Ingatlan Adás - vétel

Tisztelt Fórum Tagok !

Egy ingatlan eladás előtt állok, ebből kifolyólag több kérdésem is lenne.

A ház felújítás alatt van, amit félbe hagytam, mert szétváltunk a párommal és így kerül értékesítésre. Ez egy régi ház, még én se tudom biztosan az összes hibáját. Teljes mértékben hagyom, hogy átnézze/nézesse a vevő a házat.

• Hogy tudom elejét venni az esetleges későbbi -ház állapotát érintő- vitáknak?
• Szerződésben van lehetőségem biztosítani, hogy ne legyen felelősségem?
• Valóban érdemesebb közjegyzőnél megírni a szerződést -közokirat biztonságosabb?

Az ingatlant 2016-ban vásároltam, 1/1 tulajdonosa vagyok, semmi teher nincs rajta. Az eladásból befolyt összegből kettő ingatlant vásárolnánk - egyet a párom, egyet a saját nevemre (természetesen itt már hitel is lesz).

• Illeték fizetési- és egyéb költség szempontjából , hogy járok a legjobban, milyen lehetőségek vannak?

Előre is köszönöm mindenkinek a segítséget.
Kiss Ferenc

Köszönöm szépen!

„Kérdésem, hogy mi az eladás menete - most lenne vevő -, meg lehetne-e oldani, hogy a fiam külföldről a tulajdonunkba adja az ingatlant, hogy mi tudjuk eladni?”

Tulajdonotokba tudja adni, de ezzel csak jelentős időveszteséget és pluszköltséget generálnátok csak. Felesleges. Meghatalmazást kell adnia nektek, hogy eladhassátok a nevében.

Ingatlan bejegyzésre is alkalmas adásvételi szerződésére ügyvédi ellenjegyzés kell.

A meghatalmazásnak a törvény szerint olyan alakiságnak kell megfelelni, mint amit a szerződéshez előír a törvény - de külföldi keltezésű meghatalmazáshoz ennél is szigorúbbat ír elő a törvény : konzulátusi felülhitelesítést.

A fiadnak el kell mennie a magyar konzulátusra, megírni a meghatalmazást, és hitelesíttetnie a konzullal. Azt elküldi nektek postán, és ezzel a meghatalmazással Ti el tudjátok adni a nevében az ingatlant.

Ha nektek ajándékozná (vagy eladná), ahhoz ugyanilyen meghatalmazás kellene a részéről, viszont Ti az eladás után adót fizetnétek, feleslegesen.

Tisztelt Szakértők!
Fiam tulajdonosa egy zártkertnek, én, és a feleségem haszonélvezők vagyunk. A fiam beleegyezésével eladnánk az ingatlant, de ő Dél-Afrikában van, és mostanában nem is jön haza. Annak idején én és a feleségem fizettük a vételárat, a fiam kényszerűségből lett tulajdonos.(Devizahitelünk volt, és nem akartunk tulajdont).
Kérdésem, hogy mi az eladás menete - most lenne vevő -, meg lehetne-e oldani, hogy a fiam külföldről a tulajdonunkba adja az ingatlant, hogy mi tudjuk eladni?
Köszönöm!

Claudia075,

1. Nem. Különbözet után adásvétel, vagy illetékköteles ajándékozás esetén adózol - de ez nem az volt. Ajándékozással szerzett ingatlannál a jövedelem az ELADÁSI ÁR 25%-a, ennek 15%-a az adó. Teljesen mindegy, hogy mennyit írtak értéknek a szerződésbe.
2. Nincs ilyen.
3. Nem. Adót mindenképpen fizet a fentiek szerint, az mással nem csökkenthető. A másik lakás vásárlása adókedvezményt 10 éve eltörölték. Viszont, ha az eladás előtt 1, az eladás után 3 éven belül vesz másik, drágább lakástulajdont, akkor a vétel utáni vagyonszerzési illetéket csak a különbözet alapján kell fizetnie.

Tisztelt Szakértők!

A férjem 1/2 tulaja volt egy ingatlannak, amelynek másik fele 2018 nyarán édesanyjától ajándékozási szerződéssel került a tulajdonába. A szerződésben az 1/2 részre 15 millió Ft lett meghatározva.

1., Amennyiben eladásra kerül az ingatlan a szerzéstől számított 5 éven belül, és többért kerülne értékesítésre a fele, mint 15 millió, jól tudom, a különbözet után kell adózni?

2., S mivel ajándékozással került a tulajdonába, ennek az adóalapja is kevesebb, mintha nem egyenesági rokonnal szerződött volna adás-vétel tekintetében?

3., Jól tudjuk-e, hogy amennyiben a vevő által kifizetett pénzből ingatlant vesz, nem kell adóznia?? (Elnézést, ha nagyon naiv a kérdés...) Illetve egyetlen újabb ingatlanra szabad fordítania az ajándékozással a birtokába került 1/2 rész eladási árát, vagy akár 2-re is? Illetve vehet belőle telket, amelyre épít ebből az összegből?

Ui. Elnézést, ha esetleg nem voltam világos, és a feltételezéseim légből kapottak - EZÉRT tettem föl a kérdéseket.

KÖSZÖNÖM!!

Kedves Fórumozók!

Segítségetek szeretném kérni az alábbiakban, Ingatlan adás-vételi szerződésünket módosítanunk kell, mivel a bank nem fogadja el az ingatlant fedezet gyanánt mivel az út ami az ingatlanhoz vezet, magánút és az út tulajdonosa (nem a kivitelező akivel szerződtünk) nem szolgáltat szolgalmi jogot az útra a kivitelezőnek, csak használati engedélyt de ezt a bank nem fogadja el. Másik bank azonban elfogadja, viszont emiatt adás vételi szerződést kell módosítanunk. Ügyvédünk szerint a szolgalmi jogot a kivitelezőnknek kéne intéznie de ő úgy tűnik képtelen rá a harmadik fél miatt és látványosan nem is érdekli a probléma. A kérdésem az lenne, ha emiatt végül módosítanunk kell a szerződést és bankot váltani, ami által a ház hamarabb el fog készülni mint a hitel folyósítása, milyen eshetőségekkel kell számolnunk. Felróható ez a késedelem a vevő hibájának vagy egyértelműen a kivitelező dolga ezt a szolgalmi jogot intézni magánút esetében, esetleg a bank nem tájékoztatott minket kellőképpen a követelményekről? Szerződés szerint május 31 lett volna a ház befejezésének ideje és onnan kötbérre lennénk jogosultak, megmarad a kötbérre a jogalapunk a szerződés módosítással és esetleg későbbi banki finanszírozással vagy azt elveszítjük?

Természetesen nem szeretnénk sem elesni a kötbértől és kitéve lenni az eladó előtt, hogy nem érkezett meg a banki finanszírozás a jelenlegi szerződésben vállalt időre, de nem is érezzük úgy, hogy ez a mi hibánk lenne.

Köszönöm előre is értékes válaszotok, véleményetek.

Tündérbogár81

A 10 millió után nincs, az a megtakarításod.

De lehet más fizetnivalód, ha a 32 milliós ingatlant az eladást megelőző 5 éven belül szerezted.

A 10millió után akkor semmi fizetési kötelezettségem nincs?
Ez a fő kérdés, a többi tiszta.
köszönöm szépen

drbjozsef

Ezért írtam, hogy a fizetési meghagyásban lesz a fizetnivaló. Ha nem kap, akkor nincs mit fizetni.

oligaliga,

„A 22 milliós vásárlás után? Az Itv. szerinti illetéket, amiről majd kapod a fizetési meghagyást.”

Ha három éven belül a vásárlás előtt adta el a 32milliós ingatlant, akkor nem kell illetéket fizetnie.

Tündérbogár81

A 10 millió után? Semmit.

A 22 milliós vásárlás után? Az Itv. szerinti illetéket, amiről majd kapod a fizetési meghagyást.

Mikor szerezted a 32 milliós ingatlant és akkor mennyi volt az értéke? Ez befolyásolhatja, hogy lesz-e, és ha igen, akkor mekkora összegű fizetnivalód.

Üdvözlöm!
32.000.000 Ft-ért értékesítettem egy ingatlant, de csak 22.000.000 Ft-ért vásároltam újat. 10.000.000 Ft különbözetet nem szándékozom 365 napon belül elkölteni.
Mit és mennyit kell ezután fizetnem?
Nagyon köszönöm a választ!

„A vevő felajánlotta, hogy ad 10% foglalót, de nem ügyvéd előtt. Ennek mi lehet a hátránya?”

A bizonyíthatóságot jelentősen megkönnyíti egy közokirat. De ha neki nem jó, az se baj, menj oda két barátoddal, a szerződést írjátok meg (NAGYON fontos, hogy implicite kiderüljön belőle, hogy FOGLALÓT ad át, nem mást), ők pedig tanúzzák le, legalább teljes bizonyító erejű magánokiratod lesz. Az se rossz.
Bár a végső szerződési nyilván csak ügyvédi ellenjegyzéssel lehet létrehozni (pontosabban, érdemes, de ez mindegy).

„Ha a vevő kifizeti a foglalót és ad x millió forint előleget a teljes vételárból, majd visszalép akkor az előleggel mi történik?”

Az visszajár neki, teljesen. A foglalót megtarthatod. Viszont, ha Te lépsz vissza, mindkettő visszajár, de a foglaló rész duplán. Ez mindenkinek elég jó biztosíték, ha az az ingatlan 5-10%-át minimum eléri. A többi lehet előleg.

Üdvözlöm a Tisztelt fórumozókat!

1. Jelenleg a lakásomat árulom, melyre érkezett egy vevői szándéknyilatkozat, amit aláírtunk.

A vevővel megállapodtunk egy dátumban amíg bezárólag fizetni fog, de korántsem biztos, hogy teljesíteni tudja ezt, mi van ilyenkor!?

2. A vevő felajánlotta, hogy ad 10% foglalót, de nem ügyvéd előtt. Ennek mi lehet a hátránya?
3. Ha a vevő kifizeti a foglalót és ad x millió forint előleget a teljes vételárból, majd visszalép akkor az előleggel mi történik?

A válaszokat előre is köszönöm.

"Van arra konkrét jogszabály hogy egy ügyvédnek hogy kell eljárni és mi a teendője egy adás vételi szerződés esetén,"
Éppen van, de felek megfelelő együttműködésének hiányában ő sem tud mit tenni.

@kbs

Köszönöm szépen

Fel kell szólítani új határidő szabásával a teljesítésre, ha az is eredménytelenül telik el, elállhatsz, a foglalót megtarthatod. (Az elállást is közölni kell vele, természetesen.) A függőben tartott bejegyzés iránti kérelem nem akadálya az újabb adásvételi szerződésnek. Kétségkívül jelent némi kockázatot a vevő számára, de nem olyat, ami ne lenne megfelelő technikával kezelhető.)

Kbs... igazad van.. természetesen a vevő nem elérhető...

„Az eladó azóta nem veszi fel a telefont, ”
Ha magadat hívod, persze, hogy foglaltat jelez...

Tisztelt Fórumtagok !

Ingatlan adás-vétel ügyben kérnék segítséget.
2019. januárban ügyvédnél adásvételi szerződést kötöt velem egy vevő a lakásomra, a vevő 600e foglalót adott át, a további vételár hátralékot 03.31.ig kellett volna átutalni.
Mai napig nem törtent meg a hatralek kifizetése.
Mivel nem gyakran adok el ingatlant, konkrétan ez a második, így megbíztam a szerződést készítő ügyvéd szakmaiságában, a szerződésbe nem került bele eladó részéről elállási jog ha a vevő nem fizet, illetve nem került bele nem fizetés esetén kötbér sem.
Mivel én vélelmeztem, hogy erre nem kerül majd sor, már hogy a vevő nem fog fizetni, így ezzel nem is foglalkoztam.
Az eladó azóta nem veszi fel a telefont, kicseng a telefon de semmi.
Mivel az ügyvéd az eladót és a vevőt is képviseli, kértem az ügyvédet hogy tegyen javaslatot arra, hogy mit tudok tenni, legyen 2 hónap nem fizetés után már végre valami megoldás erre a problémára.
Annyit mondott hogy, a szerződés felbontásához mind a két fél kell.
Illetve közölte, hogy neki se veszi fel a telefont, mivel nem éri el telefonon így részéről ezzel az ügy megoldva, hívtam többszőr nem hív vissza.
Mivel az adás vétel miatt függőben tartással széljegyre került a vevő, így nem tudom másnak se eladni az ingatlant, mivel a nem elérhető vevő van széljegyen.
Van arra konkrét jogszabály hogy egy ügyvédnek hogy kell eljárni és mi a teendője egy adás vételi szerződés esetén, mert számomra elég fura, hogyha nehézség van akkor már nem akar az üggyel foglalkozni.
Mondtam az ügyvédnek, hogy én nem akarok elállni mindeképpen a szerződéstől, pont azért hirdettem meg, hogy eladjam, meg is vették, de mivel nem tud fizetni a vevő, így kénytelen vagyok elállni a szerződéstől és keresni másik vevőt, mivel pár hónap múlva nekem is fizetnem kell egy újabb vételár részletet a lekötött új építésű lakásomra.

Kérem a szakemberek segítséget ha megoldható jogszabály megjelöléssel, hogy mi a teendő ilyen esetben !

Békéséva,

Hívd fel a figyelmüket, hogy nincs értelme túlzott foglalót követelniük, vita esetén úgyse fogják tudni érvényesíteni :

„Ptk.6:185.§(5) A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.”

"Az eladó foglalóként az ár felét szeretné kérni,"
A kis mohó! A bírói gyakorlatban a foglaló max. a vételár 10%-a!
A vételár fele lehet első részlet, aminek egy részét a felek foglalónak tekintenek.

Ingatlan vásárlás
Ingatlanvásárlás előtt vagyok, holnap már megyünk az adásvételi szerződést megkötni. Az eladó foglalóként az ár felét szeretné kérni, és a többit is hamarosan, mert ő is abból venne, de az elköltözését szeptember végére mondja.Gyakorlatilag én előre meg finanszírozom, hogy vegyen házat és azt felújítsa, és csak azután költözne ki. Ez szokott gyakorlat lenni????
A másik dolog, meg hogy biztosítsam be magam,hogy a szolgáltatóknál / gáz, áram/ ne hagyjon tartozást. Mert ha elköltözéskor leirjuk közösen a mérőállásokat, az rendben, de mi a biztosíték,hogy ki is lesz fizetve addig???
Ezzel kapcsolatban szoktak az adásvételi szerződésben valamit beírni?

Kedves Kovács_Béla_Sándor!
Köszönöm!