Társasházi jog

Üdv!

Kérdésem, hogy a társasház alapító okirata felülírja-e, a hatályos jogszabályt?

Babos

Inkább a konkrét kérdést, ha lehet.

KBS!

Amennyiben nincs SZMSZ,( kk. azt hazudta 9 évig, hogy van, de kiderült, hogy nincs) akkor az A.O-ban szereplő leírás szerint kell fizetni pld. közös költséget? (nem az eddigi m2, hanem az A.O szerinti tulajdoni hányad szerint?
Amennyiben az AO. úgy rendelkezik, hogy a felújításokat, a felújítási alapból, és nem a közös költségből kell?

Egyenlőre ennyi, és előre is köszönöm.

Babos

Az alapító okirat nem rendelkezhet ilyen kérdésben. Az szmsz hiánya önmagában jogellenes. (Hacsak nem hatlakásos vagy kisebb a ház.) Szmsz híján a tulajdonosok a tulajdoni hányadaik arányában viselik a közös költséget. Mellesleg a tulajdoni hányadnak meg az önálló tulajdonú lakások alapterülete arányának illik egybe esnie.
A "felújítási alap" is közös költség. A társasháznak nincs olyan költsége, amely nem közös költség.

Szerintem még ez sem a konkrét kérdés volt, csak valami példálódzás.

KBS!

A ház 216 albetétes társasház. Kötelező lett volna az SZMSz megalkotása, amire 2004-ben kisérletet tett a társasház közgyűlése, de nem volt meg az 50 %, ezért szavazásra sem lett bocsátva. De mivel a kk. utána aláírásokat gyűjtött, és a kézzel írott jegyzőkönyvben már egészen más arány szerepelt, úgy hangoztatta 2012-ig, hogy van SZMSZ, csak valami oknál fogva ( nem indokolta) nem adta be a földhivatalba. 2012-ben volt egy próbálékozása, de mivel sem a jogosultságát, sem a közgyűlés jegyzőkönyvét nem merte bemutatni, ezért iratpótlásra kötelezték, amit máig nem tett meg. A földhivatalba az SZMSZ-re nyomott kódszámmal igazolta, hogy be van adva a földhivatalba. Az egyik tulajdonos a földhivatalban kérésére van-e SZMSz az A.O-hoz csatolva azt az információt kapta, hogy nincs. Majd az SZMSz-re nyomot kódszámra hivatkozva, kapta iratpótlásos információt. Most, hogy kiderült nincs SZMSZ, ezért kérdem, hogy akkor az A.O szerinti közös költség számítást kell alkalmaznia? Ami nem m2, hanem tulajdoni hányad.

Babos

KBS!

Nálunk az alapterület, és a tulajdoni hányad aránya eltér.

Már mondtam: az alapító okirat erről nem rendelkezhet. De egyébként is a tulajdoni hányad arányában kell viselni a költségeket. (Hogy miért tér az el a területtől, azt én nem tudhatom.)

Tisztel jogász Fórumozók.
A társasházi tulajdonos ( nem SZB tag, stb.) , kérheti a társasházi anyagokba, számlákba, szerződésekbe való betekintést?
Köteles ezt a lehetőséget biztosítani a közös képviselő a társasházi tulajdonosnak? Hol található erre vonatkozóan törvényi előírás?
Lehetséges, hogy a lemondott közös képviselő újra választassa magát, gondolom a korábbi díjazásért, ha a házkörüli teendőket, javítás, karbantartás, megrendelése , átvétele, stb. egy társasházi tulajdonosnak akarja kiadni?
Köszönöm a választ előre is.

Kedves Társasházi tulajdonos!

A társasházi iratokba minden tulajdonos betekintésre jogosult.
Természetesen "lecsapó" jellegű ellenörzésre nem ad lehetőséget a törvény.
Jogi háttér az alábbi linken

Az hogy ki képviselje a th.-t az a th. közgyűlés határsköre.
Polgári peres eljárás keretében lehet a döntést hatályon kívül helyeztetni. (2 év/25.000Ft)

Kedves Fórumozók!

Az alábbi ügyben szeretném a segítségeteket kérni.
A társasházunkban több lakó nagy mértékű közüzemi díjhátralékot halmozott fel, melyet a legutóbbi közgyűlésen hozott határozat alapján a többi lakástulajdonosnak kell kifizetnie.
Felháborítónak tartom ezt az intézkedést, tekintettel arra, hogy a saját számláimat mindig határidőben teljesítem és nem érzem jogosnak, hogy mások többmilliós tartozásaiért akár csak részben is, de nekem kelljen helytállnom.

Fentiekkel kapcsolatban egyrészt az lenne a kérdésem, hogy milyen jogszabályhelyben (a Ttv.-ben nem találtam meg pontosan)található rendelkezés arra vonatkozóan, hogy a közgyűlési határozatok az egyes tulajdonostársakra nézve kötelező erejű. Kötelező-e befizetnem a közgyűlés által megállapított összeget?

Másrészt, hogyan lehetséges az, hogy a nem fizető lakók költségeit másokkal fizettetik meg? Nincs esetleg valamilyen lehetőség a költségek behajtására?

Fentieken túl nagyon szívesen vennék bármilyen javaslatot, nagyon nem szívesen fizetek ki ugyanis közel 100-000 Ft-ot mások megélhetésének biztosítására.

Előre is köszönöm szépen a válaszokat.

Tisztelt Fórumozók!

Az alábbi problémával fordulok hozzátok, hogy aktuális információkat szerezzek:
Egy négylakásos társasházban lakunk párommal. A négyszög alakú házban mindenkinek van egy kis kétszintes sarki lakása.
A problémám idén tavasszal kezdődött a szomszédommal, mivel elkezdte használni a már több éve felszerelt klímáját, amivel nem is lenne bajom, ha nem lenne olyan hangos, hogy nagyon nehezen tudunk tőle aludni. (A fal olyan jól vezeti a vibrációt, hogy még a távoli szobában is zavaró a zaj) Azóta kiderült, hogy fűtés üzemmódban ilyen hangos - nyáron nem volt vele probléma.
Most, hogy indul a fűtési szezon, újra előtérbe került a probléma.
Sajnos nem túl megértő, ezért hiába kértem, hogy 11 után mellőzze a használatát, nem teszi. (Magyarázata: Ő ezzel sokat spórol...)
A társasház alapító okiratában az szerepel, hogy az "alap- és felmenő falak közös tulajdonban vannak". A klíma a társasház oldalfalán van.
Kérdésem az lenne, hogy a klíma telepítése üzemeltetése nem kötődik-e a társasház lakóinak beleegyezéséhez? Ha igen, akkor mindenkinek bele kell egyeznie, vagy csak a többségnek?
Olvastam birtokvédelmi eljárásról is, ennek milyen kimenetelei lehetnek?
Sajnos az eddigi "beszéljük meg a problémát és próbáljuk megoldani mindkét fél számára jól" módszer csődöt mondott, így párom fél, hogy egy ilyen "erősebb" jelzés után még jobban próbálja majd megkeseríteni valamivel az életünket, ami ellen már tudunk tenni!

A válaszokat és tanácsokat előre is köszönjük!

Kedves nikolette85 # e-mail 2013.10.01. 12:51 !

Én kezdeményezném a képviselet leváltását.
Természetesen van lehetőség, hogy a tartozást felhalmozókkal szemben a képviselet hatékonyan fellépjen.
Ha nem tette akkor nem tett eleget a törvényben meghatározott kötalességének.Sőt a hanyag kezelés feltételeinek megfelelő módon "tevékenykedett".

Nos ilyen drasztikus egyszeri befizetés akkor van, ha a szolgáltatók a víz, villany, gáz szolgáltatás felfüggesztését helyezik kilátásba.

A közgyűlési határozat ellen sikeresen nem lehet polgári peres eljárás nyerni.

Természetesen lehet nem fizetni is, de akkor jön a fizetési meghagyás és az ingatlan megterhelése/árverezés.

A th. akkor kerül ilyen helyzetbe, ha tulajdonosai teljes közönnyel viseltetnek és nem járnak közgyűlésre;-(

„A társasházunkban több lakó nagy mértékű közüzemi díjhátralékot halmozott fel, melyet a legutóbbi közgyűlésen hozott határozat alapján a többi lakástulajdonosnak kell kifizetnie.”

Ez így biztosan nem igaz. Persze, ettől még Mufurc leváltaná a közös képviselőt. Ceterum censeo.

Omikron, ez valójában nem társasházi jogi probléma, hanem birtokvédelmi.

Tanácsot / állásfoglalást kérek.

Lakótelepi társasházi lakásunkban nem lakik senki, eladásra vár. Ezt a közös képviselő tudja. A telefonszámainkat, e-mailcímeinket is ismeri(igazolhatóan), mert már voltunk személyes kapcsolatban.

Ennek ellenére egy csőtörés miatt feltörték a lakást, csövet szereltek, a koszt és szétszedett állapotot otthagyták, zárat cseréltek, és egy papírt ragasztottak az ajtóra, hogy ez történt, a kulcsokat a közös képviseleti cég irodájában vehetjük át. Mikor fölhívtam, és felelősségre vontam, hogy milyen alapon tör be, mért nem telefonál / ír, közölte, hogy ő nem őrizgeti az elérhetőségi adatokat, és 2 heti (!!!) vízfolyás után be kell törniük.

Kértem nyilatkozatot, hogy máshoz nem nyúlt (pl. vízóra, vízelzáró), nem reagált. Ellenben küldött 2 héttel később egy számlát az erkélyünk takarításáról, mondván, hogy az összeget hozzákönyvelte a közös költség fizetési kötelezettségünkhöz, mert galambpiszok, galambtetem volt, több lakó panaszkodott, így ő kitakaríttatta.

Jól érzem-e, hogy ez már túlmegy jogtalan intézkedésen (a csőtörési betörést én - remélem helyesen - annak minősítettem), és a büntetőjog keretein belül feszeget szabályokat? Ez nem magánlaksértés? Ha igen, akkor följelentést kívánok tenni: hova kell fordulnom?

Milyen eszközöm van, hogy ne járkáljon be a lakásba, ne csináljon ott semmit, ne végeztessen az én költségemre semmit stb.?

„A th. akkor kerül ilyen helyzetbe, ha tulajdonosai teljes közönnyel viseltetnek és nem járnak közgyűlésre;-(”

• akkor kerül ilyen helyzetbe, ha a tulajdonosok évekig hallani sem akarnak a közös költség emeléséről! :lol:

ragyasdezso, ezt nekem írtad a kk önkényeskedésére? Mert ha igen, akkor nem értem.

Tisztelt Jogász Úr!

Társasházunkban a következő hetekben lesz aktuális a függőleges csatornarendszer cseréje. A wc-k hátfalán lévő szerelőaknán keresztül fogják végezni a munkát.
A problémát az jelenti, hogy a mi lakásunkban a wc mögötti hátlap helyén a falrész be van burkolva és csempézve, rejtett wc tartállyal -így vettük a lakást.
A közös képviselő szerint tilos lezárni a szerelőaknát. Tehát nekem kellene szétvernem, majd a csőcsere után önköltségen újraépítenem ezt a helyiséget, mert erre a ház nem fizet.

Nem én burkoltam be a hátlapot, kötelezhetnek-e, hogy lebontsam és önköltségen visszaépítsem? Egyáltalán köteles vagyok-e beengedni a munkásokat?
Mit tehetek?

Segítségét előre is nagyon köszönöm.
Tisztelettel: Lajtos Ákos

Kedves akos1063!

A th osztatlan közös tulajdonának javítása érdekében az egyes tulajdonosnak kötelessége és érdeke a munkálatok elősegítése.

A célszerűség azt diktálja, hogy a kicsrélt akna elválasztót az Ön irányítása mellet bontsák és hozzák helyre.
Így biztos, hogy a napi életvilének helyreállítása gyorsan bekövetkezik.

A költségekről ráérnek utána vitatkozni/pereskedni.

Elméletileg az okozott kárt a th. nak ki kell fizetnie.
A perdöntő tény az, hogy a th. kezelése tudott e a szerelhető aknalap cseréjéről fixre?

Mivel átépítve vette, szerintem ezt igen nehéz igazolni.
De próba szerencse;-)

Kedves tapir!

Nos kifogta az ütk.-k faintosabb körét.
A tulajdonosok elérhetőségének nyilvántartása a képviselet törvénbe foglalt kötelessége.

Nagy valószínűséggel az értesítés szándékát nem tudják bizonyítani, így kártérítéssel tartoznak.

A lakásba hatolás körülményei nem tisztázottak.
Lehet, hogy hatósági tanuk jelenlétében történt.

Természetesen a feljenetés megtehető a helyi rendőrkapitányságon. Ez a betörés felfedezésének időpontjában kellett volna.
Ahhoz, hogy sikerrel lépjenek fel a képviselet ellen fényképekre és tanukra van szükség.

A helyi jegyzőnél lehet birtokháborítási eljárást is kezdeményezni.

A közösköltségének emeléséhez jogszerűen közgyűlési határozat szükségeltetik. aMENNYIBEN ILYEN NEM TÖRTÉNT, akkor nem kell fizetnie és peres eljárás során a követelést a th. elbukja nagy valószínűséggel.

Én úgy látom az kk. emelés okozza szemöldöke összehúzását és most fogást keres;-)

Kedves Mufurc,

közönöm a választ (a többieknek is!).

Nem emelkedett a közös költségem. Idáig még ez az enyhén szólva önkényes földesúrként működő képviselő sem merészkedett közgyűlés nélkül. Egyszeri költségről van szó. Bevonult a lakásba, látta, hogy a galambok ellepik az erkélyt (egyébként valóban), és úgy döntött, hogy ezt az én költségemre kitakaríttatja. A takarítás árát meg egyszerűen "felterhelte" (jelentsen ez bármit, mivel ilyen magyar szó nincs, még a szakzsargonban sem :) a közös költség-számlámra.

Nem örülök neki. De a szemöldököm összehúzását nem a pénz váltja ki, hanem az önkényeskedés, a képviseleti megbízásával való visszaélés. És nem bosszút állni akarok, ez nem érdekel. Biztonságban lenni akarok a zaklatásától.

Egyébként hatósági tanúról szó nincs, a vízvezetékszerelő gyanúja alapján egyszerűen föltörték a zárat, bevonultak, csövet cseréltek, a koszt otthagyták, betettek másik zárat, állítólag takarították az erkélyt, kiragasztottak egy cetlit az ajtóra, hogy hol találok kulcsot, oszt mentek.

Ennyi történt.

Tisztelt Fórumozók!

Állatjátékok gyártásával foglalkoznék, magánvállalkozóként webshop értékesítéssel. Garanciával kapcsolatban kérdezném, hogy vajon ezekre a játékokra is kötelező garanciát adni? a játékok lényege az hogy az állat szétszedje játék közben. Vagy elég a vásárlástól való elállás jogáról tájékoztatni a vevőt?
köszönöm a segítséget!

Tisztelt Fórumozók!

Az alábbiakban kérném segítségüket:

Az elmúlt évben a Th lakógyűlése engedélyezte egy lakónak, hogy a közös költség terhére a lakása körüli részt körbe szigeteltesse. Mivel ez nálunk is problémát jelent, így mi is szerettük volna ezt a megoldást választani, de nekünk már nem szavazták meg, azzal az indoklással, hogy akkor lassan senki nem fog közös költséget fizetni.
Kérdésem a következő: érdemes-e bíróság előtt megtámadni a lakógyűlés döntését? Miért lehet az egyiknek, s a másiknak nem? Lebontathatják-e velünk a szigetelést, ha csak annyi hangzott el ezek után a lakógyűlésen, hogy mi akkor is megcsináltatjuk, s ez ellen senki nem tiltakozott, de kifejezetten erről nem történt szavazás.

Köszönöm válaszukat.

Kedves Herka!

Nem egyértelmű az amit leírt.
Én úgy értelmezem, hogy az épület külső falaira került a szigetelés és a költségeket az érintett lakás tulajdonosa fizette ki. A számlák egyenértékét a jelenleg megállapított közös költség nem fizetésével "lakja le".

Nem szerencsés megoldás, mert így a többiek úgy érzik, hogy az érintett nem fizet közös költséget. Pedig fizet ráadásul egyösszegben előre.
A másik megoldás a közösköltség emelése mindenkik számára, hogy a számlákat kifizesse a társasház.

A külső falazat az korszerűsítésnek számít. Tehát a közgyűlésen résztvevő tulajdonosok 50+1th% megszavazhatja.
Arra nem kell számítani, hogy a szigetelés levetetik, mert a többiek is jól járnak evvel a munkával.

Sokkal olcsóbban megúszhatták volna, ha egyszerre csinálják.
Feltételezem ez nem egy 50 lakásos társasház lenne.

A szigetelés (arányos)költségeit bíróságon lehet követelni a társasháztól. Természetesen a szigetelési szándékot vagy levélben vagy közgyűlésen kell a többiekkel közölni.

Közös költség mértékének SZMSZ-ben történő meghatározása

Tisztelt Fórumozók!

A következő társasházi témában szeretném véleményüket kérni.

A Ttv 24.§-a megengedi, hogy a közös költség viselése elszakadjon a tulajdoni hányad mértékétől abban az esetben, ha erről az SZMSZ rendelkezik.

Van-e valamiféle korlátja egy ilyen, a tulajdoni hányadtól eltérő közös költség felosztásnak, vagy csak az a lényeg, hogy az SZMSZ-ben szerepeljen ez a módszer? Pl. az első emeleti lakók lakásuk nm-e után fizessenek havonta extra 2000 Ft-ot. [Megj.: A tházi lakások közös kazánt használnak, és az elmúlt évek éves elszámolásai alapján (a lakásokban egyedi hőmennyiségmérők vannak beszerelve) most már egyértelműnek tűnik, hogy az első emeleti lakásokat a fszt-i, ill. második emeleti lakások is fűtik. Azok gázfogyasztása - ceteris paribus - ugyanis nagyságrendekkel elmarad az alattuk, ill. felettük lakók fogyasztásától. Erre az anomáliára keresünk most megoldást.)

Véleményüket, javaslatukat előre is köszönöm!

Tisztelt Mufurc_nagyon!

Köszönöm válaszát. Az lenne e kérdésem, hogy ha mi mégis meg szeretnénk csináltatni a külső szigetelést, akkor kötelező-e előtte megszavaztatni a Th lakógyűléssel, vagy csak elegendő bejelentenünk?

S Ön szerint érdemes-e bíróság előtt megtámadni a Th elutasító döntését?

Köszönettel:

Herka