Rejtett hiba - ingatlan eladásakor

Tavaly novemberben eladtunk egy téglaépítéű házban egy lakást. A ház kb. az 1930-as években épült, emiatt még kb. az eladás előtt 2 évvel Mi saját Magunk részére áthúzattuk a lakás összes vezetékét, ezt kb. másfél évig használtuk is terhelve (boiler, fűtés, tűzhely, egyéb elektronikai berendezések, stb.)minden probléma nélkül. Most az eladás után kb. 4 hónappal telefonált a vevő (információim szerint karácsony környékén költözött be addig felújítást végeztetett a lakáson) miszerint majdnem rájuk gyulladt a lakás a vezetékek rossz bekötése, rossz fajtájának választása miatt és, hogy ez szerinte rejtett hiba volt és ennek kijavítása (vezetékek újra húzása + újra festés) a Mi költségünk kell, hogy legyen. Szerintem ez nem olyan rejtett hiba amiről Én mint eladó tudhattam volna mivel, Mi is használtuk a vezeték hálózatot minden probléma nélkül, az nyilván előfordulhat, hogy kontár munkát végzett az aki anno nekünk ezt a vezeték cserét csinálta, de erről Én úgy gondolom, mint laikus nem tudhattam.
Meg tudnátok mondani, hogy mi a teendő ilyen esetben? Ki kell-e fizetnem, amit a vevő követel?

Segítségeteket előre is köszönöm

ha-ha-ha
Pontosabban:

1. Ha: a vevő bizonyítani tudja, hogy a hibát te követted el, s nem ő terhelte túl a hálózatot...
2. Ha: 1. igaz és te elismered, hogy valóban hibás volt a kivitelezés és tudtál róla..... akkor fizethetsz.
3. Ha: 1. igaz, 2. te elismered... de van számlád a munkáról és fizettél, akkor a kivitelezőre háríthatod a kárt.

Köszönöm a választ!

Válaszod alapján újabb kérdések merültek fel bennem.
Hogy tudja bizonyítani a vevő, hogy nem Ő terhelte túl a hálózatot? Kijön egy villanyszerelő (állítólag már volt is kint) és Ő megmondja, hogy mi is történt itt valójában?
Mivel azt nem tudtam, hogy hibás a kivitelezés (Én is laktam a lakásban nyilván nem akartam felgyulladni) ezt nem fogom elismerni. Nekem az a fura, hogy Mi se egy hónapig használtuk ezeket a vezetékeket minden probléma nélkül most hirtelen meg az egész tönkremegy. Nyilván van ilyen véletlen, csak hát ilyenkor ezt nehéz eldönteni.
Megpróbálom megkeresni a számlát, bár szerintem már nincs meg így lassan 3 év után, de azt már megint nem tudom, hogy hogyan bizonyítom be, hogy Ő végezte el rosszul a munkát nem az új vevő terhelte túl a hálózatot vagy követtek el valamilyen hibát a felújításkor.

Szerintem is várd meg míg a vevő lép és bizonyítja, hogy te követted el a hibát. Azért abban megkapaszkodnék, hogy a vevő felújítást végeztetett a lakáson, ami úgye nem most épült és nincs olyan gondos vevő, aki a felújítás során ne a vezetékek (legyen az víz, gáz, vagy elektromos áram) állapotát kezdte volna meg még a felújkítás előtt ellenőrizni, esetleg felújítani.

Az a baj, hogy ebbe azért nem tudok kapaszkodni mivel amikor megkötöttük az adásvételit felmerült az elektromos vezetékek állapota és mivel Mi határozottan állítottuk, hogy kb. 2 éve lett az összes vezeték áthúzva (ez tényleg így történt) valószínűleg ezért nem foglalkozott a vezetékek állapotával.
Ráadásul az aki kint volt villanyszerelő most nála azt mondta, hogy rosszak a vezetékek, stb.
Nem tudom egy esetleges szakértői vélemény mit állapítana meg.

Ez baj. Te is kérj egy helyszíni szemlét egy ismerős villanyszerelővel, vagy akiben megbízol.

Nem lehet rossz a vezeték, kivéve, ha nem történt meg teljes áthúzás, hanem egyes helyeken benthagyták a régit és ahhoz kötötték az újat. Na ott tényleg kigyulladhat.

Szerintem egy villanyszerelő még nem csinál nyarat.... illetve zárlatot....
A helyedben ezzel nem foglalkoznék. Ha akar, akkor bizonyítson. Annak, hogy egyik kontár minősítse a másikat semmi értelme. Bizonyítékként más úgysem fogadható el, csak a szakértői vélemény. Hozzon olyat és akkor majd tárgyalhattok a "ki fizeti a révészt" kérdéskörben.
Számlát meg az ember legalább 5 évig megtart. Legalább is jobb esetben. ;)

Nane..véleményével értek egyet.

Aki követel,az bizonyitson !
A biróságon is a felperesé a bizonyitási teher.

De mint tudjuk ,,a pert nem az nyeri meg akinek igaza van,
Hanem aki a pert megnyeri annak van igaza,,
Ez nagy különbség.

Két

Két éve, nyáron vettünk egy társasházi lakást. Tavaly kijött a kéményseprő és megállapította, hogy életveszélyes a kéményünk. Figyelmeztettek, hogy tegyük meg ezt mielőtt. Jeleztem a problémát a közös képviselőnek, aki elmondta, hogy már korábban felhívta az előző tulajdonos figyelmét erre.

Sajnos nem történt semmi, ám egy hete ismét levelet kaptam a kéményseprőktől és már bírsággal fenyegetnek.

Kénytelen leszek megcsinálni a bélelést, de nem akarom annyiban hagyni a dolgot és azt szeretném, ha az előző tulaj fizetné meg nekem.

A szerződésben az áll, hogy megtekintett állapotban vásároltam meg a lakást - ez kizárja annak lehetőségét, hogy a bélelés költségét megfizettessem velük?

Előre is köszönöm a segítséget.

Ha be tudod bizonyítani (szerintem nem lesz nehéz, mivel a kéményseprőnek nyilván megvannak a korábbi vizsgálati eredményei), hogy az eladó tudott a hibáról, akkor szerintem jogosan kérhetsz vissza a vételárból. Az már más kérdés, hogy a bélelés teljes költségét, vagy csak egy részét kérheted.

Az eladó egy esetben menekülhet ez alól. Ha az alapító okirat szerint a kémény a társasház osztatlan közös tulajdonát képezi. Akkor ugyanis nem történt részéről semmi, a társasházat terheli vélhetőleg nem csak a te kéményed, hanem valamennyi kémény szabályossá tételének költsége. Számomra ez utóbbi tűnik logikusnak. Kérd el a közös képviselőtől az alapító okiratot.

A kéményseprő kinek küldte a felszólítást? Téged, vagy a tházat kötelezik?

Pontosan.
Akkor passzolhatod tovább a közös kincsnek.

Én mondjuk tartok tőle hogy nem közös tulajdon mert a k.k nem lett volna ilyen magabiztos. Azt nem kockáztatná- meg- hogy a kémény hibája miatt a szolgáltató elzárja a gázt a társasházban amit -sajnos megtehet.

Dehogy. Minden kéményhez egy fűtőkészülék tartozhat. Ha nem megfelelő a kémény, akkor csak azt az egy készüléket kell leszerelni, mert nem elég nem használni, le is kell szerelni.

Köszönöm a válaszokat. Az építésügyi hatóság azt írja, hogy egyetemlegesen kötelezi a tulajdonostársakat a hiba megszüntetésére.

A kémények az alapító okirat szerint egyébként tényleg közös tulajdonban vannak.

Nyilván lesz egy összeg, amit ki kell fizetni a bélelésért. Kérhetem, hogy ezt az előző tulaj fizesse meg?

Kérni bármit lehet. Hogy adnak-e az már egészen más kérdés. Én pl a helyében nem fizetnék egy fillért sem. Ha a tház most kerít sort az előírt felújításra, akkor már te vagy a tulajdonos. Ezzel az erővel kérhetnéd a jövőre aktuálissá váló tetőszigetelés felújításának árát, vagy a homlokzat felújításét is.

Mellesleg az építési hatóság nem azonos a kéményseprővel. El kellene dönteni, hogy végül is ki az aki kötelez a felújításra? Ha már az építési hatóságnak is közbe kell avatkoznia, akkor ott már nincs vita, teljesíteni kell.

Az építési hatóság az, mindenkit kötelez - kb. 150 embert - aki a társasházban lakik.

Szerintetek mire számíthatunk? Emelik a közös költséget? Külön pénzt szerden be erre?

Gondolom lesz erről egy lakógyűlés, ott majd eldöntitek. Ha van a tháznak felújítási alapja és az fedezi a szükséges kiadásokat, akkor könnyebb helyzetben vagytok. Ha nincs pénz, akkor kénytelenek lesztek összedobni.

Hát ez nem jó hír...

És, az hogy az előző tulaj nem tájékoztatott erről a hibáról minket, nem számít ebben az esetben? Nem kérhetem a rám eső rész megfizetését tőle? Értem én, hogy kérhetem, aztán fizet, vagy sem - de arra gondolok, hogy ez a lakás rejtett hibája volt...

Úgy gondolom, hogy nem rejtett hibáról, hanem egyrészt természetes elhasználódásról, másrészt technológiai fejlesztések okán elavulásról van szó.
Vélhetőleg régi építésű lakóházban van a lakás, ahol is a kémények még nem voltak gázfűtésre tervezve. A hagyományos kémény pedig nem alkalmas gázégéstermék elvezetésére, még akkor sem, ha ezt sokáig (évtizedekig) "eltűrték" a kéményseprők. Állíts be cserépkályhát, egyből "megjavul" a kéményed.

A másik fontos momentum, hogy az épület osztatlan közös tulajdnú részéről beszélünk. Előbb-utóbb pl a kapucsengőt is ki kell cserélni. Azt sem verheted rá az eladóra, pláne nem évekkel később. A társasház pontosan ezért szedi a közös költséget, és ezért hozza létre a felújítási alapját (amit nyilván az eladó is fizetett anno, tehát a tőle elvárhatót megtette), hogy az ilyen jellegű avulásokból adódó felújításokat el lehessen végezni.
Gondolj bele! Ugyanezen az alapon az eladó kérhetné tőled, hogy ő "x" évig fizetett a felújítási alapba, de tulajdonlási ideje alatt az nem lett elköltve, így most a te tulajdonlásod idején kerül felhasználásra, ergo te az ő pénzén "gazdagodsz". Akkor te kifizeted neki amit ő eddig befizetett? Egy házat folyamatosan karban kell tartani, amíg élsz, mindig költeni kell rá. Aki tulajdonjogot szerez, az ezzel tisztában van. Aki ilyenre nem akar költeni, az lakást bérel, így a plusz kiadások a tulajdonos nyakán maradnak.

Ritka pillanat,de teljes mértékben egyetértek Nane.. Irásával.

Felejtsd el az előző tulajt. Ha a kémény közös tulajdon,akkor semmiféle rejtett hiba a lakásban cimszórol nem lehet szó.
Azért fizette az előző tulaj a felujitási alapot,hogy most te mint uj tulaj felujittasd a kéményt. Mire te is eladod a lakást,az utódod már adakozhat is a tetőfelujitásra. S a Föld forog tovább !

Köszönöm a segítséget!

Tisztelt Szakértő(k) és Segítségnyújtók!

2007-ben vettem egy 50 nm-es lakást egy új építésű társasházban. Én vagyok az első tulajdonos és mivel kiadtam albérletbe a lakást, így a lakóim tapasztalták meg a problémát: felázik alulról a fal, penészedik minden. A fal, az ablak, az ágyban a matrac, pedig rengeteget van szellőztetve. Tehát valószínűleg nincs szigetelés sehol, illetve kívülről egy olyan burkoló kővel van lefedve a lakás, hogy egyáltalán nem engedi szellőzni.
Nem igazán tudom, hogy mit tegyek. Az építőnek(aki egyben az eladó is volt), már mondtam, mire azt mondta, hogy kifesteti nekem. De mondtam, hogy az nem úgy van, ezt nem festeni kell. Azt mondta, hogy küldi a munkásokat. Azóta is küldi...
Ha én most kifestetem a lakást úgy, hogy ne látszódjon a penész és eladom, akkor megkereshet a vevő, hogy penészedik a lakás? Mit tehet ellenem? Beperelhet?
Nagyon elegem van már a herce-hurcából, lakni sem lehet a lakásban és már szeretnék megszabadulni tőle, mert nem tudom fizetni a törlesztő részleteket, mivel nincs munkám jelenleg.
Tudna valaki segíteni, hogy mit lehetne ilyenkor tenni?

Zoldalmacska!

Bár a vonatkozó jogszabály egyértelműen rögzíti, hogy új építésű ingatlan vásárlása esetén a tulajdonos nyugalmát az átadás-átvétel pillanatától kezdve hároméves jótállás, majd ezt követően a szavatosság biztosítja, a garancia keretében történő javítások elvégeztetése többnyire bonyolult és időigényes feladat. Még akkor is, ha a rendelet tételesen előírja, hogy a jótállásért az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló cég, vagy személy (többnyire az adásvételi szerződésben szereplő eladó, gyakran projektcég), illetve építési szerződés hiányában a munka tényleges elvégzője (generálkivitelező, alvállalkozó) a felelős.A rejtett hibák első látásra nem észlelhetők, ám előszeretettel bukkannak fel egy-két év lakáshasználat után. Ennyi idő elteltével a beruházó, aki eredetileg építtette a házat, már valamennyi lakáson túladott, és új munkán dolgozik. Az építkezést felügyelni és értékesíteni hivatott projektcég pedig többnyire már felszámoltatta magát, vagy éppen szintén más projekttel foglalkozik, és nincs lehetősége a gyors javítást igénylő kisebb, nagyobb hibákkal foglalkozni. A lakástulajdonosok harmada lefutja ugyan a kötelező köröket: felkutatja a beruházót, a generálkivitelezőt, esetleg végső kétségbeesésében valamelyik alvállalkozót is, de végül mégiscsak azon kapja magát, hogy a saját zsebből fizeti a falak újrafestését, miután a szigetelés hiányosságai miatt bontás, bontást követett. Jó tudni továbbá, hogy új lakóépület esetében a kötelező jótállás azt is jelenti: ebben az időszakban a vevőnek nem kell bizonyítania, hogy a hibát nem ő idézte elő. A vélelem az, hogy a hiba már megvolt a lakás megvásárlásakor, csak épp rejtve maradt. Ha a rejtett hibát korai szemfülességgel a lakás vásárlásakor mégsem sikerült kikerülnünk és a jótállási időszak alatt jelentkezett probléma javítási költségeit a jótállásra kötelezettek nem akarják finanszírozni, két út áll előttünk, bár egyik sem kecsegtet igazán gyors és hathatós megoldással.

• A tulajdonos dönthet úgy, hogy a területi gazdasági kamarák mellett működő békéltető testülethez fordul. Ennek erős hátránya az, hogy bár a tárgyalások viszonylag gyorsan lezajlanak, a testület határozata a felekre nézve nem kötelező érvényű. A beruházók ezzel a megoldással leginkább csak az időt szokták húzni, ugyanis a hasonló erkölcsi, etikai hátrányt hozó döntések nem érdeklik, az amúgy fizetni nem kívánó cégeket. Később többnyire ezekben az esetekben is peres eljárásra kerül sor. Az ügyfél azonban jobb, ha tudja többéves procedúrának néz elébe: valószínűleg évekig nem jut hozzá a hiba kijavításához szükséges kártérítési összeghez, miközben az eljárás finanszírozása is egyre tetemesebb pénzt emészt fel.

Nem ajánlom, hogy eladás esetén titkolja a hibát. Amennyiben kiderül, akkor Önt fogják perelni, és Önnek kell bebizonyítani, hogy nem tudott a hibáról.
Anna

Kedves MINDIANA!

Először is nagyon köszönöm a gyors válaszadást. Nagyon kedves, hogy ilyen gyorsan válaszolt a kérdésemre.

A 3 éves jótállás júliusban fog lejárni. Azt mondta az építtető, hogy mindent kijavít a lakásban a saját költségére. Csak hát úgy érzem, ez elég időigényes munka lesz. De perelni semmiképpen nem szeretnék, mert az még hosszabb idő lenne és nekem most az a legfontosabb, hogy el tudjam adni, mert másik városba szeretnék költözni.

Mivel lakhatatlan a penész miatt, még csak ott lakni vagy kiadni sem tudom. Kötelezhetem az építtetőt, hogy fizesse ki a lakással felmerülő költségeimet(pl:rezsi, hitel törlesztőrészlete)?

Illetve azt szeretném még megkérdezni, hogy ha az építtető elkezdi a javításokat, írni kell valamilyen szerződést arról, hogy ő kijavítja a hibákat és esetleg felelősséget vállal a munkáért? Tehát ha eladom később a lakást és olyan probléma miatt megkeres a vevő, amit most kijavít az építtető, tudjam bizonyítani, hogy nem az én hibámból ered a probléma.

Előre is köszönöm a válaszát!

zoldalmacska

A jótállási kötelezettség e rendelet szabályai szerint kiterjed az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek az 1. számú melléklet 1. pontjában meghatározott épületszerkezeteire, az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épület-berendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint az e lakóépületeknek a 2. számú mellékletben meghatározott, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire. Ezeket később, nem sorolom fel....amit kérdeztél az 1/1 pontban felsorolásra kerül.

A jótállási kötelezettség kiterjed az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épület-berendezésekre is, amennyiben azok a lakás alkotórészének minősülnek.

A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a továbbiakban együttesen: vállalkozó) terheli.

A vállalkozó az e rendeletben foglaltaknál a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási feltételeket vállalhat.

Semmis az a megállapodás, amely az e rendeletben foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Az érvénytelen megállapodás helyébe e rendelet rendelkezései lépnek.

A jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év.

A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) tulajdonosa, a lakás tulajdonba adásáig a megrendelő (a továbbiakban együtt: jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt szervezettel szemben érvényesítheti.

A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni. A jótállási jegynek tartalmaznia kell:

• a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,
• a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,
• a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét,
• az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.

A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét.

A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.

1/1. számú melléklet

A lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezetei:

1. a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei,
2. a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is),
3. a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei,
4. a lakóépület kéményei,
5. a lakóépület tetőzete és az azon levő tetőfelépítmények,
6. a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek,
7. a lakóépület szigetelése és a külső vakolat.

Stb..

Anna