Társasházak jogásza!

100 % egyetértéssel mindent meg tudtok oldani. Első körben módositsátok az Alapító Okiratot. Ha átment a Földhivatalon már el tudjátok adni.

drbjozsef, köszönöm a választ!

A biztonság kedvéért anonim módon feltöltöttem a tulajdoni lapokat, hogy hozzáértő is lássa, hogy hogyan is néz ki jelen esetben.
Csak a lényeget vágtam össze, a már nem aktuális dolgokat letöröltem.

Itt látható a társasházi törzslap: https://kepkuldes.com/…0bc2a88c.png

Itt pedig a saját hrsz-ű lakásom (hrsz/A/2) tulajdoni lapja: https://kepkuldes.com/…3e500419.png

Ezek után is változatlan az álláspont? Mert akkor nagyon boldog vagyok.
Egyébként a ház külső szigetelésére fordítanánk az összeget, még ha ki is kellene azt egészíteni, tehát értéknövelő beruházás lenne.

Tehát bőven-bőven a lakás hitelbiztosítéki értékén belül van a fennálló tartozásod.
Ilyen esetben a bank nem is akadékoskodna.
De én a helyedben pont ezért nem is abuzálnám őket. Feltételezem, maga a jelzálog a te külön tulajdoni hányadodra lett bejegyezve.
A társasház közgyűlése jogosult rendelkezni a társasházi közös tulajdont érintő kérdésekben, ahogy 100% egyetértéssel az alapító okiratot érintő kérdéseben is. Összehívjátok, megszavazzátok, elintézitek. Szerintem ez még a jelzálogot sem érinti.
(Pont úgy, ahogy a 100 lakásos társasház kertjéből eladnak egy darabot. Igaz, hogy itt az egy lakásra eső eszmei hányad annyira csekély, hogy foglalkozni sem érdemes vele, nálatok meg egy picit több, de a piaci értéken alig-alig változtat nálad is)
Első körben nem foglalkoznék a bankkal. Ha a fent lévő jelzálog miatt akadékoskodna a földhivatal, akkor a fentiekre hivatkozva (hitelbiztosítéki érték simán megvan) lehet kérni a bank hozzájárulását. Nem látok rá okot, hogy ne adnák meg.

drbjozsef, kicsit jobban utánanéztem a legnagyobb ingatlanos portálon, ingatlanos iroda által feltett hirdetés alapján ugyanilyen paraméterű társasházi lakás rosszabb állapotban, ugyanebben a városban kisebb telekkel 49,8M Ft jelenleg.

drbjozsef, már eleve mélyen áron alul vettem, így kicsi a lakáshitelem.
Az elmúlt 2 évben jelentősen be is ruháztam önerőből (gépészet, fűtés korszerűsítés, teljes konyha felújítás), minden új, garanciális.
A lakáshitel 12M forint, az ingatlan forgalmi értéke jelenleg 40-45 körül van, de ha hiszek a hirdetéseknek, akkor még fentebb is lehet, de maradjunk a realitások talaján.

Lillangen,

Mielőtt elemezgetnénk a kérdéseket : a lakásod mostani értéke (800nm-nyi telekrésszel) hogyan viszonyul a fennálló tartozásodhoz?

Tisztelt Szakértők!

Adott egy kétlakásos társasházként jegyzett ház (lakásonként önálló helyrajzi szám, önálló tulajdonlapok, külön órák) osztatlan közös telken.

Én a lakásomat 2 éve lakáshitellel vásároltam, nem volt vele semmi probléma. Külön tulajdoni lapja van a lakásnak, amin az áll, hogy az alapító okiratban szereplő közös tulajdon eszmei hányada is hozzá tartozik, természetesen a szokásos elidegenítési és terhelési tilalom a hitelt nyújtó bank nevén.

A telek 1800 nm, ketten vagyunk tulajdonosok, így az értékbecslésemben is az áll, hogy az 1/1 tulajdonomban levő lakás maga 107 nm, és hozzá jön az alapító okiratban meghatározott eszmei hányaddal a telek (900 nm), az értékbecslési űrlapon csak a 900 nm szerepel.

Tervezzük a telek megosztását (legalább egy kizárólagos használati megállapodással), illetve a telek legvégéből 200 négyzetmétert szeretnénk eladni a szomszédnak.

Nyilván ez hosszadalmas és költséges procedúra, ezért első körben arról érdeklődnék, hogy a bank mennyire partner ebben?

Semmit nem találtam külön a társasházi közös tulajdon elidegenítéséről, a jelzálog szerződésben ez szerepel:

" A zálogkötelezett kötelezi magát, hogy a jelzálog fennállása alatt az ingatlan tulajdonát, vagy az ingatlanra vonatkozó bármely jogot nem pénzbeli betétként csak a Zálogjogosult előzetes hozzájárulásával bocsátja gazdasági társaság rendelkezésére, továbbá az ingatlant bármely más módon csak a Zálogjogosult előzetes hozzájárulásával terheli meg, valamint azt - közös tulajdon megszüntetését is beleértve - csak a Zálogjogosult előzetes hozzájárulásával idegeníti el.

A zálogjogosult a fentiekhez a hozzájárulását akkor köteles megadni, ha azok nem eredményezik az ingatlan értékének, értékesíthetőségének csökkenését"

Talán ez vonatkozik erre?
Ez egy 100 méter hosszú, 20 méter széles telek, aminek a legutolsó 10 méterét szeretnénk eladni. Ez nyilván nem eredményezik az ingatlan értékesíthetőségének csökkenését, sőt. Az így befolyó összeget a lakásra szeretném költeni.

Első körben több variáció érdekel.

1.) Ha az én tulajdonrészem értékesítéséhez nem járul hozzá a Bank, a másik tulajdonos még eladhat a részéből, vagy őt is képesek gúzsba kötni? Ekkor természetesen módosítani kell az alapító okiratot is, hiszen ha ő elad a részéből, összességében nekem lesz nagyobb tulajdoni hányadom.

2.) Ez alapján a bank hozzájárulhat az eladáshoz az én esetemben is? Tehát a hátsó közös 200 négyzetméter eladásához?

3.) Mi az, amit a banknak muszáj engednie?

4.) A használati megosztáshoz van köze a banknak, erről is kell engedélyt kérni? Tulajdonképpen csak növelné a lakásom értékét, hiszen a jelenleg osztatlan telek helyett saját utcafronti bejáratunk, saját átjárás nélküli lehatárolt telkünk lenne.

Hol kezdjem? Egyből írásban a bank felé nyújtsam be a kérdést, vagy ügyfélszolgálat is elég? Kerestem a hitelügyintézőt, de ezzel kapcsolatban nem tud választ adni. Milyenek a kilátások?

Előre is köszönök minden tanácsot, hogy hogyan is induljak el. Nem szeretném ha a másik tulajdonos tehermentes része is eladhatatlan lenne az én hitelem miatt.

Általában nem,az esetek 90 %-ban.

Például csendes gazdasági év után a beszámoló elfogadása.
.
Éles helyzetben,például hitelfelvétel,vagy olyan döntésnél ami megosztja a tulajdonosokat,a levezető elnök vagy már a meghívóban a közös képviselő kiirhatja a névszernti szavazást.
.
Én is szoktam élni ezzel az eszközzel.
.
Ez úgy néz ki hogy olvasom a neveket egyenként és rögzitem a helenléti íven ki hogyan szavazott. A végeredmény kerül be a jegyzőkönyvbe de tulajdoni hányad és nem név szerint.
.
Mivel a társasházi törvény nem részletezi a névszerinti szavazást,ezért a válaszom az,hogy igen és nem.
.
Nyivántarthatók(sőt kell is hogy 5 évvel ezelőtt ki volt a hülye?) de nyilvánosságra nem lehet hozni.

Tisztelt Szakértők, Tisztelt Majordomus !

Közgyűlésen személyesen szavazunk. A szavazatok nyilvántarthatóak név szerinti bontásban? Vagy csak összesítve szabad a tuljadoni hányad szerint a három lehetséges kimenetel szerint (igen, nem, tartózkodom)?

Írásbeli szavazás esetén ugyanez a kérdésem. A végeredmény nyilvánosságra hozható minden lakó számára név szerinti bontásban?
Tehát mindenki látja, hogy ki mire szavazott.

Csak a rendben lesz-hez kell a feltételeket megteremteni.

Tekintettel arra, hogy az épület lakóépület marad és nem éri el a bővítés után sem a 300 m2-t, így egyszerű bejelentés lesz. Nyilván terveztetni kell, és be kell tudni tartani a helyi és az országos építésügyi jogszabályokat is. No me3g az energetikát.
Nem lesz használatbavételi engedély, hatósági bizonyítványt fogsz kérni, ha a bejelentett építési munka elkészül.
A hatósági bizonyítványt a bővített kétlakásos épületre fogják kiadni. Ha minden rendben lesz.

köszönöm szépen a segítséget

Mint írták , hasznos lehet a tervezővel való konzultáció !

„ezt a 110m2 házat szeretném egy új lakással 110(eredeti)+115(új bővítés/ építés) m2 bővíteni és 2 lakásos társasházza alakítani.”
Semmiakadálya. De jó tudni, hogy a ház, a lakás műszaki fogalom,a társasház pedig jogi.Tehát a 110 nm-hez hozzáépítesz még 115 nm az 225 nm. Abban elfér akár 3 de kis megszorítással 4 lakás is.
A lakás : 1 db legalább 15 nm -es szoba,aminek az ablaka a szabadba néz,külön bejártat, ha van közmű,akkor az legyen független. Az igények és a lehetőségek korlátlanok...ha van rá pénz.
Viszont az energiai követelményeket az egész házra alkalmazni kell.
Az épület egy több lakásos lakóház lesz.
Albetét akkor, ha társasházzá alakítják.

Konzultálj a tervezővel előbb .

bcs0505,

Szerintem ha egy teljesen új, önálló házat építenél a telek egy másik helyén, akkor nem kell megfelelnie a mostani szabályoknak a régi épület esetén.

De tekintve hogy a meglévő épületet fogod átalakítani, az egész épületnek meg kell felelnie a mostani szabályoknak, és az egészre kell használatbavételit (vagy tudomásulvételit) kapnod.

Tisztelt Forum !

Egy olyan kérdéssel fordulnék önökhöz, hogy szeretnék megvásárolni egy használt ingatlant, amelyet bővíteni szeretnék és társasházzá alakítani , ezzel kapcsolatban lenne pár kérdésem.

jelenlegi ingatlan , 110 m2 családi ház.
az Helyi építési szabályzat alapján 1 ingatlan, 2 rendeltetési egység létrehozható.

ezt a 110m2 házat szeretném egy új lakással 110(eredeti)+115(új bővítés/ építés) m2 bővíteni és 2 lakásos társasházza alakítani.

• Szükséges-e az eredeti 110m2 ingatlant is felújítanom a BB energetikai követelményenek ?
• kell - e az új albetétek miatt az eredeti (40 éves ) ingatlanra új használatba vételi engedélyt kérnem , vagy elegendő az új építésre?

Köszönöm a válaszukat

Mondjuk okosabb ott sem leszel,mert a kettőt nem lehet egymástól elválasztani.
.
Itt az "erősebb kutya ballag el a csonttal" esete áll fenn,s nem te vagy az a kutya!

Köszönöm szépen mindenkinek, aki időt szánt rá és igyekezett segíteni! Azonban utólag látva valószínűleg szerencsésebb lett volna, ha inkább a fennmaradási engedélyről szóló topicban tettem volna fel a kérdéseimet, mert azok túlnyomó része a fennmaradási engedélyezési kérelemmel kapcsolatos hatósági ejárásra vonatkoznak inkább, igaz társasházi
érintettséggel.
Az ellenség szerzésen, megegyezésen, stb. ez a dolog már régen túlmutat; lehetetlen olyan helyzetben egyezséget kicsiholni, ahol 3-ból 2 lakás semmilyen kompromisszumra nem hajlandó, vagyis a “neked semmit nekik mindent szabad” esete áll fenn. Szabálytalan építések történtek a többi tulajdonostárs kárára (beépítési % csökkent, ezért a többiek a saját telekrészükre már semmit sem tudnak építeni), az építkezésekhez történő előzetes hozzájárulások nélkül.
A korábbiakban leírt 1-6. kérdéseimre szeretnék leginkább választ kapni, ezért azokat általánosságban megfogalmazva (a társasházi mivoltot nem belekeverve) átteszem másik topicba.
Köszönöm szépen még egyszer!

Aquamarine

„az egyik hrsz.-en belül a valóságban 2 lakás van, tehát a társasházat összesen 3 lakás képezi a gyakorlatban, de az ingatlan nyilvántartásban csak 2 lakás szerepel. Azonban használatba vételi mindhárom lakás vonatkozásában van. Van társasházi alapító okirat.”

És az alapító okirat szerint hány lakás van a társasházban? Még akár ez az állapot is lehet simán aggályos.

„Az alapító okiratban rögzítve van, hogy a kizárólagosan használt telekrészeken építési tevékenységet kizárólag az összes tulajdonostárs előzetes hozzájárulásával lehet végezni......A társasházi egyes tulajdonostársak az általuk használt telekrészeken a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélküli, jogszerűtlen és szabálytalan építéseket végeztek 10 éven belül, egyes ilyen építményekre pedig fennmaradási engedély iránti kérelmet nyújtottak be az építéshatósághoz.”

Lehet nem kellett volna megvárni, míg felépülnek ezek az építmények, nem? Ha bármilyen lépést teszel, szerzel magadnak néhány ellenséget. Én inkább hagynám. Ha a HÉSZ szabályai szerint nem megfelelő az építés, akkor úgysem kapnak rá fennmaradási engedélyt és úgy eladni sem fogják majd tudni, mert soha nem kerül rá a térképre. Saját érdekük lesz, hogy visszabontsák az eredeti állapotra.

Valóban nem.
Mivel nem a t.tv.szerint működtök.
.
Elvileg a tulajdonostársak beleegyezésével lehet bármit épiteni.
.
Nem értem hogy 3 lakás miért nem tud megegyezni.
.
Mivel régebbi ügy a Jegyzőhöz már nem fordulhatsz.
.
Marad a bíróság.
Szerzel magadnak perköltséeket meg garantált db 2 ellenséget.
Fordulhatsz az építési hatóságjoz is a jogtalan épitkezési ügyek miatt.
Errdmény ugyanaz mint fentebb.

A kérdéseid nagyobb része pedig kevéssé jogi, mint műszaki kérdés, én a helyedben keresnék egy epítészmérnököt a környéken, aki ismeri a HÉSZ-t is nálatok.
(bár szerintem ezek a válaszok sem lennének különösebben relevánsak jogi értelemben)

„Az alapító okiratban rögzítve van, hogy a kizárólagosan használt telekrészeken építési tevékenységet kizárólag az összes tulajdonostárs előzetes hozzájárulásával lehet végezni.”

Mi is akkor a kérdés pontosan?
A tulajdonostársak megszegték a szerződést, ha szerinted kárt vagy hátrányt szenvedtél emiatt, akkor pert indíthatsz a bíróságon.

Homályos továbbra is am. írása,de azért jó olvasni. Új fogalmakkal találkozhat az olvasó.
pl.az hogy lakóegység
Különbözik ez egy lakástól vagy sem. Több vagy kevesebb?
Aztán ez a telek ügyvédi megosztása. Szerintem azt a tulajdonosok osztják fel.Ha megegyeznek és írásba foglalják akkor az elég kell,hogy legyen.

Kedves Majordomus!

Próbálom kicsit jobban leírni a helyzetet. Van egy telek, rajta egy nagy ház. A házban több lakóegység van, mindhez külön használatú telekrész tartozik. Tehát a telek osztatlan közös tulajdon, azonban a használata több telekrészre lett osztva ügyvédi megosztással. A társasház lakóegységeihez kizárólagos telekrész-használat tartozik. Minden lakás egy adott részt kizárólagosan használ a társasházi telekből. Ezen telekrészekre a többi tulajdonostárs be sem mehet, teljesen külön használatúak. A társasházi egyes tulajdonostársak az általuk használt telekrészeken a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélküli, jogszerűtlen és szabálytalan építéseket végeztek 10 éven belül, egyes ilyen építményekre pedig fennmaradási engedély iránti kérelmet nyújtottak be az építéshatósághoz.
Az ingatlan nyilvántartásban is rögzítve van, hogy társasház. 2 db lakóegység van az ingatlannyilvántartásban bejegyezve (egy nagy épület, 2 db hrsz.,), de az egyik
hrsz.-en belül a valóságban 2 lakás van, tehát a társasházat összesen 3 lakás képezi a gyakorlatban, de az ingatlan nyilvántartásban csak 2 lakás szerepel. Azonban használatba vételi mindhárom lakás vonatkozásában van. Van társasházi alapító okirat.
Az alapító okiratban rögzítve van, hogy a kizárólagosan használt telekrészeken építési tevékenységet kizárólag az összes tulajdonostárs előzetes hozzájárulásával lehet végezni.
A tulajdonostársak nem járultak hozzá a szóban forgó építmények létesítéséhez, de ezt a hatóság nem vizsgálja. Azt nézik, hogy az építmények szabályossá tehetőek-e vagy sem, így adható-e rájuk fennmaradási engedély vagy sem.A fennmaradási engedély iránti kérelem benyújtásához sem kellett a többi tulajdonostárs hozzájárulása.
Köszönöm előre is!