Társasházi jog

osztap

Az SZMSZ-ünk nem tér ki az írásbeli szavazatok számolásának módjáról, ezért a törvény vonatkozik rá.
A Társasházi törvényben (56.$.) pedig ez van:
"4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét."
Ami egyszerű többséget jelent.
Azonban az egyszerű többség szerintem az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége, esetünkben 10686th 50%+1=5344th. Így szerintem 4138th igen szavazattal nem eredményes a szavazás. A közös képviselő, és a társasház ügyvédje /aki a közös képviselő ügyvéd fiával egy munkaközösségben van / szerint így is érvényes a szavazás.

krisztagombos,

Szokott vita lenni a "tartózkodás" értelmezésében, de a gyakorlat az, hogy normál közgyűlésen - ahol egyébként is határozatonként vizsgálják a határozatképességet, hiszen ki-be járkálhatnak a tulajdonosok -, a tartózkodókat úgy számolják, mintha ott se lennének, hiszen a tartózkodásukkal nem vesznek részt a döntésben.
Ilyen esetben igaza lehetne a közös képviselőnek, mert a "jelenlévők" (= csak igen vagy nem szavazók) egyszerű többsége igent mondott.

De az írásbeli szavazásnál ez egészen biztosan nem értelmezhető. Pont ezért írja elő a törvény konkrétan, hogy az összes tulajdoni hányadhoz kell viszonyítani az igeneket, akkor is, ha a közösség fele nem is küld vissza írásos választ.

Szerintem neked van igazad.

krisztagombos,

Egyetértek drbjozseffel és veled is, az írásbeli szavazásnál nincs meg a szükséges többség ( = az összes tulajdoni hányad több mint fele igennel szavaz).

krisztagombos,

Olvasgasd a Kúria Pfv.20.647/2016/6 döntését. Ők nem csak a pálya széléről kibicelnek, mint mi. :)
https://eakta.birosag.hu/…-hatarozatok

drbjozsef, oszatp, köszönöm szépen a válaszokat!

Bíróságra mentünk, más szabálytalanságok is voltak. Illetve jegyzőtől kértük a szavazás szabályosságának ellenőrzését.
/Például napirendi ponton kívül bízták meg a közös képviselőt a szavazás elindításáról, ráadásul még az sem volt a jegyzőkönyvben, hogy milyen arányban szavaztak róla, nem volt a szavazólaphoz csatolva a számvizsgáló bizottság írásbeli véleménye, nem volt csatolva a hitelkonstrukció, arról nem történt szavazás, hogy a redőnyök, klímák le- és felszerelését önerőből vállalják-e a tulajdonosok, stb./
Mindemellett jövő héten kezdik a szigetelést, és a hétvégén szerelik le a klímákat, redőnyöket, amit saját zsebből kéne mindenkinek fizetni (százezres tétel). Azt sem értem, hogy hogy indulhat a felújítás, mikor május 7-én zárták le a szavazást, nem telt el a 60 nap, de már aláírták a szerződést, felvették a hitelt, amit szintén nem értek, mert ott nyilatkozni kellett, hogy senki nem támadta meg a szavazást. Nyilatkozni meg 60 nap után lehetne, gondolom. Szóval az otp-t sem értem. Mindegy. Köszönöm még egyszer a válaszokat!

Köszönöm a linket a bírósági határozatokhoz.
Pakkra ugyanez az eset fordult elő 2016-ban, a Pfv.I.20.647/2016/6. határozatban:
"[9] I. A Tht. 56.§-ának 4.2. pontjába foglalt - kogens - rendelkezés
szerint eredménytelen a közgyűlési határozat elfogadását célzó
írásbeli szavazás, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott
érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a
tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított
szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét.
A jelen ügyben a 2015. március 23-i, az energetikai tanúsítvány
elkészíttetéséről rendelkező határozatot a tulajdonostársak
egyszerű szavazattöbbséggel hozhatták meg, az alperes
felülvizsgálati érvelésével ellentétben azonban az írásbeli
szavazás során leadott érvényes és azonos szavazatok arányának el
kellett volna érnie a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján
számított szavazattöbbséget (Tht.38.§ (2) bekezdés), amely a 2015.
március 23-ai szavazás esetében nem valósult meg: a 4894/8168,
illetőleg a 4894/9503 szavazati arány az összesen 10.000/10.000
tulajdoni hányadú társasházban nem érte el az egyszerű
szavazattöbbség arányát."

„Azt sem értem, hogy hogy indulhat a felújítás”

A Tht szerint:
„42. § (2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.”
Amíg nem kéred a bíróságtól a felfüggesztést, ÉS a bíróság nem függeszti fel, addig folyni fog a munka.

osztap:

Kértük a bíróságon a munkálatok felfüggesztését.
Ez viszont újabb kérdéseket vet fel.
Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?

Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?

azaz: érvényes-e egy jogalap nélkül megkötött szerződés?

krisztagombos

„a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?”

Szóval te azt a tisztességes vállalkozót büntetnéd, aki jóhiszeműen kötött szerződést? Szerintem ha úgy gondolod hogy szabálytalan volt minden, akkor a közös képviselőn kellene elverni a port, nem a vállalkozón. De szinte egészen biztos vagyok benne, hogy neked erről (is) más lesz a véleményed.

„Ha a kk szabálytalan szavazással 'megszavazott' közgyűlési határozatra hivatkozva kötött szerződést, akkor a kivitelező jogosan kérheti-e a munkálatok felfüggesztése esetén a 30% kötbért?”
Attól függ, hogy pontosan mi van a szerződésben, és hogy csak késésről vagy meghiúsulásról lesz szó. De alapesetben: igen. Továbbmegyek: Ha a kivitelező bizonyítható kára nagyobb, mint a 30%, akkor azt is joggal követeli. És a társasháztól fogja beszedni, nem a közös képviselőtől. Ha pedig a társasház nem tud fizetni, akkor az egyes tulajdonosoktól mint mögöttes felelősöktől.
A kivitelezőnek semmi köze a társasház belső vitáihoz.

„Arra értettem, hogy hogy indulhat el a felújítás, hogy köthetett szerződést úgy, hogy nem várta meg a 60 napot, illetve hogy vehette fel a hitelt?”
A közös képviselő úgy ítélte meg, hogy a szavazás szabályos volt, a Te kereseti kérelmed pedig alaptalan. Egyes tulajdonosok elégedetlensége, vagy akár a per megindítása miatt nem kell felfüggeszteni a határozatok végrehajtását. Sőt, a törvény kifejezetten kimondja, hogy emiatt önmagában nem kell. Azt csak a bíróság rendelheti el.

Szomorú örökös:
Nem büntetnék senkit. Épp olyan jogi megoldást keresnék, amivel senkinek nem ártok, aki vétlen.
Köszönöm a jóhiszeműségedet.

osztap:
Köszönöm a választ.
Értem az érvelést.

Kriszta gombos

„Épp olyan jogi megoldást keresnék, amivel senkinek nem ártok, aki vétlen.”

Akkor ne a megkezdett munkákat akard mindenáron leállítani, mert abból egyrészt nem fogtok jól kijönni, ugyanis a vállalkozó joggal rajtatok fogja a követelni a felmerült költségeit Másrészt ahogy olvashattad, nem a közös képviselődet bünteted vele, hanem saját magatokat.

A közös képviselő közös költség tartozást állapított meg 5 évre visszamenőleg, mivel nem a tulajdonos részéről érkeznek a közös költség befizetések,hanem egy hozzátartozójától.
Jogszerű e a követelése?

getintoflame,

A közös költség összege, a közös költség tartozás megállapítása nem függ a befizető személyétől. Úgynevezett számoktól és az azokkal végzett matematikai műveletektől függ, ha X összeget kell fizetni és csak Y összeget fizetnek be (ahol X>Y), akkor tartozás keletkezik.

Ha a kérdésed az, hogy a tulajdonostól követelhetik-e közös költség hátralékot, ha a haszonélvező nem fizet (feltételezem, a "hozzátartozó" nem csak amolyan vidéki távoli rokon, mert akkor a kérdése nem is kérdés), akkor a válasz sajnos az, hogy igen, a kialakult joggyakorlat erre mutat (bár volt róla vita a jogelemző csoportban is).

Lásd, például itt :

https://atalogia.hu/…s-koltseget/

getintoflame,

Ha pedig az a közös képviselő baja, hogy a befizetésekből nem azonosítható, hogy melyik lakásra történtek azok, hát nyilatkozza ezt le a befizető.

Ez akkor szokott gond lenni, amikor a nem-tulajdonos Kiss Pista fizet a tulajdonos Nagy Kati helyett, ÉS nem ír semmit a csekkre, utalásra. Nagy Kati meg azt mondja, hogy azok a befizetések az ő közösköltség-előírására jöttek. Ha a közös képviselő nem kap semmit Kiss Pistától, akkor úgy kell tekintenie, hogy téves utalás történt, vissza kell fizetnie neki a pénzt, és hiányt kell előírni Nagy Katinál. Különben Kiss Pista bármikor perelheti a társasházat jogalap nélküli gazdagodás címén, és sikerrel fogja tenni. Ellenben ha Kiss Pista lenyilatkozza, hogy ő Nagy Kati helyett utalt, akkor nyugodtan könyvelhető.

Társasházi közgyűlési jegyzőkönyv formai hibák ellenére hitelesítésre került.

Tisztelt Címzett!
Érdeklődni szeretnék, hogy ha egy közgyűlést követően kiküldött közgyűlési jegyzőkönyvben formai és tartalmi hibák vannak, de a hitelesítők azt aláírták, akkor azon kívül, hogy bármely tulajdonos bíróságon megtámadhatja a határozatokat van-e más lehetőség arra, hogy ismételt közgyűlést legyen?
A jegyzőkönyv hibái:

• Rossz keltezés
• Olyan tartalom, amely nem hangzott el a közgyűlésen (ami befolyásolta volna a határozat megszavazását)
• Az egyes közgyűlési határozatokhoz nem került előzetesen megküldésre a háttéranyag, amely alapján a tulajdonosok teljese képet kaptak volna arról, hogy miről is szavaznak ténylegesen.

Előre is köszönöm, ha ebben tudnának információval szolgálni!

Tisztelt Címzett!

Segítséget szerenék kérni az alábbi helyzetben.
Társasházunk elég komoly beruházás előtt áll, amelyhez banki hitelt is igénybe kíván venni.
A hitel törlesztését megemelt közös költségből tervezi a társasház biztosítani.
A banki hitelszerződés (a közös képviselő által nyújtott információ alapján) tartalmaz tulajdonosi kezességvállalást is.
A kérdésem pedig az lenne, hogy mi a helyzet abban az esetben, ha a tulajdonosok egy része nem hogy a megemelt közös költséget, de az alap közös költséget sem fizeti és ezáltal a társasház nem lesz képes eleget tenni a törlesztésnek?
Azzal, hogy esetleg a közös költség tartozást ráterhelik a nem fizető tulajdonosok ingatlanjára még nem lesz a társasháznak pénze a hitelt (és egyéb közüzemi számlákat) fizetni. Ekkor a tulajdonosokat, mint kezeseket a bank milyen mértékben "kényszerítheti" (értsd jó értelemben) a fennálló tartozás kiegyenlítésére? Kérhet a tulajdonosoktól a tulajdoni hányad arányánál nagyobb összeget?
Előre is köszönöm a választ!

A hitelfelvételnél a bank semmit nem terhel rá a társasházi ingatlanokra.

A társasház tartozásaiért viszont a sortartásos kezesség szabályai
szerint felelnek az egyes tulajdonosok.
.
Egyébként nem kell aggódnod. A hitelfelvétel után -saját tapasztalat- a közös költség fizetési fegyelem javulni fog!

A közös képviselő közös költség tartozást állapított meg 5 évre visszamenőleg, mivel nem a tulajdonos részéről érkeznek a közös költség befizetések,hanem egy hozzátartozójától.
Jogszerű e a követelése?

##
1/1-ben van a tulajdonos, haszonelvezo nincs.
A tulajdonos nagyszülője által történik a KK. fizetés,mint ott lakó személy.

Ez hülyeség mindkét fél részéről. Egyrészt az ingatlanra beérkezett a befizetés tehát tartozás nem lehet.
Másrészt: ha a rokon nem a tulajdonos nevére és az ingatlan címének megjelölésével fizetett akkor nem tudja kinek lekönyvelni.

Ez elmgy 2 hónapig de évek alattvki lehet deriteni kitől és melyik lakásra érkezik a pénz. Beszélhetek egymással. Ennyi.

Javítási munkálatok ugyan nem közgyűlési hatáskörbe tartoznak, de egy vàllalkozó (akinek megbízási szerződése volt) által kiállított számla, banki utalással kifizetett és elkönyvet kifizetésen kívül, milyen egyéb más papírok szükségesek? (Ha szükségesek).

getintoflame

Ha érvényes aláírt szerződése volt, akkor az bőségesen elég a számla befogadásához - kifizetéséhez.
Max. még egy teljesítési igazolás sem ártana, de én azt már bevallom, felesleges bürokráciának minősítem mindig.

Én is!
Ha még szerződése is volt a javitási munkára az bőven elég.

getintoflame,

„1/1-ben van a tulajdonos, haszonelvezo nincs.
A tulajdonos nagyszülője által történik a KK. fizetés,mint ott lakó személy.”

Ha a nagyszülő nem jelölte meg az ingatlant pontosan, hogy mire megy a befizetés, és a kk nem tudta azonosítani, így az ingatlanra rákönyvelni a befizetést, akkor a tulajdonossal szemben jogos lehet a követelése (hiszen az nem fizetett semmit), ugyanakkor a nagyszülőnek pedig megtérítési igénye van a társasházzal szemben, hiszen a befizetése tévedés volt, az visszajár.
Tényleg ezzel akar baszakodni a kk? Valami ellentét van köztetek? Valami nyilván van itt a háttérben, mert mókából senki sem ilyen hülye.

Szóval, a helyedben én azt mondanám a közös képviselőnek, hogy befizetnéd a tartozásodat, ugyanakkor mint a nagyszülőd meghatalmazottja (legyél), kéred, hogy fizesse neked vissza a nagyszülő összes befizetését most. Ha nem teszi, fizetési meghagyást bocsátasz ki a társasház ellen.

Egyébként fontos kérdés, hogy a nagyszülőd a befizetéseket tudja igazolni az öt évre visszamenőre? Csekkszelvények? Átutalási bizonylatok?