Rejtett hiba - ingatlan eladásakor

Tisztelt Szakértők!

Családi házunkat két kezünkkel építettük, tehát mi vagyunk a kivitelezők, ez szerepel az építési naplóban is(saját kivitelezés). Műszaki vezetőnk volt, de valójában nem szemrevételezte az építkezés folyamatát, telefonon sem tudtuk néha hónapokig elérni. Hajtott az idő így az építkezést folytattuk. A ház most szerkezetkész.

Módosíttatuk pár hónapja az építési engedélyt és ennek részeként statikus számítását is kértük a jelenlegi állapot felmérésére, hogy biztosan alhassunk. Pár javítás így bekerült a tervbe, ezeket végre is hajtottuk (az opcionális megerősítéseket is). Családi okok miatt a házat szeretnénk eladni.

Milyen felelősség terhel ilyenkor minket, mint kivitelezőket? Mi történik, ha rászakad a Vevőre a födém? (Erre számítások alapján semmi esély.) Mi a helyzet a természeti károkkal, pl.: fölfdcsuszamlás?Miután eladjuk nem követjük nyomon minden rezdülését, a Vevő pedig valószínűleg nem fog olyat árgus szemekkel figyelni mindenre, mint mi tesszük. Így talán megelőzni sem tud egy esetleges bajt.

Ki lehet-e kötni az adás-vételi szerződésben, hogy felelősséget a továbbiakban nem vállalunk? Érdemes-e felkérni egy új statikus gárdát, akik kiállítanak egy papírt arról, hogy biztonságos? Vagy erre semmi szükség?

Köszönöm a segítségüket!

Tisztelt Szakértők!
Idén márciusban vásároltunk egy ingatlant. Vegyes falazatú (ennyit mondtak). Sajnos elkövettünk azt a hibát, hogy nem nézettük meg szakemberrel. Június 1-én költözünk. Ahogy eltűntek a bútorok, eltűnt a szagosító a házból, kiderült, hogy komoly vizesedési problémák vannak. A penész szagát szinte vágni lehetett. Az egyik szobában (szomszéd felől) egy kb. 1 méteres lambéria szerűség volt a falon, ahogy azt eltávolítottuk, kiderült hogy vastagon állt rajta a penész. A gyönyörűen lelakozott parketta alól hangyák túrták fel a földet a szobába. Ezekről a hibákról természetesen egy szó sem esett sem a vétel előtt, sem után. Kiderült, hogy kemény összegekért (több százezer forintért) meg lehetne csináltatni, de nekünk ennyi pénzünk nincs. A vételkor többször elhangzott részükről, hogy csak tisztasági festést kell csinálnunk. Ja, és a vegyes falazat (tégla, vályog), az úgy néz ki, hogy annyira el volt ázva a ház egyik része, hogy a vályogot téglával pótolták. Ez is csak úgy hangzott el korábban, hogy a házhoz hozzá lett építve egy új rész, téglából.
Érdeklődnék, hogy van e jogunk kártérítést követelni ez esetben? Hogy nem hívták fel a figyelmünket ezekre a súlyos hibákra. elnézést a hosszú hozzászólásért. Válaszukat előre is megköszönve!
Üdvözlettel: Adrienn

Nem hiszem,mert azt írtad alá,hogy a megtekintett állapotban veszed meg az ingatlant.

Járhatóbb út ha a megtévesztés miatt - egy éven belül megteheted - megtámadod a szerződést, vagy elállsz tőle,ez elég fenyegetés lesz az eladónak hogy visszaadjon annyi összeget,amiből kijavítod a hibákat.

kicsilotte kicsilotte !

Meg kellett volna nézni jobban azt az ingatlant. Kiderűlt, hogy rút a mennyasszony !!
Mondom én.
Taval vettünk mi is egy lakást.
Megnéztem én legalább 5 x, mégis átvertek.
A konyhai pultnál volt egy kis vízszivárgás.
Az eladó és a közvetítő marha készséges volt amikor jöttünk szemlére, a vízet mindig kinyitotta, folyt mint a karika csapás. Aztán gondolom amikor elmentünk, elzártá a főcsapot. Így a vétel után 2 héttel derült ki, hogy folyik a víz - egy nagy tócsa volt akonyhában, újabb 3 nap mire a hibát megtaláltam. Aztán jó másfél hónapmúlva, hogy szivárog a gáz. Amit ráadásul még a gázművek embere sem vett észre az átíráskor. Végül 2 hónap múlva megszületett a döntésünk, hogy a fűtés teljes felújítása lesz.
És mint előttem írták, a mi szerződésünkben is benne volt : megtekintett állapotban, az nekünk megfelel.
Felmondani a szerződést ? Vége láthatalan hercehurca lett volna vége. Amúgy ezekkel a hibákkal is megérte a vétel, mert azért annak a 'mennyasszonynak' vannak rejtett szépségei is !!

kicsilotte!

Hibás teljesítés miatt nem kértérítést hanem vételár csökkentést kérhetsz. Amennyiben az eladó önként nem teljesít akkor per útján.

Szerintem azt sem. Nem új házat vett, aminek x ideig garanciája, szavatossága van, hanem egy használt ingatlant. Ilyen esetben benne van a pakliban, hogy javítani kell ezt azt. A hangya is, penész is kiölhető, beázás megszüntethető és egyik sem súlyos. Hivatkozhat az eladó, hogy ő észre sem vette egyiket sem.
A megtámadhatóság inkább elhallgatott szerkezeti hibák esetén áll meg, az is csak akkor, ha a lakhatást befolyásolja.
A penész, hangya egyik sem az, még ha kellemetlen is és nem várt kiadással jár, akkor sem.

Kicsilotte, az épület állagának részletes vizsgálata adhat választ arra, hogy az adásvételkor a hibákat ismerhettétek-e. Csak olyan hibák tekintetében lehet igényetek árleszállításra, amelyeket nem észletetek és nem is kellett észlelnetek. Az alapján amit leírtál szerintem lehet esélyetek.

BH2012. 36. A kötelezett mentesül a hibás teljesítés valamennyi következménye alól, ha bizonyítja, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett, ez utóbbi alatt értve azt, hogy a jogosultnak kellő gondossággal eljárva számítania kellett a szolgáltatott dolog teljesítéskori hibájára [1959. évi IV. törvény 305/A. §, 1/2004. (XII. 2.) PK vélemény].

„Hivatkozhat az eladó, hogy ő észre sem vette egyiket sem.”

Hibás teljesítésnél eredményesen nem hivatkozhat, mivel a szavatossági kötelezettség objektív. A megtévesztésre hivatkozással meg az a baj, hogy az esetek nagy részében nem sikerül bizonyítani, hogy mik hangzottak el, írásban meg nem kerülnek rögzítésre.

ilyen hibát észre kellett vennie, ez nem áll meg biróság előtt, sok éves tapasztalatom hogy az eladó inkább fizet de nem vállalja a pert

u.i nem kártéritést, nem árlszállitást, hanem amit én szoktam javasolni a tulajoknak,

értékcsökkenési jóváirást - ugye milyen szépen hangzik.

,,a menyasszonynak vannak rejtett szépségei is,,

valóban, például ha az anyós gazdag ( és még csinos is)

Nagyon szépen köszönöm mindenkinek a hozzászólást. Igen, sajnos tudom, hogy akkor kellett volna, de nem tettük meg, utólag nagyon bánom, és ezért (ha még egyszer lehetőségünk lesz rá az életben)legközelebb csakis szakember jóváhagyása után ugrunk bele ilyenbe.

Szóval, azt hiába mondja, hogy nem tudott róla, 1. a ház kétszer injektálva volt (nem mondták, szomszédoktól tudtuk meg)
2. az egyik szoba egyik fala, kb. 80 cm magasságban el volt takarva egy fa lambériaszerűséggel, ami mögé csak a kőművesnek volt esze benézni, semmi nem indokolta, hogy eltakarják a falat, se csövek, se vezetékek, semmi, csak a nedvesség és a salétrom.
De valóban, ezek csak szavak, semmit nem írtunk le, sőt, kép sem készült róla. Azóta a szobák totálisan szétszedve...lekaparva tapéta, padló felszedve... Ha a kőműves hajlandó lenne tanúskodni, hogy ő milyen állapotban látta a házat, akkor még nyerhetünk, amúgy olyan reménytelennek tűnik az egész.
Hogy nem tudtak róla? Dehogynem! Erős illatosító volt minden alkalommal, elnyomta a dohszagot...

Hát, mindenesetre beszélni kellene velük, első körben, de gondolom azt is inkább ügyvéden keresztül érdemes (?)

További szép napot, Adrienn

Ne hagyd magad lerázni,most fogadj ügyvédet amíg az állapotot fel lehet mérni.

„a szobák totálisan szétszedve...lekaparva tapéta, padló felszedve...”

Attól tartok már túl vagytok azon a fázison, amikor még fel lehetett volna mérni.
Azért a helyzet nem annyira reménytelen, ha a ház egyébként statikailag még rendben van. Körbe kell ásni az alapot, és be kell dréncsövezni, aztán kaviccsal feltölteni az árkot, így levezetni róla a talajvizet. Ereszcsatornát ellenőrizni, hogy felverődő víz se érje a falat. Vizes falakra ajánlott LB vakolattal kell bevakolni a házat, a tapétát, falfestékeket meg felejtsétek el. Meszelni kell. Mindezek után lakható lesz. Ezek hatékony és olcsó megoldások.

Annyira azért nem reménytelen az eset. Szakértő meg tudja mondani, hogy a kivitelezés szakszerű volt, megfelelt a szabványoknak és az építési előírásoknak vagy sem. Ha a szakértő ezekre a kérdésekre nemleges választ ad ( a kivitelezés nem volt szakszerű, nem felelt sem a szabványoknak sem az építési elírásoknak) akkor félig nyert ügyetek van. (Pl. a parkettára más látatlanban fogani mernék, hogy nem szakszerűen került kivitelezésre. Hiányzik alóla a szigetelés.)

Ezért kell most felmérni míg nem újítottad fel és keresetet indítani.

A per előtt a bíróságon előzetes bizonyítás is kezdeményezhető (Pp. 207.§ alapján). Ehhez viszont tanácsos ügyvéd közreműködését igénybe venni.

Kedves Fórumozók (Gabicsek, Veci),

Szeretném kérni a segítségeteket, szeptember 1-től kérem a kedvezményes (40 év jog.idő) nyugdíjazásomat. Ehhez kapcsolódóan a kérdésem, milyen nyomtatványokat,illetve milyen határidővel kell benyújtani, kb. mikorra várható határozat. Előre is köszönöm a segítséget.
Üdv.
Peva55

„ ( a kivitelezés nem volt szakszerű, nem felelt sem a szabványoknak sem az építési elírásoknak) ”

Mondjuk egy 100 éves vályogházra vonatkozó szabványoknak? Itt nyilván csak egy relatív hibátlanságról lehet beszélni, ellenekező esetben a vevő kérhetné, hogy kijavítás címén az eladó legyen kedves egy új házat építeni neki.
Ettől függetlenül persze én is azt mondom, hogy lehet itt alapos az igény, csak nem árt azért kalkulálni az idővel, a költségekkel és a bizonyítási nehézségekkel.

Nyilván itt a kivitelezés idején hatályos előírásokat kell alapul venni.

Ja, hát azoknak megfelel. (60% agyag, 30% törek, 10% friss lótrágya) :)

Guba ez komoly ?

Értesz a vályogvetéshez ?

Egyébként mérleget kell vonni. Megéri e a visszanyerhetö összeg s pert és a költségeket.

Sziasztok,

fél éve vásároltunk egy ingatlant, másfél hete átszólt a szomszéd, hogy mi látjuk-e, hogy a ház élgerincéről hiányzik egy csomó cserép. Az ingatlan 3 szintes, nagyon meredek a tető dőlésszöge és még így is, hogy felhívták a figyelmünket rá, nagyon nehezen vettük észre a hiányzó cserepeket.Közben kiderült, hogy a fűtésrendszerünk sem üzemképes, amikor megvettük a házat nem volt fűtési szezon és most hogy már lassan fűtenünk kell próbafűtést csináltunk és azt követően derült ki, hogy probléma van a fűtéssel is.
Azt szeretném megkérdezni, hogy ezek rejtett hibának számítanak-e?

Előre is köszönm a segítségeteket.

Üdv:

Edina

dina

Priviben mail ment. Sok sikert.

dlinaa

A hiányzó cserepek látható dolgok,ha más nem a padlásról mindenképp,így ez nem rejtett hiba.
A fűtés üzemképtelensége pl elég tág fogalom,
mi a hibajelenség?szerelő mit mond?

A helyzet az, hogy a Kúria legújabb kollégiumi állásfoglalása elég dodonai megfogalmazást tartalmaz, de talán tekinthető rejtett hibának a fűtés, mert azt azért kimondja, hogy nincs a vevőnek megvizsgálási kötelezettsége.

A hiba ismerete nélkül nehéz megítélni, mert nem ritka, hogy áprilisban leállított működő fűtésrendszer októberben nem tökéletesen működik/indul.
Karbantartást minden rendszer igényel, gázkészülékeket illik szakemberrel újraindítani, tisztíttatni stb. Kéményt is évente ellenőriztetni kell.