Osztatlan közös tulajdon

Katica,

Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban bármilyen változtatást, módosítást a tulajdonosok közös megegyezéssel tudják csak megoldani jogszerűen.
Amíg nincs megosztva a telek, vagy nincs használati megosztási szerződés, addig az egész telket egyformán használhatja mindkét tulajdonos - legalábbis a törvény szerint, a gyakorlatban ha már kialakult valamiféle használati rend a tulajdonosok között, az lényegében a szerződést is jelenti, csak írásba foglalás nélkül.

Ha nem járulsz hozzá, nem fogják megosztani a telket, azt együtt kell kérnetek.
A másik tulajdonos indíthat pert bíróságon, hogy a közös tulajdont megszüntesse. Ha természetben megosztható a telek, akkor azt el fogja rendelni, mindkettőtök jogos érdekeinek figyelembevételével, ha ez ütközik, nyilván valamiféle kompromisszummal. Jellemzően például igen, szolgalmi úttal annak a teleknek a javára, amelyik nem rendelkezik közvetlen útkapcsolattal.

Katica,

Ha nem megosztható a telek, akkor vagy egyikőtök megveheti a másik részét a bíróság által megállapított áron, vagy elárverezik egyben az egészet, és elosztjátok a pénzt. Nem rendel el olyat a bíróság, amely ellen mindketten tiltakoztok.

A per hosszú, és drága. Egyezettek meg.
Közös a telek : közös a haszon, közös a teher. Én azt tenném (ha nem megosztható a telek), hogy kötnék vele egy használati megosztási szerződést ügyvéd előtt, egy térképvázlat melléklettel együtt. Ezen ő kap használatba egy "L" alakú részt, amiben benne van a megfelelő út a hátsó telekrészhez. Mivel neki macerásabb a bejutás, és nincs útkapcsolata, ezért esetleg kaphat egy picit többet a telekből, én asszem belemennék. De fontos alaposan körüljárni az egyéb körülményeket : az OTÉK és a HÉSZ szerint hova, mennyi, mekkora, milyen épület építhető, és ezt rögzíteni a szerződésben is. Lehet, hogy hiába osztjátok meg, nem fogtok tudni mindkét részre egyformán építkezni, úgy meg az egyik rész akár teljesen értéktelen is lehet. Alaposan meg kell fontolni hogyan legyen.

„ 19 m hosszú és 3 m széles részt”

Nagy valószínűséggel ez egy 19 m, széles telek.
Arra ( ha mélység is megfelelő 25 -35 m legalább ) lehet építeni. Akár kettő házat is

Katica,

„ Az új telektulajdonos amiatt, hogy elvileg az ő telekrészét az útszélesítés nem érintené, nem akar belőle károsulni, csak a mi telekméretünk kárára”

Azaz ő már felosztotta - igaz csak fejben, de az nem tesz semmi.

Meg kell egyezni. a telek hosszból le a 3 m ami kisajátítva lesz, a maradékot felezni és egy nyeles telki bejárattal a hátsónak is biztosítani ki- bejáratot.

Vagy per és árverés, az érték töredéke az amit a peres felek kapnak.

Mindenkinek köszönöm a válaszát! Pereskedni nem szeretnénk, sem árverezni, mert egy viszonylag nagyobb forgalmi értékű 19x100 m hosszú Balaton-parti területről van szó. Megvenni tőle nem tudjuk, mert nagyon drágán adná.
A HÉSZ szerint egy új kialakítású telek minimum szélessége 16m kell hogy legyen. Ezt csak egy max 3m széles magánúttal lehetne megoldani. Nem tudom, a magánút minimum szélességére van esetleg valami szabály?

Katica,

Egy megoldás lehet, hogy nem nyeles telekként osztjátok meg a telket, hanem ő a "nyél" helyett szolgalmi jogot alapítotok a te telkedre, a következőkkel:

1. Helyszínrajz arról, hogy pontosan hol járhat át a telkeden. Akkor neked marad a 19m telekszélesség a térképen
2. Rögzíteni, hogy az átjárási szolgalmi jog addig áll fenn, amíg nem nyithat bejáratot a Gyári utca felől. Ez lehet évtizedek múlva is akár, de a telked értékét növelni fogja, ha egyszer megszűnik az átjárási szolgalom
3. Rögzíteni, hogy a közműveket honnan vezeti be. Neked jobb lenne, ha a Gyári utca felől vinné őket be, amit csak lehet. Ha nem lehet, akkor a szolgalmi jog alapításakor rögzíteni kell, hogy a te telkeden belül hol mehetnek a vezetékek, mert a Te telked beépíthetőségét befolyásolja. Hasonlóan, hol lesznek az órák - jobb, ha az ő telkén vannak.

Azt ugye megnéztétek, hogy a megosztás után a HÉSZ szerinti minimális telekméretet mindkét telek eléri?

Megnéztük igen, bőven túlhaladja a minimálisan kialakítható telekméretet.

Katica,

Akkor meg kell egyezzetek. Itt nincs mit tenni, ha nem egyeztek meg, akkor jön a per, ami sokkal drágábban és később fogja megosztani a telket, nem valószínű, hogy jelentős eltéréssel egy ésszerű kompromisszumtól.

"a telked értékét növelni fogja"
Én nem tenném ezt. Közös lónak túros mindene. Csak ahhoz képest növeli, hogy előtte szolgalom volt rajta. De akkor minek eleve szolgalmat rakni rá? Csak a 19m utcafront miatt? Ha elég a 16m, akkor kapjon nyeles telket. Kivéve, ha ésszerű határidőn belül jó eséllyel a másik utca felől is be fog tudni járni, de a leírásod alapján erre szinte zérus az esély.

Nem magánút kell neki. Csak egy nyeles telek, ahol be tud járni. Szerintem 3 méter bőven elég, ott még teherautóval is be tud menni építkezni.

Sziasztok!

Nekem az lenne a kérdésem, hogy osztatlan közös tulajdonnál hogyan lehet betartatni a használatot? Korábban volt már vita emiatt, akkor lezajlott egy per, aminek végén a bíróság kimondta egyértelműen, ki mit használhat. 3 tulajdonos van, mindenki a tulajdoni hányada alapján kapott területet. Mi vagyunk a többségi tulajdonosok, nekünk 60%-unk van, és van még egy 25% illetve egy 15%-os tulaj. Ők azonban úgy kezelik a dolgokat, hogy ami az ő területük az az övék, ami a miénk az szerintük pedig közös, holott a jogerős bírósági ítélet világosan fogalmaz, aszerint van egy terület ami a mi elkülönült használatunkba tartozik. Többször próbáltuk nekik elmagyarázni, de nem értik.

Unicorn,

Kerítsd el a saját területedet. Egyértelműen, lezárva.
Ha bemegy, kihívod a rendőrséget, egyben feljelentést teszel ellene a Btk. 221.§, magánlaksértés miatt.
Emellett birtokháborítás miatt bejelentést teszel a helyi jegyzőnél. Utóbbi majd utólag határozatot küld neki, és eltiltja a továbbiaktól.

Vagy legalábbis helyezd ezeket kilátásba neki, ha nem takarodik el a területedről.

drbjozsef!

Köszönöm a gyors választ. Akkor ezek szerint nincs más megoldás mitn az elkerítés, elzárás. Gondolkodunk rajta már egy ideje, csak próbáltuk elkerülni mivel több milliós tétel lenne megoldani, meg mostanság nem egyszerű embert találni sem, aki megcsinálja. De akkor jogilag csak a birtokvédelem van?

Unicorn,

Mégis mit csinálnak az emberek, ha a saját magánterületükre bejárnak idegenek, ők pedig nem akarják? Kerítést.
Meg persze meg lehet kérni, hogy légyszi ne. De ha az nem hat?

Persze, alá is aknázhatod, de az a ti használatotokat is erősen megnehezíti.

Birtokvédelem, rendőrség, feljelentés. Ezek vannak. A pallosjog és a szemet-szemért már kiment a divatból. Jobb helyeken.

„ 19x100 m hosszú Balaton-parti területről van szó. ” 1900 nm, duplája a normál telkeknek.
Ekkora telek használatában csak meg tud egyezni a két tulaj.

Üdvözlöm a szakértőket!
Nem válásügy, közös tulajdon ügy.
Az alábbi jegyzőkönyv részlettel kezdeném, így értesültem a teraszról:
Közgyűlésen jelenlévő Tulajdonostárs tájékoztatást kért a 16/Fsz.1 lakás előtti terasz kialakítás részleteiről és
engedélyezési körülményeiről. ........ tulajdonos és a Közös képviselő tájékoztatta a jelen lévőket, hogy a lakás
megvásárlása alkalmával a vevő csökkentett értéken jutott hozzá az ingatlanhoz azzal a kikötéssel, hogy a lakáshoz
tartozó befejezetlen terasz részét, a későbbiekben saját költségen fogja elvégezni. Ez a befejezés történt meg az elmúlt
évben. A beépítést tulajdonos a saját kijelölt területén túl a társasház fal sarkának befordulásával túlnyúlva alakította
ki, annak érdekében, hogy az épület tervezési hibájából, és szintkülönbségéből adódó csapadék épület alámosást a
terasz fallal megakadályozza. Az állagmegóvás érdekében épített többlet terasz fal kialakítás a többi tulajdonosnak
érdeksérelmet nem okoz, közlekedési akadályt nem képez, azonban védi az épület szerkezetet a felázástól.
A kivitelezést Tulajdonosi közösségnek jóváhagyólag legalább 4/5 többségi hozzájárulással kell megadni. Ezt a
hozzájárulási nyilatkozatot ...... tulajdonos a kivitelezés megkezdése előtt beszerezte. Jelen lévő tulajdonosok
közül többen igazolták, hogy a hozzájárulást már aláírták és nincs ellenvetésük a kivitelezére vonatkozóan.
A témát felvetető tulajdonos kéri, hogy a hozzájárulásról Közös képviselő hivatalos formába öntött dokumentumot
szerkesszen.
Fentieket a közgyűlés 4077 /10.000 igen, 0 / 10.000 nem, 0 /10.000 tartózkodik szavazattal elfogadta
jogszabály

5:75.§A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
5:76.§ Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.”

1/4 résztulajdonosa vagyok ennek a lakásnak, ketten vagyunk tulajdonosok

• Engem a tulajdonos társ nem értesített, a terasz kivitelezéséről- a közös tulajdon megszüntetését, csak perrel tudnám érvényesíteni, eddig ezt halogattam, mert nem életbevágó.

Tisztelettel kérdezném:

Van-e, lesz-e nekem abból hátrányom, hogy nem értesített a lakásfelújításról?
Mit tehetnék, hogy ne legyen hátrányom?
Be kell-e szállnom valaha a terasz költségbe?
Van -e jegyzőkönyvnek valamilyen köze a kialakult helyzethez, ami engem illet?

Köszönettel.

Szerintem köszönd meg a tulajtársnak az értéknövelő beruházást,és az állagmegóvást.

Az a minimum hogy a költségek 1/4-ed része téged terhel,ha a társtilaj nem kéri el tőled örülj neki. Utólag nem kell fizetned mert a megkérdezésed nélkül történt a javítás.
A jegyzőkönyv annyiban érint téged,hogy a munka közös tulajdont érintő részéhez a közgyűlés hozzájárult,legális.
Továbbá z 1/4-ed részed értékesebbé vált.

T. Fórumosok !

Van egy un. osztatlan közös tulajdonú ingatlan a közeli családban.
Most van folyamatban a fizikai megosztás. A lényege . kettő tulajdonos kettő fizikailag elkülönülő lakással. A lakások a mai kor minden ismérvével rendelkeznek.
Külön bejáratok, külön szétválasztott közművek szerződve a szolgáltatókkal.
A bibi az, hogy a két ingatlan (felépítmény ) értéke szemmel láthatóan- józan belátással sem egyenértékü.
Egy 90 nm és egy 78 nm alapterületű lakóingatlan. Fizikailag észszerűtlen a tovább darabolás.
A telek nagyjából egyenlően van megosztva. Két teljesen elkülönült rész és egy lényegesen kisebb közös rész. 330 -330 nm és egy 40 nm.
A felek is nagyjából megegyeztek, de ott motoszkál a fejükben hogy mi van ha a későbbi tulajok, főleg az egyik a jelenlegi megosztást elfogadhatatlannak tartják ,
Mert a terület elvileg örök, a rajta lévő felépítmény értéke változhat. Jelentős és értékes belső felújítástól a katasztrofális elértéktelenedésig. Pl. egy belső tűz.
A jelenlegi nm eltérést az aktuális tulajdonosok egy pénzbeli kompenzációval már megoldották.
Tehát van egy A és egy B lakás a jelenlegi tulajok ezt az ingatlan 1/2 - 1/2 tulajdoni hányadának tekintik.... függetlenül a mindenkori értékükre.

Lesz kérdés is?

(Egyébként egy ilyen ügyletben kikerülhetetlen az ügyvédi közreműködés; célszerű lenne az eljáró kollégát kérdezni.)

matthiasi,

"fizikai megosztás"

Ez mit jelent? A 330-330nm-ből gondolom, hogy nem két külön helyrajzi számot (ezek túl kicsik önálló teleknek), hanem egy használati megosztási szerződést.
Már ezerszer le lett írva : az eszmei hányadoknak semmi köze nincs az adott hányadhoz tartozó használati jogosultsághoz. Extrém példaként : az egyik tulajnak 1/10 eszmei hányada van, de a használat szerint ő használhatja a telek 90%-át, rajta egy általa épített úszómedencés luxusvillával, a másik tulajnak 9/10 hányada van, az ő területe csak a telek 10%-a és azon is csak gaz van meg szemét. Mennyit ér az egész ingatlan? Mondjuk 505 milliót, amiből 500 millió érték az 1/10 hanyadnak van, 5 millió érték meg a 9/10 hányadnak van. Számít ez? Nem számít. Ha az 1/10 tulajdonos eladja a részét, pont 500 milliót kaphat érte, hiszen a használat jogával együtt adja el a drága épületét, míg a másik tulaj hiába 9/10 eszmei hányaddal rendelkezik, övé a kis gazos rész a telek sarkában, ami pont 5 milliót ér.

Tökmindegy, hogyan osztják meg a telket. Az a lényeg, hogy a használat legyen felmérve, térképvázlattal, PONTOS térképvázlattal, legyen leírva ki melyik részen mit csinálhat, és szabályozva a közös használat, fenntartás, üzemeltetés részletei.

KBS,
Teljesen kikerülhető, ha használati szerződésről van szó. Nem kötelező az. Igaz, nagyon is ajánlott és célszerű lenne.

Jó, de "fizikai megosztást" írt. Az legutoljára jelent használati megállapodást.

Ja hogy nem kérdeztem, hanem csak a problémát írtam körül.
Akkor tehát a kérdés : területalapú vagy érték alapú egy felosztás ?
A véleményem ,hogy terület alapú.
És ez valami szabályban rögzítve van e tételesen ?

A kialakítás még akkor történt amikor én is ott laktam, sőt többségi tulaj voltam majd teljesen. Aztán az élet változott, elköltöztem, jelenleg a két lakás közül az egyiket az egyik résztulaj használja a másikat a másik résztulaj bérbeadással hasznosítja.
Amúgy két tulaj a felnőtt gyerekeim.
Az egyik lovagol azon, hogy mi mennyit ér. Neki kellene megmagyaráznom, hogy a felosztás végül egy elhatározás kérdése. A felosztásnál a praktikus dolgokat kell figyelembe venni. Külön lakások , külön bejárattal és a korábban le írt egyéb műszaki feltételekkel.

Amúgy a korábbi sok tulaj miatt (örökség, vétel stb ) a tulajdoni lapon 3/6 és 3/6 szerepel.
A bemutatott 90 és 78 nm nél kimaradt az hogy a kisebb tehát a 78 -as lakáshoz tartozik egy 18 nm -es pince és egy kb. 9 nm -es fedett terasz ill. bizonyos nem túl értékes tárolók. És ezek mind a saját telekről megközelíthetők. Sőt haszonélvezetem is volt /van.

És írtam, hogy :
„ Most van folyamatban a fizikai megosztás.” Igen mert még van egykét dolog /igaz nem jelentős /. Pl. az elválasztott padlástereknél a választó falat tűzgátlóvá tenni- acéllemezzel. plusz. egy két jelentéktelen apróság.

Írta J.. ,hogy :
„Az a lényeg, hogy a használat legyen felmérve, térképvázlattal, PONTOS térképvázlattal, legyen leírva ki melyik részen mit csinálhat, és szabályozva a közös használat, fenntartás, üzemeltetés részletei.”

Ez mind megvan, nyilván finomítani lehet még rajta. A bibi az ,hogy az egyik résztulaj nem halandó aláírni, pont az érték problémái miatt.

Márpedig szerződéshez minimum kettő fél kell. szerintem. én pedig addig nem mondok le a haszonélvezetemről amig nincs megállapodás.
És ha már KBS hiányolta a kérdést. egy további lenne.
A haszonélvezet hogy szüntethető meg ?
pl. lemondással vagy a halállal ?

„A bibi az ,hogy az egyik résztulaj nem halandó aláírni,”

Akkor tényleg nincs kérdés. :D

És megállapodás sem!

MD.
De majd lesz !

„Akkor tehát a kérdés : területalapú vagy érték alapú egy felosztás ?”
Most akkor milyen felosztás? Használat megosztása? Az tetszőleges. Szerződés, úgy oldják meg, ahogy akarják a felek.

„És ez valami szabályban rögzítve van e tételesen ?”
Nincs ilyen szabály.

„A haszonélvezet hogy szüntethető meg ?
pl. lemondással vagy a halállal ?”

Haszonélvező halálával megszűnik.
Az nem pont ugyanaz, mint a halállal megszüntetni, mert a gyilkosságot még mindig büntetik.
Lemondással megszüntethető, ingyenesen is, visszterhesen is.

Tisztelt Ügyvéd Úr!
Jelen esetben, vagyonmegosztás előtt állok.
Adott egy 0-as hrsz-u ingatlan ,mely 1600 nm2 alapteruletű.
Ebből 800 nm2 szántó,kivett lakóház szintén 800nm2.
A volt párommal kötött vagyonjogi megállapodás után,1/1es tulajdonos leszek.
Viszont tulajdonrészt szerez benne az új élettársam ,is de állítólag a földtörvény szerint meg kell osztani,vagyis külön,helyrajzi szám alatt szerepelne a szántó,és külön a lakóház!Ez így nagyon költséges.
Kérdésem: Csak a telekmegosztas után lehet szerződést írni az új tulajdonhànyadról?1/3 és 2/3!
Ha bejegyzett élettársi kapcsolatban lennénk,akkor állítólag nem szükséges a megosztás,az új tulajdoni hányad szerződésbe foglaláshoz?
Várom válaszát tisztelettel

viktoraxelsen,

Ez nem túl világos.
Jól sejtem, hogy megegyeztél az exeddel, de kifizetni nem tudod, ezért a mostani párod beszáll pénzzel, de ezért tulajdonos akar lenni, de a földtörvény miatt nem teheti?
Élettárs (akár "sima", akár bejegyzett, akár regisztrált - feltételezem inkább az utóbbira gondoltál) nem szerepel az Fftv.-ben. Ezért írtad, hogy meg KELL osztani? Kelleni biztos nem kell, legfeljebb nem tud tulajdont szerezni. Nem is igen hinném, hogy egy külterületi telket meg lehet két 800 nm-es részre osztani. Egy biztos, a földtörvény szerint nem KELL megosztani. Azt legfeljebb te akarod, ha nem tévedek...