Társasházak jogásza!

„Hiszen rá lehet állni.”

És ha egy Newton áll egy négyzetméteren, az már Pascal. :D

Chenzo,

Kicsit képlékeny még ez a dolog, csiszolni kellene rajta.
A közgyűlés mindenben dönthet feles többséggel, kivéve, amit a Tht. nagyobb szavazati arányhoz köt. Az egyik ilyen a társasházi alapító okirat módosítása.
Mit jelent az, hogy a "négyzetmétert megszavazták"?
Általában a négyzetmétert nem kell megszavazni, az egy matematikai fogalom, akkor is létezik, ha nem szavazza meg egy közgyűlés. Hiszen rá lehet állni.

Bocsanat es kiegèszítenèm mivel a nm-t megszavaztak kozoskoltsegben viszont tobletkoltseget kepzett a lakogyules az ismerosomnek a megnovekedett szavazatijogaval viszont nem elhet mert az tulajdoni hanyad alapjan van meghatarozva es mint mondtam azt kulonvalasztottak!!!

Tiszteletem!!!

Tarsashazban ingatlantulajdonos belso bõvítèst vègzett! (Galèria èpítès) mivel a tulajdoni hányad az 4m-ben van megadva ezert a pluszt galèria negyzetmetere hozzaadodik!! A tarsashaz megszavazta a bovitest epitesi engedelyt is megkapta meg is epult! Mivel AO modositas kell hogy le legyen papirrq vezetve a bovules kell a tarsashaz hozzajarulasa 10 tobbszori probalkozasra mindig leszavaztak!
A közelmúltban eljutottak odaig ismerosomek hogy a negyzetmetert megszavaztak de kulonvalasztottak a lakok egyszeru tobsegi szavazattal a tulajdon hanyadot az ujonnan epitett galeriara es a szavazas eredmenye hogy az utolagosan epitett galeriak nem szamitanak bele a tulajdon hanyadba!

1. Kerdesem:- ilyet megtehet a kozgyules egyszeru tobbsegi szavazattal?
2.:- jogilag ezt lehet támadni?

Az szmsz módositásához 50%+ tulajdonosi hozzájárulással lehetséges,ezért írtam jogy nem lesz könnyű.

Köszönöm!

Ez a megoldás !

41. § * (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.

(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

(3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.

Sokat nem..
Egy társasházat alkottok.tehát a képviseletnek igaza van.

Megoldás persze mindenre van,a társas h- ázról szóló törvény is ad erre lehetőséget,de ha kisebbségben vagytok n- ehéz lesz keresztülvinni.

.

Jó napot!
Egy négy lépcsőházból álló társasházban lakom,ahol a mi lépcsőházunk másik utcába esik ('L' alakú épület),
ezért mindenki úgy tekintett rá,mint önálló épületrész,aminek mindig saját közös képviselője volt.
Két éve leváltottuk a közös képviseletet végző személyt.Szabályosan választottunk újat(az egyik tulajdonos vállalta),ezt a helyi jegyzővel is egyeztettük.
Két év elteltével a másik három lépcsőháznál is váltani kívántak ,mivel kiderült
hogy komoly tartozásuk halmozódott fel a kifizetetlen közmű számlák miatt és mivel rendőrségi ügy is lett belőle a jegyző
fel is szólította őket erre.
(a mi lépcsőházunk közmű csatlakozásai,mérőhelyei le vannak választva a többiekéről).
Felkerestek egy házkezeléssel foglalkozó céget akik előálltak azzal,hogy ha megszavazzák őket nekünk sem lehet
külön közös képviselőnk,ezért a mi lépcsőházunkkal kapcsolatos feladatokat is ők fogják elvégezni. Erről tájékoztatták a jegyzőt is,
aki nekik adott igazat. Egy közgyűlésen,amelyre nekünk is küldtek meghívót, a többi lépcsőház megszavazta őket
közös képviselőnek a tiltakozásunk ellenére,lényegesen magasabb havi díjjal,mint amit eddig fizettünk.
A kérdésem az lenne,hogy mit lehet ezzel a helyzettel kezdeni,illetve milyen lehetőségünk van,hogy különváljunk a többi lépcsőháztól?

1.mit jelent ez a néhány lakó? A többi lakásokban is, vagy csak ebben a lakásban?

2. Ezek szerint bérlőknek van kiadva a lakás?
3. Radiátorok lettek cserélve 15 éve.
Eleve, ezt a Hőszolgáltató által előirt bekötési rajz alapján a Hőszolgáltató által előirt mwatt értékben cserélheti ki a tulajdonos amihez csatolni kell a közös képviselő előzetes hozzájárulását. Ennek az a magyarázata hogy mért elszámolás esetén a képviselő továbbitja szolgáltatónak és a leolvasó/elszámoló cégnek az adatokat!
4. A tömbelszámolás miatt a képviselőnek nem csak joga de kötelessége is kideriteni a problémát,mert emiatt a többi lakás hőháztartási egyensúlya is felborul.
5. A tulajdonosnak az adott lakáshoz előirt hőenergia biztositása érdekében kötelessége a radiátorokat karbantartani.
6. A tulajdonost arra lehet kötelezni,hogy lakásában az előirt fűtésteljesitményt biztositsa ami nem lehet kevesebb mint a gyárilag beépitett mwatt mennyiség.
7. A közös képviselő helyesen járt el a szabálytalanul engedély nélkül cselekvő tulajdonossal szemben.
Egy társasházban nem lehet őnkényesen cselekedni.Most mai árakon durva összeg lesz a tulajnak az hogy 15 évvel ezelőtt leszarta az előírásokat és önkényesen lépett.
8. A tulajdonos a komfortérzet növeléséhez jogosult nagyobb teljesitményű fűtőtesteket beépiteni (kisebbet nem!),de kizárólag a fentebb leírtak szerint. Hőszolgáltató, közös képviselő engedélye,szolgáltatói terv szerinti bekötés és előirt teljesítményű fűtőtest.
9. Tájékoztató adat: 3 db Dunaferr lemezradiátor 3 pontos bekötéssel,termosztatikus radiátorszelepekkel(és fejekkkel) fűtésszerelő 2 fő+1 fő heggesztő 208.500 ft+36.000 a raditorkötések utólagos 2 rétegű festése.

Tisztelt Jogász Úr,

Távhővel fűtött 10 emeletes társasházban 1.emeleti lakásban radiátorok lettek cserélve kb. 15 éve. Egész eddig nem volt ezzel semmi gond, a múlt évben néhány lakó panaszt tett arra vonatkozóan, hogy nem kielégítő a fűtés teljesítménye a lakásban. (Kiegészítő információ: mindkét esetben kiderült hogy a nem elégséges fűtést a radiátorok vízköves állapota okozza, a tulajdonos ezt nem volt hajlandó saját költségen kitisztíttatni) A közös képviselő egy idő után nem tudta már hogyan kezelni a dolgot körbejárta a lakásokat és mindenhol ellenőrizte a radiátorokat. Az említett lakásban kiderült, hogy ki lettek cserélve a radiátorok, a tulajdonost emiatt kötelezte arra (szóban) hogy cseréltesse vissza a radiátorokat a régire. Úgy tudom, a közgyűléssel ezt később meg is szavaztatta, jelenleg perrel fenyegetőzik.

A kérdéseim a következők lennének:

1. Pontosan hogyan van ez szabályozva törvényileg, hogy hol milyen radiátorokat lehet működtetni távhővel történő fűtés esetén?
2. Amennyiben törvényben nincs szabályozva, a társasházi szabályzatnak lehet-e része ilyen korlátozás?
3. A közös képviselőnek van-e joga/felhatalmazása arra, hogy előzetes bejelentés nélkül bemenjen egy lakásba és ott bármilyen okból felmérést végezzen?
4. Számonkérhető-e a tulajdonos 15 évre visszamenőleg a radiátorcsere kapcsán, illetve ezzel összefüggésben kötelezető-e arra, hogy saját költségen kicseréltesse a radiátorokat kisebb teljesítményűre, ami értelemszerűen a komfortérzet csökkenésével is jár
5. Mit tud tenni egy távhővel fűtött társasházban egy lakástulajdonos, ha a számára megfelelő komfortérzethez a fűtés teljesítménye nem elégséges?

Válaszait és idejét előre is köszönöm,

Üdvözlettel,
Horváth Ádám

Induljatok el a kályhától.
.
14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.

(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.

15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A módositáshoz az összes tulajdoni hányad 50%+ jóváhagyását kell beszerezni.
Kezdjétek axokkal a tulajokkal akik elérhetőek.
.
Ha egy lakásnak több tulajdonosa van,de családtagok akkor elegendő egy hozzájárulás beszerzése.
Lényeg: ha 2000 m2 a ház,akkor 1001 m2-t igen szavazatot kaparjatok össze. Ennyi.

TISZTELT Jogász Úr!
Hülyén tettem fel a kérdést. Az törvényes , hogy kötelező a lakás kulcsának egy másolatát a gondnoknak átadni a víztelenítés és áramszolgáltatás lezárása. Miatt.
A régi SzMSZ- ben nincs részletesen szabályozva az írásbeli szavazás menete. Akkor nem is tarthatunk most írásbeli szavazást az SzMSz módosítasaról?
Hogy számíthatjuk ki a tulajdoni hányadot?
Bocsánat az újbóli zavarásért.
Üdvözlettel Gábor Magdi

Olyan ingatlanban amit félévig nem használnak, ez a minimum biztonsági intézkedés.

Muschong25,

„A Balatonon van egy apartmanom. Most szeretnénk módosítani az SzMSz- t írásbeli szavazással. ”
Nem kizárt, de annak szabályait a Tht. szerint pont az SZMSZ-ben kell szabályozni. Nektek benne vannak az SZMSZ-ben az írásbeli szavazás részletszabályai?

„ A gondnok végzi el ezeket a feladatokat.Torvenyes ez?”
Már mi? Hogy a gondnok intéz dolgokat a házban? Hát nem pont ez a legfontosabb feladata? Mi lenne törvénytelen?

„Laikusként azt mondom, hogy ha van neki hivatalos meghatalmazása a többi tulajtól, akkor szinte biztosan elég.”

Olyan, mint "hivatalos" meghatalmazás nincs, olyan kell, amilyen formában a közgyűlési szavazás megköveteli, ebben az esetben egy teljes bizonyító erejű magánokirati formában elég. (két tanús, vagy végig sk kézzel írt)

Ha ilyen nincs, akkor természetesen minden tulajdonosnak, a résztulajdonosoknak a szavazata is kell!

Muschong25

„Van azonban ahol több tulajdonosa van a lakrészeknek különböző arányban? Mit tudunk tenni. Elég ha csak egy tulajdonos szavaz írásban?”

Laikusként azt mondom, hogy ha van neki hivatalos meghatalmazása a többi tulajtól, akkor szinte biztosan elég.

TISZTELT Jogász Úr!
Elnézést kérek a zavarásért .
A Balatonon van egy apartmanom. Most szeretnénk módosítani az SzMSz- t írásbeli szavazással. A tulajdoni hányad kiszámolásával van gondunk.97 26,92 négyzetméteres lakrész van és mindenki rendelkezik a közös tulajdonból 4/384- és résszel. Van azonban ahol több tulajdonosa van a lakrészeknek különböző arányban? Mit tudunk tenni. Elég ha csak egy tulajdonos szavaz írásban?
A régi SzMSZ- ben szerepelt, hogy mindenki köteles a lakrésze kulcsának egy példányát leadni a gondnoknak.A ház idénybeliséggel működik. Nincs fűtés. Októberben víztelenítés és az áram kikapcsolása történik. A gondnok végzi el ezeket a feladatokat.Torvenyes ez? Az épület biztonsága múlik ezen.A ház zárva is van.A gondnok segítséget kérve lehet bejutni az üdülőbe.
Mikor lesz érvényes sz írásbeli szavazás ?
Üdvözlettel:Gábor Magdolna l.4.

A Nav adóalanyt vizsgál,esetünkben a társasházat.
A birságokat is arra fogja kiszabni. Amit a közguűlés továbbhárithat a felelősökre.
A Nav sem a k.k-t sem az szb-t nem vonja felelősségre.

Itt szerintem személyi ellentét van.
Semmiféle indokot nem irt le hogy mi baja van a tetővel.
Ha szakember,akkor akár a műszaki ellenőri teendőket is elláthatta volna.
De nem neki nem a tetővel hanem a képviselővel van baja.
.

osztap

Arra viszont különösen oda kell figyelni, hogy ha a társasház ellen indul vizsgálat valamiért, akkor nehogy kollektív felelősség legyen és a kérdezőt is felelősségre vonják, mivel a NAV felé a kk. mellett az SZVB is akár elszámolással tartozhat. Szóval nehogy visszafelé süljön el a puska.

„Egyrészt ne feledd el, hogy a saját társasházadat fogod adóügyi vizsgálat alá vonni ilyen esetben”

Pont ezért írtam, hogy a kk által kiállított számlákra érdemes alapozni egy esetleges NAV-bejelentést, azokra, amikben ő számlázza ki a társasháznak a közös képviselet, a társasházkezelés, stb. költségét.

Majordomus

„Ha azt sem mered leírni mi baj van a tetővel,ráadásul mint írod szakember vagy,akkor itt más a motiváció.”

Főleg hogy mi csakis az egyik oldal véleményét ismerjük.

papus1212

„Jelzés a képviselőnek, hogy látjuk mit teszel. Eredetileg is ez volt az első gondolatom, ezzel is indítottam a fórumot”

Pontosan erre célzott drbjozsef is, hogy azért óvatosan az ilyen feljelentgetéssel. Egyrészt ne feledd el, hogy a saját társasházadat fogod adóügyi vizsgálat alá vonni ilyen esetben, ha pedig nem tiszta valami, akkor nem a közös képviselő fog bírságot kapni, hanem a társasház. Nem beszélve arról, hogy ha viszont mégis valami miatt a közös képviselőt jelentitek fel és mindent rendben találnak, akkor a közös képviselő teljesen jogosan indíthat hamis vád miatt feljelentést a ház ellen. Szóval az ilyen büntető jellegű feljelentések esetében óvatosan, de nagyon!

Elég baj az neked.
Szerintem más van a háttérben.
.
Ha azt sem mered leírni mi baj van a tetővel,ráadásul mint írod szakember vagy,akkor itt más a motiváció.

Majordomus

Szakmai vitát nem kezdek, ez nem építési fórum.

osztap

Valahol itt a megoldás, jól látod a helyzetet.
Ezek gyakran nem büntetőfeljelentések, hanem (pl. a NAV-nál) közérdekű bejelentés, amit bárki megtehet - nem vagytok a közgyűléshez kötve. Hátha észhez téríti egy-két ellenőrzés...

Jelzés a képviselőnek, hogy látjuk mit teszel. Eredetileg is ez volt az első gondolatom, ezzel is indítottam a fórumot