Osztatlan közös tulajdon

Érdekes lenne ez a 480 lakásos társasházamnál.

Félreérted: nem idegené a telek. Egyszerűen beleírtuk az alapítóba, hogy "az A/1 különtulajdonú lakás részei: szoba, fürdőszoba stb. és a vázrajzon zölddel körülhatárolt telekrész..." És így tovább. (A konkrét példákban két albetét volt, de elvi különbség nincs a nagyobb számoknál sem. A közös tulajdonú részeknél meg nincs más, csak "a közművezetékek mérőóráig tartó szakaszai". Ha egyáltalán.

kbs
Se a Ptk-ban, se a Társasházi törvényben nincs ilyen megszorítás.

HJa a telek nem a társasház tulajdona, akkor persze lehet, de akkor úgy néz ki a történet, hogy a törzslapon szerepel bizonyos tul. hányaddal a társasház + bizonyos tulajdonnal egy harmadik fél, vagy akár a T.hát egy tagja. (Ilyet már én is láttam. Nem sokat, de láttam.) De a telek albetétben nem lesz, az biztos. Ez az oka pl, hogy a telken lévő parkolókat nem lehet önálló albetétbe venni, és önállóan eladni - a beruházók nagy nagy bánatára -, amit egy ha jól emlékszem, kúria döntés is megerősít.
Ha jól emlékszem, az ingatlannyilvántartási törvényben, vagy a vhr-ében benne van, hogy mi lehet önálló albetét. És az mindenképpen épület, helyiség, önálló rendeltetési egység.

Az Szmsz-ben már igy is szerepel a kizárólagos használat joga.
Azt csak 50%+ szavazattal lehet módositani.
Erre kicsi az esély.
Arra még kisebb hogy 4/5-öt össze tudsz kaparni az eladás után az A.Okirat módosításához.

„Vételi ajánlat esetén minden tulajdonos belegyezési kell, vagy az eladás kérdését is szavazásra lehet bocsátani?”
Szerintem az összes tulajdoni hányad négyötödös többségével dönthettek az eladásról - mint olyan ingatlanrész, mellyel amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Társasházi törvény 10. § (3).
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

„Albetétbe biztosan nem, mert albetétbe kizárólag helyiség, illetve önálló rendeltetési egység vehető. ”
Csináltam olyan társasházat, amelyben a telek se volt közös tulajdon. Többet is.
Se a Ptk-ban, se a Társasházi törvényben nincs ilyen megszorítás.

Szerintem az alapító okiratba a kizárólagos használat is belevehető. Talán ez a legtöbb, amit a kérdező elérhet - ez elég jó is neki, mert ugye 100% egyetértéssel lehet csak módosítani.
A baj az, hogy a mostanin változtatni is csak így lehet, és nem látom be, kinek lenne ez jó a társasházban rajta kívül.
Mondjuk ha kifizeti a ház 6 milliós szigetelését, vagy tetőcseréjét, akkor esetleg megfontolnám...

Albetétbe biztosan nem, mert albetétbe kizárólag helyiség, illetve önálló rendeltetési egység vehető. De az szmsz-ben a kizárólagos használat joga felvehető.

„a kertkapcsolata osztatlan közös tulajdonként van nyilvántartva”

Ezt nem pont így fogalmaznám. Ha az a kérdés, akkor szerintem nincs kizárva, hogy a telek egyes részei valamely albetétben legyenek. De alapító okiratot kell hozzá módosítani, egyhangú határozattal. Vázrajz, albetétenként 10 600,- Ft földhivatali díj, ügyvédi munkadíj - nem olcsó mulatság.

Kedves Tagok!

A következő szituációban lennék hálás egy hozzáértő véleményére/álláspontjára:

Adott egy utcafrontos földszinti, teraszos lakás, aminek a kertkapcsolata osztatlan közös tulajdonként van nyilvántartva. A terület kb 15nm, a lakásunk szélességében helyezkedik el. Mivel egyik oldalról kerítés határolja, ezért nem átjárható körben a társasház mentén. Ez az egyetlen olyan földszinti lakás a társasházban, ahol nem lehetséges az átjárás, ezáltal “menekülési útvonal” funkciója sem lehet.
Az SzMSz-ben rögzítve van, hogy a földszinti lakások tulajdonosai - a kertrész karbantartása ellenében- sajátként használhatják a fent említett területet. Mivel a szabályzatban rögzített használati jog egy közgyűlés során szimpla szavazati többséggel bármikor megváltoztatható, ezért nyugodtabb lennék, ha a kertkapcsolat a társasházi alapító okiratban is a lakáshoz tartozna. Ezzel jutottam el a konkrét kérdésekig:

1. Vételi ajánlat esetén minden tulajdonos belegyezési kell, vagy az eladás kérdését is szavazásra lehet bocsátani?
2. Létezik-e esetleg olyan rendelkezés/jogszabály ami felülírhatja a terület eredeti osztatlan közös tulajdonú besorolását? Ez azért vetődött fel bennem, mert igaz, hogy az osztatlan közös tulajdont minden tulajdonos ugyanolyan mértékben használhat , viszont a használattal nem sértheti a többi tulajdonos jogait/érdekeit. Azonban - a terület kis mérete miatt -, ha bárki ténylegesen használná a kertet, azzal számunka életminőség-romlást okozna.

Köszönöm , hogy végigolvastad a bejegyzést. A válaszokért pedig külön köszönet!

Üdv.

drv

„És igen, nincs aki megvegye ilyen helyzetben de ha volna is, neki elővásárlási joga van.”
Azonban az nem azt jelenti, hogy ő diktál az eladásnál. Ha netalán vevő van a részedre, akkor neki ahhoz van joga,
hogy ugyanazon feltételekkel léphet a vevőd helyére, tehát az árat már nem változtathatja kedvére pl. lefelé.
De szerintem neked tök mindegy volna, hogy egy külső ember veszi meg vagy a szomszédod, ha el akarod adni.

igen, sajnos próbál kiutálni:-|. Mindig van valami.
És igen, nincs aki megvegye ilyen helyzetben de ha volna is, neki elővásárlási joga van.

drv

Nekem is volt egy ilyen szomszédom, éveken át harcoltam vele. Ő még mindig ott lakik, csak már mással együtt. Én pedig már nem ott élek, hanem máshol. Ez az egyetlen megoldás sajnos, egy ilyen ember sohasem fog normális kultúremberként élni, ha eddig nem úgy zajlott az élete, azaz te nem fogod tudni még jogi eszközökkel sem normális viselkedésre bírni. És sajnos még az eladást is megnehezítheti mindaz, ami jelenleg nálatok van, mert így kétlem, hogy bárki megvenné.

Lehet a tulajdonrészedet szeretné a szomszéd olcsón megszerezni ! Ha cinege simán kinézem belőle van az a mondás -Mit nem szeretnél soha hallani egy cinege szájából? Jó reggelt szomszéd! Na nekem van egy 30 éve keseríti az életemet!

Hát sajnos a hatóságok nem nagyon fognak segíteni.
Megszoksz, vagy megszöksz.

köszönöm a válaszokat.
Próbáltam szépen kérni a hajléktalant hogy mashol töltse az idejét de nem volt eredménye. Csak összevesztünk. Igazándiból Ő a szomszéd csicskája, neki "engedelmeskedik" mint egy kutya. Engem akarnak bosszantani.
A szomszédomat meg hiába "fenyegetném", hogy ha nem akkor majd Én is ezt+azt fogom csinálni. Úgyis tudja, hogy én nem vagyok olyan és nem fogom megtenni :-|.

drv,

Sajnos a helyzetet itt a klasszikus közmondással lehet leírni : "Közös lónak túros a háta".

Közös tulajdonban, pontosan lefektetett szabályok híján az a Ptk. szerinti főszabály is, hogy mindenki egyformán jogosult mindenre, ami nem sérti a másik tulajdonostárs(ak) érdekét.
Értem, hogy esetedben sérti, de nem jogi értelemben, amíg konkrét zavarásról, szennyezésről, zajongásról, zaklatásról nem beszélhetsz.

Ilyenkor a megoldás a jószomszédi viszony alapján kölcsönösen jóhiszeműen cselekedni. De ha ez az egyik fél részéről nem megy, mert nem jóhiszemű, akkor neked is marad az, hogy nem leszel jóhiszemű.

Én a helyedben nem a befogadott fickóval beszélnék, hanem a tulajdonostárssal. Az ő felelőssége, az ő engedélye alapján lakik ott a fickó, neki kell kiraknia. Én értésére adnám, hogy zavar, ez nem tetszik, nem akarod, hogy a pincében lakjon, intézze el, hogy ne legyen itt. Ellenkező esetben a közös területekre neked is lesznek ötleteid, amelyek esetleg majd nem tetszenek neki...

„valami egyéb megoldás esetleg?”
Baszki nem tudsz beszélni a homival?
Nem tudod érvekkel, esetleg piával vagy pénzzel meggyőzni, hogy odébb gyújtson rá? (feltéve, ha csak ez a baj. Ha az a valódi baj, hogy egyáltalán ott van, akkor í.j.)
Ha megosztási szerződés nélküli osztatlan közösöd van, olyan nincs, hogy zéró anyagi befektetès nèlkül fogsz tudni olyan körülmènyeket rittyenteni magadnak, mintha külön 1/1 sajàtod lenne...

@eulimen
"Mondjuk ha a szóbeli megállapodás helyett ügyvéd által ellenjegyzett használati szerződésed lenne,"
ha lenne... de akkor is sajnos a kocsibelló közös résznekt tekintendő
A 2. és 3. pont nem aktuális

valami egyéb megoldás esetleg?

@drv
„Mit lehetne tenni?”
„A telek hallgatólagos megállapodás alapján szintén fel van osztva.”

1. Mondjuk ha a szóbeli megállapodás helyett ügyvéd által ellenjegyzett használati szerződésed lenne, akkor papírod is lenne arról, mi a tied, és meddig mászkálhat a szomszéd jogán ott tartózkodó személy az udvaron.
Most meg minden közös. Nu, hát ezért nem fog intézkedni egyik hatóság sem a jelenlegi állapotban.
2. megveszed most a tulajdonostársad tulajdonjogát.
3. elővásárlási jogodnál biztosítva megveszed a tulajdonostársad tulajdonjogát, amikor el akarja adni.

„Egyszerűen nem hiszem el, hogy a jog ilyen megengedő osztatlan ingatlan esetén”
Azt viszont egész egyszerűen elhitted, hogy jó vásár volt, amikor az ugyanakkora 1/1hez képest sokkal olcsóbban jutottál hozzá.

sziasztok,

Osztatlan közös ingatlanon található 2 lakás közül az egyiknek én vagyok a tulajdonosa.
Az ingatlanon található egy garázs melyet kizárólag én használok és egy pince melyet kizárólag a másik tulajdonos. A telek hallgatólagos megállapodás alapján szintén fel van osztva.

A másik tulajdonos (roma) a pincébe befogadott egy hajléktalant. A pincének ajtaja, ablaka nincs, sem víz sem WC nem található benne.
A hajléktalan a lakásom előtti kerti csapnál végezte a tisztálkodást (jelenleg téliesítve lett a csap), rendszeresen vizel a ház / kerítés mellé.
A lakásom az utcafronton fekszik, melynek bejárata az autóbejáróról nyílik. A hátsó lakást szintén az autóbejárón lehet megközelíteni. A hajléktalan illető rendszeresen az utcafronton az autóbejárónál ül, rádiót hallgat, cigarettázik, mindezt a bejárati ajtómtól kb 3m-re, majdnem a konyha ablak alatt.

Ez a magatartás zavar, melyre többször felhívtam a figyelmét. Ő közölte, hogy ez közös terület, nem megy onnan sehova, neki ott van kedve az idejét tölteni.

A rendőrség nem intézkedett mert nem történ bűncselekmény, mivel a másik tulaj beengedte.
Az önkormányzat pedig elküldott a birtokvédelemmel kapcsolatban mert a fénykep/video nem bizonyiték (mert hogy már akár AI-val is... ráadásul illegalis). Csak ha az a hajléktalan beismeri irásban mit csinal. De akkor sincs végrehajtási joguk. Azt javasolták forduljak ügyvédhez/birósághoz.
Megkerestem az illetékes népegészség ügyi osztályt, hogy a körülmények miatt intézkedjenek. Ők közölték, hogy a törvény alapján akár az ajtóm elé is sz*rhat.

Egyszerűen nem hiszem el, hogy a jog ilyen megengedő osztatlan ingatlan esetén. Tehát a másik bármit megtehet a káromra és még nekem kell bizonyitgatni (és nem forditva, hogy semmit nem tehet ha nem egyezek bele irásban). Ráadásul látszólag nincs egyszerű jogi út/törvény ennek megoldására.

Mit lehetne tenni?

köszönöm

Igen, pár hónappal a halála előtt aláírta. Nagyon köszönöm a segítséget!

l.kriszti,

„A gázművek tulajdonosi hozzájáruló nyilatkozatát a tulajdonostársak aláírták”

Jól értelek, hogy az elhunyt is még aláírta életében?
Akkor nincs probléma, a gázosnak kell rendőrt hívnia, ha az albérlő akadályozza - esetleg neked, ha a gázos nem akar problémázni vele.

A használati megállapodás természetesen érvényes, az elhunyt jogutódjai lépnek az elhunyt helyébe. Még nincs meg nevezve ki(k) ez(ek), de ettől még nyilván érvényes, és vonatkozik mindenkire. Ez persze okozhat problémát, de ha már aláírta az elhunyt a hozzájárulást, az is ugyanúgy érvényes.

Jó estét,
az alábbi ügyben szeretnék segítséget kérni:
Adott egy osztatlan közös tulajdon 3 tulajdonossal, és egy közjegyzői okirattal, ami alapja a Használati megállapodásnak. A közjegyzői okiratban többek között az is szerepel, hogy a tulajdonostársak nem tagadják meg a tulajdonosi hozzájárulásokat egymástól, különös tekintettel a közművekkel kapcsolatos hozzájárulásokra. A tulajdonosi hozzájárulások megadásáról szóló mondat a Használati megállapodásba is átvezetésre került.
Az osztatlan közös tulajdonú telek két párhuzamos utca közé esik, egyik utca Budapesthez tartozik, a másik nem, de a valóságban csak az ½ rész tulajdonosa tudja mindkét irányból megközelíteni az általa használt telekrészt.
A Használati megállapodásban jelölt terültünkön építkezünk, és szeretnénk bevezettetni a gázt, amit Budapest irányából nem kaphatunk meg, mert az a másik irányból a másik két tulajdonostárs telekrészére már bevezetésre került.
A gázművek tulajdonosi hozzájáruló nyilatkozatát a tulajdonostársak aláírták, azonban egy nappal azelőtt, hogy a gázművek kollegája kijelölte volna a nyomvonalat - ami az ½ rész tulajdonosa által használt telekrészen keresztül jutott volna el az épülő ingatlanunkig - a tulajdonos elhunyt.
Tekintettel arra, hogy egy hagyatéki eljárás lefolytatása 6-12 hónap is lehet, de nálunk haladni kell a munkálatokkal, a gáz bevezetéssel is, megpróbáltam kideríteni, ki lehetnek örökösök. A másik ¼ rész tulajdonosától annyit tudtam meg, hogy talán négyen lesznek, közülük egy külföldön él, de a kapcsolatot nem tudtam felvenni egyikkel sem, hogy jelezzem nekik, hogy át kell menjünk és dolgozni fognak az elhunyt rokonuk telekrészén.
Azon a telekrészen, egy melléképületben lakik egy albérlő, rokoni szál őt nem fűzi az elhunythoz.
Gondoltuk, hogy a tisztesség kedvéért jelezzük az albérlőnek, aki a haláleset óta is ott lakik, hogy gázszerelő fog ott dolgozni, ezért a férjem átment az elhunyt telekrészére, és kirakott egy üzenetet az albérlőnek, hogy szeretne vele telefonon beszélni.
Napok teltek el, az alábérlő nem jelentkezett, majd amikor a férjem meglátta őt a kertben, közelebb ment, hogy elmondja személyesen, amit szeretett volna. Erre a férfi messziről ordított, hogy ne mászkáljon át az ő területére. Mondta neki a férjem, hogy neki ott nincs területe, és hogy mennek a gázosok szerelni, erre megfenyegette, hogy rendőrt fog hívni, mert oda senki nem mehet be. Az ő általa bérelt ingatlant (műhely, ebben lakik) egyébként nem érinti a gáz elvezetése, hiszen a kertben álló órától, a kerítés mentén, kizárólag épületeken kívül fognak dolgozni.
Ráadásul az elhunyt hozzájárult, hisz aláírta a tulajdonosi hozzájárulást, hogy gázt kapjunk, másrészt benne van a használatiban, hogy különösen a közművezetékek tekintetében nem lehetetlenít el minket, és nem is hiszem, hogy szándéka lett volna, mivel a nyomvonal kijelölésére időpont volt egyeztetve vele és a szerelőkkel (csak a halála miatt ez nem tudott megvalósulni).
Kérdésem, hogy

• a Használati megállapodás jelen pillanatban érvényes e, tekintettel arra, az ½ rész tulajdonosa elhunyt, de örökös még nincs (és várhatóan csak hosszú hónapok múlva lesz), nem lépett senki az elhunyt helyébe. Mi a jogi helyzet az átmeneti időszakban?
• Ha így jelenleg nem érvényes a használati megállapodás (és minden területet minden tulajdonos jogosult használni), emelhetek e kifogást az albérlő ottléte ellen, aki egyébként feltételezésem szerint jogalap nélkül tartózkodik az örökös nélküli ingatlanban. Nem elzavarni akarom, de nonszensz, hogy egy idegen miatt nem haladhatunk a munkálatokkal.
• Ha így is érvényes a használati megállapodás, az albérlő tiltakozása ellenére bonthatok az átjárás biztosítására egy átjárónyi kerítést? Dolgozhatnak a gázszerelők? Ha valóban rendőrt hív, hogyan igazolom a munkavégzés jogosságát?

Sajnos az nem opció, hogy megvárjuk a hagyatéki eljárás végét és az örökösök belépését.

Köszönöm szépen

Pisca,

Igen, birtokháborítás.
Bejelentést tehetsz a helyi jegyzőnél.
Ha pedig felszólításra sem mennek el a területedről, én hívnék rendőrt.

Kerítést építhetsz, elvileg a közös tulajdon miatt közös döntéssel, és a tulajdonosok beleegyezésével, de ha a használati megosztási szerződés rendezi ezt a kérdést, és lehetőséget ad neked erre, akkor anélkül is.
Egy szabályt kell betartanod :

„OTÉK 44.§(14) A telken belül az egyes külön használatú telekrészeket csak nem tömör kerítéssel vagy élősövénnyel szabad elválasztani.”

Tehát csak sövény, vagy drótkerítés lehet.

Én megépíteném akkor is, ha nem egyeznek bele, ha egyszer nem tartják tiszteletbe a szerződést. Ne én pereskedjek velük, pereskedjenek ők velem.