Társasházak jogásza!

Kedves mexen!

A közgyűlés nem egy zárt bírósági tárgyalás.

A levezető elnökön műlik minden.

Ne engedjék, hogy az ÜTK legyen a levezető elnök.

A levezető elnök engedélye kell a fel/megszólalásra.

A levezető elnök félbeszakíthatja a "hozzászólást"

A Ttv. csak a tulajdonosoknak biztosít hozzászólási jogot a közgyűlésen.
Ha nagyon demokratikus akarok lenni, akkor a levezető elnök megszavaztathatja a tulajdonosokat, hogy a kívülálló hozzászólhat e a napirendhez.

Sőt az indításnál a levezető elnök a közgyűléstől azt is kérheti, hogy az ütk.-n és a tulajdonosokom kívül a "vendégek" jelenlétét a közgyűlés tiltsa meg.

Köszönöm a választ Mufurc.

Az érdekelne még, hogy konkrétan hol találom meg az ÜTK jogaira vonatkozó szabályokat.
Gondolom a TH tv-ben. Ha segítenél pontosabban, hogy ne kelljen keresgélnem.

Kedves mexen!

A th. ütk-nak csak két joga van alapvetően.

1. képviselje a th. harmadik féllel szemben.
2. Hívja össze a közgyűlést.

Az összes többi kötelezettsége a képviseletnek.

• A részletes szabályok a th. SzMSz-ban és a
• Megbízási szerződésben találatik;-)

Ttv
22. §17 (1)

(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról
nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi
szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

24. §

c)19 a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós
tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás
kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és
annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,

24§
(3)20 A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a
hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött
felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt
megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság
elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon
kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).

25§
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság által kötött szerződés alapján a kamerarendszer üzemeltetője a személy- és
vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy lehet.

27§
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el.

31§
31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös
tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-
működési szabályzat felhatalmazza.

(3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést
követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd -
jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni

43 tól az 50§ a képviselet kötelezettségei

Egyébként a hatályos jogszabály az alábbi linken is megtalálható.

Beolvasás után 'ctrl' F és {közös képviselö} beírás és a szézám feltárul ;-)

Köszönöm szépen.

Kedves Mufurc!

A tulajdonosoknak jogukban áll-e megtartani egy közgyűlést, (és határozatokat hozni) úgy, hogy nem hívják meg a közös képviselőt?
Vagyis kifejezetten azt szeretnék, hogy ne legyen jelen a kk.
Ennek oka a kk. erőszakos fellépése, ami miatt sajnos tulajdonosok nem mernek véleményt nyilvánítani, nehezen fejezik ki magukat, ezért fel sem szólalnak. Pedig a közgyűlés előtt mindenki nagyon bátor.

Kedves Mufurc!

Van egy másik kérdésem is.
A TH egyik banknál vezetett számlája felett hosszú ideje tulajdonosokkal együttes aláírást gyakorol a KK. Tavaly februárban a panelprogram miatt a tulajdonosok felhatalmazták a KK-t, hogy hitelszámlát nyisson, de akkor nem rendelkeztek együttes aláírásról. A KK önállóan ír alá. Májusban elfogadásra került az SZMSZ, amiben a közösség egyértelműen minden bankszámla felett együttes aláírást hagyott jóvá. A KK. azt állítja, hogy a májusi határozat nem írja felül a februári határozatot, vagyis nem köteles intézkedni az együttes aláírás megvalósításáról.
Igaza van?

Kedves mexen!

• Természetesen jogukban áll nem meghívni a megbízottukat, amennyiben az nem tulajdonostárs.Ha mégis megjelenik, jogukban áll kiküldeni.
• Mindig a későbbi kgy.-i határozat érvényes, miután SzMSz- ba foglaltátok különösen.

Kedves mexen!

A Ttv. az ütk. meghívását írja elő.

A közgyűlés az ütk. nélkül is megtartható.

Kell szerezni egy "harsogó" levezető elnököt.
Amennyiben megválasztják a "harsogót" elnöknek , az ütk. hozzászólása, modora "szabályoz" hatóvá válik.

A közgyűlés méltóságát sértő magatartás miatt a szó megvonható tőle és megtagadható a további beszólása.

A legutolsó közgyűlési határozat a mérvadó.

Be kell vinni a jegyzőkönyvet a bankba és a kijelölt aláírók is felkerülnek az aláírók közé és az aláírás módja is.

Köszönöm szépen a válaszokat.

Úgy tűnik jól "megvezetett" bennünket a KK.
Azt állította, az SZMSZ nem írja felül az előző kgy-i határozatot.

mexen

figyelj. oda, kitől fogadsz el tanácsot.

sokan irnak ide jóindulatú ,de hozzá nem értő emberek,mint az előző két forumtárs is.

1./ természetesen összegyűlhettek bármikor,attól beszélhettek amiről akartok,de az nem közgyűlés,márpedig a kérdésed erre irányult.

a közgyűlést, kizárólag a közös képviselő hivhatja össze, más lehetőség csak akkir áll fenn, például 1/10- ed tul.hányad által,vagy SzB. ha erre nem hajlandó,vagy nem képes,például meghalt.

értelemszerüen a közös képviselő tudta nélkül, nem hozhattok érvényes határozatokat sem.

,,a ttv az ütk meghivását irja elő ,,
. ugyan hol?
nem. azt irja elő,hogy a két kivétellel csak ö hivhatja össze a közgyűlést.

,,a közgyűlés a közös képviselő nélkül is megtartható ,,

lehet de nem Magyarországon.

illetve mint mondtam, ha nincs k.képviselő vagy ha nem tudja ellátni a feladatát,esetleg meghalt. különben nem.

Ha a legpontosabban kívánunk eljárni, akkor érdemes elolvasni a 2003. évi CXXXIII. a társasházakról szóló törvény éppen aktuális változatát.

A tavalyi módosítások sok vihart kavartak. Én az SZB hivatalos segítő tagjaként (szakmámból adódóan láttam el feladatomat) új KK-t kellett választani, mert minket is "megvezetett" a régi képviselőnk. (2 gyermekes családanya ellen nem kívánt a lakóközösség jogilag fellépni, de így is százezreket kellett visszafizetnie a közös kasszába.)

A SZMSZ egy jogalap. Az a társasház általános működésére vonatkozó alapelveket, a közös helyiségek használatát, stb. írja le és határolja körül. Amennyiben a lakóközösség részét/egészét érintő (legyen szó többlakásos társasházról, vagy önmagában 1 lépcsőházról) vitás kérdések tisztázására kerül sor (pl: lakóközösségi számlavezetés) úgy a közös képviselő meghívása kötelező. Feladatáért pont ezért kapja honoráriumát, így előzetes időpont egyeztetése során köteles megjelennie és levezényelnie jegyzőkönyvvezető megválasztása mellett a lakógyűlést. (A jegyzőkönyvvezető mindig a jelenlevő lakók közül kerül megválasztásra. A jegyzőkönyvet pedig minimálisan 2 lakónak kell még kézjegyével hitelesítenie.)

A lakógyűlésen hozott új döntések minden esetben felülbírálják a régi határozatokat. (Gondoljunk csak bele: Soha az életbe nem tudnánk például leváltani a közös képviselőnket, mivel a régi alapján megválasztottuk, de az új alapján hiába döntünk a lecserélése mellett, azt nem élne... Ez így badarság.)

Mint említettem, minden döntésnek az SZMSZ-nek megfelelőnek kell lennie, az abban foglalt elveknek megfelelően kerülhet sor hivatalos döntéshozatal megtételére a közgyűlésen. DE! A közgyűlési határozatok - előzetesen jól látható helyre, a közgyűlés napját megelőző 8 nappal, és ezen kívül minden lakót személyes felkeresés hiányában írásban kell meghívni!

... és még lehetne sorolni.
Jobb inkább átolvasni és értelmezni: http://net.jogtar.hu/…jegy_doc.cgi?…

Annyit még gyorsan hozzáfűznék, hogy a KK akadályoztatása esetén az SZB elnöke elnököl az összehívott gyűlésen és csakis azon pontok merülhetnek fel (de jegyzőkönyvbe lehet venni a következő alkalmakkor megtárgyalásra szánt pontokat, amelyekben csak a következő gyűlés alkalmával lehet csak érdembeli döntést hozni!) az adott időpont alkalmával, amelyek a közgyűlés meghívójában szerepelnek!
(a felsorolt pontok mindenképpen a társasház lakóközösségének egészét kell érintenie, de lehet személyes észrevétel is lakónként. Például a nálunk előforduló esetek: XY illemhelynek nézte YX lakásának ajtaját és előtte végezte el dolgát... DE lehet szó: a tatarozásról, meszelésről, társasházi felújításról, korszerűsítésről, takarítói szolgálat lecseréléséről, közös költséget nem fizető lakástulajdonosok hátralékának megemlítéséről, társasház korábbi hiteltartozásának állapotáról, stb.)

Kedves TZsolt2011!

Szakszerű és indulatmentes hozzászólásához csak annyit szeretnék hozzáfűzni,hogy nem szükséges, hogy az SzVB elnöke elnököljön.

Az összehívónak nincs más kötelessége, mint a közgyűlés beindítása.
Ez a határozat képesség megállapítása.
Megismételt é a közgyűlés vagy sem?
A jogszerűséget biztosító személyek megválasztatása.
Levezető elnök, jegyzőkönyv vezető, kettő darab tulajdonosi hitelesítő.

Öröm találkozni elfogulatlan, hiteles hozzászólással.

Kedves Hozzászólók!
A k.k. kötelessége összehívni a kgy.-t, amennyiben ennek nem tesz eleget legalább a tv,.ben előírt határidőben, úgy a kgy. -t kezdeményezők hívják össze.

• A kgy. levezető elnökét a kgy. választja meg.Bárki lehet, akár "külsős" meghívott. A levezető elnök lehet egyben jegyzőkönyvvezető is.Előbbiek alapján minden tul.közösségnek lehetősége van, hogy "szakszerű"kgy.-t bonyolítson, amennyiben bírósági eljárást szeretne elkerülni vagy legalább megnyerni.
• A k.k. jelenléte - ha nem tulaj - nem kötelező a kgy.-en.Ha jelen van, akkor a levezető elnök eldönti,mint a többi jelenlévő esetén, hogy ad-e neki lehetőséget a megszólalásra.
• A k.k.-nek is meg lehet küldeni a meghozott határozatokat, sőt ez praktice kötelező.

Javítanék: A k.k. meghívása a kgy.-re - ha nem tulaj - nem kötelező, de ildomos. Gyakorta célszerűbb
a távoltartása:)

Kedves Hozzászólók!

Még egy praktikus tanács.

Az ütk. leváltása, alírási jog módosulása esetén a th. számlavezető bankját mielőbb meg kell keresni.

Célszerű elvinni a "lakógyűlésről" készült jegyzőkönyvet. A hitelesítők 3 hónapnál frissebb tulajdoni lapját/lakcím kártyát.

Ezek birtokában az ütk. a th. életéből ki van zárva.

Az értesítést a közműszolgáltatóknál és a szerződött feleknél is meg kell ismételni.
Ezek már lehetnek az új képviselet feladatai.

Amennyiben a határozatot nem támadta meg tulajdonos, akkor az hatályban marad.
Ha esetleg megtámadja, akkor a bíróság elmarasztaló ítéletéig, úgy két évig;-)

Addig meg sok víz lefolyik a Dunán;-)

T. Tanács adó!

Társas házi lakó közösségünk panel program keretében, a fűtőtestek költség megosztóval lettek felszerelve. A megosztás 30-50% ill. 70-50% osztódik lakásonként mérő szerint. Szerencsések közé tartozunk mert minden hónapban leolvassák és a mért értéket füzetjük, amelyről a lak.szöv. értesítést küld lakásokra lebontva,
így minden tulajdonos láthatja az összesített fogyasztást, és abból a ráeső részt.A többi hogy hogy oszlik meg rejtve marad.
Van a közösségbe olyan lakás amelyet a nyár folyamán elkezdtek felújítani, és még mindig tart a felújítás és itt a mérő berendezések nem lettek időbe felszerelve. Ők ilyen esetbe mi után füzetnek?! vagy a többség füzet helyettük átmenetileg?!
Lehetséges kérés lenne-e hogy a lakó közösség megtudja a megosztás teljes adatait egy összesített tájékoztatón? A k.képviselet mereven elzárkózik ettől, mondván ez minden család magánügye. Viszont már volt rossz tapasztalatunk a víz mérővel kapcsolatba is ezzel a családdal. Elfelejtették leolvasni a vízfogyasztásukat és a íimzű ráterhelte a közösségre amit a lak. szöv. ki is fizetett utánjárás nélkül és csak egy lakó reklamáiója után kezdtek utánajárni a dolognak ahol fény derült a + 20 000 Ft. vízdíjra.
A fűtésnél kicsit más a helyzet mert ott nem összesítenek hanem havonta lebontva füzetünk és nincs utóegyeztetés. Sok lakónak az a véleménye, hogy szeretné tudni hogy miért füzet és mennyit!

Válaszukat előre is köszönjük: Kisvárosi Lakó közöség.

T. Tanács adó!

Társas házi lakó közösségünk panel program keretében, a fűtőtestek költség megosztóval lettek felszerelve. A megosztás 30-50% ill. 70-50% osztódik lakásonként mérő szerint. Szerencsések közé tartozunk mert minden hónapban leolvassák és a mért értéket füzetjük, amelyről a lak.szöv. értesítést küld lakásokra lebontva,
így minden tulajdonos láthatja az összesített fogyasztást, és abból a ráeső részt.A többi hogy hogy oszlik meg rejtve marad.
Van a közösségbe olyan lakás amelyet a nyár folyamán elkezdtek felújítani, és még mindig tart a felújítás és itt a mérő berendezések nem lettek időbe felszerelve. Ők ilyen esetbe mi után füzetnek?! vagy a többség füzet helyettük átmenetileg?!
Lehetséges kérés lenne-e hogy a lakó közösség megtudja a megosztás teljes adatait egy összesített tájékoztatón? A k.képviselet mereven elzárkózik ettől, mondván ez minden család magánügye. Viszont már volt rossz tapasztalatunk a víz mérővel kapcsolatba is ezzel a családdal. Elfelejtették leolvasni a vízfogyasztásukat és a vízmű ráterhelte a közösségre amit a lak. szöv. ki is fizetett utánjárás nélkül és csak egy lakó reklamációja után kezdtek utánajárni a dolognak ahol fény derült a + 20 000 Ft. vízdíjra.
A fűtésnél kicsit más a helyzet mert ott nem összesítenek hanem havonta lebontva füzetünk és nincs utóegyeztetés. Sok lakónak az a véleménye, hogy szeretné tudni hogy miért füzet és mennyit!

Válaszukat előre is köszönjük: Kisvárosi Lakó közöség.

egyszerű. kérjétek ki az elszámoló cégtől.

Kedves attszabo!

Igen régi trükk a fűtés adatainak visszatartása avval, hogy a személyes adatok nem adhatók ki.
Így lehet leplezni a számítási hibákat és az SzVB tagjainak nyújtott esetleges "kedvezményeket".

Le kell váltani az ütk-t.
Ha nem megy a többi tulaj miatt, bírósági ítélettel kikényszeríthető.

T. Cím!
Ha egy ingatlan tulajdonosa a lakását bérbe adta, a kettejük közt fennálló szerződéses jogviszony, valamint önkormányzati rendelet alapján a bérlőt terheli a közös költség üzemeltetési részének megfizetése, akkor a közös képviselőt mi szerint, milyen jogszabályi rendelkezés alapján lehet kötelezni, hogy ezen költséget ne közvetlenül a tulajdonostól követelje, hanem a bérlőtől, hiszen fizetési kötelezettsége csak a bérlő nemfizetése alapján áll fenn (helytállási kötelezettség). A közös képviselő nem hajlandó elvenni a pénzt a bérlőktől.
A társasházi tv. 22.§ (3) bekezdésében rögzített, bérlő írásbeli felszólítására vonatkozó rendelkezés csak a közüzemi díjakra, vagy a közös költségre is vonatkoztatható?
Tiltja-e valami, hogy a közös költség üzemeltetési részét a bérlő fizesse, a felújítási részt - mivel ez nem terhelhető egy bérlőre - továbbra is a tulajdonos fizesse (tehát így egy lakásra vonatkozó befizetés két helyről érkezne).
Válaszukat megköszönve
T. Andrea

Kedves Bonetti!

Szóval...

• A csekk vagy átutalás kezdeményezője bárki lehet. Csak jelezni kell melyik ingatlan, milyen időszak közös költségét tartalmazza.
• az ütk, csak a tulajdonossal van jogviszonyban, mert a Ttv. ezt tartalmazza.
• a bérlőre, haszonélvezőre vonatkozó törvényi előírás akkor igaz, ha ezt megelőzi a tulajdonos írásbeli bejelentése az ütk. számára.
• úgy osztják fel a kk.-t ahogy akarják, mert végül úgy is a tulaj felel a tartozásért.
• az írásbeli felszólítás módját az MSzM nem szabályozza akkor egy cetli is megteszi a postaládába dobva.

Szerintem úgy jár jól, ha maga szedi be a pénzeket és úgy fizet a th., közművek felé. Így hamarább értesül a fizetési "rendellenességek"-ről;-)

A "jó" bérlő ritka mint a fehér holló.

bonetti

a közös költség bérlő általi fizetésére. nincs és nem is lehet önkormányzati rendelet.

a közös képviselőt nem lehet arra kötelezni,hogy a bérlőtöl követelje a közös költséget,arra viszont meg lehet kérni,hogy a bérlővel tartsa a kapcsolatot.

a bérlő ne adja oda a közös költséget,hanem utalja át,fizesse be,és pont, szerződésen alapulo jogviszonynál más a helyzet,ott még számlát is kell adnia a közös költségről a bérlőnek,tulajdonosnak viszont nem.

És mivel indokolja a közös képviselő az elutasítást? Én is hallottam már ilyet, de magam sem értem.
Az én szempontomból nézve oly mindegy, hogy a x/42. lakásra ki fizeti a közös költséget, csak fizetve legyen.
Szerintem is azt kellene tenni, amit MD javasolt, hogy befizetni a számlára, a tulajdonos nevének feltüntetésével, lakás azonosítóval, és akkor nem tud belekötni.
Nem tiltja semmi a felosztást, és a két helyről érkező közös költség fizetést. Azonban az albérlőktól nem árt a befizetési bizonylatokat elkérni, mert behajtani minden szerződés ellenére, csak a tulajdonostól tudjuk a hátralékot. Ugyanis nem a Társasházzal kötöttek szerződést, hanem egymás között, amihez a Társasháznak már nincs köze. A szerződésben rögzítés csak azt a célt szolgálja, hogy vitás esetben van jogalapja behajtani a hátrahagyott hátralékokat.

Azt gyanítom, könyvelési problémái lehetnek a két helyről fizetéssel a közös képviselőnek. Ez most csak hangosan gondolkodás volt...lehet tévedek.

Tisztelt Jogidoktorok!Azt szeretném Önöktől megkérdezni,hogy a fűtés 60%-40%-os megosztását a ház teljes külső szigetelése után is miért kell a lakóknak fizetni a szélső,illetve az alsó lakók részére.Azért mentünk bele,hogy ne kelljen tovább fizetnünk ezt a plusz költséget,de a közös képviselőnk arra hivatkozik,hogy ez nem szűnik meg,továbbra is fizetnünk kell,mert a jogszabályok így határozzák meg.Lehetséges,hogy ezután a nagy beruházás után sem szabadulunk meg ettől az "adótól"?Előre is köszönöm válaszukat!Tisztelettel:P.Adi