Örökölt házrész eladása áron alul, adózás

eulimen,

Nem az eladót venné elő a NAV, hanem a vevőt. Elsődlegesen nála feltételezhet illeték-elkerülést.

@osztap
valahol az sem életszerű, hogy egy ablaktalan irodában ücsörögve döntik el, milyen érték minősül az ingatlan piaci árának.
Az is életszerűtlen, hogy élethelyzettől függetlenül meg kelljen várni, hogy a NAV számára is elfogadható piaci áron lévő ajánlat essen be az ablakon, egy olyan "befagyott" ingatlanra, amelynek tehermentesítése a tulajdonos vagyoni helyzete alapján nem fog bekövetkezni, a vevő pedig puszira nem fogja előlegből kiváltani a végrehajtási jogot.
A NAV ott van tévedésben, hogy nem veszi figyelembe, hogy a tehermentes tulajdonrész piaci értéke az ingtlanpiacon egyáltalán nem független a másik tulajdonrészt terhelő végrehajtási jog követelési értékétől.
Saját érdekében nagyon nem hátrány Olgának, ha azt is tudja bizonyítani, hol, mennyi időn át hirdette meg az ingatlant, milyen konkrét vételi ajánlatokat kapott.
Ahogy az sem, hátrány Olgának, ha azt is tudja bizonyítani, hogy milyen egyezségi kísérlet történt Ferivel a 26 hónap alatt a közös tulajdon megszüntetésére. Én innen még azt is megkockáztatom, hogy árveréssel történő közös tulajdon megszüntetésével "papíon" jobban jött volna ki a buliból, mint így (és ebből a nézőpontból az, hogy Ferinek az adásvétellel történő eladással nem szűnne meg a tartozása, irreleváns)
Ez is lehet egy olyan tényező, amit a NAV értékelhet.

„A vevő viszont a valódi (nem színlelt) adásvételi szerződés alapján jutott piaci ár alatt résztulajdonhoz.”

Szerintem pont a színleltséggel lehet a gond, ha egy ingatlant az értékbecsléshez képest 74%-kal olcsóbban vesz meg a vevő, és 9% helyett 4% illetéket akar fizetni. Tudom, van, aki jól tud alkudni, de a NAV-osok sem ma jöttek a falvédőről.

A klasszikus csalási séma e mögött, amit persze a NAV nehezen tudna bizonyítani, hogy az eladó kap plusz x milliót kp-ben, szerződésben nem említve, ezzel a vevő illetéket, az eladó esetlegesen szja-t kerül el. Mivel a fenti nehezen bizonyítható, helyette a NAV azt mondja, hogy az adásvétel részben ajándékozást leplez, mert egy ekkora diszkont ingatlanra piaci viszonyok között nem életszerű.

A vevő viszont a valódi (nem színlelt) adásvételi szerződés alapján jutott piaci ár alatt résztulajdonhoz.
Ebben az esetben neki sem kell aggódnia, legfeljebb annyi történik, hogy a NAV a földhivatalnak beadott B400ban foglalt ingatlanértéktől eltérően magasabb (piaci) szerzési értéket fog meghatározni. Ez azonban nem adóbírság, hanem vagyonátruházási illetéket kivető elsőfokú határozat formájában fog megérkezni a vevőnek.
Aztán vagy elfogadja, vagy fellebbez.

@Péterkirály
A részletes tényállás alapján így már OK, amennyiben a résztulajdon vevője nem családon belüli személy, úgy az adóelkerülés gyanúja - amit osztap fórumtárs is érintett - immár nem állja meg a helyét.
Az adózás rendjéről szóló törvény 2.§-a szerint ugyanis "Az adóhatóság eljárásában a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíti."

Szigorúan a kérdésedre vonatkozva tehát: nincs Olgának SZJA kötelezettsége. Az SZJA törvény alapján számított szerzési értéket kell meghatározni. Ehhez képest az eladási ár kevesebb, ezért nincs jövedelm, ennélfogva sem SZJA fizetési, sem bevallási kötelezettsége nincs.
Vélhetően ezek a szabályok érvényesek Olgára:
SZJA tv. 62. § (1) "Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;

[...]
(2) A megszerzésre fordított összeg
[...]

7. ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,

   ga) örökléssel szerzett ingatlan, vagyoni értékű jog esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték"

11.§ (3) "[...] Nem kell bevallani azt a bevételt,
[...]

3. amely ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog gyakorlásának átengedéséből, e jogról való lemondásból származik, ha abból jövedelem nem keletkezik"

Értem, köszönöm!

Osztap: Hát, az már a vevő problémája lesz, de lehet kalkulálnak ezzel is.

Eulimen: Nem adóelkerülés a cél, hanem az, hogy Olga mihamarabb megszabaduljon egy olyan házrésztől, amely messze van tőle, +senki nem lakja (Olga apja lakott benne egyedül 10 évig, de 2022ben meghalt, azóta senki nem lakik ott, Ferenc a ház közelébe se ment már 10 éve), hiába lett pár éve felújítva, már hullik a tetőről a cserép, évről-évre romlani fog a ház állapota.
Ráadásul Dióhéjban: A Feri házrészén 7-8milliós végrehajtói teher van, évente próbálják a házrészét elárverezni, de hiába. Olga és Feri együtt ingatlanoson keresztül próbálták eladni az egész házat az utóbbi 2 évben, de amikor másfél év hirdetés után végre lett egy vevőjelölt, aki 12-ért megvette volna (jelenleg úgy néz ki, hogy hiába 18-19re lett felértékelve, annyiért egyáltalán nem fogja senki sem megvenni), kiderült, hogy Ferenc ezzel az eladással így csak kb. 4-5 milliót fog kapni a részéért, ami messze nem fedezi a végrehajtásának 7-8milliós összegét, valószínűleg ezért Feri hirtelen felszívódott, és azóta se lehet elérni. Úgyhogy Olga rákényszerült, hogy csak a házrészét adja el annak, aki megveszi, és most van egy jelentkező. Utána gondolom ez a jelentkező Ferenc részét árverésen megfogja venni, és utána teljesen övé lesz a ház.
Ha a NAV beleköt később, mindezt Olga tudja majd bizonyítani feléjük, jöhetnek nyugodtan.

Olga szerintem OK, hiszen ő nem kapott több pénzt, mint a 3 millió, ezért nem került el adót.

A vevő helyében aggódnék, mert szerintem ő kaphat egy méretes befizetnivalót. A NAV azt mondjhatja, hogy a piaci érték mondjuk 11,4 millió, a 3 millió adásvétel volt piaci áron, Olga részének 26%-ára, a maradék 74% pedig Olga ajándéka volt a vevőnek. A 8,4 millió után a vevő fizessen 9% ajándékozási illetéket. Plusz adóbírságot.

Olgának most nem kell adóznia, viszont nagy maflaságot csinált. Ennyire áron alul eladni adóelkerülési célzattal történik.
Erre a NAV az 5 éves elévülési időn belül igen nagy valószínűséggel rà fog jönni, s meg fogja piszkàlni az ügyet, aminek a vége adóhatósági ingatlanforgalmi felértékelés lesz (nem biztos, hogy helyszíni, mehet az irodàból is).
Ennek folyománya pedig adóelkerülés megállapítása lesz:a NAV a vevőre vagyonszerzési illetékkülönbözetet (adóbírsággal), Olgára pedig az adóhatósàgi felértékelés okàn esetlegesen kimutatott értéknövekedés esetén szja kötelezettséget (adóbírsággal) szab ki.

Tisztelt Fórumozók!

Adott egy ház ami 19millióra lett felértékelve, ez az összeg szerepel a hagyatékátadási végzésben is.

A háznak két tulajdonosa van:

1. Feri tulajdoni része 40%,
2. Olga tulajdoni része 60%.

Olga az apukájától örökölte a házrészt, aki 26hónappal ezelőtt hunyt el.

Olga része a fenti felértékelt ár szerint 11.400.000Ft-ot ér.

Olga eladja a házrészét 3.000.000 forintért egy vevőnek 26hónappal az apukája halála után. Olgának kell adóznia ebben az esetben? SZJA?

Úgy tudom, hogy ha a felértékelt házrész ára (11.400.000Ft) alatt adja el a házrészt, akkor nem kell utána adóznia, mert nem lesz nyeresége belőle. Ez igaz?

Köszönöm szépen élőre is!