Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Kit kellene kilakoltatni?

Ingatlan árverésen vettem egy lakást 2014 májusban, augusztusban bejegyezte a földhivatal, de a moratórium miatt nem tudtam még birtokbavenni. Most jött egy felszólítás az adott ingatlan közös képviseletétől, hogy 2014 június óta nem fizettem a közös költséget.
A kérdésem az lenne, hogy mikortól kell fizetni a közös költséget?

1. Az árverés vége (megszerzése) időpontjától?
2. A Földhivatal bejegyzésének az időpontjától?
3. A majdani birtokbavétel időpontjától?

Elolvastam a végrehajtási törvényt, de nem találtam erre vonatkozó konkrét infót.
Nagyon megköszönném, ha valaki tudná a választ és azt végképp, hogyha meg tudná írni, hogy melyik, törvény, hanyadik paragrafus, bekezdés, stb... Egészen pontosan! Előre is köszönöm a válaszokat!

ÜÓdv csipesz 100!

Ismereteim szerint a közösköltséget a földhivatali bejegyzés napjától számítottan követeléheti a közös képviselő, illetve a társasház. A birtokba vétel napjától, csak a közüzemek, mint villany, gáz, víz, megfizetése terheli az árverési vevőt, kivéve a hőszolgáltatási díj, mert az szintén a tulajdoni lapon bejegyzett időponttól szokták követelni, akkor is, ha nem tudtad birtokba venni! De itt is vannak eltérések, mert ha az előző tulaj azt fizette, akkor addig nem terhelik rád, csak miután sikerült birtokba venni, vagy a végrehajtónak átadnia, amelyről jkv-nek kell készülnie!!!

A mostani devizahiteles moratóriumnak nevezett "selejt" törvény sok embernek okoz fejfájást, mivel a jofalkotással hozott ideiglenes törvény nem enged a jogos tulajdonodhoz hozzáférni, mindamellett még kárt is okoz a tulajdonosnak a rárótt fizetési kötelezettség mellett, és nem keveset, de ez is eset függő!! Aki továbbadási szándékkal vásárolt ingatlant-, vagy saját részre vásárolt ingatlan esetében is eltérő a kárigény. Bár ez már nem a kérdésed része. Remélem tudtam segíteni. üdv

Tisztelt MrWatson!

Hivatkozva az egyik hozzászólásodra, amiben azt írtad a végén, hogy a jogalkotással okozott kárral kit lehetne perelni, találtam olyan leíratot, ahol a álláspontom szerint a Magyar Állam a károkozó, de lehet megint tévedek.
..........................

1/2014. számú polgári elvi döntés

1. A közjognak a jogalkotó számára immunitást biztosító szabályai az általános és absztrakt magatartási szabályok létrehozására irányuló jogalkotási tevékenységre és a hozzá kapcsolódó felelősségre vonatkoznak. Ha azonban az Országgyűlés egyedi ügyben jogszabályi formába öltöztetett, de tartalmilag jogalkalmazói döntést hoz, és e tény kimondásával az Alkotmánybíróság a jogszabályi rendelkezést határozatával megsemmisíti, akkor a diszfunkcionális működés polgári jogilag is jogellenessé teszi a jogalkotó magatartását.
2. Az Országgyűlés nem jogi személy, ezért perbeli jogképessége hiányában a diszfunkcionális működésével okozott károkért a Magyar Államnak van helytállási kötelezettsége a károsult felé [Ptk. 28. § (1) és (4) bek., 76. §, 84. § (1) bek. e) pont, 339. § (1) bek., 349. § (1) bek.; PK 42. sz. állásfoglalás; Alkotmány 19. § (3) bek. b) pontja; 2003. évi XLII. tv. (GET) 85. § (10) bek.; 5/2007. (II. 22.) AB határozat; 2002. évi LXII. tv. 1. sz. melléklete].

Tekintettel arra, hogy a devizahiteles moratóeiumi Modtv-t az országgyűlés hozta ngy kapkodva és meg sem vizsgálták ezen törvény jogilag ütközik-e a Ptk-val, vagy egyéb más törvényekkel, ezért alapvető felelősségge a fentebb idézett II. pont alapján fennáll. Csak tudni kell bizonyítani, kronológiai sorrendiséget és az ezzel összefüggő károkozást.
üdv

Bár ismételten átolvasva a hivatkozást az alkotmánybíróság nem vonta vissza ezen törvényt, ezért ez alapján lehet mégsem lehet a károkozási per felelőse. De még kutakodok kicsit.
üdv

Laikusként akarsz hozzászólni egy olyan kérdéshez, amely még a képzett jogászok számára is fogós?

Tisztelt KBS.

Ezt benéztem, mert rosszul értelmeztem a leírtakat. Tehát ez alapján nem lehet az államot perelni, viszont ma olvastam Boóc Ádám egyetemi docens egyik értekezésében, misazerint ...

Az új Ptk. a felelősséget a közhatalom gyakorlásával okozott kárérét való felelősség címén szabályozza, amely alalpján evidens az, hogy a jogalkozás is közhatalmi tevékenységnek minősül. Az új Ptk-hoz fűzött miniszteri indokolás a következőket mondja ki: A Ptk. szabályai alalpján a joggyakorlat mereven elzárkózott a jogalkotással okozott károk megtérítése elől. A javaslat nem szabályzza külön a jogalkotással okozott kárért való felelősséget, mnivel az így okozott károkért a jogalkotó az általános felellősségi alakzat alapján felelős. Kétségtelen, hogy például alkotmányellenes jogszabály alkotásával, vagy uniós implementációs kötelezettség elmulasztásával kárt lehet okozni. Ezekben az esetekben a károsult az általános deliktuális felelősség szabály alapján kérheti a bíróságtól az okozott kár megtérítését.

Ezek szerint a jogalkotás mint kárt okozó magatartásért fennálló felelősségi forma önálló szabályozásának elmaradása azért helyes, mert - az indokolás álláspontja szerint - a jogalkotót a bíróság az általános deliktuális felelősség szabály szerint kötelezheti az okozott kár megtérítésére.

Ez a következtetés a jogalkotás közhatalmi tevékenység jellegéből, de az Alaptörvény hivatkozott alapjogi rendelkezéséből is adódik, és összhangban áll néhány uniós tagország - pl. Németország - újabb belső bírósági gyakorlatával is!
Az új Ptk 6:548.§.(1)bek. kimondja, hogy a közigazgatási jogkörben okozott kárért a felelősséget akkor lehet megállapítani, ha a kárt a közhatalom gyakorlásával, vagy annak elmulasztásával okozták, és a kár rendes jogorvoslattal, továbbá a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránti eljárásban nem volt elhárítható.

Szerintem ezen fentebb leírt érvek alalpján, - a kár elhárítására tett lépések függvényében, és minden jogi lehetőséget lehetőséget kimerítve - perelhető a magyar állam.

Természetesen nem vagyok ügyvéd, csak próbálom értelmezni és keresni, hogy milyen lehetőséggel lehet élni az állam által okozott ( többek nevében is mondhatom) káraink megtérítésének érdekében.

üdv

Tisztelt Bogyó30.

Már értem, de egyébként így az életszerű, amikor az árverezett személy marad bent lakott vétel esetén, hiszen az emberi viselkedés kiszámíthatatlansága alapján ez az élet forgatókönyve általában. A másik fél hiszen megkapta a pénzét, és ha még ott is lakott volna, az átadja a részét a vevőnek.

Amit leírtam az áll fent a lakottan árverezett ingatlanok esetében, így nem fogja kirakni a végrehajtó, csak abban az esetben, ha kötsz vele egy papíron rögzített szabályos bérleti szerződést, akár ügyvéd előtt, vagy két tanu aláírásával hitelesítve. Ha nem fizet legalább három hónapot, ami már folyamatosnak is tekinthető. Írni kell a bérlőnek egy tértivevényes felmondást, vagy személyesen átvetetni vele, továbbá ki kell kötni s felmondásban az ingatlan elhagyásának határidejét, ingóságaitól kiürítve. Ha azt nem tarja be, akkor fordulhatsz bírósághoz, ingatlanelhagyásra köteléezése tárgyában. Az így meghozott bírói végzéssel ( ha megítélik) a végrehajtó már ki fogja rakni, de csaka téli moratórium befejeztével.
üdv

Kedves Baccardi22!

Köszönöm a segítséget!

csipesz100,
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
24. § ... közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli.

A tulajdonjog változás a tulajdon átruházásával történik. Ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel, ingó esetén átadással.

Bogyó30,
"Fórum → ingatlanügyek → A lakáshasználót hogyan lehet kitenni / kilakoltatni?" topikban találsz válaszokat.

Laikus véleményem hogy az 1/2-ed tulajdonrészt is át kéne adni, ha a "lakottság" a tulajdonostárs korlátozó jogát takarja. De a tapasztalatom az hogy ebben nem egységesek a végrehajtók. A végrehajtó intézkedése (vagy nem intézkedése) ellen (többnyire 15 napon belül) 15ezerért lehet kifogást tenni amit bíróság bírál el.

Tsizelt MrWatson.

A végrehajtó nem adhatja át a lakottan vásárolt ingatlant, azon oknál fogva, hogy, mint említettem a lakottság azt jelenti, hogy nem beköltözhetően került árverésre, ergó a lakottságra tekintettel az árverési vevő a volt adós sal együtt, a becsérték 40-60%-al csökkentett minimális vételár mellett vásárolhatja meg. Márpedig, ha a 70%- alatt vásárol a vevő ( kivéve az 50%-os 5. árverés esetén, de a lakottan vásároltat is le lehet csökkenteni a lakottsági vételár 50-5-ig) az álltalában lakottan kerül árverésre. A gyakorlat az, hogy a lakottságot befojásolja a haszonélvezeti jog, vagy özvegyi jog, valamint ha az ingatlannak két vagy több tulajdonosa van, de nem megosztható az ingatlan.

" Az ingatlan lakottnak minősül a VHT 141 §. alapján, ha abban bérlő, haszonélvező lakik benne. Kivéve, ha az adós és VH kérő korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére ennek ellenére került sor. Amennyiben osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetében nem más tulajdonos társ lakik, ha az összes VH kérő hozzájárul a lakottan történő értékesítéshez és megállapodnak egymással, illetve ha abban adós egyenesági felmenője lakik és lakhelye a végrehajtási eljárás előtti 6 hónapban is itt volt, az ingatlant lakottan kell árverezni."

Tehát ezért nem fogja ki rakini a bentmaradt adóst.

Viszont, ha a Bogyó30 esete nem felel meg ezen formulának, akkor fordulhat bírósághoz.

Nem szeretnék senkit sem félre vezetni, de én így tudom.
üdv

Csak még egy idézet:

Végrehajtás lakott ingatlanra

Amennyiben beköltözhető értéken árverez a végrehajtó, de az adós ennek ellenére nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból, úgy külön perben lehet erre rászorítani. Ez a per szinte biztosan az adós - alperes - pervesztésével fog zárulni, hiszen az árverési értékesítést követően már nem tulajdonosa az ingatlannak, a tulajdonjogból fakadó jogosítványok már nem illetik meg, nincsen jogcíme a tulajdonláshoz, illetve a birtokláshoz. Mindezek ellenére sokan választják a biztos pervesztéssel járó eljárást alperesi pozícióban, hogy így is hátráltassák az árverési vevőt abban, hogy jogos tulajdonához hozzájusson.

A bentlakó helyzete

Amikor a végrehajtó lakott forgalmi értéken árverez, kérdésként merül fel, hogy milyen jogviszony lesz az árverési vevő és a bennlakó adós között. Az erre adott egyik lehetséges válasz, hogy mivel a vevő lakottan vásárolta árverés útján az ingatlant, ezért bérleti szerződés jött létre az árverési vevő és a bennlakó között annak ellenére, hogy a bérleti díjban történő megállapodás mint lényeges elem hiányzik a szerződésből, ez azonban szükség esetén bírósági megállapítással pótolható. Ez az álláspont nem fogadható el, mert a bennlakó adós nem tekinthető még kvázi bérlőnek sem, így bérleti szerződés sem jöhet létre közte és a vevő között.

Ha a végrehajtó lakott értéken árverez, és az árverési vevő a lakás kiürítése iránt pert indít, ez esetleg megvalósítja a joggal való visszaélést. Ebben az esetben az jelentheti a megoldást, hogy lakott értéken történő árverezés esetén az árverési vevő csak akkor tudja a lakás elhagyására késztetni a bennlakó adóst, ha kifizeti neki a lakott és a beköltözhető érték közötti különbözetet.

Az adósnak és a végrehajtást kérőnek is az az érdeke, hogy beköltözhető becsértéken kerüljön sor az ingatlan árverésére. Ezzel meg lehet előzni a további bírósági eljárásokat, és a magasabb árverési vételárból talán még valamennyi marad is az adósnak a végrehajtást kérő igényének kielégítése után.

T. Fórumozók!
Mi van akkor, ha egy ingatlan végrehajtási eladás alatt áll, de kiadta albérletbe a házat, így lakottnak minősül?
Hello!

„az jelentheti a megoldást, hogy lakott értéken történő árverezés esetén az árverési vevő csak akkor tudja a lakás elhagyására késztetni a bennlakó adóst, ha kifizeti neki a lakott és a beköltözhető érték közötti különbözetet.”
Ebben a logikában hogy érvényesülnek a tulajdonosi jogok? hasznok szedésének a joga? milyen időtávra vonatkozik, hogy értelmezzük ezt a különbözetet évek múltán? elég sok kérdést felvet.
Hogy különbözteted meg hogy a "lakottság" miatti diszkont a társtulajdonos korlátozó joga miatt van, vagy az adós bentlakása miatt? Miért kéne kifizetni a különbséget ha az adós bentlakása nélkül is lakottan kellene árverezni a társtulajdonos korlátozó joga miatt? vagy a bentlakónak függetlenül attól hogy adós vagy nem adós lakik bent kvázi haszonélvezeti jogot kéne tulajdonítunk?
Logikusabb lenne a sima bérleti jog értelmezés.

Jó volna valakitől egy olyan vélemény aki látott már ilyen kiürítési pert. talán gerbera?

chriswb,
Ha albérlő lakja akkor lakott. Eladás után is él az albérleti szerződés csak a felek változnak.

@MrWatson: Ahogy már egy másik topicban (http://www.jogiforum.hu/forum/41/26231#…) kértem, szakmai tudás nélkül NE írj inkább!
Amit chriswb-nek írtál az legjobb esetben is félinformáció.

@chriswb: Az 1994. évi LIII. törvény 141. § (3) bekezdáse tartalmazza, hogy mikor kell lakottan árverezni az ingatlant:
„141. § (3) Lakottan kell árverezni az ingatlant,

1. ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,
2. ha abban - a 137. § (2) bekezdésben foglalt esetet kivéve - haszonélvező lakik,
3. ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
4. ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy
5. ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért,
6. ha abban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.”

Tehát ha a bérleti szerződést a "végrehajtási eladás" (árverésre gondolsz?) ideje alatt kötik meg, attól nem lesz lakott az ingatlan.
De biztos információ adásához a pontos dátumok ismerete lenne szükséges (mivel a jogszabály is ehhez köti).

@Grave7
tiszteletre méltó a segítőkészséged, de miért gondolod hogy csak a te általad feltételezett félinformáció lehet az egyetlen igazság?
Ha szőrszálhasogató akarnék lenni, akkor fejtegethetnénk azt is hogy albérleti szerződés nélkül is lakott egy ingatlan ha abban 'laknak', de ennek- és az általad is felmerült kérdések ellenére sem venném a bátorságot hogy a szakmai tudásodról ilyen felsőbbrendűséggel nyilatkozzak, pláne nem kérnélek, hogy tapasztalataid magadba folytsd.

@Grave7
Az alább felvetett 2 dilemmában azért szívesen olvasnám a véleményed:

1. Végrehajtói árverésen értékesített "lakott" ingatlannal kapcsolatban van tapasztalatod kiürítési per során a bentlakó jogviszonyának megítéléséről? kvázi haszonélvező vs. használati díj fejében használó tekintetben
2. Milyen tisztességes és ésszerű időn belüli ellenőrzési lehetőségét látsz a tulajdonos számára hogy a bentlakó ellenére ellenőrizhesse tulajdonát?

Tisztelt Fórumozók!
Kérdésem a következő lenne:

.... Kereskedelmi Bank 2013. júniusában árverési vevőként megvásárolt egy ingatlant. Az ingatlan a Bank 1/1-es tulajdonában van, be van jegyezve a tulajdoni lapra.

Kétszer megkísérelte a birtokba adást, de tiltakozásvolt, stb. és a Bank engedett további 2 x 6 hónap bentlakást.

Jelenleg az Adós több hónapja nem lakik az ingatlanban, nincs villany, gáz stb.

Megvásárolnám az ingatlant a Banktól, de még mindíg nincs birtokba adva.

Kérdésem, hogy mikor és hogyan tudom a legegyszerűbben birtokba venni az ingatlant.

A Bank jogásza azt mondja, hogy egyszerűen törjem fel két tanúval, vegyem birtokba, mivel életvitelszerűen nem lakik ott senki én pedig a tulajdonos vagyok.

2. megoldás: kérjem majd a végrehajtót a birtokbaadásra, ehhez ad meghatalmazást a Bank.

Kérdés: Mikor kérhetem ezt? 1. a téli kilakoltatási moratórium után február 28 után, vagy 2. Az elszámoltatási törvény befejezte után? Köszönöm a válaszokat.

Tisztelt Bélatata!

Valamit nem értek. A bank nevén van az ingattlan tulajdoni joga bejegyzeve, akkor milyen alapon szertnéd birtokba venni? Amennyiben kötsz a bankkal egy adásvételi szerződést, akkor a bank sem adhatja el neked beköltözhetően, csak abban az esetben, ha a bank veszi birtokba és azt követően leolvassa a fogyastói állásokat, majd úgy értékesíti neked!!

Amennyiben a bank csak úgy adja el, hogy nincs birtokba véve, akkor részben egy lutris lakást vásárolsz, mert nem tudhatod, milyen tartozások vannak még hátralékként nyilvántartásban rajta a szolgáltatóknál. DE, ha ennek ellenére vállalod a vételt, akkor a lakásszomszédokat és a közösképviselőt nyilatkoztatni kellene, arról, hogy mit tudnak a bentlakóról, hogy itt lakik-e vagy tartósan nem látják régóta, vagy esetleg költözni látták. Több esetben előfordult már, hogy a bentlakó közüzemi szolgáltatások hiányában elhagyja az ingatlant bejelntés nélkül! De erről ildomos előtte tanukk által, esetleg vizuálisan ( egy szomszéd, vagy olyan ingatlanból át-, vagy betekinteni a kérdéses ingatlanba ) lakás meggyőződni. Ha a bank meghatalmazást ad a szolgáltatóktól megkérni a tartozás nyilvántartást, akkor nem lesz nagy meglepetés. Viszont ha az ingatlanban bútorok vannak, és esetléeg ruházat is látható, akkor a bentlakóval kapcsolatban több lehetőség áll fent. 1/ Elköltözött, csak hátrahagyta az ingóságokat. 2/ Hosszabb távra elutazott. 3/ Esetleg kórházba került. 4/ Hatósági eljárás miatt elzárás alatt van. 5/ Esetleg elhalálozott. 6/ Egyéb .. Ezeknek utánna kell járni, mert ha megvásárlod és felnyitod az ingatlant. akkor magánlaksértést bűncselekméynyét követed el. Tudni kellene, hogy devizahiteles moratórium védi, vagy csak a téli moratórium. Ha még is szerencséd lenne, és elhagyta az ingatlant, akkor a szomszédi-, közösképviselői nyilatkozatok védenek ha mégis eljárást akarnak veledszemben kezdeményezni, mert te jóhiszeműen jártál el az adott esetben és megtettél moindent annak érdekében, hogy tisztázd a bentlakó helyzetét.

Viszont ha ezeken már túl vagy és tudod a tartozások összegét, mértékét, és a lakó saját akarátóból még is elköltözött, akkor megveheted a lakást és tanuk jelenlétében, arról jegyzőkönyv felvétele mellett felnyittathatod és zárat csrerélhetsz.

Amit írtam nem biztatás, komoly körültekintést és utánnajárást igényel, meg sok időt. Ennek ellenére ha megéri az már a te dolgod!
üdv

Kedves Baccardi!

Köszönöm a választ.

A Bank azért adja így el, birtokbaadás nélkül, mert az Adós pár elmebeteggel tüntetést szervezett a birtokbaadás idejére, és a Bank nem akart címlapon szerepelni.

Jelenleg az Adós már nem lakik ott, de a bútorai, személyes holmija még ott van a házban.

Néha- néha odalátogat.

Villany, gáz már kikapcsolva.

Közben sikerült a végrehajtóval és a Bankkal is egyeztetni, és a bank ad egy meghatalmazást az ingatlan birtokbavételére. A végrehajtó pedig március 1-után cca. 15-én birtokbaadja az ingatlant. Így a közművek átírása sem jelent problémát, mert a végrehajtó adja át. Üdv

@MrWatson: Nem gondolom, hogy az "általam feltételezett félinformáció lehet az egyetlen igazság" - pont ellenkezőleg, a félinformáció amit írtál, az nem az igazság.

Lehetsz szőrszálhasogató, de mindegy, mert ismétlem: nem attól lesz lakott egy végrehajtás alatt álló ingatlan, mert abban "laknak", hanem a végrehajtási törvényben meghatározza esetekben. Legegyszerűbb példa: ha az adós "lakik" az ingatlanban, akkor azt beköltözhetően kell árverezni.
(Mivel ez végrehajtási fórum, ezért evidens, hogy a végrehajtás során felmerülő esetekről van szó.)

A tapasztalataid nem kell magadba folytanod, csak ne úgy add elő azt, mintha nem magánvélemény, hanem megdönthetetlen igazság lenne (pl. „Ha albérlő lakja akkor lakott.”) - ugyanis ezzel akár szándék nélkül is félrevezeted a kérdezőt. Szintén, ha jogszabályra hivatkozol (mint a linkelt topciban), akkor legalább helyesen tedd és magánvéleményedet külön, ezt feltüntetve írd meg.

Két kérdésed:

1. Nincs tapasztalatom, perekkel nem foglalkozom.
2. Nem a végrehajtási eljárás kérdésköre, így nem tudom.

Sziasztok,tudnátok segíteni,hogy mikor jár le a devizahiteles moratórium?

De mire vagy kíváncsi?
A felfüggesztett perek?
A kilakoltatási moratórium?
Mi az, hogy devizahiteles moratórium? Devizahitelt akarsz felvenni?

Tavaly május óta várjuk,hogy megkapjuk a lakást,azt mondta a végrehajtó,hogy ha a moratórium véget ér,akkor tudja átadni.Viszont a hírekből úgy veszem ki,hogy már a devizahiteleseket rendezték.Akkor most hogy is van?