Társasházi jog

A közügyektől eltiltott

1. nem rendelkezik választójoggal, nem vehet részt népszavazásban és népi kezdeményezésben,
2. nem lehet hivatalos személy,
3. nem lehet népképviseleti szerv testületének, bizottságának tagja, azok munkájában nem vehet részt,
4. nem delegálható törvényben kihirdetett nemzetközi szerződéssel létrehozott szervezet közgyűlésébe, testületébe,
5. nem érhet el katonai rendfokozatot,
6. nem kaphat belföldi kitüntetést és külföldi kitüntetés elfogadására engedélyt,
7. hatósági eljárásban nem lehet védő vagy jogi képviselő,
8. nem viselhet tisztséget köztestületben, közalapítványban, és
9. nem lehet civil szervezetnek a civil szervezetekről szóló törvényben megjelölt vezető tisztségviselője.

Társasházunkban az egyik tulajdonos börtönben ül és ítélete szerint közügyektől is el van tiltva. Az aktuális közgyűlésen van-e szavazati joga a tőle meghatalmazást kapott tulajdonostársnak?

Vivaldi!

Engedelmeddel, én azért egy gondolat erejére „visszaugranék” a bizottság és az ellenőrzés témájára: Valóban nem minden esetben kötelező a bizottság felállítása, ez idáig igaz. Azonban az olyan esetekben, ahol nem működik eme szerv, a szvb törvényi jogkörébe tartozó feladatokat ugyanúgy el kell látni. A törvény tehát nem a feladatelvégzésre ad felmentést, hanem annak formájára, mivel azt nem köti bizottsági működéshez. Ilyen esetben szokott előfordulni, hogy a közgyűlés megválaszt egy tulajdonostársat, aki elvégzi ezt az ellenőrző munkát. Az SzmSz-t is érdemes átnézni, hogy ezzel a megoldással az összhangban volna-e.

A jóváhagyás egy döntési mechanizmus része, amelyben a döntéshozó és a jóváhagyó (ebben a folyamatban mindenképpen) alá – fölé rendelt viszonyban állnak. A döntéshozó minden lényeges körülményről dönt, de a határozat mindaddig nem végrehajtható, amíg nincs meg a felettes szerv jováhagyása. Itt teljesen mindegy a megfogalmazás, hogy a szerződéskötéshez nem járul hozzá, ez ugyanúgy kihat a döntéshozó határozatának végrehajtására. Amennyiben ilyen típusú döntési mechanizmust kívánsz kialakítani, figyelmedbe ajánlom, hogy a társasházi törvény (Tht.) szerint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, afölött már nincsen tovább. A Tht. az önálló döntést ismeri, és a tulajdoni hányad szerinti szavazati jogot ír elő. Meghatározza, mi az érvényes határozat, és azt is, hogy a határozatot kk/intéző biz.-nak végre kell hajtania. Tht. 27. §, 38. § (1) bek., 43. § (1) bek. a).

Tehát e vonatkozásban a Tht.-ben nem az van leírva, hogy mit nem lehet (a tiltás), hanem hogy mit hogyan lehet, de azt viszont be is kell tartani.

Az ellenőrzési feladatok ellátásánál legalább a törvényi minimumot biztosítani kellene, ezt korábban is írtam, és továbbra is fenntartom. Tht. 13.(2) bek. f)

A felújítási munkák elfogadása során lehetőség van arra, hogy a fontosabb részletek a szerződésben rögzítésre kerüljenek (bekerülési költség, teljesítési határidő, fizetés módja, ideje ésatöbbi). Egy több milliós felújítási munkánál ezt a megoldást én nem támogatom, csakis a szerződés-tervezet előzetes ismertetésével való elfogadást. Meglásd, ami fontos az belekerül, még az is, ami szóban el van hallgatva.

Egyébként a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jogkörével érdemes "operálni", ugyanis a közgyűlési határozat elfogadásakor utasításba lehet adni / meg lehet határozni a végrehajtás módját, hogy ellenőrizze a szerződéskötést (tartalmilag stb), a teljesítések módját, idejét, valóságát. Ezek ellenőrzések elvégzéséhez (a határozatban) hozzá lehet rendelni eseményeket és határidőket, ahogyan tetszik. Tht. 28. (2) bek. A lényeg, hogy az ellenőrzés nem akadályozhatja a végrehajtást, ilyen értelemben a jóváhagyás kerülendő kifejezés.

Mivel nem írtad, milyen munkáról van szó, így általánosságban ennyi.

vivaldi

És még egy apróság:

„A fórumtagok nem minden esetben jogvégzett szakemberek. Amennyiben jogi tanácsadót, jogi képviselőt keres, használja a Jogi Fórum Ügyvédi Szaknévsorát. Ügyvédek számára megkereséseket közvetlenül az "Ügyfél keres ügyvédet" oldalon küldhet.”

Javaslom neked is ezt a megoldást, ha mindenáron csakis jogi válaszra vagy kíváncsi. Igaz nekik már fizetni kell, de hát mindennek ára van.

vivaldi

„rajtad kívül mindeki érti a történetet”

Gondolom ezért kaptál mindössze egyetlen választ rá Bástya fórumtárstól, ugye?
Rajtunk kívül ezek szerint mást nem is érdekelt, de sebaj. :-D

„én egyáltalán nem arra keresek választ, hogy akkor hányan is értenek egy közgyülésen mihez és milyen szinten, hanem ahhoz, hogy egy adott helyzethez milyen jogilag létező megoldást lehet találni.”

Nos, ha te ezt lényegtelen részletnek tartod, az a te bajod. A jogi kérdéseket pénzért szokták az ügyvédek kitárgyalni. Te csakis jogi választ vársz, hát nosza, akkor keress egyet. Ők se bolondok, hogy látatlanban, kb. a tizedét ismerve a történetnek - amit te megosztasz velünk - bármilyen jogi tanácsot osztogassanak ingyen.

„kioktató, de teljesen célt tévesztett okoskodásod”

Hmmm...érdekes, egyrészt köszi, hogy felismerted a saját stílusodat is - pontosan ezt csinálod, amit leírtál, másrészt én csak ellentmondásokra hívtam eddig fel a figyelmedet, de sebaj. Úgy látszik, hogy túlbecsültem az értelmi szintedet, de tévedtem. :-)

„mindenki felelösen jár el a közgyülésre és annyit tud a témához hozzátenni, amit akkor adott helyzetben és közegben lehet”

Már megbocsáss, de ti laktok ott, nektek kellene tudni alapból - és nem a közös képviselőnek - hogy milyen munkákra van szükség a társasházban. Ezek után utólag kritizálni azt - ráadásul leírásod alapján szakmai hozzáértés nélkül - amiről döntöttetek már korábban, ráadásul ezért a közös képviselőt hibáztatni, holott ő csak a ti döntéseteket hajtja végre, hát nem kis nagyképűségre utal. Akárcsak a te intelligencia-szinteddel egy híres zeneszerző nevét felvenni, sértve ezzel az ő teljes életművét, amit a világra hagyott.

Szomorú örökös,

rajtad kívül mindeki érti a történetet, de ha te tovább akarsz rugózni rajta, ráadásul a teljesen lényegtelen részleten, akkor talán már csak magadban, erre a szintü okoskodásaidra senkinek semmi szüksége. Már csak azért sem, mert bár írtam, azt se érted, hogy én egyáltalán nem arra keresek választ, hogy akkor hányan is értenek egy közgyülésen mihez és milyen szinten, hanem ahhoz, hogy egy adott helyzethez milyen jogilag létező megoldást lehet találni.

A kioktató, de teljesen célt tévesztett okoskodásod a következőkben is csödöt mond, ugyanis ellentétben az általad a fotelból osztott ésszel mindenki felelösen jár el a közgyülésre és annyit tud a témához hozzátenni, amit akkor adott helyzetben és közegben lehet. Mondjuk te itt a témához semmit nem tudsz hozzátenni, azt se érted, hogy ez itt egy jogi tanácsadó fórum, nem pedig az unatkozó Story magazin olvasók levezető helye.

vivaldi

Szó nincs sztorizgatásról. Megint ott az ellentmondás:

„közgyülésen ott áll 20 ember és nagyjából 100% semmit nem ért az adott felújítás szakmai részéhez”

v.s.

„Később néhány tulaj utánanéz és rájön, hogy a megszavazott munka ellentmond a szakmai követelményeknek”

Ez a néhány tulaj hol volt akkor, amikor még lett szavazva a felújítás, ha gyakorlatilag ők nem az a 20 ember, aki szakmailag semmit nem ért hozzá? Szóval az okoskodás előtt esetleg lehet, hogy felelősebben kellett volna közgyűlésre járni és dönteni a ház ügyeiben. Mert véleményem szerint nem a közös képviselő hibázott, hanem az a néhány „hozzáértő” ember, aki eddig tojt az egészre, de most egyből persze mást sokkal könnyebb hibáztatni.

És nincs jogod megszabni egy nyilvános fórumon, hogy ki írhat neked, mivel te is nyilvánosan kérdeztél, nem privátban.

Bástya,

kösz, ez már előrevivő válasz. A probléma az, hogy nincsen SZvB-nk (mindig megakadályozta a KK azzal, hogy 25 lakás alatt nem kell, tehát ugorjunk). Így se előzetesen se utólagosan nincs egy hivatalos szervünk, amivel a KK köteles együttmüködni és amelyik meg tudná állítani a károkozást.
Ezért a terv az, hogy a 10+1% tulaj közgyülést hív össze és azon választunk SZvB-t. Tudomásom szerint a törvény nem tiltja, hogy egy SZvB többek közt akár szerződés engedélyezési jogot is kapjon (és hasonló önvédelmi jogok) hanem csak azt mondja meg, hogy mik a minimális kötelező feladatai, ha már van.
A kérdésem tehát csak az, hogy (copizom az indító kérdésemet):

Van-e törvényi tiltása annak, hogy a tulajdonosok egy közgyülésen, az SZMSZ kiegészítés alapján vagy egy olyan szervet állítsanak fel maguknak vagy a Számvizsgáló Bizottság jogkörét egészítsék ki azzal, miszerint a felújítási és a javítási munkálatok során ez a szerv külön jogot kap az ajánlatok értékelésére és szerződni a vállalkozóval csak az ő külön engedélyükkel tud a közös képviselő?

Szomorú örökös,

én jogi válaszokat várnék, azt hittem azért van ez a forum, nem pedig sztorizgatásokért. De hogy világos legyen az amúgy teljesen lényegtelen része a dolognak: a közgyülésen ott áll 20 ember és nagyjából 100% semmit nem ért az adott felújítás szakmai részéhez. Miért is értsen a homlokzatjavításhoz, vízszigeteléshez, tetőfedéshez, stb, ezeket 3 évig tanulják a szakik. Ezért teljesen tudatlanul, abban a HIT-ben hogy a KK a legnagyobb gondossággal járt el értük, a tulajok megszavazzák az alapszavakat, amire azt hiszik, hogy ezzel a szakmai követelmények le is vannak tudva. Később néhány tulaj utánanéz és rájön, hogy a megszavazott munka ellentmond a szakmai követelményeknek, selejtes alapra akar a KK egy 20 milliós munkát rárakni (magyarul: szarra várat építeni). Ezért módosításokat akarnak, de a KK semmire nem reagál, a vállalkozóját védi minden kérdéstől, a kért közös megbeszélés a vállalkozóval soha nem jön létre, csak a KK felszólítása hogy az a néhány renitens tulaj hagyja abba az áskálódását, mert a szavazás megtörtént, a vállalkozó és munkája ki lett választva és innentől kezdve változtatásnak helye nincs.

Ennyi a dolog sztori része, de nem erre kértem választ, hanem arra, hogy innetől kezdve hogyan lehetne megállítani egy teljesen inkompetens és pénzügyi elherdálásban végződő "felújítási" munkát.

Egyébként : Tht. 30§.
De ezen kívül szó sincs benne a szavazati jog korlátozásáról.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Szerintem nem.

Egészen konkrétan van megnevezve egy eset : ha egy tulajdonosnak 3 hónapon túli közös költség tartozása van, akkor a közgyűlés határozattal rendelheti el a jelzáloggal való megterhelését, és ezen határozat meghozatalakor az adott tulajdonos nem élhet szavazati jogával.

De ezen kívül nem korlátozható a szavazati jog, szerintem még az SZMSZ-ben sem (az semmis lenne).

László72

Tisztelettel kérem a segítségüket!

Egy társas házi lakás tulajdonosát,kinek lakásán jelzálog jog van,de végrehajtás alapján fizet minden költséget.
Meg vonhatja-e, a közös képviselő, valamilyen törvény alapján a társasházat érintő(pl.szigetelés) szavazati jogától?
Köszönöm!

Hogy a bizottságnak ilyen jellegű felhatalmazása legyen, az nem jó megoldás. A számv. bizottságnak alapvetően van előzetesen véleményezési lehetősége, és nem csak utólagos ellenőrző jogköre, mivel a közös képviselő ügyintézését is ellenőrizheti.

A jegyzőkönyvben le nem írt, de az ülésen elhangzott releváns információk elhallgatása nem új dolog, ahogyan az sem, hogy a jegyzőkönyv egy szerződés megkötésére teljes körű felhatalmazást tartalmaz, miközben ez fajta akarat nem kapott zöld utat a közgyűlésen. Az ilyesmi ellen felszólalni nem könnyű, mivel a jegyzőkönyv bizonyításra alkalmas okirat, az abban leírtakat 2 tulajdonostárs is hitelsítette...

Ilyen esetekben az volna a fair eljárás, ha a megtárgyalandó napirendhez csatolva lenne a szerződés-tervezet, vagy ha nagyon sok az albetét, akkor legalább a számvizsgáló bizottságnak megküldeni előzetes véleményezésre... vagy mindkettő cselekményt elvégezni.

Ha egy közös képviselő nagyon "zárni próbálja az információt", akkor azt okkal teszi!

Ez milyen felújítási munka lenne?

vivaldi

Azért itt némi ellentmondást érzek az általad leírtakban:

Először is:

„A tulajok akik semmihez nem értettek, egy pár mondatos ismertetés alapján megszavazták 20 milliós felújítást.”

V.S.

„többen is kérték hogy legyen további egyeztetés a kivitelezővel a részletekről”

Tehát ha nem értettek semmihez, akkor vajon miért akartak a kivitelezővel egyeztetni? Miért nem bízzák alapból ezt a szakemberre?

Másodszor pedig:

„az elvégzendő munkát így nem lehet megcsinálni ahogy ő azt megszavaztatta, mert először a kopott, elhasználódott és hiányos elemeket kell cserélni, mielőtt az ember egy 20 millió forintos értéket rávisz.”

V.S.

„Ezzel a KK a szakmai követelményeknek ellentmondó munkát akar véghezvinni, amiből nem akar engedni.”

Tehát ha valóban a kopott, elhasználódott és hiányos elemeket cserélni kell, az vajon miért mond ellent a szakmai követelményeknek?

Szomorú örökös

A tulajok akik semmihez nem értettek, egy pár mondatos ismertetés alapján megszavazták 20 milliós felújítást. Rádásul a KK beleírta a jegyzőkönyvbe, hogy fel lett hatalmazva a szerződés aláírására. (azt viszont nem, hogy többen is kérték hogy legyen további egyeztetés a kivitelezővel a részletekről - ezt azonban a KK sose tette lehetővé). Így ténylegesen csak az ár és nagyvonalakban a munka lett ismeretve és megszavazva. Semmi egyébről nem volt szó és nem volt írásba foglalva a jegyzőkönyvben. Csakhogy időközben többek közt kiderült, hogy a KK elhallgatta, hogy az elvégzendő munkát így nem lehet megcsinálni ahogy ő azt megszavaztatta, mert először a kopott, elhasználódott és hiányos elemeket kell cserélni, mielőtt az ember egy 20 millió forintos értéket rávisz. Ezzel a KK a szakmai követelményeknek ellentmondó munkát akar véghezvinni, amiből nem akar engedni. Ennek a károkozásnak a kivédésére akarjuk a Számvizsgáló Bizottság jögkörét kibővíteni, hogy a felújátásokba, a szerződéstervezetbe részleteiben is beleszólhasson. A KK azt ondja, hogy ezt a törvény nem engedi, én ilyet viszont nem találtam. Másrészt pedig Ptk alapon senki nem kényszeríthető arra, hogy olyan dologra szerzödjön, aminél az önmaga károkozása vagy a szakmai hiányosságok nyilvánvalóak.

vivaldi

Egy normális társasházban általában a közgyűlés elé viszik a begyűjtött árajánlatokat. Ha viszont ott eldöntötték, hogy melyik, akkor már a közös képviselő egyedül szerződik a kiválasztott vállalkozóval. Jól láthatóan nálatok nem ez történt.

Az pedig, hogy túlárazás? Meg kell nézni a tartalmát és az alapján kell véleményezni, mert egyáltalán nem biztos, hogy túl van árazva. Mellesleg egy munka mindig annyiba kerül, amennyit a vállalkozó megállapít érte, nem pedig a lakó dönti el a munka elvégzése után, hogy én mennyiért dolgoztam, mint vállalkozó, gondolom ez érthető. Nyilván van egy ára mindennek, de ha van egy árajánlat, amit elfogadtak, abban szerepel egy összeg, akkor azt ki kell fizetni a szerződés teljesítése, a munka teljes elvégzését követően, azt a megrendelő már nem tagadhatja meg. Hozzá teszem, hogy egy okos vállalkozó szerződést is köt az ilyen munkákra.

És még egy fontos dolog: ha a közgyűlés felhatalmazta az elvégzendő munka elvégeztetésére, akkor most mi a gond? Előtte kell gondolkodni, szerintem utólag már ne akarjon egy lakó minden lépésben ellenőrizni, felügyelni, beleszólni, ebben sajna neki van igaza, hiszen ezért ő a közös képviselő. Persze ha törvénytelenséget, svindlit tapasztaltok, akkor is csak utólag lehet bármit is tenni, mert a felhatalmazást előre megadtátok most neki.

Van-e törvényi tiltása annak, hogy a tulajdonosok egy közgyülésen, az SZMSZ kiegészítés alapján vagy egy olyan szervet állítsanak fel maguknak vagy a Számvizsgáló Bizottság jogkörét egészítsék ki azzal, miszerint a felújítási és a javítási munkálatok során ez a szerv külön jogot kap az ajánlatok értékelésére és szerződni a vállalkozóval csak az ő külön engedélyükkel tud a közös képviselő.
Mivel nálunk a közös képviselő ezeket a feladatokat a teljes információ megtagadás és a túlárazás gyakorlatával folytatja le, ezért a megelőzési lehetőségek érdekelnének. Bár a közgyülés megszavazza a munkálatokat, erre hivatkozva a közös képviselő ezután mindent a maga kedve szerint csinál, szerződést annak a részletes ismertetése nélkül köt, utólagos jogos aggodalmakat a szerződéskötés előtt figyelembe nem vesz, arra hivatkozva hogy őt a közgyülés felhatalmazta a szerződéskötésre, így senki ne akadályozza meg a többi tulajdonos akaratának az érvényesülését.

Nonolet, nagyon szépen köszönöm a segítséget! :-)

Az pont azt jelenti, hogy 2 lakásost építhetsz.

Kedves Fórumozók!

Társasház alapítással kapcsolatban lenne kérdésem:
Az építési övezet szerint 2 önálló rendeltetési egység létesíthető az adott telken.
Ennek ellenére alapíthatok 3 lakásos társasházat?
Vagy a rendeltetési egységek száma maximalizálja a társasházban lévő lakások maximális számát?

köszönettel
Gaben

Erbora

VAGY

A következő közgyűlésen

• az eddigi megbízást megszűntnek tekintitek, felmondtok

ÉS

• aztán ÚJRA választjátok vagy MÁST választotok meg

Erbora

Ha eddig elmaradt a 3évenet esdékes újraválasztás+megbízás akkor...

Mivel a múlton már nem lehet változtatni az már TÉNY lett.

Így a következő közgyűlésen megszavazzátok, hogy

• bár a mostani megbízási nem a szabályzatok szerinti (megállapítás a jegyzőkönyvbe)

de

• a jelenlegi megbízását érvényesnek tekintitek és a tevékenységét folytathatja-folytassa a záró közgyűlésig

(előterjesztés+szavazás)

• a következő záróközgyülésen kell majd újra választani és ismét megbízni

(megállapítás a jegyzőkönyvbe és majd meg kell tenni)

- -

Vagy módosíthatjátok a szabályzatokat is...
Csak az nyűgösebb és pénzbe is kerül.

Erbora

Mi nem érthető ezen?

Megválasztjátok, akármikor.
3 évre MEGBÍZZÁTOK...

Az 1. és a 2. évben nyugi van.
(ha nem rúgjátok ki, ha igen akkor soron kívüli választás jön)

A 3. évben ÚJRA kell választani.
Ami a 3. évben megtartott ZÁRÓ közgyűlésen esedékes.
(ha addig nem rúgtátok már ki)

Ennyi.

Egyszerű és világos.

Mi az a "Társasházi alapszabály", mi az a "Működési alapszabály", és mi a kettő viszonya?

Erbora

„1992-ben létesült 16 lakásos Társház Alapszabálya szerint :„…a közös képviselő megbízatása 3 év időtartamra szól…”....A közös képviseletet vállalkozói szerződés keretében végzi, a szerződés 2012.szeptemberében 30. naptól indul, hatálya határozatlan időre szól.”

Az én laikus véleményem szerint a vállalkozói szerződés a mérvadó, hiszen azt a közös képviseletet ellátó, jogi személynek minősülő céggel vagy vállalkozóval pontosan ezért kötöttétek, hogy ne kelljen ennek az időkorlátnak megfelelni. Szerintem ez a 3 éves szabály azért jött létre az alapszabályban, hogy ha nem ilyen jogviszonyban képviseli valaki a házat - mondjuk nem jogi személynek minősülő személy vállalja el egy kis zsebpénzért - hanem pl. egyszerű megbízási szerződéssel, akkor 3 év után le lehessen váltani (sőt ez hamarabb is megoldható, ha nem jól látja el a feladatát). Ez nem ugyanaz, mint a vállalkozói szerződés, mert utóbbi esetén számlát ad a havi tevékenységéről a vállalkozó, előbbi esetben pedig nincs számla, szimpla pénztári kifizetés van.

De miért is gond ez? Van valami gond a közös képviselő vállalkozó munkájával?