Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Ne értetlenkedj már, lécci! A kilakoltatás az egy kényszereljárás, és értelemszerűen akkor van rá szükség, ha a jogkövető magatartás elmarad. Nyilván nem lesz rá szükség, ha az adós és az adós jogán az ingatlanban tartozó személy _önként_ elhúz a vérbe.
Ha viszont szükség lesz a kilakoltatásra, arra a moratórium lejártát (április 15. + még ki tudja, mit találnak ki a fiúk) követő időszakban lesz lehetőség.
Ez a topok másról sem szól, csak erről. Miért nem olvasol vissza? Miért kell háromhetente újra és újra leírni ugyanazt a sablonszöveget???

Kedves gerbera317!

Köszönöm a segítséged!

Kilakoltatási moratórium lejárta elött is ki tudom rakatni az adóst?

Nekem azt mondta a végrehajtó, hogy akkor vehetem csak birtokba kilakoltatási moratórium elött a lakást ha az adós önként és dalolva átadja!
De nem fogja, mert szedi az albérlőjétől a pénzeket.

Ha mégis, akkor ez az ügy milyen átfutású nagyságrendileg?

A te esetedben szüksége lesz ügyvédre.
Az még meggondoloadnó, ki ellen kérsz fmh-t, és mire fel. Ne felejtsük el, hogy neked nem a bérlőt kell kirakatnod, hanem az adóst, illetve az adós jogán az ingatlanban tartózkodó személy(eke)t (aki történetesen a bérlő). Ezért azt sem tartom kizártnak, hogy a kiköltözés elhúzódásából származó kár- és költségigényedet az adós ellen kell érvényesítened, ő meg majd a bérlője ellen; az elmaradt használati díj iránti igényedet pedig közvetlenül a (kvázi) bérlő ellen.

Kedves nonolet!

A tértivevényes levelet újból feladtam, hátha...., de tudok-e valamit tenni ha visszajön a levél hogy a cimzett nem kereste?

„Tehát
vagy ki kell rakatnod a végrehajtóval, HATÁRIDŐN BELÜL megindítva az ügyet!”

• ez alatt mit értesz? Hova forduljak? Birósághoz?

Kedves gerbera317!

Fizetési meghagyásos eljárást a biróságon tudok inditani?
Kell hozzá ügyvéd?

Köszönöm szépen, hogy próbáltok segíteni!

@Pali84: Olvasd végig ezt a témát, minden kérdésed többször ki volt már tárgyalva, részletes válaszokat fogsz kapni mindenre.

Kedves Fórumozók!

Licitálni tervezek egy lakott, társasházi lakásra, melynél szerepel a "beköltözhetően" jelző. Ennek ellenére még sok kockázatot rejthet magában a történet, előfordulhat, hogy a bent lakó (valószínűleg a tulaj) nem költözik ki.
Hogyan tudom minimalizálni a kockázatokat? Milyen sorrendiségre figyeljek oda, hogy semmilyen jogvesztő határidőt ne halasszak el?

Tegyük fel megnyerem a licitet, az előleg a végrehajtónál van.
Ez után intézni kell a jegyzőkönyvet, majd ezt követő 15 napon belül ki kell fizetni a teljes árat.

A végrehajtónak mikor kell jeleznem, hogy kérem az ingatlan 154. § (1) szerinti átadását? A moratórium ezt hogyan érinti, a végrehajtó intézi az átadást (a kiürített lakás kulcsátadásával), de csak a moratórium lejárta után? Ettől függetlenül a tulajdoni lapra felkerülök már az összeg kifizetése után x nappal?

Köszönöm előre is a segítséget!

Kedves gerbera317, nonolet!

Nekem is az volt az első gondolatom hogy irásban felszólitom, de sajnos ha a lakcimkártyáján nincs bejegyezve a cim akkor a postán nem tudja átvenni a hivatalos levelet, mert nem adják ki neki.
Itt akadt meg a dolog!!!!!!
Az albérlő az adóssal összejátszik!
hiába megyek oda az ingatlanhoz az albérlő nem áll velem szóba.
Ezért kértem rendőri intézkedést.
Feljelentettem mert az adós olyan pénz vesz fel ami nem őt illet és ez már csalás.
Van még valami lehetőség?ű

"2017.11.hóban volt a tulajdonszerzés a lakás birtokbaadása nem történt meg a moratórium miatt.
A lakásban a volt tulaj albérlője lakik aki a az albérleti dijat illetve a rezsit a volt tulajdonosnak fizeti. Szolgáltatók illetve a közös költség nincs kifizetve."

Tértivevényes levélben közlöd a bérlővel, hogy

• mikortól lett a tiéd a tulajdonjog

és azt, hogy

• onnantól TE igényt tartasz "Lakáshasználati díj"-ra.

(ami legyen a reális/valós bérelti díj ~95%-a)

• és amit fizessen meg neked, mégpedig

az elmaradást mondjuk kézbesítés+15 napon belül
a jövőbenit pedig, havonta előre minden hó 25.-ig

A késedelmes fizetés estére jelezd, hogy azt jogi úton behajtod rajta a díjat.
(és hajtsd is be, "Fizetési meghagyás" stb. stb)

A volt tulajnak adott bérleti díjjal majd elszámol ő a volt tulajjal, az nem a te gondod, hanem az övé.

Neked az a dolgod!!!!, hogy tudasd vele

• immár neked kell fizetnie a lakás használatáért

és, hogy

• mikortól, mennyit

- -

A rezsi az egy másik kérdéskör...
Az is hasonló, de csak onnantól,
hogy már te vagy a szerződő fél a szolgáltatónál.

- -

"Most a rendőrségen tettem feljelentést büncselekmény ügyében."

Ettől mit remélsz vajon?

"Hatósági bizonyítványom van róla, hogy a lakásban nincs senki bejelentkezve sem állandó lakhelyként sem tartozkodási helyként!"

....és mégis, ráadásul nem is jogcím nélküli lakó,
hiszen bérleti szerződése van az előző időkből.

Tehát

• vagy ki kell rakatnod a végrehajtóval, HATÁRIDŐN BELÜL megindítva az ügyet!

Amíg az ügy tart addig pedig lakáshasználati díjat követelhetsz tőle (nem bérletit ez fontos).

• vagy elfogadod bérlődnek, szerződést kötsz vele

és a bérlet végén magad rakod ki majd.
(ami sok idő és drága per lehet, ha nem megy el magától)

„Város jegyzője nem foglalkozik az üggyel! Nav nem foglalkozik az üggyel! Most a rendőrségen tettem feljelentést büncselekmény ügyében.”
Az komoly. Hát ki tette bíróvá ezeket a dolgodban? Bűncselekmény? Beszarás...

„Hatósági bizonyítványom van róla, hogy a lakásban nincs senki bejelentkezve sem állandó lakhelyként sem tartozkodási helyként!”
Na és?

Szólítsd fel írásban a bérlőt, hogy a bérleti díjat a továbbiakban ne a volt tulajdonosnak, hanem használati díjként az új tulajdonosnak - neked - fizesse. Habár birtokon belül a volt tulajdonos, illetve az ő jogán a bérlő van, de az ingatlan hasznait az új tulajdonos jogosult szedni.
Ha továbbra sem teljesít neked a bérlő, a ki nem fizetett összeget fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíted ellene. Ezt a tudomására is hozod, hátha ettől jobb belátásra tér. Ha nem, akkor tényleg fmh.

Kedves gerbera317!

Köszönöm a válaszod!

2017.11.hóban volt a tulajdonszerzés a lakás birtokbaadása nem történt meg a moratórium miatt.
A lakásban a volt tulaj albérlője lakik aki a az albérleti dijat illetve a rezsit a volt tulajdonosnak fizeti. Szolgáltatók illetve a közös költség nincs kifizetve.
Kérlek segíts tudok-e valamit tenni?
Város jegyzője nem foglalkozik az üggyel!
Nav nem foglalkozik az üggyel!
Most a rendőrségen tettem feljelentést büncselekmény ügyében.
Hatósági bizonyítványom van róla, hogy a lakásban nincs senki bejelentkezve sem állandó lakhelyként sem tartozkodási helyként!
Tudok valamit tenni, vagy esetleg van valami öteted?

A közös költség a mindenkori tulajdonost terheli, a tulajdonszerzésidőpontjától.
A szolgáltatói díjak a szerződőt terhelik. Az, hogy a szolgáltató utólag tesz egy kísérletet az új tulajdonos lehúzására is, csak egy dolog.
Használati díjat követelhetsz majd az adóstól a tulajdonszerzéstől a beköltözésig terjedő időszakra.

Kedved gerbera317!

Érdeklődnék, hogy árverésen vásárolt ingatlant a végrehajtó a moratorium miatt nem tudta birtokba adni.
A tulajdonszerzés és a birtokba adás időponta között a közüzemi számlák és a közös költség kit terhel?

@gerbera317

Köszönöm az érthető, logikus összefoglalót!

De miért nem érdeklődsz a végrehajtónál?:
dec 21 óta szabadságon vannak, ügyelet nincs, vonalas telefon kikapcsolva, mobil nincs. :-)
Ma voltam kint személyesen: ajtón papír, hogy csütörtöktől lesznek.

Egyébként valszeg tárgytalan lesz a kérdés feléjük:
Válaszod alapján rájöttem: a "hiányzó összeg" CHF-re és jelzálog jogra szólt, majd erre utalással új bejegyzés már HUF-os jelzálog jogra szóló összegként, megjelölve, hogy "utalás: III/x pont alatti bejegyzés"

Ha a jelzálogjogosultat nem látod a hirdetményen, akkor:
1) Nem kapcsolódott be a végrehajtásba, vagy azért mert a) elmulasztotta, és ezzel bukja a zálogtárgyat, vagy azért mert b) a jelzáloggal biztosított követelése már nem áll fenn, csak még nem törölték a tulajdoni lapról. Ilyenkor a hirdetmény szövegébe szokás ezt valamilyen módon beleírni. Vagy
2) ott van a hirdetményen, csak nem jelzáloggal, hanem vh-joggal, illetve lehet, hogy az MKK-s jelzálog azóta a pl. az Intrumé, csak ez nem lett átvezetve. Ezeket a végrehajtó tudja, az árverezőnek meg nem köti az orrára.
Az árverési hirdetményt minden, tulajdoni lap szerinti jogosultnak meg kell küldeni, ami ellen vh-kifogással lehet élni. Ha tehát egy jelzálogjogosult kap egy hirdetmnyt, és azt látja, hogy lemaradt róla, vh-kifogással támadhatja a hirdetményt. Olyan elméletileg nem lehetséges, hogy a hiányos hirdetmény ellenére nem szólal fel, hagyja, hogy az árverést megtartsák, aztán az árverés ellen, vagy horribile dictu a felosztási terv ellen nyújtson be kifogást.
Az árverést nem a végrehajtó semmisíti meg, hanem a bíróság.
De miért nem érdeklődsz a végrehajtónál? Az, hogy ki miért nincs rajta a hirdetményen, valóban hivatali titok, ebbe a végrehajtó nem fog téged beavatni. De annak, hogy annyit mondjon az észrevételedre, hogy "a hirdetmény ezzel a tartalommal megfelelő", nincs semmi akadálya.

köszi a válaszod! :)

1)
Rendben, értem: A 137. § (1) értelmében minden terhet törölni kell a tul.lapról, függetlenül attól, hogy fel volt-e tüntetve a Hirdetményben.

Igen, megnéztem, kinyomtattam magát a Hirdetményt is. Tételesen néztem össze a tulajdoni lapon lévő bejegyzett összegekkel és így buktak ki a lenti bejegyzéseben leírt hiányzó tételek és összegek...
A végrehajtó hibázhatott?

Ha sikeresen tesznek kifogást és a V.hajtó megsemmisíti az árverést (utólag), akkor árv.előleg jön vissza és sztornó a folyamat?
Viszont ha nem tesznek kifogást, akkor "bukják" a követelésüket? Az egyik ilyen követelő, egy bank, feltételezem, azért ott tudják, hogy mi a folyamat...

2.)
Köszi, értem.

1)
137. § (1) A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik: a) a telki szolgalom, b) a közérdekű használati jog, c) az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, d) a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve.
Látsz itt olyat, hogy "nem kerül törlésre, ha..."? A földhivatal nem vizsgálja, nem vizsgálhatja az árverési hirdetmény tartalmát.
Azt, hogy ki miért nem szerepel a hirdetményen, a végrehajtó tudja, és nyilván oka van. Egy jól elkészített hirdetményen, az ingatlan leírásának végén ez is meg van indokolva. Te megnézted a hirdetményt? Nem az árverési felületen található információt, hanem magát a hirdetményt.
Ha viszont mulasztás miatt nincsenek rajta a hirdetményen egyes követelések, kifogásra a bíróság akár meg is semmisítheti az árverést.

2)
Nem jól tudod (sose kezdj úgy egy tudatlan kérdést azzal, hogy "ugye"). Az árverési jegyzőkönyv aláírásának napja = az árverés napja. Innentől terheli a vevőt az ingatlan utáni adó- és köztartozások. Az összes többi kötelezettsége (pl. közös költség) későbbtől, a tulajdonjoga bejegyzésének napjától datálódnak.

@gerbera317

Pár kérdés még felmerült:

1.
lekértem egy árverésen lévő ingatlan tulajdoni lapját és azt láttam, hogy van több bejegyzett zálogjog is, ami az árverési hirdetményben nincs felüntetve; az egyik közülük a Magyar követelés Kezelő Zrt-é és több Millió HUF az összege, a másik kb 1 Mill HUF a társasház zálogjoga közös költség tartozás címen és még pár százezer egyéb..

Ezek a követelések bekerülnek az Ingatlan Árverési Hirdetményben(IÁH) feltüntetett követelések közé és ők is jogosultá válnak a befolyt vételár arányos részére? VAGY mivel nem volt a IÁH-ben, ezért ők bebukták a követelésüket? Utóbbi miatt előfordulhat, olyan eset, hogy a földhivatal csak azokat a követeléseket veszi le a tul.lapról, amelyek az IÁH-ben is szerepelnek, a többi meg rajta marad és addig az új tulaj nem is tudja bejegyeztetni a tul.jogát? Esetleg egyéb?

2.
Erősen véleményezhető, hogy a végrehajtási eljárás megindulását követően és az árverési időszak alatt is a tulaj további közüzemi és közös költség tartozásokat halmoz fel.

Ugye jol tudom, gondolom, hogy

ezek a régi tulajt fogját továbbra is terhelni, rajta fogják behajtani?

Engem az árverési jegyzőkönyv aláírásától (vagy a tulajdonjog bejegyzésétől?) terhelnek a költségek.?

@gerbera317

köszönöm válaszod.

„Melyik időpont/nap/esemény számít a vh eljárás megindítás időpontjának? Ezt honnan lehet megtudni?”
A hirdetmény ügyszámából. Annak az egyik eleme egy évszám, pl. 2013. Előfordul, hogy nem a legrégebbi ügyben tűzik ki az árverést, és ha az nem elég régi, a további végrehajtást kérők között lehet keresni korábban indult ügyet. De minek? A hirdetményen eleve rajta van, hogy lakott vagy beköltözhető az ingatlan, te magad is rátaláltál.
A 'beköltözhető' azt jelenti, hogy az adós, vagy az adós jogán az ingatlanban tartózkodó valamennyi személy köteles lesz az ingatlant elhagyni. A 'lakott' meg ennek az ellenkezőjét.
A lakóval pedig úgy állapodsz meg, ahogyan akarsz - ez nem végrehajtási kérdés. Megjegyzem, az ingatlan hasznait nem a birtokba vételtől leszel jogosult szedni, hanem onnantól, hogy a tulajdonjogodat bejegyezte a földhivatal.

Kedves Fórumtagok!
Kedves gerbera317!

Az alábbi kérdés(ek)re keresem a választ, kérem segítségeteket.
Az eset pontokba szedve:

1. az ingatalan: 1/1-es, beköltözhetően, tehermentesen van árverés alatt.
2. a helyszíre kimenve láttam, hogy albérlő van a lakásban beszélem vele: már 3 éve ott lakik és ha lehet még maradna évekre (nem tud róla, h az ingatlan árverés alatt van, csak annyit, hogy korábban a tulaj "árulta", de nem adta el...)

3.amennyiben én tenném a legmagasabb licitet (az árverés időtartama kb 2 hét múlva ér véget) a birtokba vételkor és/vagy után részemről akár maradhatna is a bérlő egy, már velem kötött bérleti szerződés alapján, amennyiben a bérlet feltételeiről meg tudunk állapodni. (most kb a piaci bérleti díj 65-70%-át fizeti)

Kérdéseim:

1. időrendbe szedve, lépésről lépésre haladva mikor milyen ügymenetet célszerű követnem, ha az a célom, hogy:
1/a.: a birtokba vétel időpontjában át tudjuk írni a mérőket és ettől az időponttól kezdve új, már velem kötött, "közjegyős" bérleti szerződésünk legyen.(a bérlővel együtt veszem át a lakást)
1/b.: Ha a bérlővel nem tudok megállapodni, akkor a 30 nap elteltével (ami most beleesik az ápr.30-ig tartó moratóriumba) a bérlő költözzöm ki.

2. hol lehet megtalálni a "beköltözhető" és a "lakottan" jogi terminológiára vonatkozó fogalommeghatározást? A Vht-ban nem találtam meg.

3. a 141.§. 3.bek. a.) ponta alapján lakottan kell árverezni, ha "a végrehajtási eljárás MEGINDULÁSÁT megelőzően kötött..." A hírdetményben viszont "beköltözhetően" van. Melyik időpont/nap/esemény számít a vh eljárás megindítás időpontjának? Ezt honnan lehet megtudni?

Amennyiben a pontos válaszhoz további kérdésektek van, kérlek írjátok meg és amennyiben tudom, megválaszolom.

Köszönöm!
:)

„Azonban a földhivatalnak előbb törölni kell - a végrehajtó kérvényére!”
Nem. A végrehajtó 1) megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát az ingatlanügyi hatóság részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett, valamint 2) emellé - ha el nem felejti - küld egy megkeresést arról, hogy a 137. § (1) szerinti terhelések kivételével az összes terhelés törölhető.
Ezeket ebben a sorrendben is széljegyzi a földhivatal. Egy a biztos: a földhivatal nincs annyira se rafinált, se ostoba, hogy előbb a törlést széljegyezze, ehhez az adóstól bekérje a 6600 forintot, majd pedig ez után hetekkel-hónapokkal bejegyezze a vevő tulajdnojogát, megfizettetve azzal is 6600 forintot. Hanem első a tulajdonjog 6600 forintért, és vele együtt a törlések ingyé'. Nehéz ezt elfogadni? És ez olyannyira így van, hogy ha a vevő nem fizet 6600 forintot, a tulajdonjog bejegyzését is elutasítják, és maradnak a terhelések is. Nem szokott vita lenni abból, kit terhel ilyenkor a 6600 Ft megfizetése, úgyhogy szerintem te se akarjál újítani.
OFF lefolytatását ON

@Grave7
Igen a bejegyzés rész világos és összhangban is van a gyakorlattal.

Azonban a földhivatalnak előbb törölni kell - a végrehajtó kérvényére!

Általánosságban annak kell ezt fizetni aki az eljárást kérvényezi. Kivéve ha a kérvényező és a jogszerző nem ugyanaz. Mint végrehajtás esetén.
Én úgy tudom, ekkor annak kell fizetni aki a törlés által jogosulttá válik/ jogot szerez. de biztos nem a végrehajtónak.
Azonban a gyakorlat lehet más és mégis a végrehajtó rendezi ezt is és vonja le az adóstól.
Illetve az is biztos, hogy a díjfizetés elmulasztása nem érinti az eljárás lefojtatását.

@Benefactis pensare delict: Az árverési vevő, aki nem a végrehajtási jog törlésének, hanem a tulajdonjoga bejegyzésének 6.600 Ft-os díját fizeti (és azzal együtt kerülnek törlésre a végrehajtási jogok). +Nem csak a gyakorlatban, hanem az elmélet/jogszabályszöveg szerint is.

Árverési vétel után a Végrehajtási jog törlésének földhivatali költségét ki fizeti a gyakorlatban?

Hát, akkor küzdjél csak. De nem lesz könnyű dolgod, ha azt sem vagy képes felismerni, ki szól hozzá érdemben, és ki az, aki szakszerűnek gondolt tanáccsal teljesen tévútra visz. A te pénzed áll a kecóban, nem az enyém.