Társasház lakásmegosztás

Jogi kérdésekben teljesen megbízhatatlan. Illetve eléggé megbízható, ha azt is annak vesszük, hogy előre tudhatjuk, hogy butaságot mond. De azt nagyon határozottan.

Jozsef Ko,

Jól értem, most kérdeztél valamit, de meg is válaszoltattad magadnak a ChatGPT-vel?
Nem elég okos?

2020 ban épült 6 lakásos társas ház. Jávor Pál utca 26. Google is látszik, hogy kilenc /postaláda/ lakássá alakítottak a tudtunk nélkül 3 lakást. El szeretném adni a pinnyédi lakásunkat, de mivel a többi tulajdonos a tudunk nélkül adja bérbe a 3 lakást 6 családnak, így a vevők sorra mennék el, ezáltal nagy veszteséget okozva nekem. Mit tudok tenni? A tulajdonosok kinevetnek, és nem érdekli őket.

A helyzet jogi megítélése Magyarországon több tényezőtől függ, de az alábbi szempontokat érdemes figyelembe venni:

1. Alapító okirat és társasházi szabályzat
Először is érdemes megnézni, mit mond a társasház alapító okirata és esetleges szervezeti-működési szabályzata (SZMSZ). Ezek tartalmazhatnak korlátozásokat arra vonatkozóan, hogy hány személy vagy hány család használhatja az adott lakásokat.

2. Rendeltetésszerű használat megsértése
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a lakást rendeltetésszerűen kell használni. Ha például egy lakásban túl sok ember lakik, és ez zavarja a többi tulajdonost (pl. túlzott zaj, közös költség aránytalan igénybevétele, szemét, túlhasznált közművek stb.), akkor az már jogsértés lehet.

3. Önkormányzati, építésügyi vagy tűzvédelmi szabályok
Ha egy lakásban túl sok ember él, az ütközhet:

tűzvédelmi előírásokkal,
lakhatási normákkal (pl. négyzetméter/fő),
vagy akár engedély nélküli albérlet-üzemeltetéssel is.
Ezek megszegése esetén az illetékes önkormányzat, katasztrófavédelem vagy építésügyi hatóság is felléphet.

4. Bírósági út
A többi lakástulajdonos (vagy a közös képviselő) bírósághoz fordulhat, ha úgy érzik, hogy a lakás nem rendeltetésszerűen van használva, és ez őket hátrányosan érinti. A tulajdonost felszólíthatják a jogsértés megszüntetésére, és ha ez nem történik meg, perelhető.

Köszönöm mindenkinek a segítséget!
A fizikai, műszaki szétválasztás biztosan megvalósítható, ezt már megterveztettük, a jogi részével akadtam el.

"Egyébként nem szükséges tulajdonosnak lenned, hogy megkérd és megkapd az engedélyt."
Köszönöm, ez fel sem merült bennem, de elindulok ezen az úton.

„Ha várhatóan nem lehet megosztani a lakást, meg sem vesszük.
Honnan lehetne erre biztos választ kapni?”

Építész tervezőt kell fogadni. Egyébként nem szükséges tulajdonosnak lenned, hogy megkérd és megkapd az engedélyt. Utána még mindig el lehet dönteni, hogy megvalósítsd-e a megosztást, illetve megvásárold-e a lakást. Az persze más kérdés, de nem elkerülhető, hogy a tervezési díj se kis összeg. :(

Popocz,

„Tht. 21. § (2) Ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.”

Figyelj : NEM a közgyűlésen határozatképes jelenlévők többsége kell (megismételt közgyűlésen ugye már nem számít, hányan vannak jelen), hanem az ÖSSZES hányad fele.

Köszönöm szépen!

Ha minden egyéb paraméter megfelel,akkor érdemes belevágni.

Nem szükséges a 100 % egyetértés az AO módositásához,abban az esetben ha a többi tulajdonos tulajdoni hányada nem változik meg,márpedig itt erről van szó.

Ha műszakilag jól megosztható,akkor a jogi részébe csak akkor érdemes belevágni ha később valamelyik lány el szeretné adni a saját részét.

Ajánlott olvasmány. CXXXIII.2003.tv. a társasházról.

Köszönöm a választ!
Az Önkormányzatnál kell megérdeklődni, hogy van-e gépjármű elhelyezési probléma?
Kérelmet nem tudunk előre benyújtani, mivel még nincs a tulajdonunkban a lakás.
Ha várhatóan nem lehet megosztani a lakást, meg sem vesszük.
Honnan lehetne erre biztos választ kapni?

„Milyen hivatalnál kell kérvényezni a megosztást? Önkormányzat, v. Járási Hivatal? Előfordulhat-e, hogy az eljáró hivatalok elutasítják a kérelmet (pl: gépjármű elhelyezési lehetőség, vagy egyéb okok miatt)?”
Önkormányzat településképi bejelentés iránti kérelmének elbírálása, majd az elkészültet követő hatósági bizonyítvány a kell erről. Ha gépjármű elhelyezési probléma van, akkor gyakorlatilag garantált, hogy el fogják utasítani, ugyanis minden építési jogszabálynak történő megfelelés alapkövetelmény.
A többi innentől kezdve másodlagos.

#lakásmegosztás
Üdvözlök Mindenkit!

Nagyméretű használt, társasházi lakás megvételét, majd kettéosztását tervezzük két lányunk részére.
Érdeklődnék, hogy mi a lakásmegosztás jogi folyamata, üteme, várható határideje, buktatói? Esetleg megbízható forráslinkekért is hálás lennék!

Főbb kérdéseim:

1. Az alapító okirat módosításához a társasházi tulajdonostársak 100 %-ának hozzájárulása kell, vagy a tulajdoni hányad 51%-ának aláírása elegendő?
2. Ha a lakásmegosztás NEM érinti az épület teherhordó szerkezetét, akkor is építésszel kell megterveztetni a megosztást? Valamilyen módon le kell jelenteni az építési hatóságnál a módosítást?
3. Milyen hivatalnál kell kérvényezni a megosztást? Önkormányzat, v. Járási Hivatal? Előfordulhat-e, hogy az eljáró hivatalok elutasítják a kérelmet (pl: gépjármű elhelyezési lehetőség, vagy egyéb okok miatt)?
4. Vételkor ketten lennénk tulajdonosok a férjemmel. Az albetétesítés után milyen arányban lehetünk tulajdonosok? Lehetünk a két létrejövő lakásnak külön-külön 1/1-es tulajdonosai? Ez új tulajdon szerzésnek minősül?
5. Mi számít szerzési időpontnak? Az ingatlan megvétele, v. a megosztáskori tulajdonbejegyzés? Az új tulajdonbejegyzés von maga után illetékfizetési kötelezettséget?

Előre is nagyon köszönöm a válaszokat!

Eh utóbbi biztos!
Egyébként nem térnek el az álláspontok.

A gond ott van,hogy nem lakóingatlan.

Értem.
Valószínűleg akkor akár keresztül is vihető, bár ahogy nézem ebben eltérnek az álláspontok, de alapító okirat nélkül, meg a többi dokument nélkül úgyse tud biztosat mondani senki. Meg kellene ezeket mutatni élőben egy ügyvédnek.
Elvileg talán lehetséges, közgyűlés és AO módosítás kell.

@drbjozsef:
A tetőkertet a ház építésekor alakították ki és ez a rész nem osztatlan közös tulajdon, hanem külön tulajdon (hiszen be van jegyezve az albetétre). Nincs ezen mit változtatni.
Tudom, hogy ha beázás van, és az hozzám köthető, nekem felróható, akkor nekem kell fizetni érte. De ugyanez a helyzet, ha egy lakást vesz az ember.

A társasházak tetőszerkezete osztatlan közös tulajdon szokott lenni, érthető okokból. Ezt nem igazán szerencsés megváltoztatni.
Azt érted, hogy ha a tetőn saját tulajdonod lesz, akkor a beázásokat alattad már neked kell fizetni?

@MajorDomus, @Kovács_Béla_Sándor:
Kizárólagos használati jogot szerezni csak akkor szeretnék, ha tulajdonjogot nem tudok.

Nem tetőteraszról, hanem tetőkertről van szó. Milyen akadálya lenne, hogy önálló albetét legyen?

Még az jutott az eszembe, hogy ha nem lehet önálló albetét a tetőkert, akkor az egyik albetétről a másikra is át lehetne jegyeztetni. Vagy szerintetek ennek van valami akadálya?

Ja,értem !
Magadnak kell a tetőkert! Azt meg is értem.

2.Nem a kettő egyszerre! Közjegyző.
3.a módositással érintett terület.

Egyetértek kbs-el,egy terasz elég nehezen lesz önálló albetét.

Mivel már értem mit szeretnél,egyezz meg a tulajjal,és béreld ki a tetőkertet 30 évre!

Nem kell felesleges macera,az is megoldás,ha a tetőkertre -bizonyos összeg ellenében - haszonélvezeti jogot jegyeztet be a nevedre a tulaj, amig élsz,van tetőkerted.

@Kovács_Béla_Sándor:
3. Úgy érted, hogy csak az érintett lépcsőház két érintett szintjének az alaprajza kell? Vagy az összes lépcsőház összes szintje?

Nem tetőteraszról, hanem tetőkertről van szó. Milyen akadálya lenne, hogy önálló albetét legyen?

3. Akkor is. Ha módosul az alapító okirat, akkor kell a szintenkénti alaprajz.

Számomra is kétséges, hogy egy tetőterasz lehet-e önálló albetét.

@MajorDomus:
2. A második kérdésre adott válaszodat nem értem. A jogszabályt elolvasva én úgy értelmezem, hogy vagy közjegyzői hitelesítés vagy ügyvédi ellenjegyzés kell a közgyűlési határozatra, de nem a kettő egyszerre. Vagy valamit félreértek?
3. A szintenkénti alaprajzot a módosítással szintén nem értem. Korábban írtam, hogy nem történne semmilyen építészeti beavatkozás, csak egy jogi szétbontás (mert építészetileg már alapből is úgy épült, hogy teljesen különálló egységet képez a lakással, vagyis nincs közvetlen kapcsolata sem gépészetileg, sem bejutás szempontjából, stb.). Így nem tudom, hogy mit lehetne módosításként feltüntetni a szintalaprajzokon. Itt mire gondoltál?

Az én lakásomhoz nincs tetőkert, a másikhoz van. Jó dolog nyáron egyetlen emeletet felsétálni és élvezni azt a kis természetet magam körül, panorámával. Szóval nekem nem a kender termesztés jutott eszembe, mint cél.

1.meg
2.nem kell,de közjegyzői hitelesitéssel
3.nem
Módositott Alapitó Okirat egységes szerkezetben,ügyvédi ellenjegyzéssel,és szintenkénti alaprajz a módositással,,kell benyujtani.

Egyébként mit akarsz a külön tetőkerttel?

Némi magán kenderültetvény?

Üdv mindenkinek!

A véleményetekre lennék kíváncsi.

Egy 178 albetétes társasházban van egy albetét, amin szerepel egy lakás és egy tetőkert együtt.
Jogilag tehát egy egység a kettő, viszont építészetileg teljesen el vannak különítve (másik épületszint, külön bejutás, stb.), így a lakást és a tetőkertet egyetlen tollvonással, mindenféle építészeti beavatkozás nélkül ketté lehetne választani elméletileg.
Ez a kettéválasztás (megosztás két külön albetétté) nem érintené a többi tulajdonos tulajdoni hányadainak nagyságát.

1. Meg tudnátok erősíteni, hogy a fenti eljárás a társasházi törvény 21. § (3) szerinti eset? Vagyis az alapító okiratot az összes tulajdoni hányad egyszerű szavazati többsége módosíthatja?
2. Ha igen, akkor ugye nem muszáj az ügyvédnek meg a tulajdonosnak minden társtulajdonos beleegyezését (aláírását) megszereznie, hogy a (4) szerint ellenjegyzett magánokiratba foglalja a közgyűlési határozatot?
3. Ugye be fogja jegyezni az új albetétet (és módosítani az eredeti albetétet) a Földhivatal ez alapján az ügyvéd által ellenjegyzett közgyűlési határozat és az egybeszerkesztett alapító okirat alapján? Vagy kell nekik még bármi más?

Előre is köszi a választokat:
thms

Igen.

A kérdésem a következő: amennyiben egy albetét két önálló részre történő alakítása a Társasház többi albetétjét nem érinti, és az egyes külön tulajdonhoz tartozó eszmei hányadok nem változnak, akkor is kell a tulajdonosok(összes) hozzájárulása??

köszönöm szépen a gyors válaszodat.az átalakítás statikailag nem érinti az épületet.egy ajtó fog"eltünni".és a lépcsőházbol nyillani fog egy uj.vélhetőleg talán az nem teherhordó fal.a lakók.....hát az nem lesz egyszerü.de azért majd megirom,hogy mire jutottam.