt. Az ingatlanra a kikiáltási ár legalább 100%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat. Szeretném, ha az ötödik árverésen leszállítanák az ingatlan minimálárát 50%-ra. A Végrehajtó szerint ez nem lehetséges, mert a másik tulajdonos nem adós.

A kérdésem az lenne, hogy ez igaz? Ha igen, akkor, hogy lehetne a minimálárat 50%-ra lecsökkenteni?

@tmsnmeth80: A nem adós tulajdonostárs részének minimális vételárát akkor lehet csak (a becsértékénél alacsonyabbra) csökkenteni, ha ahhoz a nem adós tulajdonostárs hozzájárul (Vht. 161. § (3) bek. c) pont).
Az adós tulajdoni hányada esetén nincs ilyen korlátozás.
Arról, hogy a soron következő árverés sorrendben a hanyadik lesz, csak a felek vagy képviselőik (+ esetleg a nem adós tulajdonostárs) kaphat tájékoztatást a végrehajtótól.

Köszönöm a választ.

Lenne 1 kérdésem:

Ebben az esetben nem tüntették fel külön az adós és külön a nem adós tulajdoni hányadának értékét. Az egész ingatlant becsülték fel 20 millió forintra. Az árverés nyertese megkapja 1/1 –be az ingatlan tulajdonjogát, mert a nem adós hozzájárult tulajdoni hányadának árverezésére.
Ha hozzájárul a nem adós, tulajdoni hányadának ötödik árverezése előtt, hogy 50%-al csökkentsék a minimálárat, akkor működhet az, hogy 20 millió helyett már 10 millióért vihető az ingatlan?

Mit nem értesz abból, hogy a nem adós tulajdonostárs tulajdoni hányadának a becsértéke nem szállítható le?
A 4/4 ingatlan 20 millió forint. Az adós háromnegyedének a becsértéke valószínűleg 15 millióra lett becsülve, a nem adós tulajdonostárs pedig ebbe belenyugodva, 5 millióval kérte a sajátját együttárverezni. Ez összesen 20 millió Ft.

Most nincs előttem az árverési rendszer felülete, hogy megnézzem, be lehet-e állítani a tulajdoni hányadok más-más leengedhetőségét egy hirdetményen belül, vagy pedig eltérő feltételek esetén két külön árverést kell tartani. De mivel 100%-on lehet az első vételi ajánlatot tenni, ezért ez itt most nem is játszik, meg egyébként is csak technikai kérdés.

Ha sikerül elvergődni az ötödik árverésig, ott csak az adós 3/4 része engedhető le 50 százalékra (7,5 millióra), tehát az első vételi ajánlat ilyenkor 7,5 + 5 = 12,5 millió forinton érkezhet.

Minden világos kivéve 1 dolgot.

Grave7 írta: ,,A nem adós tulajdonostárs részének minimális vételárát akkor lehet csak (a becsértékénél alacsonyabbra) csökkenteni, ha ahhoz a nem adós tulajdonostárs hozzájárul (Vht. 161. § (3) bek. c) pont).,,

gerbera317 írta: ,,Mit nem értesz abból, hogy a nem adós tulajdonostárs tulajdoni hányadának a becsértéke nem szállítható le?,,

Most akkor melyik az igaz?

Grave7 szerint leszállítható, ha ahhoz a nem adós tulajdonostárs hozzájárul. Ez igaz?

Ezt hívják fin§reszelésnek. Hát persze, hogy abban az esetben leszállítható. Ki állította az ellenkezőjét? Leszállításon a kényszerleszállítást értjük. A főszabály szerint. Ezt a kényszerleszállítást nem lehet alkalmazni a nem adós tulajdonostárs tulajdoni hányadára. Ezzel szemben a 161. § (3) c) már az érintett hozzájárulásával történő leszállításról szól. Ugye nem mondod, hogy egy ennyicskét nem bírsz önállóan értelmezni???

Köszönöm a válaszokat, most már minden világos.

Tisztelt Szakértő!
Kérdésem:
Adós részére a Bíróság által biztosított 6hónap kiköltözési haladékának lejártát,valamint adós végrehajtási kifogását másodfokon való elbírálásának jogerőre emelkedését követő 15.napjáig adós birtokba adja az ingatlant, megilleti a- Vht154/B§ - "kiköltözési hozzájárulás"?

benö1,

A törvény szövege alapján én azt mondanám, hogy igen, jár neki. De ez neked nem többletköltség, nem neked kell kifizetni, a 154/B.§(2) szerint ez a vételárból jön le, és csak a csökkentett összeg számít árverési bevételnek.

Mondjuk ha a kifogás totál alaptalan volt, és simán elutasítják, mindegy hanyad fokon (ezzel érdemi döntés nélkül, az eredeti határidőből nyilván messze kicsúszva találja magát az adós), akkor az mondjuk nem lenne helyes, ha járna... de erről talán gerbera vagy valaki hozzáértőbb tud pontosabbat mondani.

Tisztelt Szakértő,

Először próbálok meg ingatlant vásárolni online árverés keretein belül.
Mivel nincsen tapasztalatom, a joghoz pedig abszolúte nem értek, ezért aztán okoskodni végképp nem szeretnék, és szeretném igénybe venni egy szakember segítségét.
A megvásárolni kívánt ingatlan sokkal drábább annál, hogy a saját bőrömön tapasztaljam meg a jogi bukkanókat, és a befektetéshez képest egy képzett jogász költsége a "bőven megéri" kategóriába esik.
Valójában azt szeretném tudni, hogy ha megvásárolnám a kiszemelt ingatlant, akkor milyen lépések következnek, mik a lehetséges problémák, meddig húzódhat az ügy (a hirdetmény teljesen egyértelmű, nincsen benne előre látható nehézség, úgymint haszonélvező, bérlő vagy kiköltözni nem vágyó társtulajdonos), mire kell figyeljek az árverés lezárultával.
Ha tudnának javasolni egy jó budapesti szakembert, azt nagyon megköszönném.

@benő & drbj
A kiköltözésre több határidő létezik:
1) főszabály szerint az árverés napja + 30 nap;
2) halasztott fizetés esetén az engedélyezett határidő napja (nem a teljesítésé!);
3) jogorvoslat esetén az ezt elbíráló határozat jogerőre emelkedése + 15 nap;
4) halasztott kiköltözés esetén az árverés napja + 6 hónap.
Ha fentiek közül több áll fenn, akkor az, amelyik legkésőbb jár le. Annak nincs jelentősége, hogy a jogorvoslati kérelem alapos vagy alaptalan volt-e. Sőt, ha alapos volt, akkor többnyire megsemmisítik az árverést, tehát eleve nem kerül sor kiköltözésre.
Ugye, ez csak elméleti kérdés volt? Ugyanis olyan kekec adóst, aki vh-kifogással húzza az időt, majd pedig az elutasítást követően határidőre rendesen kiköltözik, szerintem még nem hordott a hátán a Föld.

Köszönöm mindkettőtöknek a gyors választ.

Tárgyalási alapnak szánom,mivel nem csekély összegről van szó -az árveréstől számított hét hónap után-
(segítség másoknak),optimista vagyok!

T Szakértő!
Árverésen vásárolt ingatlant /társas házi lakás/ a végrehajtó birtokba adta.A közművek átírása eddig simán ment/villany, gáz/,a DRV az írja nem áll módjában velem szerződést kötni még a fennálló tartozás /104000 ft/ ki nem lesz egyenlítve. Azt írják,hogy nem tőlem követelik,de a jogszabályok szerin addig nem szerződnek velem mint új tulajdonos amíg ezt az összeget meg nem kapják. Tanács kellene mi a teendő?
Válaszokat köszönöm.

luxipapa,

Dióhélyban :
(tekintettel arra, hogy több tucatszor lett kivesézve a végrehajtásos topikokban).

Igen, a vízközmű tövény szerint korlátozhatják, vagy nem is kötnek szerződést olyan fogyasztási helyre, ahol tartozás van.

A Ptk. szerint viszont az árverési szerzés eredeti szerzésmód, az előző tulaj tartozásai nem terhelhetik az így szerzett ingatlant.

A két jogszabály ütközése miatt több per is lezajlott már, de felemás eredménnyel : volt olyan bíróság, aki az ütközésből levezette, hogy a vevőnek van igaza, és ezérz kötelezte a vízszolgáltatót a szerződéskötésre (Szegedi Ítélőtábla). De volt olyan is, aki nem erre az eredményre jutott ugyanezen levezetés alapján, és nem kötött addig szerződést a vízmű, amíg tartozás volt (asszem budapesti bíróság).

Szükség lenne erre egy jogegységi határozatra a Kúriától, de ilyen egyelőre nincsen még.

Ily módon három dolgot tehetsz:

1. befenyegeted a vízművet, hogy pert indítasz, mert kötelességük szerződni veled az árverés miatt. Megpróbálhatod belobogtatni az ítéletet (SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Gf.III.30.079/2018/5), de van ezzel ellentétes ítélet is (Fővárosi Ítélőtábla a Pf.20.700/2015/6), lehet, hogy elhajtanak. De egy próbát megér.
2. Kifizeted, és megpróbálod behajtani az adóson, aki felhalmozta. Fizetési meghagyással követelheted a megfizetését, végső esetben perben. De ha már nem nagyon van mit végrehajtani rajta, akkor ebből pénzt nemigen fogsz látni.
3. Eleve pert indítasz a vízmű ellen. Jópár hónap, esetleg év lesz, de megpróbálhatod ezt is.

Az árverési vétel az ilyen. Kockázatok és mellékhatásokkal jár, nem az amatőrök pályája kellene legyen.

drbjozsef

Köszönöm válaszát!
Azért érdekes a dolog mert 2018-ban árverési vétel után /az is társas házi lakás/ simán szerződött velem a DRV.

luxipapa,

Előfordul, hogy ha másik ügyintézőhöz kerülsz az ügyfélszolgálaton, simán köt veled szerződést.

Próbáld meg, hátha. Ha nem, ott is verheted az asztalt, hogy írják le konkrétan az elutasítást, azzal érdemes levélben a DRV jogi osztályához fordulni. Aztán ha úgy se, akkor már tényleg csak a per marad. Vagy a fizetés. Ha kellően olcsón vetted árverésen egy százas még bele kell férjen...