Közgyűlési határozat érvényes - e, ha

Megkaptuk ma a határozatot a közgyűlésről. A jkv vezető én voltam, de nem írtam alá, a kk csak a jkv hitelesítőkkel iratta alá. Vmiért kerül engem, sztem azért, mert a másik lakóval jogosan tettünk fel neki kérdéseket...

Érvényes így formailag a jegyzőkönyv?

Nem.

Köszi, csak azért akadtam fenn, mert a törvény azt írja, hoyg a levezető elnöknek és két tul. társ.-nak kell aláírnia. De akkor minek a jkv vezető???

Pardon. Akkor tévedtem.

Akkor mi értelme választani jkv vezetőt és hitelesítőket? Ha két tulajdonostárs is aláírhatja, akkor nem kell feltételnül hitelesítőket sem választani?

És a 8 nap rég eltelt, már a 13. napon vagyunk, tehát nem sikerült 8 napon belül eljuttatni a jkv-t....

Az a két tulajdonos a hitelesítő.

köszi, akkor így jártunk...

BH2005. 180
A társasházi közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítésének bármely okból való hiánya - pusztán ebből az okból - nem eredményezi a közgyűlésen meghozott határozatok érvénytelenségét (1997. évi CLVII. tv. 29. és 32. §-ai).
A felperes keresetében az alperesi társasház 1999. május 20-ai és május 31-ei közgyűlésén meghozott határozatok érvénytelenségének megállapítását kérte; elsődlegesen arra hivatkozott, hogy a közgyűlésről készült jegyzőkönyvek hitelesítésére nem került sor, amely az alapító okiratba, valamint a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (a továbbiakban: Ttv.) 29. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezésbe ütközik. Kérte a közgyűlési jegyzőkönyvek érvénytelenségének megállapítását is. További hivatkozása szerint az 1999. május 31-ei megismételt közgyűlésen meghozott 1. és 2. számú határozatok tárgya az 1999. május 20-ai közgyűlési meghívóban az eredeti napirendi pontok között nem szerepelt, ezért e határozatok a Ttv. 27. § (2) bekezdésébe ütköző módon is érvénytelenek. A mindenkori hatósági áremelés érvényesítésével megállapítható közös költségre vonatkozó 3. sz. határozat meghozatala közgyűlési hatáskörbe tartozik, ez a jogkör nem ruházható át, ennélfogva ez a határozat a Ttv. 22. § a) pontjába, valamint az alapító okirat IV. fejezet 6. és V. fejezet 3. pontjába ütközik. Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesi társasház 1999. május 20-án és 1999. május 31-én hozott közgyűlési határozatai érvénytelenek. Az ezt meghaladó - a közgyűlésről készült jegyzőkönyvek érvénytelenségének megállapítására irányuló - keresetet elutasította.
Álláspontja szerint az 1999. május 31-ei közgyűlés - a május 20-ai közgyűlés határozatképtelenné válása miatt - megismételt közgyűlés. A megismételt közgyűlésen meghozott 1. és 2. számú - a hozzászólások számának és időtartamának korlátozásáról, a jegyzőkönyvvezetés módjáról, valamint a korábbi közgyűlésen megválasztott jegyzőkönyv hitelesítő helyett másik jegyzőkönyv hitelesítő választásáról rendelkező - határozatok érvényességét a Ttv. 25. § (2) bekezdése alapján állapította meg, mert a közgyűlés olyan kérdésekről döntött, amelyek napirendi pontként nem szerepeltek a meghívóban.
További érvelése szerint a közgyűlési jegyzőkönyvek hitelesítése nem felel meg a Ttv. 29. § (1) bekezdésében foglaltaknak, emiatt a jegyzőkönyvben foglaltak sem tekinthetők hitelesnek. A hitelesítés hiánya a meghozott határozatok érvénytelenségét eredményezi a Ttv. 32. § (1) bekezdése alapján.
Az ítélet ellen az alperes élt fellebbezéssel, amelyben annak részbeni megváltoztatásával a kereset teljes elutasítását kérte arra hivatkozással, hogy a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott személy aláírást megtagadó eljárása nem teszi érvénytelenné a közgyűlési határozatokat.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Kifejtett álláspontja szerint a közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítésének az elmaradása önmagában nem teszi érvénytelenné a közgyűlésen meghozott határozatokat. A jegyzőkönyvet hitelesítő személynek nem feladata annak vizsgálata, hogy a közgyűlés és az arról készült jegyzőkönyv megfelel-e a jogszabályoknak és az alapító okiratnak. Nem tagadhatja meg az aláírást arra hivatkozással, hogy a közgyűlés határozatai jogszabályba vagy alapító okiratba ütköznek, illetőleg, hogy a jegyzőkönyv a közgyűlésen elhangzottakat nem a valóságnak megfelelően tartalmazza. Ellenkező esetben a társasház működésképtelenné válna, hiszen érvényes határozat hiányában a társasház nem követelhetné döntései végrehajtását. A kifejtettek szerint a határozat megtámadása esetén az eljáró bíróság a jegyzőkönyv valós tartalmának megállapítására bizonyítást folytathat le.
Tévesnek minősítette az elsőfokú bíróság azon álláspontját is, amely szerint az 1999. május 31-ei közgyűlés megismételt közgyűlés. A csatolt közgyűlési jegyzőkönyvből megállapíthatóan a kitűzött időpontban a közgyűlés határozatképes volt; az a körülmény, hogy a határozatképes közgyűlés folyamatában válik határozatképtelenné, az addig meghozott határozatok érvénytelenségét nem eredményezte. Tiltó rendelkezés hiányában a közgyűlés több részletben, több napon át is lefolytatható; amennyiben egységes volta egyértelmű a folytatódó közgyűlés nem válik megismételt közgyűléssé. Az 1999. május 31-ei közgyűlés időpontjáról a május 25-ei meghívó szerint a tulajdonostársak előzetes értesítése megtörtént. A felmerülő ügyrendi kérdésekre vonatkozó határozatok érvénytelensége sem állapítható meg a Ttv. 27. §-a (3) bekezdésére alapítottan.
A másodfokú bíróság ítélete ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben annak hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Érvelése szerint a másodfokú ítélet a Ttv. 29. § (1), valamint a 22. §-aiban foglaltakba ütközik. A hitelesítés a szó általánosan elfogadott értelme, valamint az 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 196. §-ának rendelkezései szerint az eredetivel egyezőnek nyilvánítást jelent, a jegyzőkönyvbe foglaltak valóságának igazolására szolgál. A jegyzőkönyv hitelesítése nemcsak azt igazolja, hogy az okirat az adott közgyűlés jegyzőkönyve, hanem azt is, hogy az ott történteket helyesen tartalmazza. Változatlanul állította, hogy O. F.-né nem alaptalanul tagadta meg a jegyzőkönyv aláírását, mivel az nem tartalmazta helyesen, a valóságnak megfelelően a közgyűlésen történteket. Téves a másodfokú bíróságnak az az álláspontja is, miszerint a jegyzőkönyv hitelesítésének megtagadása miatt működésképtelenné válna a társasház. A hitelesítés éppen a társasház törvényes működésének biztosítéka, ebből következően annak elmaradása miatt a jegyzőkönyvben szereplő határozatok érvénytelenek.
Nem fogadható el továbbá a másodfokú bíróságnak az az álláspontja sem, hogy a május 31-ei közgyűlés nem minősül megismételt közgyűlésnek, és a folytatólagos közgyűlésre a vonatkozó szabályoknak megfelelően került sor. Figyelmen kívül hagyta, hogy nem az eredeti napirendi pontok kerültek megtárgyalásra, és a társasházi törvény tiltja a napirendtől való eltérést.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jelen eljárásban még irányadó Pp. 270. §-ának (1) bekezdése szerint felülvizsgálati kérelemnek anyagi jogi jogszabálysértésre vagy az ügy érdemi elbírálására lényegesen kiható eljárási szabálysértésre hivatkozással van helye.
Az adott jogvita elbírálásra szempontjából annak van ügydöntő jelentősége: a közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítésének hiánya önmagában eredményezheti-e az abban foglalt közgyűlési határozatok érvénytelenségét.
Az elsőfokú bíróság által helyesen felderített tényeket okszerűen mérlegelve a másodfokú bíróság hozott jogszerű döntést. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint sem eredményezi a közgyűlési határozatokat tartalmazó jegyzőkönyv hitelesítésének hiánya önmagában a közgyűlésen meghozott határozatok érvénytelenségét.
A Ttv. 29. § (1) bekezdése értelmében a közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyzőkönyvet kell vezetni, amelynek magánokirati jellegéhez az szükséges, hogy a közgyűlésen elnökölő személy és két tulajdonostárs aláírásával hitelesítse. Az alperesi társasházi alapító okirat is ekként rendelkezik. Az adott esetben nem azt kell megítélni, hogy jogerősen megtagadható volt-e a közgyűlés jegyzőkönyvének a hitelesítése, hanem amennyiben bármely okból a hitelesítésre nem kerül sor, úgy annak mi a jogkövetkezménye. A Pp. 296. § (1) bekezdése szerint a magánokirat az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy kiállítója az abban foglalt nyilatkozatot megtette, illetőleg elfogadta, vagy magára kötelezőnek ismerte el.
A hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv megfelel a teljes bizonyító erejű magánokiratnak, így az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy az abban foglalt határozatokat a közgyűlésen hozták meg, olyan tartalommal és módon, ahogyan azt a jegyzőkönyv tartalmazza. A Pp. 197. § (1) bekezdése értelmében a magánokirat valódiságát csak akkor kell bizonyítani, ha azt az ellenfél kétségbe vonja, vagy a valódiság bizonyítását a bíróság szükségesnek találja. A jogszabályi előírásnak megfelelően hitelesített közgyűlési jegyzőkönyvvel szemben a valódiságát vitató tulajdonostársat terheli annak bizonyítása [Pp. 164. § (1) bekezdés] hogy az adott jegyzőkönyv nem a valóságnak megfelelően tartalmazza a közgyűlésen történteket. Amennyiben azonban a közgyűlési jegyzőkönyv - hitelesítés hiánya miatt - nem felel meg a teljes bizonyító erejű magánokiratnak és a tulajdonostársak bármelyike azt állítja, hogy a jegyzőkönyv a közgyűlésen történteket, így a meghozott határozatokat nem a valóságnak megfelelőn tartalmazza, a társasházközösséget terheli annak - egyéb módon való - bizonyítása, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv a valós tényeket tartalmazza.
A Pp. 199. §-a szerint a bíróság a tárgyalás és a bizonyítás összes adatainak mérlegelése alapján ítéli meg, hogy az okirati bizonyítás eredménye mennyiben vehető figyelembe azokban az esetekben, amelyekben az okirat a Pp. 195-198. §-ok rendelkezéseinek nem felel meg. Ebből következően az alaki bizonyító erő szempontjából szabadon mérlegelhető okiratnak minősül minden olyan okirat, amely a Pp. 195. §-a alapján nem tekinthető közokiratnak, de a Pp. 196. §-ában szabályozott teljes bizonyító erejű magánokiratnak sem. A szabadon mérlegelhető okiratok alaki bizonyító erejét a teljes bizonyító erejű magánokirattal szemben a bíróság szabadon mérlegelheti, azaz a per egyéb adatainak egybevetésével, szabad belátása szerint dönt az okirat elfogadásáról.
A hivatkozott rendelkezés értelemszerű alkalmazásával a jogszabály által előírt alakiságokkal nem rendelkező közgyűlési jegyzőkönyvek bizonyító erejét is mérlegeléssel határozhatja meg az eljáró bíróság. A rendelkezésre álló peradatok egyike sem teszi kétségessé a per tárgyává tett közgyűlési határozatok tartalma valóságát, tekintettel arra is: azt maga a felperes sem állította, hogy a jegyzőkönyvbe foglalt határozatokat a közgyűlés eltérő tartalommal hozta meg. Ebből következően a felperes keresete alapjaként hivatkozott alaki hiányosság a közgyűlési határozatok érvényes létrejöttére nem hat ki.
Helytálló a másodfokú bíróság arra vonatkozó okfejtése is, hogy az 1999. május 31-ei közgyűlés - az adott körülmények mellett - nem minősül megismételt közgyűlésnek. A Ttv. 27. § (2) bekezdése szerint, ha a közgyűlés nem határozatképes az újabb - megismételt - közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő három napnál később, de legfeljebb 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel meg kell tartani. Az 1999. május 20-ei közgyűlés - a felperes által sem vitatottan - az 1. számú határozat meghozatalakor még határozatképes volt. Az a körülmény, hogy utóbb határozatképtelenné vált a közgyűlés, nem érinti a korábban meghozott határozat érvényességét, ugyanakkor a további napirendi pontok megvitatásának elhalasztása miatt újabb közgyűlés okkal tekinthető az előző közgyűlés folytatásának. A folytatólagosan vezetett jegyzőkönyvezésből, a kitűzött új időpontból is az következik, hogy valójában a 20-ai közgyűlés folytatására került sor.
A folytatólagos közgyűlésen felmerült, nyomban eldöntendő, valójában ügyrendi kérdés tárgyában hozott határozatok nem tekinthetők olyan érdemi közgyűlési határozatoknak, amelyek tárgya napirendi pontként előzetesen közlendők lennének; így önmagában ez a körülmény is kizárja a felperesi kereset teljesíthetőségét.
Az elsőfokú bíróság miután formai okokból érvénytelennek ítélte a felperes által támadott határozatokat, egyéb érdemi okokat már nem vizsgált. Kizárólag az alperesi fellebbezésben foglaltakra tekintettel valójában a másodfokú bíróság sem bírálta el az alaki szempontból érvényesnek minősített közgyűlési határozatok közül a 3. számú napirendi pont kapcsán hozott határozat elleni érdemi kereseti támadását a felperesnek. Ezt a körülményt azonban a felülvizsgálati eljárásban a felperes eredménnyel nem kifogásolhatja, mert a Legfelsőbb Bíróság csak a jogerős határozat tárgyává tett döntést vizsgálhatja felül, kizárólag a perben rendelkezésre álló adatok alapján [Pp. 275. § (1) bekezdés].
A Legfelsőbb Bíróság az előzőekben kifejtettekre alapítottan a másodfokú bíróság megváltoztató, érdemben helyes ítéletét - a jelen eljárásra még irányadó Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján - hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. I. 20.297/2002. sz.)

Érvénytelen-e a közgyűlési határozattal megszabott közös költség fizetési kötelezettség, ha SZMSZ-ünk nincs, ami azt tartalmazhatná? Ha az alapító okirat 8 napon belüli értesítést ír elő a határozatokról, de 9.napi a postai bélyegző, akkor ez mit változtat?

És ha érvénytelen, akkor talán nem a tulajdonostársaknak kell helytállniuk a társasház tartozásaiért?

Társasházi törvény

A szervezeti-működési szabályzat
13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

Akkor ez annyi? Semmi esély, hogy közgyűlési határozat alapján ezt érvényesíteni lehetne? Mert sok helyen még nem választották szét az alapító okiratot és az SZMSZ-t, akkor ott csak a balekok fizetnek?

Ha a LakásKódex-et elfogaják, akkor nem is lesz szükség külön SZMSZ-re, egy okiratba, az Alapító okiratba kell majd mident bele foglalni. A tervezet szerint.

realcore!

http://www.onokert.hu/…kaskodex.pdf itt olvasgathatod a LAkáskódex OGY-hez benyújtott tervezetét. Kicsit mársól szól, mint amit írtál.

Kedves Mart!

Valóban nem a társasházakat, hanem a lak.szövöket érinti, amit én írtam, rosszul emlékeztem.

„Az új szabályozás egyértelművé teszi, hogy a lakásszövetkezet létrejöttére, szervezetére é s
működésére irányadó előírások teljes kör ű szabályozását — a törvény keretein belül — a z
alapszabályban kell meghatározni .

Más — belső — szabályzat csak az alapszabályban a
törvény alapján kötelezően meghatározottakon túlmenő, a lakásszövetkezet feladatainak
ellátását segítő belső előírások meghatározására hozható létre .”

Köszönöm, az észrevételt!

Egyébként, a lak.szöv. gyűlési beszámoló közgy.-i meghívóban ha nincs feltüntetve a Levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és hitelesítők megválasztása napirendi pontként, akkor hogy hozhat erről határozatot a közgyűlés? Van esélyem, hogy erre alapozva megtámadjam a nekem nem tetsző közgyűlési határozatokat? :)

köszi

• „gyűlési”

Adott egy két lépcsőházas társasház, ahol tavaly nyáron jogszerűen választottak közös képviselőt. Hetek, hónapok alatt csak a gyanunk volt arra vonatkozóan, hogy a közös képviselő csak az egyik lépcsőházban tartja meg a közgyűléseket (helyszínnek mindig az a lépcsőház volt meghirdetve, jegyzőkönyvön is csak a mi lépcsőházunk / száma szerepelt, stb), a másik lépcsőházból 1 lakó, vagy még annyi sem volt jelen, a többi állítólag meghatalmazást adott mindig. Ha ott voltunk, ha nem, mindig 73% tulajdoni hányad volt jelen, és ezt 5 tulajdonossal is elérték (a mi tul.hányadunk 11%) a legutóbbi közgyűlésen.

A másik lépcsőházba egy ismerős fog beköltözni, ez már a szerződés aláírása után derült ki, de kérésemre (is) a tulajtól kérnek nullás igazolást, valamint, hogy mikor mennyit kell fizetni, mint közös költség. Nos, a törvényesen megválasztott közös képviselőről a volt tulajdonos, de a lépcsőházban mások sem hallottak, egy lakó nevét említette, aki mint „közös képviselő” működik, és egy teljesen más számlaszámot, mint amire mi utalunk, és az összeg, a közös költség mértéke meg sem közelíti a mienkét.
Az szmsz-ben nem lehetséges a részközgyűlés tartása és a két lépcsőház külön gazdálkodása.
Kérdésem: mivel ez most jutott tudomásunkra, és ezt mi szabálytalannak ítéljük, véleményetek szerint ezzel meg lehet-e támadni a már meghozott közgyűlési határozatokat, ami már a 60 napon túl van, arra való hivatkozással, hogy most jutott a tudomásunkra, és így a társasház szabálytalanul működik?

Köszönöm a válaszokat!

Az a megtámagás amire te gondolsz, az 30 napon belül a bíróságon lehetséges. Nem ez a tervetek gondolom, de rendkívüli közgyűlés összehívását is kezdeményezhetitek.

Egy közgyűlés összehívásának megvannak a törvényben szabályozott előfeltételei. Ha ennek az előfeltételnek nem felelt meg az összehívás, mint olyan (kicsit nem magyaros), akkor nincs határozat sem, vagyis nincs mit megtámadni.

Nem éppen, a jkv. teljesen szabályosnak tűnhet, az már a lakók bizonyítása, hogy a jkv-től eltérően, nem volt meg a 75%-os részvétel, és így nem hozhattak volna érdemben határozatot.

Jelen pillanatban szabályos jkv. van a rendes közgyűlés megtartásáról.
A törvényes megtámadás idejéből pedig kicsúsztak.

a másik lépcsőházból 1 lakó, vagy még annyi sem volt jelen, a többi állítólag meghatalmazást adott mindig""

GYORS SEGÍTSÉGET, TANÁCSOT KÉREK!
Összehívtuk a rendkiívüli közgyűlést, mert az IB és SZB elutasította kérésünket.
Ma tudtuk meg, hogy gyűjtik a listás meghatalmazásokat, mely szerint legalább 20 meghatalmazó írta alá a listát és egy személy fog vele szavazni.
LEHETSÉGES?

csikidam!
Lehetséges! A levezető elnök, jegyzőkönyvvezető és ha lehet a két hitelesítő is közűletek legyen. A levezető elnök alaposan nézze meg a meghatalmazásokat. Ha van időtök még - ingyen lehet -, a földhivatalban nézze meg valaki a tulajdonosokat. Könnyen lehet, hogy a meghatalmazók némelyike nem tulaj, vagy, hogy pl. férj feleség fele-fele tul.-ban álló lakásnál kell-e együttes meghatalmazás / SZMSZ/.Szabályosak-e a meghatalmazások, ráírják-e, hogy melyik napirendnél hogy szavazzon a meghatalmazott, stb.Jó részüket biztosan ki lehet lőni így.

Kedves Osmi!
Tovább bogoznám a kérdést. Ha listás meghatalmazás készül, akkor annak mik az alaki követelményei.
Pl.: minden meghatalmazó teljes adata kell? minden egyes meghatalmazónál kell e szerepeltetni az azt hitelesítő tanuk nevét hozzá köthetően?
Vagy egyszerűen megírják a meghatalmazás témáját, aztán sokakkal aláíratják, majd a végén aláírja a meghatalmazott, és két tanu.