Ingatlan Adás - vétel

„elidegenítési és terhelési tilalom”

A tényállás eléggé zavaros. De ha jól értem, előbb felvett a vevő 8,5M kölcsönt úgy, hogy annak biztosítékaként jelzálogot és elidegenítési tilalmat jegyeztek be az egész ingatlanra, és aztán szerette volna bejegyeztetni a saját tulajdonjogát 1/4 illetőségre?
Gratulálok!

„és ezzel az adásvételivel már nem is fogja bejegyezni. ”
De igen. Az a szerződés ugyanis továbbra is érvényes és hatályos. Azt pedig méltánytalan lenne elvárni a felektől, hogy a szükségesnél több példányt írjanak alá.
Ilyen esetekben, ha megvan az a hozzájáruló nyilatkozat, akkor csak azt kell benyújtani a földhivatalnak (két eredeti és egy másolati példányban), és hivatkozni arra az ügyszámra, amelyen a szerződéspéldányok rendelkezésre állnak.
(Az igaz, hogy az eljárási díjat újra meg kell fizetni.)

„És a legvégén szerepel a vevő a tulajdonlapon "tulajdonjog bejegyzésének elutasítása" alatt.”
Akkor a leggyorsabb az lehet, hogy a vevő a földhivatalnál kér iratbetekintést, kérve, hogy az ehhez a feljegyzéshez tartozó összes iratot meg akarja nézni. Ott le lesz írva a határozatban, mi volt az elutasítás alapja. Arról kérjen másolatot is. (Egyébként az ügyvéd is ezt kérné először, ha megbízzátok. Aztán, ha majd elolvasta, onnan kezdődhet az észmunka.)

drbjozsef,

Nagyon szépen köszönöm a segítségét. Ezeket a kérdéseket felteszem az ismerősömnek, mert sajnos ezekre én nem tudok válaszolni.
De ezek szerint egy ügyvédet kéne felkeresni, aki segít nekik ebben.

Vanda,

Értem.
Hát ez elég nagy probléma. A hitelszerződésben a 3/4 rész tulajdonos édesapa nem szerepel? Sem kezesként, sem zálogkötelezettként?
Ez egyébként egy normál lakáshitel?

A normális menete ennek az lett volna, hogy az adásvételiben kikötik, hogy bejegyzik a szerződést a vevő javára függőben tartással, majd a hitelt adja a bank, egyből az eladónak utalva, ha az azt megkapta, akkor köteles beadni (ügyvédje beadni) a bejegyzési engedélyt, és ha bejegyezték a vevőt, akkor ANNAK a részére kerül fel a jelzálog, és a többi teher.

A most bejegyzett elidegenítési tilalom már eleve probléma a vevő tulajdonjogának bejegyzése útjában.

Én azt tanácsolom, hogy keressetek fel egy ügyvédet minden papírral, mert így is úgy is kelleni fog a szerződés ellenjegyzéséhez. Hátha élőben ki tudja bogozni, mi ment félre.

A legfontosabb kérdés az, hogy nincs vita a felek között? Tehát a nagynéni nem tagadja meg az átírást, nem követel plusz pénzt, vagy ilyesmi, nincs semmi probléma amúgy közöttük? Mert akkor menni fog, valahogyan biztosan.

drbjozsef,

Jelenleg nem tudom megoldani a feltöltést, talán este. De a fontos adatokat leírom:
Az ingatlan tulajdonmegosztása 3/4 rész a vevő édesapjáé, az 1/4 rész a vevő nagynénié (vevő édesapjának a testvére). A nagynénitől szerették volna az 1/4 részt megvenni. Tehát az adásvételi szerződés szerint az eredmény 3/4 rész az édesapáé, és 1/4 rész a vevőé.
A vevő vette fel a hitelt a feleségével (8,5 millió), és kifizette a nagynéninek az 1/4 részt (3 millió ft). A tulajdoni lapon a III. részben jelzálogjog van feltüntetve a 8,5 millió összegben, illetve "elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzett jelzálog biztosítására".
És a legvégén szerepel a vevő a tulajdonlapon "tulajdonjog bejegyzésének elutasítása" alatt.

Köszönöm a segítséget.

Vanda,

• Az ingatlan az "eladó" 1/1 tulajdona? És erre jegyezték be a jelzálogot? (nem tudod a személyes adatokat kisatírozva feltölteni azt a tulajdoni lapot feltölteni egy képfeltöltő oldalra, és idelinkelni a képet?)
• Ki vette fel azt a hitelt? Ki az adósa? A "vevő?

Ami biztos : ha az adásvétel ténye nem vitatott, akkor megoldható a tulajdonos változás bejegyzése, csak nem egyszerű. A meglévő adásvételi szerződés nem megfelelő, a földhivatal már nem fogja elfogadni. Fel kell bontani, és egy újat kötni. Ha erre az "eladó" nem hajlandó, akkor szinte bizonyosan pert kell indítani.

Vanda#Jelentem!2024.01.25. 11:19
drbjozsef,

Köszönöm válaszát.
Nekem is nagyon furcsa az egész ügy. A tulajdoni lapon én úgy látom az egész ingatlanra van a jelzálogjog bejegyezve x összegben.
Az összeg ki lett fizetve az eladónak.
Valahogy be lehet jegyeztetni tulajdonosként az ismerősömet? Az adás-vételi szerződés megvan, az összegről lehet igazolást adni, hogy valóban el lett utalva...Illetve ki hibázhatott ebben az esetben? Az ügyvéd, aki elvileg eljárt teljes körűen az ügyben, vagy az eladó, hogy nem adta be a papírt az utalás után? Nyilván az ismerősömék is hibásak, hogy akkor nem ellenőrizték le hogy rendben zajlott e minden, de valahogy helyre lehet hozni az ügyet? Köszönöm a segítséget.

Vanda,

„ingatlan 1/4 rész vonatkozásában adásvétel jogcímen történő tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárást a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig tartsa függőben...”

Meg fogsz lepődni. Ha más hiba nem történt, akkor a mulasztás a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásának elmaradása volt. Tekintve, hogy a függőben tartás legfeljebb hat hónapig tarthat, ha ez nem történt meg, akkor a földhivatal törölte a széljegyről a bejegyzést, és ezzel az adásvételivel már nem is fogja bejegyezni. De lehetett az elutasítás oka bármi más, ami nem felelt meg a földhivatalnak.

Ha jól értelek :
Vevő úgy vett (elvileg) 1/4 tulajdonrészt, hogy ahhoz ő hitelt vett fel, az ki is lett fizetve az eladónak, és a bank jelzáloga be is lett jegyezve a tulajdoni lapra? Úgy érted, az eladó nevén lévő részre? Ez elég furán hangzana...
Szóval valami nem kerek, vagy félreértelek.

Jó napot kívánok, sziasztok! A segítséget szeretném kérni az alábbi ügyben:
Egy ismerősöm 2015-ben egy rokonától megvett 1/4 ingatlanrészt, mivel hitelt kellett felvenniük, mely hitelt rá is terheltek az ingatlanra. Az adásvételi szerződésben rögzítve volt, hogy miután megkapják a hitelt fizetik ki az eladónak az összeget, illetve hogy "ingatlan 1/4 rész vonatkozásában adásvétel jogcímen történő tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárást a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig tartsa függőben..." Illetve az is szerepelt az adásvételi szerződésben, hogy az ügyvéd a földhivatali eljárást teljes körűen lefolytatja.
A most lekért tulajdoni lapon még a régi rokon (eladó) szerepel az 1/4 rész tulajdonosaként, és az ismerősöm nevénél az áll "tulajdonjog bejegyzésének elutasítása". Kérdésem az lenne, hogy ki és mit nem adhatott be valahova, ki hibázhatott, illetve valahogy az ismerősöm nevére kerülhet e az az ingatlanrész?
Köszönöm előre is a segítséget.

A lakáspiacon a pénz beszél nem az hogy ki mit tart logikusnak (a saját szemszögéből nézve.) Ha most beleteszel 20 százalékot akkor eladáskor is annyit veszel ki belőle!
Ez ennyire egyszerű..

SophieEny,

Az ingatlan értéke két okból nőhet. Vagy a lakáspiac miatt - ahol minden lakás értéke nő (legalábbis a környéken) -, vagy a ráfordítások miatt, ahol csak ez az adott ingatlan értéke nő (korszerűsítés, napelem, szigetelés, etc).
Előbbiből értelemszerűen a tulajdoni hányadok arányában részesülnek a tulajdonosok, utóbbiból értelemszerűen a hozzájárulásuk arányában részesülnek. Legalábbis ez a "normális", logikus.

Megfordítom a kérdést : ha te semmit nem raksz bele a lakásba, csak a törlesztőrészlet felét, akkor nem az lenne a „normális”, hogy mondjuk váláskor te visszakapd azt a pénzt, amit belefizettél? Én ezt is mondhatnám az (akkor már) exed nevében, akkor is, ha ez csak pármillió forint az évek alatt, az ingatlan piaci értéke meg 100+ millióval nőtt. Há mi közöd hozzá, mennyit nőtt, te befizettél X-et, visszakapsz X-et. Hát nem logikus?

Sajnos ezt előre nem lehet jól leszabályozni. Ha olyan lesz a viszony majd, akkor vita lesz így is, úgy is.
Ha nagyságrenddel kevesebbel járulsz hozzá az ingatlanhoz összességében, akkor nagyságrenddel kevesebbet is fogsz kapni belőle (nominálisan lehet, hogy sokkal többet, mint beleraktál, de arányaiban nem). Nem ez lenne a logikus?
És igen, jó eséllyel, ha töredékét rakod most bele (tehát egy fél négyzetmétert se kapnál most érte), akkor osztozkodáskor is csak annyit kapsz, amiből feltehetőleg majd akkor sem fogsz tudni venni egy másik lakást. Ez ilyen.

A közös beruházás értékéből természetesen nem 22 %-al osztoztok.

De amikor viritani kell a lóvét,számit hogy ki mennyit tesz az asztalra.

Ez az ingatlanrész elosztás a hozott ingatlannal.

„Így miért csak a 22% járna a teljesből?”
Ezt senki nem is mondta.

Rendben, tovább viszem. Ha az ingatlan ára annak megfelelően is növekedik, hogy az alap megvásárolt ingatlant mikkel bővítjük (pl: medence, grill sziget, kerti kisház, sütő, stb) is vonatkozik a 78-22% annak ellenére is, hogy ehhez 50-50%ban járultunk hozzá? A ház vételárán felül minden beruházás fele-fele arányban történik. Így miért csak a 22% járna a teljesből?

„Nem ez lenne a normális?”
Nem.

„mert logikátlannak érzem azt, hogy egy már eladott ingatlan(ára) egy új ingatlanba fordítva forgatva értéknövekedéssel bír. ”

Már pedig logikus.

Úgy általában az ingatlanok értékmegőrzőnek tűnnek (néha érnövelőnek is ). De csak látszatra, mivel hosszútávon azért minden ingatlan veszít az értékéből.Egy gépkocsi 15 - 20 év alatt értéktelenedik el, míg egy lakás 80 - 120 év alatt A föld, a telek értékállóbb,de kivétel itt is akad. Egy meg valósulandó más etnikumú befogadó tábor viszonylag gyorsan megváltoztathatja egy lakóingatlan forgalmi értékét.
De nem kell az ördögöt a falra festeni......főleg az alföldi falvaink egy részében a 70 -80 év előtti népesség mix változása miatt a nagy értékű
ház/lakásingatlanok mára majd értéktelenné váltak.

Pontosan ezt szeretném, levédetni magam. Meg mert logikátlannak érzem azt, hogy egy már eladott ingatlan egy új ingatlanba fordítva értéknövekedéssel bír. Az a lakás voltaképp benne van a házban, ha eladásra kerülne az új ingatlan fixen megkapja ezt az összeget. A maradék összeg pedig 50-50%-ban osztódik. Nem ez lenne a normális?

SophieEny,

Egyéb megállapodás híján természetesen a tulajdonrészével arányos összeg.
Tehát nem az, ami leírtál : ha övé az ingatlan 2/3 része, vagy 5/6 része, akkor természetesen a kétharmad vagy öthatod része illeti meg az eladási árból. Mi más értelme lenne a tulajdoni arányoknak? Ne felejtsd el, ha 100ról 200ra nő az értéke a háznak, akkor mindegy mekkora részed van, a tied is kétszeresére nő.

Természetesen egyrészt ettől el lehet térni közös megegyezéssel. Ha együtt adjátok el az ingatlant, akkor a pénzt amit kaptok úgy osztjátok el tulajdonképpen, ahogy közösen akarjátok.

Mi az igazi problémád? Mit akarsz? Hogy levédd magad egy válás esetére?
Ha úgy alakul, úgyis vita lesz. Ezt nem tudod megelőzni.

*Egészen pontosan az értéknövekményre lennék kíváncsi a beleforgatott ingatlan után.

Köszönöm válaszát!

Az még nem világos számomra, hogy Ha a ház eladására kerülne a sor közben, az elosztás úgy nézne ki, ahogy százalékos arányban meg lett írva a szerződés? Ami az ő magán vagyonát képezi ilyenkor a lakása akkori eladási ára vagy az ára az új ingatlanban is nőhet?

Tegyük fel a lakás 50m, az új ház 100m. Ha elválnánk 20 év múlva és a ház ára 200m-ra emelkedett, Őt, mint magán tulajdon csak az 50m illeti meg, amit belerakott a házba és a maradék fele-fele arány?

SophieEny,

Nincs semmi, ami kötelező lenne. Úgy csináljátok, ahogy akarjátok, közösen.
Hogy mi célszerű, az más kérdés.

Ha feltételezzük, hogy a házastársi közös vagyonból (jövedelmetekből) fogjátok fizetni a hitelt, ami főszabály szerint fele-fele (akkor is, ha az egyikük sokkal nagyobb fizetést visz haza), akkor úgy célszerű, hogy a teljes vételárhoz képest az eladott ingatlan árának arányában kap tulajdonrészt, a maradékot pedig megfelezitek.
(például 30M vételár esetén, ha 20M-et rak bele a régi lakásából, akkor ő kap 2/3 részt a lakása miatt, és még 1/6-1/6-ot fejenként ketten. Tehát neki lesz 5/6 része, és neked 1/6). De persze tetszés szerint eltérhettek ettől, ha akartok, akár azért mert ezt túlzásnak érzitek, hogy olyan sokat kap (pedig számszakilag így helyes), vagy mert te többet keresel pl. Vagy bármi okból. Magánügy.

Ez azért célszerű, mert az ügyvédi ellenjegyzéssel kötött adásvételi szerződés (ami ingatlannál kötelező) lényegében az ingatlan tekintetében egy házassági vagyonjogi megállapodásnak minősül. Lehet vitatni majd 10-20-50 év múlva, hogy ki mennyire járult hozzá (felújításhoz, korszerűsítéshez, berendezéshez), de a szerzéskori viszonyokat ilyen esetben nemigen lehet vitatni.

Jobb most ezt ilyenkor tisztázni, mint később vitatkozni, pereskedni.

Szép napot!

Párommal pár hónapja házasodtunk össze és most ingatlanvásárlás előtt állunk. Az inagtlan elosztás kapcsán szeretnék érdeklődni, hogy a jelenlegi ingatlan amiben élünk a férjemé, ennek értékét szeretné beleforgatni a közös házba. A leendő ingatlant ebből és közös hitel felvételből vennénk meg. Az ingatlan elosztás ilyenkor hogyan történik? Százalékos arányban kell elosztani vagy fele-fele arányban és, ha eladásra kerülne a leendő ingatlan évek múlva az Ő belerakott lakás árán felüli összeg kerül közös elosztásra?

Előre is köszönöm!

Világosan kérdezz!
A jogrendszer bírálatával erre nem kapsz választ.