Társasházak jogásza!

„a 4.-es lakás főbérlői a padlásra építette egy garzon lakást”

A főbérlő? Hát a tulajdonos mit szólt ehhez? Hát a társasház mit szólt ehhez?

A most érvényes AO szerint mi van társasházi közös tulajdonban? Kert, garázsok, tároló?
Ha ezek igen, akkor van külön helyrajzi számuk albetétként?

Majordomus, jelen esetben az 1%-ot képviseli ez a példa. Régebben az akkor tulajdonosok felosztották a padlástereket, garázsokat és pinceszinti lakásokat egymás között. Így lett többek között a 2.es lakásból emeletes lakás a pinceszinti tárolók beépítésével, a 3.as lakásnál dupla garázs és némi padlástér beépítés (szintén emeletes lakás lett, de még nagyon régen). A fennmaradó (több mint fele) a padlástérnek a 4.es lakáshoz került, az emeleti lakással ezt is vásárolta meg a 4. lakás tulajdonosa pár évvel ezelőtt.

Ez a felállás és pongyola előtörténeti elmesélés változtatja vagy árnyalja a meglátását?

Nem olyan egyszerű ez mint amilyennek látszik. A padlástér beépítésével megváltoztak a tulajdoni arányok mivel az 99 % valószinűséggel eddig közös tulajdon volt. A tárolókat lehet adni-venni egymás között ha azok magántulajdonban vannak. Ha azonban tárolónól lett meg a dupla garázs az már problémás.
.
Egyszerűbb ha felméretítek az épűletet és azt foglaljátok új Alapító Okiratba ami a jelenlegi realitás.

Mindenkinek nagyon köszönöm a segítséget, igazán hálás vagyok érte - külön köszönet a gyorsaságért!

drbjozsef - Ebben van némi igazság:
„Ugyanakkor ez sem teljesen biztos, tekintve, hogy a megalapítás óta jelentős átépítések, bővítések történtek, megváltoztak az egyes lakások méretei.
”
Bővítés nem történt. A korábbi lakók valamelyest adtak vettek egymás között tárolókat és pl a dupla garázs is így alakult ki. A földhivatalnál a méretek rendben vannak, az AO-ban már csak megközelítőleg jók a m2-k.
Az alapító okirat módosítását főleg az vezérli, hogy a 4.-es lakás főbérlői a padlásra építette egy garzon lakást, amiből egy 5. lakást szerettek volna / szeretnének létrehozni, ehhez viszont nem járul hozzá az 1.es lakás.

Még egyszer köszönöm a hozzászólásokat!

„ De ritka az a bíróság, ami alapító okiratot módosít akkor, ha az nem ütközik törvénybe.”
Vagy nem jár méltányolható, jelentős érdeksérelemmel. Bár végülis ez a "ritka"... :)
De abban igazad van teljesen, hogy a kérdező esetén ez nem áll fent a leírása alapján. Ugyanakkor ez sem teljesen biztos, tekintve, hogy a megalapítás óta jelentős átépítések, bővítések történtek, megváltoztak az egyes lakások méretei. Az pedig nem életszerű, hogy a lakás megvásárlása előtt kérjem az AO módosítását, mert anélkül nem veszem meg...

A 02-höz: Bíróságra senkinek nem tilos menni. De ritka az a bíróság, ami alapító okiratot módosít akkor, ha az nem ütközik törvénybe. Ami itt szerintem nem áll fenn.

Az, hogy másnak előnyösebb lenne, ha kisebb lenne a tulajdoni hányada, szerintem nem elég: hiszen elfogadta ezeket a tulajdoni hányadokat, amikor a lakást megvette. Meg azt is, hogy az AO-t csak egyhangúlag lehet módosítani. Pacta servanda sunt...

csendeselet,

1. Igen.
2. Ha nincs megegyezés, bíróságra mehet akinek az érdeke. A bíróság ítéletével pótolja az AOhoz szükséges 100%-ot.
3. Ahogy megegyeztek. Ha ezek társasházi közös tulajdonban maradnak, akkor semennyivel. A használatát pedig a közgyűlés szabályozhatja.
4. Ha 1,9m-nél magasabb, akkor igen.
5. Valóban nem. Vagy a felét. Vagy amennyiben megegyeztek.

Ha már, neked a 36% lenne a jó a 23 vagy 28% rész rovására, mert akkor a három tultárs közül elég eggyel összefognod a többséghez, és az van, amit ti akartok. Igaz, ők hárman együtt többen vannak, mondjuk ez eddig is így volt.

csendeselet,

1. A Társasházi törvény 10. § szerint az alapító okiratot az összes tulajdoni hányad egyetértésével lehet módosítani. Vannak ritka kivételek, de azok itt nem játszanak. Ha Te nem értesz egyet, nincs módosítás.
2. Ha módosítani akarjátok a tulajdoni hányadok meghatározásának módját, akkor meg kell állapodnotok, egyhangúan. A törvényben nincs rá szabály, csak annyit mond:

„9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:
(a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
(b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,”

Szokások vannak, pl. ez, de nem kötelező alkalmazni. Sőt, Te is kitalálhatod a saját, önálló módszertanodat, súlyozásodat.
http://www.tarsashazkezeles20.hu/…nivalok.html

Azt érdemes megnézni az alapító okiratban, hogy a beépített tárolók és padlástér közös vagy külön tulajdonban vannak-e. Ha külön tulajdon, akkor semmi gond. Ha közös, akkor van határozat arról, hogy beépíthető és kizárólagosan használható az adott lakás tulajdonosa által? Ha nincs, ennek rendbetétele (külön tulajdonba vétele) lenne az egyetlen ok, amiért a helyedben hozzájárulnék az alapító okirat módosításához.

Tisztelettel kérném a Szakértők segítségét!

Az alábbiakban a 2. lakás tulajdonosaként érdeklődök.

Adott egy régi, 4 lakásos társasház ahol az alapító okirat frissítése tervben van. A jelenlegi tulajdoni hányadok 1988 óta vannak hatályban:

• 1. lakás: 47/333
  • > 14%
• 2. lakás: 87/333
  • > 26%
• 3. lakás: 90/333
  • > 27%
• 4 . lakás: 109/333
  • > 33%

A földmérő friss felmérése alapján készült egy Alapító Okirat módosító javaslat, ez viszont már csak a hasznos alapterülettel számol, így az összes alapterület lecsökkent 333 egységről 247-re. A tervezet szerinti új tulajdoni hányadok:

• 1. lakás: 36/247
  • > 15%
• 2. lakás: 86/247
  • > 35%
• 3. lakás: 57/247
  • > 23%
• 4 . lakás: 68/247
  • > 28%

A kérdések amire jelenleg a választ keresem:

1. Az alapító okirat módosításához 100%-os tulajdonosi egyetértés szükséges?
2. Amennyiben nem találunk mindenki számára elfogadható megoldást úgy meddig húzható/halasztható az új okirat létrehozása? Rám erőltethető az ilyen mértékű változás?
3. A pinceszinten található az 1.,3. és 4. lakásnak is tárolója, illetve a 3. lakásnak egy dupla garázsa is. Ezeket a helyiségeket mekkora súlyozással javasolt számolni a tulajdoni hányad kialakításához? Jelenleg nem szerepelnek a tervezetben...
4. Lakásunk alapterületének majd fele korábbi pinceszinti tárolók beépítéséből ered - szuterén. Ezeket, a házban található lakásokhoz képest alacsonyabb belmagassággal rendelkező szobákat (1.90m-nél magasabb)100%-os súlyozással kell venni tulajdoni hányad kialakításakor?
5. A tetőtér nagyobbik részét az utóbbi években építette be a 4. lakás-t megvásárló főbérlő. Beépítés után a padlástér nagysága így jelentősen csökkent, hiszen egy tetemes része 1.9 m alatti, nem hasznos terület. Az így keletkezett nem hasznos felületet már valóban nem kell tulajdonként beszámítani a hányad meghatározásakor?

A házban aktuálissá válnak nagyobb kiadások, az 1. és 3. tulajok a ház építése óta tulajdonosok, a 4.el mi újak vagyunk. A házra az elmúlt 5+ évtizedben nem költöttek, így számos nagyobb kiadásra számítani kell. Eddig egy 26%-os tulajdonos voltam, a terv szerint viszont ez 35%-ra emelkedhet, érzésem szerint méltánytalanul.

Nagyon köszönöm, ha segítenek a meglátásaikkal!

Igen,mert az nem tartozik a bankra.
Igen.Hagyjátok ki.
Ezt követően már el tudjátok adni.

Elnézést, talán kicsit eltértünk a tárgytól.
Az lenne a kérdésem, hogy akkor továbbra is az az álláspont Önök szerint, hogy első körben módosítsuk az alapító okiratot, a bankot pedig hagyjuk ki belőle?

Ez viccnek jó,de ha kifizette a társasház pénzéből,felhatalmazás nélkül,abból baj lesz.

Aloha boru,

Hogyne dönthetne. Úgy dönt, ahogy akar, ez egy szabad ország.
Csak közgyűlési határozat híján ő fizeti, a saját zsebéből.

Ja,és az Szmsz szabályozza a közös képviselő kifizetési jogkörét is.

Akkor nincs mozgástere!
.
Törvénytelen a társasház működése.
.
Pontosan az Szmsz szabályozná a társasház működését és a közös képviselő mozgásterét és ügyintézésének korlátait.

Természetesen nem dönthet,csak közgyűlési felhatalmazással.

Ha nincsen szmsz-e a társasháznak, akkor mi a mozgástere a közös képviseletnek beruházások területén.
Dönthet egy több százezres, egyébként nem sürgős, nem állagmegóvó kiadásról a közös képviselő egymaga a társasház megszavazott határozata nélkül ?

Értem, értem, ezek jó hírek, köszönöm a helyreigazítást.
Ez az első lakásom, sosem volt még társasházi sem.

Befotóztam a biztonság kedvéért az alapító okirat erre vonatkozó részét:
https://kepkuldes.com/…c2fa8d03.png

Ebben valami rendhagyó?

„A bank azért nem kérte, mert a lakások külön hrsz-en vannak, többi nem érdekelte.”
Ez valszeg így ebben a formában nem pontos, de mindegy is a lényeg : ha így lenne, akkor ugyanezen okból nem érdekli őket az sem, ha a társasház elad a telekből. (Nem te, nem ti, a társasház).

„Mondjuk pont a telek az ami osztatlan közös tulajdon”

De nem az, mondom.
Ha társasház vagytok, akkor az társasházi közös tulajdon. Nem ugyanaz.
Osztatlan közös tulajdon az, amire nincs társasház alapítva, és a Ptk. közös tulajdon fejezete alapján kellene működjön, illetve, ha nem hoztatok határozatot a Tht. szerinti működésről, akkor amúgy ti is aszerint működtök. De attól, hogy aszerint működtök, az még nem az.

drbjozsef, igen? Ez új nekem, utánanézek.
Mondjuk pont a telek az ami osztatlan közös tulajdon, ezért gondoltunk egy kizárólagos használati megállapodásra fölmérős vázrajzzal, ami kiterjed a jogutódokra is, mert növeli a lakások értékét a saját kert/utcafronti bejárat, hogy nem kell egymáson átjárni, illetve kitér a beépíthetőségre is (ki mekkora tárolót, garázst építhet még, ami nem sérti a beépíthetőséget a HÉSZ szerint).

SZMSZ-ben is rögzíthető ilyen vázrajz? A bank azért nem kérte, mert a lakások külön hrsz-en vannak, többi nem érdekelte.

Lillangen,

Használati megosztási szerződést jellemzően osztatlan közös tulajdon esetén kellhet/célszerű kötni.
Társasház esetén ennek nincs értelme. Nem is kérte a bank, amikor hitelt adott.
Társasház esetén a közös terület használatának rendjét a közgyűlés határozza meg a társasház SZMSZ-ében.

Persze, mindenképp, csak a tulajdonostárs külföldön él életvitelszerűen, így azt gondoltuk talán ez a legegyszerűbb.
Akkor első körben keresek egy ingatlanjogászt, akinek felvázolom a helyzetet hajszálpontosan, ő pedig majd mond egy menetrendet.

Köszönöm mégegyszer a válaszokat!

Az nem fog menni.
Bízzatok meg egy ügyvédet. Olcsóbb lesz az ügy.
.

Köszönöm, de nem teljesen értem, mit tartalmazzon az első módosítás?
Mert én azt gondoltam, hogy egy ülésben kellene megejteni az eladást, alapító okirat módosítást, használati megállapodást.

100 % egyetértéssel mindent meg tudtok oldani. Első körben módositsátok az Alapító Okiratot. Ha átment a Földhivatalon már el tudjátok adni.