Ingatlan tulajdoni hányadok értéke

Dogmatikai kérdésekben soha nem vitáznék jogásszal.
Kizárólag gyakorlati aspektusból közelítettem meg a kérdést, elsősorban abból a szempontból, hogy a földhivatal gond nélkül bejegyezte a tulajdonjog átruházását. Esetemben mindkét eladóra utaltak mindkét vevőnél.

„Amikor vásárol valaki tulhányadot, annak ki KELLene derülnie, hogy kitől veszi pontosan.”
Az alábbi elvi döntés, illetve hivatkozott kúriai ítéletek alapján én úgy értelmezem, hogy az átruházással érintett tulajdonjog-hányadok eladó-vevő egymáshoz rendelése nem feltétlenül szükséges érvényességi kellék.

XXV. PED:
https://kuria-birosag.hu/…dont/xxv-ped

I. "Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges - és egyben elegendő -, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható."

A Kúria Pfv.20496/2015/7 ítéletének elvi tartalma: Érvényes az adásvételi szerződés, ha az okirat nem tartalmazza az átruházni kívánt tulajdoni hányadot, de az az okirat tartalmából és az átruházás körülményeiből kétségtelenül megállapítható.

A Kúria Pfv.21878/2011/6 ítéletének elvi tartalma: Abban az esetben, ha az ingatlant többen vásárolják meg, akkor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a vevők külön-külön milyen tulajdoni hányadot kívánnak megszerezni. Ha ezt a körülményt az írásbeli szerződés nem tartalmazza, akkor a szerződés a kötelező alakiság megsértse miatt érvénytelen."

És végül a thread indító kérdésre válaszolva, a Kúria Pfv.22209/2017/5 ítéletének elvi tartalma: A vevőknek lehetőségük van arra, hogy az adásvételi szerződésben a vételárfizetési aránytól eltérően határozzák meg a megszerzett tulajdoni hányadok egymás közötti arányát. Ilyen esetben a tulajdoni hányadok a vételárfizetés eltérő mértéke miatt utóbb sem módosíthatók: ahhoz a tulajdonszerzés alapjául szolgáló szerződés hatályát kell a törvényben szabályozott lehetőségek valamelyike útján megszüntetni.

„Az adásvételi szerződésből nem derült ki,”

Elhiszem, hogy a földhivatal lekezelte, és nem volt gondotok, de azért szerintem érezhető kellene legyen, hogy ez legalábbis aggályos.
Vevő1 is vásárol, vevő2 is vásárol. Eladni viszont eladó1 és eladó2 is egy egészen konkrét tulajdoni hányadot ad el. Ha nem derül ki HOGYAN (egyik egyiknek vagy mindkettő 1/4-eket mindkettőnek), vagyis inkább KINEK, az szerintem nem teljesen korrekt. Amikor vásárol valaki tulhányadot, annak ki KELLene derülnie, hogy kitől veszi pontosan.

Ráadásul pont azért amiről itt szó volt, nem is könnyen átléphető : hogy akkor most ki mennyi illetéket fizet, ki mennyi adót, és majd egy későbbi esetleges eladásnál ki mennyi bekerülési értékkel számol. Egyik sem tiszta így.

„Ezért nagyon valószínű,”- írtam. Nem azt, hogy szükségszerű.

(Dogmatikai kérdésekben pedig, ne haragudj, nem vitatkozom laikusokkal.)

Ami földhivatali nyilvántartást illeti, arra sem azt mondtam, hogy nem tudják megoldani, hanem azt, hogy "nem tudja könnyen kezelni". A tiétekhez hasonló helyzetben például általában azt teszik, hogy a vevők tulajdonjogának bejegyzésekor mellőzik (szabálytalanul) az utalást az eladó tulajdonjogát keletkeztető korábbi bejegyzésre (rovatra), vagy mindkét eladóra utalnak mindkét vevőnél (ami, ha nem is szabálytalan, de dogmatikailag "maszatos").

@KBS @drbjozsef
nem kardoskodnék a véleményem mellett ennyit, ha nem lenne a hátam mögött pont egy ilyen adásvétel, amelyben osztatlan közös ingatlan 1/2 rész eladója voltam 2 éve (más értéken, mint a tulajdonostársam). A vevők 1/2-1/2 tulajdonrészt vettek.
Az adásvételi szerződésből nem derült ki, hogy vevő1 vajon eladó1 vagy eladó2 tulajdonrészét szerezte meg, a szerződés egyetlen pontja tartalmazta a tulajdonjog átruházás, továbbá a vételár megfizetését is egyetlen pont tartalmazta.
Egyetlen okirat (szerződés) köttetett, a földhivatal egyetlen határozattal intézte a tulajdonjog-változást.
(arról nincs tudomásom, hogy a vevők a B400-ba mit írtak, és végül a NAV azt elfogadta-e).

Plusz butaságot is ír. Ha annak az ingatlannak két tulajdonosa van, akkor nem lehet "egész ingatlant" megvenni. Megveheti ugyan egy vevő mindkét eladó illetőségét, de dogmatikailag ez két adásvétel - legfeljebb egy okiratba foglalják. Két vevő pedig végképp nem tudja az "egész ingatlant" megvenni. (Az ingatlannyilvántartás rendszere technikai okokból még azt sem tudja könnyen kezelni, hogy a vevők tulajdoni hányadának arányai eltérjenek az eladók tulajdoni hányadaitól.)

Szövegértés.
Nem azt írtam, hogy nyilvánvaló. Hanem azt, hogy ha "nincs ok".
Erre levezetsz 10 sorban egy példát, amikor van ok.

„De ha nincsen ok, akkor a hatóság nyilvánvalóan úgy veszi, hogy a magasabb ár a forgalmi érték”
Mitől lenne ez nyilvánvaló?
Az ingatlan vételára 30M Ft. eladó1 20M Ft-ot kap 1/2 tulajdonrészért, eladó2 10M Ft-ot kap 1/2 tulajdonrészért. Vevő1 és vevő2 1/2-1/2 tulajdonrészt szereznek.

1. szerződési forgatókönyv: vevő1 explicite eladó1 részét veszi meg. Vevő1 által vásárolt ingatlanrész forgalmi értéke 20M Ft. Eladó1 20M Ft bevétel után adózik.
2. szerződési forgatókönyv: vevő1 és vevő2 az egész ingatlant vásárolják meg 1/2-1/2 arányban. Vevő1 által vásárolt ingatlanrész forgalmi értéke 15M Ft. Eladó1 20M Ft bevétel után adózik.

A tulajdonrészek eltérő árának oka lehet a tulajdonostársak egymás közti beszámítása, elszámolása is; tehát simán előfordulhat, hogy a piaci árhoz képest magasabb a drágábban eladott tulajdonrész, de az ingatlan egésze már piaci áron cserélt gazdát.

Ha a szerződésben van indoklás, ha van tényleges valós oka a vételárak eltérésének, akkor elképzelhető a különböző illetékalap. Egy különhasználatú részekből álló ingatlannál ez simán elképzelhető, egy társasházi lakásnál azért elég nehezen, bár talán ott sem lehetetlen.
(Ha két különhasználatú részt vennék meg egy ingatlanból, akkor pont ezen okból az is lehet, hogy inkább fizetném a két külön szerződés díját, és külön csinálnám a két adásvételt, már csak ezért is.)

De ha nincsen ok, akkor a hatóság nyilvánvalóan úgy veszi, hogy a magasabb ár a forgalmi érték, és végülis jogosan veszi úgy, a piaci ár ilyenkor a forgalmi érték, és nyilván az olcsóbban eladó fél az, aki valamiért engedett a piaci árból. Nem tilos az, csak az illetékkiszabásnak ilyenkor nem feltétlenül az lesz az alapja.

A vevő oldalon lesz ebből gond. Ugyanis a NAV (az állam) érdeke, hogy minél több adót (illetéket szedjen be.) Ezért nagyon valószínű, hogy annak a vevőnek, aki többet kapott az illetőségéért, elfogadják forgalmi értéknek az eladási árat, a másiknak viszont felértékelik, és a becsült érték alapján vetik ki a (magasabb) illetéket.
(A NAV számára egy ilyen ügylet nem egy eljárás - ügy - hanem annyi, ahány eladó és vevő van.)

Köszönöm a válaszokat. Véleményem szerint a NAV-nak végülis mindegy ilyen szempontból, hogy ki milyen arányban fizeti meg az adót, ill. illetéket, ha az egész ingatlan értékét tekintve a NAV-ot nem éri anyagi veszteség.

a vagyonszerzési illeték / jövedelemadó dimenziójában lesz egyedül ennek jelentősége.
Továbbá, ha a vevők is 1/2-1/2 arányban szereznek tulajdont, és az eladók is 1/2-1/2 arányban adják el, akkor - úgy gondolom - akár lehet úgy is szerződni, hogy az 1/2 tulajdonrészek az eladók részére nevesített, különböző áron cserélnek gazdát, ekként az 1/2-1/2 tulajdonrész szerzési értéke is különböző lesz; s akár úgy is, hogy az ingatlan 1/1 részére megállapított vételár a szerzett tulajdoni hányaddal arányos szerzési értéken (ez esetben egyenlően) kerüljön nyilvántartásra.
Csak derüljön ki egyértelműen a szerződésből, nehogy a NAV másként gondolja, mint ahogy a szerződő felek akarták.

Én hozzátenném : nem csak azok miatt az okok miatt - hanem teljesen ok nélkül is.

Hol érdekel engem, ha a tulajdonostársam 10 milliót két az 1/2 részéért? Miért ne kérhetnék én 20 milliót? Ha van, aki megfizeti így, miért ne? Nem tiltja semmi.

Akár egy teljesen osztatlan társasházi lakásnál is. Miért ne?

Sőt, továbbmegyek : még egyforma eszmei hányad sem számít. Miért ne adhatná pl. a 3/4 tulajronrészét 10 millióért a tulajdonostársam, míg én a saját 1/4 tulajdonrészemért miért ne kérhetnék 20 milliót? Van, aki megveszi így? Legfeljebb nincs. Ez legyen az eladó(k) baja - de tilosnak, nem tilos.

(... és osztatlan, de külön használt, épített és csinosított ingatlannál meg aztán pláne lehet 1% tulajdonrész értéke 100 millió, és a 99% rész értéke 1 millió se - hiszen az nem az eszmei hányadtól függ, hanem a megvásárolt használati értéktől. Ha az előbbi egy palota, utóbbi egy üres szemétdomb, akkor miért ne?)

Jozsef01,

Természetesen, elképzelhető. Én már el is képzeltem.

Sőt, nem csak elképzelhető, de jogszerű és a gyakorlatban előforduló is. Pont azok miatt az okok miatt, amit írtál.

Tisztelt fórumozók!

A kérdésem a következő lenne:

Egy ingatlan adásvételnél ha pl. két tulajdonos van 1/2-1/2 arányban, ott elképzelhető az, hogy egyben értékesítik a teljes ingatlant, viszont az ellenérték, amit a vevő kifizet az 1/2+1/2 tulajdonrészekért, az különbözzön egymástól? Tehát az egyik tulajdonos mondjuk 10 milliót kér a vevőtől az 1/2 részéért, míg a másik tulajdonos a saját 1/2 részéért 20 milliót kér?
Mert mondjuk az egyik tulaj ingatlan része (használati megosztás van), az értékesebb, jobb állapotú, vagy egyszerűen csak az egyik tulajdonosnak fontosabb az eladás, mint a másiknak, így az egyikük engedékenyebb az alkunál?

Köszönöm a válaszokat!