társasházban külön tulajdin funkcióváltása

Kedves Fórumozók!

Társasházi külön tulajdonban álló lakás céljára szolgáló ingatlan gazdát cserélt, és az új tulaj bírósági végrehajtói irodát kíván ott működtetni és azonnal meg is kezdte az átépítést, ráadásul műemlékvédelem alatt álló épületben.
Tekintve hogy az emeleten - ahol az iroda működni kíván - található 2 lakásból az egyikben nyugdíjas szüleim, a földszinten is egy nyugdíjas hölgy él, akik szeretnének nyugodt körülmények között lenni és nem egy átjáróházban, szeretnénk ezt megakadályozni.

A társasházi törvény szerint az Alapító Okirat meghatározza a külön tulajdonú lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. A szóban forgó lakás az Alapító Okiratban lakás funkciójú.

Következik-e ebből, hogy üzleti tevékenységet csak funkcióváltással lehet ott folytatni? Ehhez viszont módosítani kellene az Alapító Okiratot, amihez minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges volna.

Jól gondolom, hogy az új tulaj jogszerűtlenül jár el?

Van egyéb ötlet?
Egyáltalán ki az illetékes hatóság? Vagy bíróságra lehet ezzel menni?

Köszönöm előre!
Cs. Attila

„Ehhez viszont módosítani kellene az Alapító Okiratot,”
Ha ennyire biztosan tudod, akkor mi is a kérdésed?

nem kell módositani!

elég ha az uj tulaj a helyi önkormányzatnál
átminősitteti irodának ,
2009.10.20 óta a társasháznak kártyabarlang és kupleráj kivételével nincs is beleszólása,addig közgyűlési határozataltlehetettakadályozni
az engedély kiadását!

Nono!!!

Ttv.
A szervezeti-működési szabályzat
13. §9 (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére

A kérdés:
"Következik-e ebből, hogy üzleti tevékenységet csak funkcióváltással lehet ott folytatni?"

Ha igen, akkor a korábbi állításomat (jó, nevezzük inkább feltételezésnek) az alábbiak miatt tettem:

9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:

1. a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,

...
10. §5 (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

Mind a ketten hibásan értelmezitek a hivatkozott szövegeket. (A hiba oka pedig egy ismert jelenség; az tudniillik, amikor előre megvan az álláspont, és ahhoz keresel támogatást. Ügyvédek is elkövetik, de ettől még hiba.)

Kedves Kovács_Béla_Sándor!

Igen, egyetértek!!

Ha elolvasta volna, akkor értelmezhette volna.
Amennyiben az SzMSz úgy rendelkezik, hogy a (pld somszédos lakások tulajdonosai , vagy ösztulajdoni hányad 2/3 -a) tulajdonosok hozzájárulása kell a funkció váltáshoz, akkor annyi.
A külön tulajdon is lehet lakás céljára, de benne irodát , rendelőt működtetnek.
Persze egy mosoda vagy esztergályos asztalos üzem az más tészta (a kupiról , szerencsejátékról nem is beszélve)
Még csak a válszfalakat sem kell mozgatni hozzá;-)))

Tévedsz - és ebben semmi meglepő nincs. (Mondjuk, talán annyi, hogy eddig csak a közös képviselőkkel szembeni paranoiád domborodott ki, most körvonalazódik, hogy a tulajdonostársakra is eléggé gyanakodva nézel. Miért laksz te egyáltalán társasházban, ha ennyire nem bírod?)

Ebben a témában én tavaly futottam egy hasonló kört.

Csak nem végrehajtó, hanem közjegyző jött az elsőre.
Az eredmények:
Ha nincs kikötve az SzMSz-ben, hogy lakást, csak lakás céljára lehet használni, akkor csatát veszítettek.

Ha az adott szolgáltató (Pl.: végrehajtó, vagy közjegyző) a saját kamarai szabályzata szerint lehet lakás megnevezésű ingatlanban akkor már szinte oda a háború is.

A közjegyzőknél biztos, hogy lehet lakásban iroda és gondolom a végrehajtóknál sincs ez másképp, mert ismerek olyan végrehajtót, aki lakásban van.

A lakás funkcióját meg kell hagyniuk (főzőlap, fürdési lehetőség, és egy fekhely, értsd kanapé) és már nem is kell a lakás megnevezést iroda megnevezésre változtatni.

Amit tehetnek:
Ha az iroda ügyforgalma többletköltséget okoz a háznak SzMSz módosítással kérhetik a többlet költség megfizetését a VH irodától (magasabb közös költség)
Ha szüleit zavarja az iroda (valószínű fogja) akkor a zavarás miatt szomszédjogi pert indíthatnak. Ez már annyira nem az én asztalom.
Talán egy fogódzó lehet a műemléki épület, de ehhez már végképp nem értek.

OK, elfogadom, hogy akkor rosszak a kilátások.

lehet-e akkor megoldás egy rendkívüli közgyűlés az SZMSZ módosítására, ahol egyszerű szavazattöbbséggel úgy módosítjuk, ahogy mondtátok:

1. lakáscélú ingatlanban üzleti tevékenység nem folytatható;
2. külön tulajdon funkcióváltásához a közgyűlés minősített többségének hozzájárulása szükséges.

Kedves KBS!

Tudomásul veszem meggyőző érvelését és meghajlok előtte.
Kérem azért vegye figyelembe Wildmann hosszútávfutását ;-)))

Ja igen! Nem telik családi házra!!

Kedves csaszara!

1. Ha nem ellentétes az SzMSz-el akkor igen.
2. pont felesleges, mert alapítóokirat változtatással jár;-)))

Dehogy jár a funkcióváltás alapító okirat-módosítással! Főszabályként még egy egyszerű többséges határozat sem kell hozzá.

„az SZMSZ módosítására, ahol egyszerű szavazattöbbséggel úgy módosítjuk”
Az szmsz-t nem lehet egyszerű többséggel módosítani. (Visszamenő hatállyal pedig egyáltalán nem lehet.)

15. § A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

...
14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

csaszara

kevered a fogalmakat!
az egyszerű szavazattöbbség nem ugyanaz
mint a minősitett többség,és az összes tulajdoni hányad többségi szavazata!

csak halkan jegyzem meg,
hogy beirásom az Alapitó Okirat !
módositására vonatkozott,mármint hogy nem kell!

nem pedig az Szmsz-re!
nagy különbség !!

Kedves Kovács_Béla_Sándor!

Nézzük csak......
Ttv.
9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:

1. a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
2. a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

A funkció váltás alatt én a lakás átminősítését nem lakás célú helyiséggé értem.

A lakás hasznosításának, használatának módja már más tészta.

Az első esetben egyértelmű az AO változás.
A második esetben (bizonyos megkötésekkel) a th. közösség szabadkezet kapott.

Rendelkezésre áll a tevékenység tiltása, kiemelt közös-költség.

Ez utóbbi a hatékonyabb, mert azonnal hatályos;-)))))

Ha vita volna, mia lakás

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet
Lakás

105. §337 (1) A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé

1. a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
2. a főzést, mosogatást és az étkezést,
3. a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
4. az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).

(2) A lakószoba a lakás minden olyan közvetlen természetes megvilágítású és szellőzésű, fűthető, huzamos tartózkodás céljára szolgáló, legalább 8 m2 hasznos alapterületű helyisége, amely lehetővé teszi az (1) bekezdés a) pontja szerinti tevékenységek folytatását - kivéve a jövedelemszerzést szolgáló munkavégzést - és az azokhoz kapcsolódó berendezések elhelyezését.

(3)338 A 30 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakás legalább egy lakószobája hasznos alapterületének legalább 16 m2-nek kell lennie. Ebbe és a lakószoba (2) bekezdés szerinti alapterületébe nem számítható be a főző és az étkező funkció céljára is szolgáló helyiség, helyiségrész hasznos alapterülete, amennyiben az a lakószoba légterével közös.

(4) A lakásnak fűthetőnek kell lennie, lehetőleg minden helyiségben a rendeltetésének megfelelő szellőzést, természetes megvilágítást biztosítani kell.

Mondtam, hogy nem érted, amit olvasol.

az Alapitó Okirat az Alapitáskori állapotot rögziti,mint az én esküvői fotóm a családalapitást!

ez nem jelenti azt,hogy az az állapot kőbe van vésve!

Kedves Kovács_Béla_Sándor!

Mivel a törvény (Ttv) szövege
"A lakás hasznosításának, használatának módja"
kifejezéseket használja, feltehetően Önnek van igaza;-)))

Hasonló problémám van, csak fordítva: Lehet-e lakni nem lakáscélú helyiségben hivatalosan vagy nem hivatalosan? Kötelező átminősíttetni? Nem találok jogszabályt, amely tiltaná, hogy egy nem lakáscélú helyiségben lakjon valaki, vagy hogy azt lakás céljára bérbe adja. Egyébként van benne víz, villany, vécé és minden, ami kell. Egy kis nézeteltérés miatt néhány társasházi tulajdonos elkezdett fenyegetőzni, de nem tudom, hogy tudnak-e valóban bonyodalmat okozni, és megakadályozni valamilyen módon az ottlakást, vagy esetleg a lakássá minősítést.
(Ha lehet, érdemi válaszokat kérek, nem élcelődést és személyeskedést. Köszönöm.)