Társasházi erkély

Szóval a kedves tulajdonosok sziveskedjenek zsebbe nyúlni!

https://acrobat.adobe.com/…584d40f6ccd3

Tisztelt Jogi Szakértők!

Egy képviseletemben álló társasházban szigetelési problémákra derült fény az egyik emeleti lakás teraszát illetően, mely esőzések alkalmával rendszeresen áztatja az alatta található földszinti lakást. Ugyanez az emeleti terasz hordozza a felette található tetőtéri lakás fa teraszának fa tartóoszlopait is úgy, hogy a tartóoszlop az emeleti teraszba van beépítve. A beázás megoldása kapcsán statikussal és egyéb szakemberekkel is egyeztetve egy komolyabb, kb. 10.000.000 Ft értékű komplex felújítási munka elvégzése szükséges a két terasz vonatkozásában.
És itt jön elő az a vitatott kérdés: a tulajdonos vagy a társasház feladata/költsége a teraszok javíttatása? Tudom, hogy alap esetben a tartószerkezetek, korlátok a társasház közös tulajdonát képezik, de olvastam olyan cikket is, amely szerint amennyiben az AO-ban lakáshoz tartozó tulajdonként szerepel a terasz, akkor annak felújítási költségeit is a tulajdonos viseli. Nálunk a lakások tekintetében így szerepel az AO-ban:
"XY-t illeti meg a tervrajzon 48.. sorszámmal jelölt, emeleten lévő, Emelet 48. szám alatti 2 félszobából, szoba-amerikai konyhából ... álló kerekítve 51 m2 alapterületű öröklakás, a hozzátartozó 20,07 m2 alapterületű erkéllyel, valamint a közös tulajdonból 117/10.000 hányad."

Fontos számomra, hogy semmiképp ne terheljem a lakóközösséget olyan költséggel, ami esetleg nem jogszerű, ugyanakkor az érintett lakások tulajdonosai a társasháztól várják a megoldást. Kérem, amennyiben a leírtak alapján van Önök között, aki hivatalos állásfoglalást tud adni, hogy ebben az esetben az AO kiemelt részei alapján elvárható az érintett lakások tulajdonosaitól a felújítás, úgy szeretnék kérni egy email címet, amin fölvehetném vele a kapcsolatot (az állásfoglaláshoz milyen egyéb információkra, dokumentumokra van szüksége, illetve mennyibe kerülne egy ilyen szakértői munka elvégzése).
Segtségüket előre is köszönöm.

Mindketten gazda nélkül csináltátok a számadást.
.
Nem csak a tetőszerkezet közös tuljdon,hanem a felmenő falszerkezet is.

Oda a közgyűlés vagy a közös képviselő hozzájárulásával lehet bármit felszereltetni.

Födémet önhatalmulag nem készittethetsz.
Bejutást nem köteles biztosítani.

Nézd meg az Alapító Okirat mellékletét képezö műszaki tervrajzokat. Ha azon szerepel a klima vezetékelése a lakásodhoz,akkor nem vagy köteles lebontani klímádat. A szomszéd szereltesse az ő szintjére a kültéri egységet.

Üdvözlet,
Szeretnék segítséget kérni az alábbiakban:
Egy társasház 3. emeleti, tetőtéri ingatlan tulajdonosa vagyok, amelyhez erkély nem tartozik. A hálószobám tetőszerkezete a lakásom alatti lakáshoz tartozó erkély tetőszerkezete is, mely így alapító okirat szerint osztatlan közös tulajdon, bár az erkélyhez kijutási lehetőségem nincs, viszont van egy ablakom, amely a tető alatt, az említett erkélye felett helyezkedik el.
Építéskor, az épületgépészet kialakítása során erre a közös falra lett a lakásomhoz tartozó klíma csövezete, áramellátása kivezetve, ugyanígy az alattam lévő lakásé, amit eddig albérlők laktak, de most visszaköltözne a tulajdonos, aki leszereltetné a klímámat (ez egyébként az erkély feletti ablak magasságában, tehát az én szintemen van). Én felvetetettem, hogy az erkélye fölé homlokzatot készíttetek a 3. emelet szintjétől, így elhatárolom a klímámat, és ablakon keresztül a szervizeléshez kijutást tudok biztosítani a klímaszerelőnek, de a 2. emeleti lakás tulajdonosa közölte, hogy az én klímám helyére szerelteti fel az övét, így nem engedélyezi a födémet, és azt sem, hogy az ő lakásán keresztül juthasson be a klímás.
Kérdéseim:

1. ilyen esetben megteheti-e az én klímám leszereltetését, ha igen, annak költsége kit terhel (hiszen a műszaki átvétel során tudatában volt annak, hogy az én klímám oda fog kerülni, míg az övé az ő lakásának szintjére, ellenvetése nem volt), ez esetben felteheti-e a saját klímáját az én ablakomhoz;
2. ha a klímám maradhat, köteles-e a szervizelés miatt bejutást biztosítani, illetve jogilag megoldható-e, hogy a födémet elkészíttessem.

Válaszukat köszönettel fogadom!
Kriszta

Ha felülről építkezel akkor nem. Ha el van rozsdásodva a korlátvas akkor másikat teszel helyette. Ennyi.

Tehát akkor egészen nyugodtan leszedethetem és csinaltathatok újat. Persze nem szabadon csak ugyan olyat.
A szomszéd korlátjával össze van hegesztve és a homlokzati falba is belefut. Ráadásul hát ponton csatlakozik a erkély beton talcájahoz (csavarozva van).
Mi van ha leszedik de nem tudnak újat felszerelni mert annyira tönkre van menve a tálcán a fogadó rész? Az már nem az én reszortom!?
Kell e erre engedélyt kérnem? Kitől?

A tied!

Csak olvasd el mégegyszer!

Az erkély járófelületete a szoba födémének a meghosszabbítása!(erkélylemezek,födémek)

Ami felette van,járólap: korlátok díszek üvegezesék az a lakásodhoz tartozik.

Egyébként ha hozzáférsz a Dötvénytárban (BH.) van erről egy állásfoglalás.
Ha sikerül ide beszúrnom akkor ajánlok olvasnivalót csak nehézkes mert nincs itthon számítógép.

A budapesti ti épíilctck egy részén olyan míiqpaki állapotban vannak az crkélyck, bogí hnsřnálntuk balcqctvcočlycs Kinck a kôtcle«čgc ap erkély fclújĺiásáról gondoskodni?
1 ttôl tájékoztat oakŕrtônk. dt, Ilotváth Gyula ílgyvčd. a Dr. Ilidasi és Társai (jgyvédi
tctméoctc«cn c ełk a tát Qashá/ként mClködô épíilctck esetében jelent hogy megállapítható lcgycn, ki köteles a felújítást clvégcztctni és a köttqŕgckct sicclni. azt kell meghatárožni, hogy ki az erkély tulajdonoqa. Az erkély közös í ng' kíilön tulajdont képez-e? A kíilön tulajdon fenntartá qa (karbantartáqa, felújítása) ugyanis a? adött Inkák (nem laká«célľ'l hely iség) tulajdonosának kötelessége, míg a közös tulajdonba tartozó épíilctrés7 fenntartásának költségeit a társasház-közösség fizeti a közös költségből.
a kö7ôs tulajdon speciális formája: az épület meghatározott részei elsősorban a lakasok — a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott Criilctrŕ«zck, épületbercndezések, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetőleg lakások pedig a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.
A külön tulajdonba kerülô lakásokat az alapító okiratban kell meghatározni. Az alapító okiratnak tartalmaznia kell a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását is, de mint már utaltunk rá. e felsorolástól fiiggetlenül közös tulajdont képez a külön tulajdonként meg nem határozott valamenn}i épületrész. Ha tehát az alapító okirat a külön tulajdon felsorolásánál rögzíti. hogy az erkély a lakáshoz tartozik, akkor az adott lakás tulajdonosának kell gondoskodni ajó műszaki állapot folyamatos fenntartásáról.
Ila az erkély állapota az életet és egészséget veszélyezteti, az építésügyi hatóságnak intézkednie kell. A települési önkormányzat jegyzője ilyen esetben elrendeli a jókarbantartásra sonatkozó kötelezettség teljesítését, az erkély felújítását vagy helyreállítását. Ila a tulajdonos nem végzi el az elöírt munkákat, a hatóság elvégeztetheti helyette, de a megelôlegezett költségek erejéig az érintett ingatlanra jelzálogjog kerül 'bejegyzésre. Sajnos az építésügyi hatóságok ritkán élnek e lehetőséggel.
la viszont az alapító okirat szerint az erkélyek közös tulajdonban vannak, akkor felújítani is a társashá7Aözösségnek kell azokat a közös költség terhére. Probléma általában akkor van, ha az erkély tulajdoni helyzetét az alapító okirat nem rendezi, és sajnos az alapító okiratok túlnyomó többsége hallgat e kérdésről. A tulajdonosok és a társasház egymásra mutogatnak, mindenki a másiktól várja, hogy elvégeztesse az egyébként mindkét fél által elismerten szükséges munkálatokat. A tulajdonosok azzal érvelnek, hogy az erkély, az épület tarlószľrkezetének része, így felújítani is a közös tulajdon szabályai szerint a közös költségből kell. Ezzľl szemben a társasház-üzemeltetők és közös képviselők szerint az erkély a lakáshoz tartozik, minden tulajdonos maga köteles azt karbantartani.
A társasháztulajdon lényeges sajátossága, hogy a külön tulajdon tárgya maga a lakás, mint az épület egész±tól eszmeileg elkülöníilt jogi fogalom.
Az egyes lakások jogi értelemben külön tulajdonban állnak, fiiggetlenül attól, hogy a lakás maga fizikailag elválaszthatatlan az éptilet egészétől, a közös tulajdonban levő tartószerkezĽtektől (főfalaktól, határfalaktól, födémektől stb.).
Rendeltetését tekintve azonban az erkély a lakásokhoz tartozik, azok használhatóságát hivatott elögnonĺtani, Az erkély tehát annak a helyiségnek a része, amelyből nyílik, ÍQ részr a kérdéses helyiséget magában foglaló lakásnak is, és osztja ennek u lakásnak a tulajdoni sorsát. Egyértelmű alapító okirnti kikötés hiiĺnyúbun teluĺt a lakás tulajdonosát terhelik a felújítási Id}ltsége

Üdv mindenkinek.
Átolvastam ezt a témát de a saját ügyemben még mindig nem látok tisztán.
A társasház ahol a lakásom (35 nm)van minden erkély kilóg a homlokzatból, össze van hegesztve a szomszéd erkéllyével. Alapító okirataban a közös tulajdon felsorolásnál az szerepel, hogy
Födémek(burkolat nélkül), erkély-lemezek és oldalfalak

Majd a magántulajdon felsorolásnál
.....35 nm alapterületű öröklakás a hozzátartozó erkéllyel, valamint a közös tulajdonból x/y hányad

Akkor most az erkély kinek a tulajdona. Melyik rész kié?
Értem hogy törvény szerint a homlokzat és tartó szerkezet az közös tulajdon, a burkolata meg magán tulajdon. De itt mindkét helyen szerepel.
Ha tönkrement a vaskorlát kinek a feladata, költsége a csere? Ami már nem karbantartás.

wers
Nem az érvek számitanak,hanem az hogy a végén ki fizeti a révészt?
Van egy műszaki meghatározás a homlokzatról és az erkélyről,és van egy bírósági gyakorlat hogy ki a hunyó.
Az én álláspontomnak vannak súlyos konklúziókkal és bírságokkal alátámasztott precedensértéjü itéletei/döntései,a tiédnek meg műszaki definiciói.
Ez a különbség.
Valamint az,hogy én tanultam statikát és műszaki ismereteket.
Te valószinűleg nem.

A bíróság pedig nem a műszaki fogalommeghatározásokból dolgozik,hanem az Aapitó Okiratokból. Eléggé sablonosan egyébként.

„Csak itt a tömeges lakásprivatizáció idején futószalagon születtek az Alapító Okiratok és volt ahol közös és volt ahol magántulajdon lett az erkély.”

Ez érv?

„hpmlokzat az amit az erkélyhez ragasztanak.”

Mondta Józsi, a zőccséges.

Olyant hallottál már, hogy statika?

Én erről beszélek : 3.bekezdés

A közös tulajdon és a külön tulajdon megkülönböztetése

Ahogy arra már több ízben is utaltunk, a társasházakban egyszerre van jelen a külön és a közös tulajdonlás formája, és ahhoz, hogy egy épületen társasházat lehessen alapítani, a Tht.[1] értelmében legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget kell elkülöníteni, illetve emellett szükséges az is, hogy a közös tulajdonnak is legyenek meghatározható tárgyai.

Joggal merülhet fel a kérdés, hogy mi minősül külön tulajdonnak és mi marad a közös tulajdonban, milyen szempontok mentén kell egy-egy helyiséget, elemet az egyik vagy a másik csoportba sorolni.

A külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljáró szolgáló helyiségek meghatározása alapvetően a társasházat alapító tulajdonosok jogosultsága, ugyanis az ő kezükben van a döntés, hogy mely helyiségeket kívánják önálló, külön tulajdonba utalni és melyeket megtartani a társasházközösség számára. Ez a jogosultság ugyanakkor kötelezettségként is kezelendő, hiszen a vonatkozó bírósági gyakorlat szerint, amit a társasházi alapító okirat nem nevesít külön tulajdonként, az főszabály szerint a közös tulajdon tárgyát fogja képezni, leszámítva, ha nyilvánvaló, hogy a nem nevesített elem vagy helyiség valamely külön tulajdonhoz tartozik.

Az alapítók rendelkezési joga persze nem korlátlan, ugyanis a korábban is hivatkozott műszaki megosztottság és önállóság kritériumának megfelelve, valamint a vonatkozó ingatlan-nyilvántartási szabályokat is figyelembe véve kell a külön tulajdoni egységeket listába állítani.

A külön tulajdonba tartozó helyiségek meghatározása során elsődlegesen az Inytv.[2] alábbi szabályaiból kell kiindulni:

Wers
hpmlokzat az amit az erkélyhez ragasztanak.

Értem én hogy ti logikusan gondolkodtok,és adottak a fogalommeghatározások is.
Csak itt a tömeges lakásprivatizáció idején futószalagon születtek az Alapító Okiratok és volt ahol közös és volt ahol magántulajdon lett az erkély.
Na az első pereknél (leesett egy betondarab az alatta álló kocsira a 9.emeletről) a bíróság úgy döntött,az a károkozó aki az erkély tulajdonosa,igy kihúztam a nyakamat az ügyből mert a társasház volt az alperes.

„Ámde: nem minden esetben része a homlokzatnak az erkély.”

Erre szerintem választ ad az OTÉK (253/1997.( XII.20.) Kormányrendelet) 1. számú mellékletének fogalommeghatározása:
51. Homlokzat: az építménynek a nézőpont felé eső legkülső pontjára illesztett függőleges felületre vetített, a terepcsatlakozása feletti része.

„Ámde: nem minden esetben része a homlokzatnak az erkély.
Csakis abban az esetben, ha a külön tulajdon felsorolásánál szerepel.
Ha nem, akkor közös tulajdon.”

Ez érdekes, tehát a törvény megengedi szerinted, hogy választani lehessen? Ki dönti el? A sarki zőccséges, mert ő mindenhez ért? Vagy a házmester? De kérdem én, ahol van erkély és az lakás része, ott mi a homlokzat?

Ez elég rossz viccnek hangzik. (akkor, ha a lovat befestik fekete-fehér csíkosra, az már zebra?)

A társasházi törvény 1924-ben született,ezt követte az 1977. majd a 2003.évi CXXXIII. tv.

nane..igaza van,a homlokzat minden esetben közös tulajdon.
Ámde: nem minden esetben része a homlokzatnak az erkély.
Csakis abban az esetben, ha a külön tulajdon felsorolásánál szerepel.
Ha nem, akkor közös tulajdon.
.
Erre jó példa a minapi baleset. Egy régi épitésű házról van szó,ahol az erkélyek a lakás tartozékai és magántulajdonban vannak.

Más a helyzet a panellakásokkal,ahol az építés technológiájából adódóan az erkély a födémtálca meghosszabbitása annak szerves része, így közös tulajdon.
Nem az viszont a járófelület,és az erkély szerelvényei.

Az AO 1981-ben keletkezett, a törvény 2003-bán. Nem tudom, hogy ennek van - e jelentősége.

Három bírósági itéletem van róla,de ez sem mérvadó,mert mint a Kúria vizsgálatából kiderült 23 bíróság 5 féleképpen döntött a mintaperekben.

„Én úgy tudom, hogy a törvényt akkor lell alkalmazni, ha az AO nem rendelkezik ezügyben, ”

Honnan tudod így? Érdekel. Mi lehet a parlament felett?

Én úgy tudom, hogy a törvényt akkor lell alkalmazni, ha az AO nem rendelkezik ezügyben, azaz nem szerepel az erkély a közös vagy magántulajdon felsorolásánál. Nálunk szerepel. Ezért kérdezősködöm, hátha valaki tájékozott ezügyben.

Köszönöm

MD
Az épület homlokzata és tartószerkezet alapból közös tulajdon a törvény szerint. Ha az AO a lakáshoz csapja, mint külön tulajdon, az legfeljebb ahogy írtad is, a járófelület lehet. Szerintem az AO nem lehet ellentétes a törvénnyel, annak készítője legfeljebb pontatlanul fogalmazott.

Ez jó kérdés, mert a tartószerkezet is és a homlokzat is közös a törvény szerint.

Így érdekes, ha az AO az erkélyt az albetétekhez sorolja. Új törvényt alkotnak? (többnyire az erkély/terasz járófelületét szokták a lakáshoz sorolni, a szerkezetét a házhoz)

Nanana!

A törvény szerint közös tulajdon minden ami nem szerepel a külön tulajdoni albetéteknél.

Itt viszont szerepel,tehát -fenntartva az általános esetet amit korábban irtam - ez esetben az erkély egésze magántulajdon!

Köszönöm.