Kivett lakóház és udvar

TÉKA 34. §
„(8) Ha a helyi építési szabályzat kifejezetten megengedi, a kertes mezőgazdasági területen egy lakó rendeltetésű épület elhelyezhető, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

1. a telek nagysága az egy hektárt meghaladja,
2. a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete a 150 m2-t nem haladja meg és egy rendeltetési egységet tartalmaz, és
3. a közműellátás – ideértve a közműpótló berendezést is – biztosított.”

Nyra,

A helyi építési szabályzatot olvasd el, fent van az Önkormányzati Rendelettárban. Van olyan külterületi övezet, ahol lehet lakóházat építeni. De ez ritka. Ha engedi, ÉS az épületed megfelel a lakás OTÉK/TÉKA szerinti definíciójának, akkor át tudod minősíttetni lakóházzá. Ehhez építész kell majd.

Nyra

„A művelés alól kivett zárt kert és gazdasági épület megnevezésű telken, milyen feltétellel, milyen eljárás keretében tudom a gazdasági épületet kivett lakóház-udvarra átminősítettni?”
Ahhoz a településen a teljes zártkertes övezetet át kell minősíteni lakóövezetté, ezt pedig az önkormányzat dönti el és hoz róla határozatot. Szerintem anélkül nem fog menni, egy-egy telket csak ezért külön soha nem minősítenek át.

„egy osztatlan közös tulajdonba lévő területen, ha a kialakítható legkisebb telek területet (jelen esetben: 2000nm) elérem, akkor az mivel jár? Kapok külön helyrajzi számot?”
És ez sem ilyen egyszerűen és automatikusan működik. Hivatalból kezdeményezni kell az osztatlan közös tulajdon külön helyrajzi számra történő szétválasztását, földmérővel hivatalosan szét kell méretni, majd a földhivatalnál is a bejegyzést megtenni. És ez máris bukik, ha a másik tulajdonos nem partner ebben vagy a telekrész nem éri el a minimum feltételeket. Akkor marad osztatlan közös tulajdon. Én egy laikus vagyok, de nálam is itt lenne erre lehetőség, azonban sajnos a másik tulajdonos nem partner benne. Itt neki elég komoly telekrészt kellene tőlem hozzá megvásárolnia és akkor még a meglévő épületnek az ő telkén meg kell felelnie a településképnek is, ami jelenleg pl. nem áll fenn.

Sziasztok!
A művelés alól kivett zárt kert és gazdasági épület megnevezésű telken, milyen feltétellel, milyen eljárás keretében tudom a gazdasági épületet kivett lakóház-udvarra átminősítettni?
Illetve egy osztatlan közös tulajdonba lévő területen, ha a kialakítható legkisebb telek területet (jelen esetben: 2000nm) elérem, akkor az mivel jár? Kapok külön helyrajzi számot? Ezen kívül?

Jozsefp,

A bérlő az nem tud elbirtokolni. A jogi értelmű "sajátjaként kezeli" nem ugyanazt jelenti, amit te értesz alatta, hogy "sajátotokként kezeltétek".

Próbálhatsz egyezkedni a tulajdonossal, de én se nagyon tudlak biztatni semmivel...

Jozsefp

„Az èvtizedek alatt a ház több felújításon esett át ,rengeteg pènzt öltünk bele.sajátunkkènt kezeltük”

Kár volt, nagyon kár!

Köszönöm a gyors válaszokat , remènykedtem ,hogy valami bíztatót hallok ,a tènyek nem ezt mutatják.sajnos írásban semmilyen megállapodás nem ,volt . (Az akkori ügyintèző minden èvben azt mondta,hogy majd eladják) Sőt le volt írva ,hogy èletvitelszerüen nem lehet tartózkodni ,de mivel közel 40 èvig senkit sem èrdekelt a terület,főleg a tulajdonost nem, a többszörös betörèsek ,lopások miatt is úgy döntöttünk teljesen lakhatóvá tesszük,riasztóval,kamerával ellátva. Gondolom a Fővárossal szemben az elbirtoklás sem jöhet szóba,mèg akkor sem ha nem tőlük bèreltük.... Nem is tudták hogy az saját területük 28 ève. .bíztam benne hogy majdnem 40 èv gondozás után legalább valami jár...

Jozsefp,

Az hogy akivel szerződtetek nem az igazi tulajdonos esetleg, az nem a ti gondotok, az állami csápok valamit összekevertek, ez legyen az ő bajuk, majd elintézik egymás között.
Ti bérlők vagytok, eddig is tudtátok, hogy nem a sajátotokat építitek, akkor is, ha "sajátotokként kezeltétek". Miért kezeltétek úgy?

A szerződésetekben esetleg lehet valami a felújításról, karbantartásról, esetleg aszerint egyezkedhettek a bérbeadóval (vagy a tulajdonossal). Azt mi nem ismerjük. Ha nincs benne ilyesmire vonatkozó passzus, akkor lehet, hogy így jártatok. Mint bérlők, külön megállapodás híján, nem lehettek jóhiszemű ráépítők/hozzáépítők (hiszen tudtátok, hogy bérlemény).

Bérelsz egy ingatlant, a bérbeadó nem kívánja ezt a helyzetet fenntartani. Mit szeretnél a szemére hányni? Ha akarja eladja, felgyújtja, vagy lebontja. Az övé, a jog határain belül azt tesz vala, amit akar.
Megjegyzem, méltányos eljárás a részéről, hogy ha engedi további egy évre a használatot.

Tisztelt válaszadók!
Egy elèg bonyolult üggyel fordulok önökhöz,próbálom röviden leírni.
Èdesapám 1985 óta a 11. kerülettől egy ingatlant ,hètvègi házkènt ,èves szerződèsekkel.( Ekkor mèg egy omladozó tèglaház volt) ( A tulajdoni lapon lakóház kivett uvar megnevezèssel)2017 ben kaptunk egy levelet,hogy kiderült számukra,hogy a tulajdonos a Főváros,így el kell költöznünk, nem kötnek több szerződèst ,majd èrtesítenek.2020 ban jött a levèl decemberben,h 30 napunk van elhagyni az ingatlant,mi nem tettük ,közben 2021 ben fevettük a kapcsolatot a fővárossal,megszeretnènk vásárolni,mire ők most pár hete válaszoltak,hogy a területet most vettèk nyilvántartásba,ès nem "forgalomkèpes" mert közjóléti erdő besorolású,ès nem lehet lakni ilyen területen. Szerződèst köthetünk ,max egy èvre,aztán ekell mennünk.
A szomszèdságban egyèbkènt többen is itt èlnek ,bejelentkezve, teljesen tanácstalan vagyok.
Èn szinte itt nöttem fel ,ès ide született kèt gyermekem ( 5 èves,a másik 7 hónapos)
Az èvtizedek alatt a ház több felújításon esett át ,rengeteg pènzt öltünk bele.sajátunkkènt kezeltük
A tulajdoni lapon szerepel ,hogy a főváros 1994 óta a tulajdonos!
Mit tudunk tenni,esetleg ,kártèrítès,vagy valami egyedi elbírálás???
Előre is köszönöm válaszát...

Az a kérdésem, hogy mi a módja annak, hogy a Földhivatalnál egy rendezetlen funkciójú épület státuszát tisztázza valaki.
Az otp azért nem akarja kifizetni a 7 éven át gyűjtögetett lakáselőtakarékossági betétemet, mert a tulajdoni lapon az szerepel, hogy
kivett lakóház és udva és rendezetlen funkciójú épület.

Jó, hát a lakóingatlanra kedvezményest vesz fel, a telekre meg amit akar. Ha belefér a fedezetbe.

Egyébként tudnék példákat mondani. Mondjuk egy teljesen aktuálisat, most fut : ingatlanfedezetű szabadfelhasználású hitel a házvásárláshoz, mert a telek utcafronton csak magánúthoz csatlakozik (ami amúgy egy közút egynegyed szélességű csíkja a valóságban, de mindegy). Vagy hasonló rendezetlenségek. Mondjuk elismerem, hogy ez(ek) az elenyésző kivétel(ek) inkább.

Lakóingatlanra kedvezményes kölcsönt kell felvenni, ha jár csok, ha nem. Miért fizetbe bárki másfélszer-kétszer több kamatot.

kbs,

Igazad van, de a kérdező ezzel nyitott : „Mi (nem csokos) bankkölcsönt szeretnénk felvenni, ...”

Normál bankkölcsönt meg lényegében bármire fel lehet venni.

Kedves Sándor,

köszönöm válaszát!

Üdvözlettel,

Tamás

A társasház; de már mondtam. Azzal a kölcsönporbléma is meg van oldva, mert egy bizonyos társasházi lakást veszel, amire nem vitásan jár a kedvezményes kölcsön.

Doktor, az a baj a kiemeléssel a kölcsön szempontjából, hogy a kedvezményes kölcsön csak a lakóingatlanra jár. Itt meg vennének egy lakóingatlant (xxx/A. hrsz.) meg egy teleknek az eszmei hányadát (xxx. hrsz.). Ez jogilag két ingatlan, és az egyik nem lakó-.

Köszönöm szépen az uj választ.

Rövid kérdés:

Ha az eredeti szituációt feltételezve mi választhatunk, hogy (1) társasház alapitása/albetétesitése vagy (2) a ház kiemelése révén (mindkettő esetben kizárolagos használati szerződés) módján oldják meg ezt az éppittetők, mely megoldás a kedvezőbb számunkra?
Gondolok itt elővásárlási jogra, engedélykérések esetén hozzájárulsra, illetve bármilyen egyéb szempontra?

Előre is köszönöm,

Tamás

Kovax,

1. Nem csak a ház alatti telekre, hanem az egész telekre kötik a szerződést, tetszőleges (akár a tulajdoni hányadok arányától eltérő méretű területek használatára is, csak megállapodás kérdése), és ha jól van megírva, körültekintően, mondjuk egy hozzáértő és ebben gyakorlott ügyvéd által, akkor megfelelő biztonságot ad. (ahogy több tízezer hasonló ingatlannál az országban). Természetesen a szerződés a jogutódokra nézve is kötelező : ennek ismeretében veszi meg bárki az egyik ingatlanrészt, ezt kell betartania, nem lehet rajta változtatni. (legalábbis egyoldalúan nem, vagy közös megállapodással, vagy bírósággal, utóbbi csak akkor, ha jelentős érdeksérelem van, de ezt egy vásárlásnál nehéz elképzelni, hiszen ha valakinek nem jó az adott megállapodás, az ne vegye meg az ingatlanrészt).
2. A telek általában az önerő része, csak ahhoz ritkán adnak hitelt. Esetleg, ha bevonsz kiegészítő ingatlanfedezetet. De ezt a bank megmondja pontosan, sok mindentől függhet, frekventált, értékes helyen akár a telek egy részére is lehet hitelt kapni - de akkor meg a házra fogtok kevesebbt. Nyilván az egész hitelbiztosítéki értékének 60-80%-áig lehet összesen hitelt kapni.
3. Ha a felépítmény külön helyrajzi számot kap, az alatta lévő telekre még egy másikat nem szoktak. De minek? Úgyis az épület áll rajta, azt a telekrészt senki nem tudja "használni" semmire. A többi használatát kell szabályozni, az udvart, kertet, kocsibeállót, közös közlekedőket, mérőórákhoz hozzáférést. Talán érdemes lenne konzultálni egy hozzáértővel.

Kedves Portauprince és Sándor (és mások),

Köszönöm válaszaikat. Kicsit meg is nyugtattak, de kicsit meg is ijesztettek.

1. A leendő szomszédommal (és ha jól értem közös udvar tulajdonosunkkal) tudunk olyan használatba szerződést irni, amely kizárolagos használati jogot biztositana a 2 félnek a saját házuk alatti (eredetileg megosztással kettéosztani szándékozott) telekrészekre.
Azonban, ha jól értem Portauprince válaszának végét, ez a kizárolagos használati szerződés nem feltétlenül szól "örökre". és a későbbiekben akár a szomszéd ház tulajdonváltozásakor illetve akár egy esetleges általunk történő árubabocsátáskor ez a leosztás (kizárolagos használati megosztás) még gondot okozhat.
Jól értem, hogy fenn állnak ezek a lehetséges későbbi gondok?

2. Sándor válaszára reflektálva: ezek alapján a telekre nem is adna kölcsönt a bank, hiába készitenénk kizárolagos használati szerződést?
Azért kérdezem, mert eléggé ki van centizve, mennyi kölcsönt szeretnénk felvenni, és ha a telek (vagyoni)részre mi nem tudnánk kölcsönt felvenni, csak a szó szoros értelemben vett házra, akkor kevesebb kölcsönre számithatunk?

3. Mi kötöttünk előszerződést, amiben az eladók vállalják, hogy a közös telek mi házunk alá eső részét telekmegosztással adják át. Ezek alapján akár azon is elgondolkozhatunk, hogy visszalépünk a szerződéstől (nyilván ügyvédi konzultáció után)? Végülis mi "nem ezt a lovat" szerettük volna, mind a saját várható kölcsönfelvételi nehézségek miatt, mind pedig "értékvesztés" miatt, ami abból ered, hogy nem (az igért) saját telek tulajdont hanem megosztott telek tulajdont veszünk?

előre is köszönöm az esetleges válaszokat,

Tamás

(A telekre nem is ad a bank kölcsönt. Márpedig a vázolt knostrukcióban azt külön meg kellene venned.)

Legyen inkább társasház.

(túros. Nem túrós.)

Kedves Tamás!

Valószínűleg olyan kicsi a telek, hogy a Helyi Építési Szabályzat nem teszi lehetővé, hogy a telket kettéosszák. Ez azt jelenti, hogy ha megosztanák a telket, a megosztás utáni telekméretek nem érnék el a minimumot. Így hát egy lehetőség marad: osztatlan közös tulajdonú telek (udvar), azon pedig külön tulajdonú házak.
Ebben az esetben valóban az a legtisztább, ha az épületek önálló helyrajzi számot kapnak. Így az egyikben Önök, a másikban a szomszéd lesz a kizárólagos tulajdonos. Ez abból a szempontból is szerencsés, hogy nem fog kelleni a szomszéd hozzájárulása a baknak a jelzáloghitel bejegyzéséhez.
Az udvar azonban közös lesz. És mivel osztatlan közös tulajdonban áll, ezért amíg a használat kérdésében nem állapodnak meg, addig gyakorlatilag mindenki használhatja az egész udvart - egyébként tulajdoni hányadtól függetlenül. Ennek kiküszöbölésére szolgál a használati megállapodás, amelyben külön, egymás között rendelkezhetnek a használatról. Ebben megegyezhetnek egymás között, hogy melyikük melyik részt használhatja, illetve ennek megfelelően akár kerítéssel is leválaszthatják a külön használandó részeket.
Eladásnál ha őszinte akarok lenne, nem éppen a legelőnyösebb helyzet, hiszen mindenki ismeri a mondást, miszerint "Közös lónak túrós a háta"... adódhatnak problémák, bár amint írtam egy használati megállapodás azért valamiféle biztonságot nyújthat a későbbi vevőnek is.

Üdvözletem,

Épülő házat vásárolnánk. A telken 2 uj haz épül, a mi házunk pár hónap késéssel az első ház után. A kis telekméret miatt az épittető cég épületkiemelésen gondolkozik, ami nekünk uj fejlemény, mert eredetileg az volt a terv, hogy külön-külön jegyzik be a 2 telket/házat.
Mi (nem csokos) bankkölcsönt szeretnénk felvenni, és számunkra az is fontos, hogy későbbi esetleges házeladásnál ne legyünk hátrányban.
Mire érdemes figyelnünk a kiemelési procedúra során? Kié lesz a telekrészünk tulajdonjoga? Jelent a kiemelési folyamat eredménye értékvesztés részünkre (pl mert nehezebben eladhatóvá válik a ház?)?
Előre is köszönöm az esetleges válaszokat,
Tamás

Az is igaz.