Ingatlan Adás - vétel

ezmostmi?

És egyébként ahogy azt is megjegyeztük, az, hogy TE VÁSÁROLTÁL egy ingatlant a gyermeked nevére, a te saját vagyonodból, nem a gyermek meglévő vagyonából, akkor az jogi szempontból továbbra is lényegében két ügyletnek minősül, mert te azzal, hogy kifizetted a vételárat, lényegében a pénzt ajándékoztad oda a gyermekednek, hogy megvegye az ingatlant, ahelyett, hogy megvetted volna a saját nevedre, és magát az ingatlant ajándékoztad volna neki. Csak itt nincs papír a pénz ajándékozásáról, amely egyébként egyenes ági rokonok között nem kötelező, már összeghatártól függetlenül. De attól még az ajándékozás.

Ha gubanc van a tartozásaiddal például, akkor adott esetben (például a tartozásod a gyereknek vásárlás előtt is megvolt) semmi perc alatt végre fogják hajtani a gyermkedet is, és elveszik tőle az ingatlant, hiába vette Ő papíron egy idegentől : hiszen te adtad rá a pénzt, ajándékba, az pedig bőven beleeshet a fedezetelvonó ügylet fogalmába. Mivel ingyen volt a gyereknek, ajándék, így tűrnie kellhet a végrehajtást. Ilyen trükk nem véd a végrehajtás ellen (ha nem tök hülye a hitelező/végrehajtást kérő).
Ha a gyerek vitatni akarja ezt, akkor bizonyítania / bizonyítanod kellene, hogy akkor mi volt a forrása a vételárnak, hogy az a gyerek vagyona volt, vagy valaki mástól kapta. Ez nem mindig könnyű, sőt...

drbJ - köszönöm a kimeritő választ, nincs végrehajtás, sosem volt, nem is a mentés volt a célja az ügymenetnek, hanem a jövőalapozás, de mindenesetre tanulságos az irásod, köszönöm. Korábban (talán évekkel) volt már itt ez téma valakitől, - kérdezte - , ha ez ajándék, vagy akár az ára is annak minősül, visszavehető-e valamilyen formában, ha évek múltán méltánytalanság merülne fel az ajándékozott részéről? ( gondolok itt elbirtoklás, vagy valami hasonlóra, ha a gyermek mondjuk 20 évig rá sem néz a lakásra, vagy lehet az nyaraló, vagy akár földbirtok?) csupán érdeklődés.

Igen, pontosan sajnos tartozasok miatt nem szeretném a nevemre az ingatlant.
Ez egy eszközkezelős ingatlan, és nekem van jogom visszavásárolni, de sajnos más tartozas is van.
A gyerekem már dolgozik, így ő fedezi az ingatlan visszavásárlási értékét.
Nem szeretnénk örökre bérlők maradni, szeretnénk a tulajdonjogot visszavásárolni, de a gyerekem legyen a tulajdonos

Cidri,

Ez sajnos 100% biztonsággal nem megoldható.

Tekintve, hogy csak te lehetsz a szerződés vevője az eszközkezelős ingatlan miatt, így nem tudod kikerülni, hogy legalább közbülső vevőként ne jelenjél meg az ingatlannyilvántartásban.
Ha ajándékozod a gyermekednek, akkor az végrehajtható.
Ha megveszi tőled a gyerek (és ez eleve lehetséges, tehát az eszközkezelős vásárlásnál nincsen kizárva, hogy rögtön továbbadd), akkor sajnos még az sem igazán védene meg (tehát papíron adásvétel, és még a pénzmozgást is megoldjátok), hiszen akkor ott kellene lennie a vételárnak, amit a hiteleződnek kellene adni ha jóhiszeműen jársz el, másrészt családon belül ügyletnél neccessebb az ilyen adásvétel, és bizonyítani kellene, hogy a valós ügylet TÉNYLEG visszterhes adásvétel, és nem ajándékozás (vagy más) leplezése.

Az esélyed annyi, hogy ha ez tényleg egyben vagy pár nap alatt lebonyolódik, akkor egy átlagos hitelező nem fogja látni, hogy 1-2 napig volt valami a neveden, ha nem célirányosan ilyet keres. Ez legfeljebb úgy juthat a tudomására, ha valaki, egy rosszakaród például, tud róla és jelzi neki, mit keressen.

ezmostmi?,

Az ajándék visszakövetelésének feltételei pontosan le vannak fektetve a Ptk.-ban, több indokra is lehet hivatkozni, de ez elég szűk lehetőségeket jelent, a gyakorlatban ez a ritka kivétel inkább. Ezt előre kell meggondolni, de lehet olyan eset, hogy utólag is "visszacsinálható" az ajándékozás.

Ptk. 6:237.§

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Az elbirtoklás ettől független, ha a megajándékozott a tulajdonosi jogait önhibájából nem gyakorolja a megfelelő ideig, akkor igen, akár a megajándékozó is elbirtokolhatja. Ez sem egy szokásos dolog, pláne nem ajándékozás után... de bizonyos feltételek esetén nem lehetetlen.

Cidri,

Ha a gyereknek lenne pénzeszköze a vásárlásra, akkor abból inkább fizesse ki a szülei tartozásait, mindenki boldogan, trükkök nélkül, és stresszmentesen él tovább, legfeljebb élete végéig bérlőként.
Vagy, megkockáztathatják a trükközést, aminek nyeresége az ingatlan megvásárlása és bérlőből tulajdonossá válni (hogy az a gyerek, az most mindegy), cserébe ott marad a lehetősége annak, hogy ha a hitelező rájön, akkor elúszik a lakás is, a vételár is, folyamatosan lehet idegességben, lapítva élni, és a végén még a lakásból is kiraknak az utcára.
Sajnos megtippelni sem merném, melyiknek mekkora a kockázata, de a kiderülésnek azért korántsem nulla közeli, de ez persze az általunk nem ismert mindenféle körülménytől is függ.

Cidri,

Az eszközkezelős adásvételi szerződések nem piaci értéken, hanem messze az alatt köttetnek. Ez nem véletlen, hanem jogszabályi előírás. https://www.mnb.hu/…se-feladatai

Ha a gyereked Neked hitelt ad, Te abból megveszed az ingatlant az eszközkezelőtől, majd eladod a gyerekednek, akkor az utóbbi adásvételi szerződés a Ptk. 6:120. § szerint fedezetelvonó szerződés lesz, HA az piaci érték alatt történik. Ekkor a hiteleződdel szemben az a szerződés hatálytalan, magyarul a házat végrehajtás alá lehet vonni, akkor is, ha az már a gyerek nevén van. Ha a gyerek továbbadná valaki másnak, akkor a gyerek felel a ház piaci értékéig. Teljesen mindegy, hogy egy napig volt-e a ház a neveden, vagy évekig. A tulajdoni lapon látszani fog, örökre. És mivel Te benne laksz az ingatlanban, nem kell ahhoz Sherlock Holmes-nak lenni, hogy a hitelező lekérje a tulajdoni lapját. És nem a hitelezőnek kell bizonyítani, hogy piaci érték alatt adtad el a gyereknek, hanem Neked, hogy azon adtad el.

Ezt úgy lehet elkerülni, hogy felbecsülteted az ingatlant, és az így megállapított piaci értéken veszi meg Tőled a gyereked az ingatlant. Akkor Nálad nyereség jelentkezik (a piaci érték mínusz az eszközkezelőnek fizetett vételár), amit szépen be fogsz tudni forgatni a többi adósságod törlesztésébe. És akkor mindenki nyugodtan alhat.

osztap,

Te komolyan úgy gondolod, hogy Cidri gyermekének rendelkezésére áll az eszközkezelő által kért (csökkentett) vételár, ÉS az ingatlan forgalmi értéke szerinti összeg IS amit a szüleinek adna?

Nos, ez természetesen nem lehetetlen, de azért én nagy összegben nem fogadnék rá...

drbjozsef,

Elég, ha a piaci érték áll a gyerek rendelkezésére. Abból kölcsönad x Ft-ot Cidrinek, aki abból megveszi az ingatlant az eszközkezelőtől. Aztán a Cidri és gyereke közötti adásvétel piaci értéken történik, a kiegyenlítésbe beszámítják az x Ft kölcsönt.

A lényeg: Az ingatlan a családban maradhat, de az nem működik, hogy emelett még a piaci érték és az eszközkezelős vételár különbözetén elért nyereséget is megtartsák. Legalábbis jogszerűen.

osztap,

Igazad van, ez így tulajdonképpen mehet.
De jó, ha ezt valódi pénzmozgásokkal is alátámasztják, mert a közvetlen családtagok közötti ilyetén ügyletek könnyen elcsúsznak (mondjuk adásvételből ajándékozásba, és máris vihető az egész ingatlan), ha nem egyértelműen igazolható a tényleges ügyleti szándék.

És mi van ha az eszközkezelő hozzájárul hogy a gyermek vegye meg az ingatlant?

Majordomus

Nagyon jó lenne, ha hozzájárulna ehhez.
Mar volt egyszer ilyen lehetőség, de akkor még kiskorú volt a gyermekem így nem tudtunk lépni.
Még van 1,5 évünk erre, talán lesz rá lehetőség.

Cidri,

Nem kell az eszközkezelőnek hozzájárulnia. Az jár a törvény szerint, nem kell mérlegelnie.
Megveheti a gyermeked közvetlenül az eszközkezelőtől.

Lásd : 2018. évi CIII. törvény
„5.§.(2) Ha a fizetési kötelezettségeinek eleget tevő bérlő vagy annak a Polgári Törvénykönyvről szóló törvény szerinti közeli hozzátartozója e fejezet szabályai alapján a lakóingatlant vagy a tartalék ingatlant megvásárolja, a lakóingatlan vagy tartalék ingatlan valamennyi bérlője javára bejegyzett visszavásárlási jog e törvény erejénél fogva megszűnik.”

drbjozsef

Köszönöm, megkerestem a törvényt. Ha ez valóban így van, akkor vajon az új vagyonkezelő -MRKL- miért mondhatta hogy az eredeti tulajdonosok vehetik vissza?

Cidri,

Nem tudom, én nem találtam más, ezt kiegészítő/felülíró passzust a törvényben.

Írj nekik egy levelet, erre a konkrét szakaszra hivatkozással, és tedd fel a kérdést újra : UGYE visszavásárolhatja a gyermeked is a te beleegyezéseddel, és azzal, hogy a te visszavásárlási jogodat is törlik.

Cidri,

A visszavásárlási jog a néhai 2011. évi CLXX. tv 10. § alapján él még (be lett jegyezve a tulajdoni lapra), annak ellenére, hogy a törvényt magát hatályon kívül helyezték. Ez a paragrafus csak a bérlőnek ad visszavásárlási jogot, a közeli hozzátartozónak nem.
https://njt.hu/…170-00-00.16
Ezért mondja ezt a vagyonkezelő is:
https://mrkl.hu/…es-valaszok/#…

Amit drbjozsef linkelt be, az egy másik visszavásárlási lehetőség volt, és ott a közeli hozzátartozó is vásárolhatott. Ott 2020. márciusáig nyilatkozatot kellett tenni, a 2018. évi CIII. tv. 2. § (4)-(5) szerint. Ez a hajó elment.

Viszont a visszavásárlási jogodat lemondással átengedheted a gyermekednek. Szerintem.

Ezzel megoldódna a probléma.

Köszönöm a tanácsokat

osztap,

Köszi a kiegészítést.

Majd számolj be mire jutottál...

Üdvözlök Mindenkit,

a következőben kérnék segítséget.

El szeretnénk adni az ingatlanunkat, ami egy sorház osztatlan közös tulajdonú. A sorház 4 db ingatlana 1 db helyrajzi számon helyezkedik el. 2016-ban amikor vásároltuk az adás-vételi szerződés mellé egy alaprajz volt szükséges a tömbről, amiben megjelölésre került, hogy melyik lakás adás-vétele történik.

Viszont azt hallottam, hogy ha eladjuk a lakást és a vevő banki hitellel szeretné megvásárolni, akkor már használati megállapodásra van szükség. Nem tudom mikortól változott a jogszabály.

Viszont ha készpénzes az ügylet akkor nem szükséges, hogy használati megállapodás legyen a lakók között a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot. 2020-ban 2 lakás esetében íg történt a tömbünkben.

Ebben nem látok tisztán, hogy most 2023-ban ez, hogyan működik. Szeretném ha felvilágosítanátok ez ügyben. Köszönöm előre is!

tirana,

A használati megosztás nem a földhivatalnak kell, hanem a banknak. Azért, hogy ha nem fizet az adós, és árverezni kell a tulajdoni hányadot, világos legyen, hogy ez egy önálló lakás, és magasabb legyen a vételár.

Minden bank maga szabja meg, hogy mit vár el a használati megosztási szerződéstől. Hasonlóak, de nem ugyanolyanok a feltételek, ez pl. az Erstéé: https://kampany.erstebank.hu/…20160719.pdf

Érdemesebb lehet használati megosztás helyett társasházzá alakulni. A mindennapi életben nem változna semmi, ha továbbra is a Ptk, és nem a Társasházi törvény alapján működnétek, de minden lakás önálló helyrajzi számot kapna, nem lenne elővásárlási joga a társtulajdonosoknak, és nem kellene használati megosztás a banknak. Költsége kb. ugyanannyi, mint a használati megosztásnak.

Ez lenne a legegyszerübb,de ehhez mind a 4 tulajdonosnak hozzá kell járulnia.

Hasznos ez az osztap által felrakott link Az Erste feltételei, degondolom az OTP és a MKB ill.az egyéb bankok is hasonlót kérnek a kölcsönük feltételeiként..Mostmárcsak az az izgalmas kérdésmelyik az olcsóbb?
A társasházzáalakulás a vagy megosztási szerződés készítés és ellenjegyzése.??
Korábban a társáházzá alakulásra itt ta nagyérdemű 500 eft -ot mondott.

Hasonló problémával bibelődik a közvetlen környezetem.
Társasház vagy megosztási szerződés ? Nagyjából majd egy forma.
talánannyi,hogy amegosztásnál a résuztulajdonos továbbra is igényt tarthat az elővásárlásra,ill.azhogy atársaháznák van az un. önálló albetét.
De kérdem ill feltételezem, hogy a megosztásnál is belehet venni azt ,hogy a résztulaja továbbiakban nem tart igényt az elővásárlási jogára.
Nadeha igen akkor a másiknak nem mindegy, hogy kinekadja el , ?,