Társasházak jogásza!

jól mondod, egy társasház, ami nem akar társasházként működni
Albetétek vannak osztatlan közös tulajdonú telken, 4 csíkokra felosztva, bár erről papírt nem kaptunk.

Semmiféle jogtudor, és ez még csak a közepesen pikírt. Mondjuk olyannak, akinek több visszakérdezés után sincs semmilyen fogalma arról, hogy végülis milyen házban él. Rosszban, azt értem. Kérdése van de tényállása értékelhetetlen, a szép szóból nem ért, a pikírten megsértődik.
Így megy ez.

Kedves Majordomus, drbjozsef!

Szeretem ezeket a pikírt hozzászólásokat, amik lépten-nyomon fellelhetőek ezen a fórumon, ahol hozzászólnak a jogtudorok a tudatlan, egyszerű, mezei emberekhez.
Csak röviden még annyit talán 5-6 éve írtam itt, mert a társasházi főmérőn én mint almérős voltam. Ezt sem akarták engedni, mert egyedi sajátos mérést alkalmaztak (nap/lakás/fő) Aztán a 4 lakásból az alsó 2 lakás megcsinálta sikerrel az ikermérőt, így már függetlenítettem magam tőlük. Pedig a felső 2 lakással együtt terveztettem mindent, de ők nem nagyon akarták megcsinálni. Újra kellett beadnom a magam nevében, 2 nevet le kellett húzni a listáról a vízmű engedély miatt. Most már csak ők maradtak ketten 1 főmérőn. Egyik lakásban nyugdíjas van, a másik lakásban 2 dolgozó ember, érdekes lesz az elszámolás.
És akkor itt van ez a telekhasználat, mindenféle megegyezés nélkül + kamera felrakása a erkélyem jobb oldalának a sarkára.

Ezt a problémát nem itt a fórumon kell megoldani hanem a házban.
Ha senki sem törődik semmivel,akkor patthelyzet van.
Nézz utána a társasház jogi helyzetének.
Ha társasház vagytok akkor 75 % többség hozzájárulása kell.

Ha nincs szövetségesed a házban akkor szabad rablás van...

Az statikailag valóban szerencsésebb, a felborult erőegyensúly végzetes lehet a terasz szerkezetére.

Lehet egyszerűbb ha kirakok én is egy kamerát a terasz bal oldali sarkára.

üdv

innocent,

„Pl. ebben a 4 lakásos (nevezzük társasháznak ”
Nevezzük? Miért nem nevezed papucs orrán pamutbojtnak? Vagy sajtreszelőnek?
Társasház, vagy sem? Alapító okirat, albetétek, külön helyrajzi számok?

Ebből arra kell gondoljak, hogy HA társasház is vagytok, nem hoztatok rendelkezést arról, hogy a Tht. szerint kívántok működni. Ezért az abban szereplő kamerarendszer telepítésére vonatkozó részletszabályok rátok nem vonatkoznak.
Ez esetben marad a normál, személyiségi jogi védelemre alapozó szabályok : a terület tulajdonosa által felszerelt kamera nem láthatja a közterületet, és más magántulajdonát.
Itt pedig fontossá válik, hogy (akár csak Ptk. alapján működő) társasház vagytok-e, vagy sima közös tulajdon.
Mert ha utóbbi, akkor minden közös, a te teraszodra is ráláthat a kamera, mert ugye nincs is "te teraszod", az közös, mindenki tulajdona is, legfeljebb a te használatodban van. Okos emberek esetén írott használati megosztási szerződéssel a kizárólagos használatodba adva.

A Ptk. szerinti működés esetén közös tulajdonnál sima szavazattöbséget ír elő a közös tulajdont érintő kérdésekben. Ha nem tetszik a kamera, és másoknak sem, akkor szavazzatok róla, és ha megvan a többség, akkor szólítsátok fel vagy a leszerelésre, vagy csak a saját használatú részre korlátozására. Bár utóbbit ellenőrizni nem lesz egyszerű.
Ha nem hajtja végre, akkor kérhetsz a helyi jegyzőtől birtokvédelmet, vagy pert indíthatsz bíróságon.

innocent,

„Mit lehet tenni?”
Cselekvés tekintetében több millió a lehetséges változat.

„Kérhetetem, hogy a felém eső részt takarja ki?
Persze. Kérni bárkitől, bármit lehet.

”Le lehet-e vetetni a teraszom jobb sarkáról a felszerelt kamerát?„
Lehet. Attól függ.

”Kinek a tulajdona a terasz alja?„
A társasházé.

”Kérhetem-e, hogy a falra szerelje fel és ne a terasz aljára?
Ahogy fent említettem, kérni bármit lehet.

Kedves Zöldövezeti!

A kamerára kértem elsősorban tanácsot.

Köszönöm

Sok mindent lehet mérni !
Saccra és mérőeszközökkel. Ha pénzt is kérünk a mért mennyiségért, akkor hitelesített mérő kell.

„ A régebbi tulajdonosok azok a fenti lakók, 1 főmérőn osztozkodnak egymással, az alsó szinten lévők már leváltak, külön ikermérőjük van.” Vajon mit mérnek azok a mérők?
Egy társasházban lehet mérni a villanyáram fogyasztást, a víz fogyasztást és a gázfogyasztást.
Lehet közösen , de közös lónak turos.. elv miatt jobb az egyedi mérés -lakásonként. Tehát egy társasházban lakásonként lehet egy 24 órás és egy vezérelt áramérő, lehet egy un. víz mellékmérő és egy gázmérő, Azon kívül majd mindig van egy vízfőmérő, néha pl. közös fűtés esetén gázfőmérő.

Az iker mérő fogalmát csak egyes vízszolgáltatók ismerik. Így lehet egy pl. kettő lakásos épületben un. iker vízmérő.
Habár az iker az nem csak kettőt jelent,lehetnek hármas sőt négyes ikrek is a természetben.

Pl. ebben a 4 lakásos (nevezzük társasháznak )elvileg a vízszolgáltatás is megoldható 4 db egyedi vízmérővel. De a szolgáltató nem így oldjameg. Ragaszkodik az egy db.fővízmérőhöz és a számtalan lakásvízmérőhöz - mellékvízmérőnek nevezik.
Megvan a racionális oka !!
Gáznál és villanynál elvileg nem kell ház ház főmérő. Ennek is racionális oka van.
A panasztévő, a 4 lakásos ház egyik tulaja elmondása alapján így nincs rendben a mérőfront sem.
Kamera ?
Ha zavar valakit, leveszi, leveteti (ha tudja ) vagy csak olyan állapotba hozza, hogy rendes képet ne produkáljon az a kamerarendszer. Pl. tisztítás címen a kamera optikáját összekeni pl. zsírral, mézzel, olajjal .
Ma már minden lehetséges. pl. egyik lányom a 25 km-re lévő másod lakása bejártát figyeli... az okosra minden felmegy,nem is kell állandóan figyelni. Eddig még panasz nem érkezett.

Tisztelt Cím!

Adott egy 4 lakásos társasház, ahol a felettem lakó szomszéd kérdésem és beleegyezésünk nélkül kamerát szereltetett fel először a az erkélye korlátjára (csőkamerát). Most viszont a ház hátuljára is rakott fel (csőkamerát) és az én teraszom aljára, ami magasföldszint és az pont a garázsa elé néz, de 360 fokos, dome kivitelű és takarásban van a csapadéktól.
Természetesen erről nem tájékoztatott és tábla sem figyelmeztet erre. Sem a rögzítés módjáról, sem a megfigyelésről nincs információm. Ha lenne, sem tetszik az egész.
Mit lehet tenni? Kérhetetem, hogy a felém eső részt takarja ki? Ez esetben el is veszik a dome kivitelű kamera előnye a csőkamerával szemben.
Le lehet-e vetetni a teraszom jobb sarkáról a felszerelt kamerát? Kinek a tulajdona a terasz alja? Kérhetem-e, hogy a falra szerelje fel és ne a terasz aljára?
A társasház nem rendelkezik közös képviselettel, a régi lakók nem akartak sem képviselőt (pénz lopás), sem takarítást. Az alsó 2 lakó takarít, mert a kosz a lentieket érinti inkább.
A telek terület osztatlan közös tulajdon 1978-as megegyezés szerint. A szerződő felek közül már senki nem lakik a társasházban. A régebbi tulajdonosok azok a fenti lakók, 1 főmérőn osztozkodnak egymással, az alsó szinten lévők már leváltak, külön ikermérőjük van.
AO megújítása nem opció, senki nem akar semmit, azaz patt helyzet alakulna ki 2:2 arányban.
A felső tulajdonos birtokolja a tsház mögötti területet is, kis fészer (1x1m), mellette hulladékfa, csónakok, utánfutó, kocka Merci lerakata van, már bőven kimeríti a rá eső telekhasználati részt, sehogy sem lehet rendrakásra bírni.

Köszönöm a válaszokat!

Üdv!
Segítséget kérek!
A Th.trv.-ben van szó a rendes gazdálkodás körébe tartozó üzemeltetési, karbantarási munkákról, és hogy mi "nem rendes" gazdálkodás. Előbbi egyszerű többséggel szavazható a trv. szerint.
A TH ad-e útmutatást arra, hogy ha nincs cashflow és hitellel kell megterhelni az egész ingatlant, akkor mi a szükséges szavazási arány? Én nem találtam erre útmutatást. Ilyenkor a TH az Alapító Okirat és SZMSZ vonatkozó szabályainak ad teret?
Mert társasházunk Alapító Oikiratában van erre passzus: a "teljes ingatlan megterhelését" egyhangú határozathoz köti. Azaz 11 tulajdonos fantáziája nem verheti több éves, nagy összegű tartozásba a többi 9 tuladonost.
Ugyanitt: keresek társasházi jogban jártas szakembert, aki a kk-vel szemben, akár peres eljárásban képviselné, megvédené a házat.
Köszönettel
enestis

Ez az általános gyakorlati számítás ...

„A garázs, tetőtér stb. akkor akkor ezek szerint beleszámít, az alapító okirat szerint külön is külön tulajdon ÉS egyik sem rendelkezik önálló helyrajzi számmal.”
A garázs meg a tetőtér hasznos alapterülete számít bele. Az 1,9 m belmagasság alatti részek nem. Csak, hogy ne legyen semmi félreértés. :)

osztap, köszönöm, nagyon hasznos!
A garázs, tetőtér stb. akkor akkor ezek szerint beleszámít, az alapító okirat szerint külön is külön tulajdon ÉS egyik sem rendelkezik önálló helyrajzi számmal. Azt jó tudni, hogy ez jogilag is megkötés / elvárás, hogy így legyen.

A közös tulajdon tulajdoni hányadainak meghatározása meg ránk marad, amit azt itt leírtak szerint megtanultam, hogy ehhez 100%os egyetértés szükséges.

csendeselet,

Érdemes részleteiben tanulmányozni a vonatkozó rendeletet, különösen a 33-37. § a társasházakról:
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…
A tulajdoni lapon feltüntetendő alapterület az OTÉK szerinti hasznos alapterület (legalább 1,9 m belmagasság), 33. § (9) és 1. § 21. A garázs, tetőtér stb. akkor számít bele, ha az alapító okirat szerint külön tulajdon ÉS nincs önálló helyrajzi száma (azaz a lakással azonos helyrajzi számon van), akkor viszont muszáj, 33. § (1), visszautalva az Inytv. 12. § b)-re, és Inytv. 13. § (2)-t a garázsról és a padlásról. Ezeket kell a földhivatalnak bejelenteni, és ezek mennek majd a tulajdoni lapokra.

Azt, hogy a közös tulajdon tulajdoni hányadait hogyan határozzátok meg, a Ti egyhangú megállapodásotokon múlik, az független a fentiektől. Akár úgy is lehet, ahogy írtad. Már, ha a többi tulaj elfogadja.

Igen, ez jogos, a földmérő által készített rajzból adódóan láthatóak is változások, pl szobák méreteinek összege csökkent a belső átalakítások végett. Így pl. a mi a lakásunk is ami a földhivatalnál még 87 m2-el van bejegyezve, igazából már csak 86. Ezzel a részével igazából nem is élnék kifogással, ez mindegyik lakást érinti többé kevésbé.

Amiért főként a véleményüket, segtségüet és a meglátásukat kértem az abból eredt, hogy az új rajzon a tetőtérben az 1.9m alatti részek már nem lettek feltüntetve és így az új AO tervezet szerinti tulajdonosi összhányad 333-ről 247-re csökkenne (1.9m alatti részek + tárolók, garázs nincsenek beleszámolva).

Illetve, amennyiben jók a megérzéseim, az alapító okirat mellett a földhivatal is kapna egy kérvényt, hogy frissítse a magántulajdonban lévő m2-ket. Ezzel sem lenne problémám, de itt ragaszkodnék ahhoz, hogy a pince szinti garázs, tárolók is legyenek feltüntetve, illetve az 1.9m alatti tetőtérő felületek se tűnjenek el - az is hozzátartozik a 3. és 4. lakásokhoz - szuverén joguk volt, hogyan építik azt be és használják ki. Azt nehezemre esne elfogadni, hogy befektetési céllal valaki megvesz egy padlásteret, beépíti, hogy egy újabb lakást alakítson ki, majd a nem hasznos m2 résszel csökkentetné az összes tulajdonosi hányadot és persze így a saját tulajdonosi hányadát is.

Viszont amennyiben jól értem, a földhivatal irányába nem csak a hasznos alapterületet és az 1.9m magassággal rendelkező alapterületet kell bejelenteni - mint ahogy most sem csak ezek a felületek vannak bejegyezve. Így kérhetem, hogy maradjunk az eredeti tulajdonosi összhányadnál és azt csak úgy korrigáljuk, hogy az lekövesse a földmérő által mért aktuális méreteket (hasznos + nem hasznos + tárolók + garázs). Ez lakásonként ~1m2 korrekciót jelenthet nagyságrendileg.
Gondolkodhatok így vagy valamit elfejtek figyelembe venni esetleg?

Nem biztos hogy a jelenlegi állapot pontosan megegyezik azzal ami a Földhivatalban van. Érdemes összevetni a rajzokat a valósággal. Ha egyezik,akkor lehet számolgatni a tulajdoni hányadokat és elkészittetni az új Alapítót. Ezt bízzátok szakemberre.

„Valami nyoma biztos van, de pontosat én sem tudok. A földhivatalnál a m2-ek lekövették az adásvételeket, ott egy aktuális m2 szerepel mindegyik tulajdonhoz, a nem hasznos méretekkel együtt.”

Érdemes lenne iratmásolatot kérni a földhivataltól (i) a legfrissebb alapító okiratról, és (ii) a társasház legfrissebb alaprajzáról. Ez utóbbi szintenként van, és be van rajta rajzolva, hogy melyik helyrajzi számhoz (lakáshoz) mi tartozik. Ezek a hivatalos, nem amit Manci néni ceruzával kiigazított. Aztán, ha már biztosan tudjátok, hogy honnan indultok, akkor lehet a módosításról beszélni.

„Ezek összevetéséből feltételezem, hogy azok a tárolók és a garázsok nincsenek nevesítve, rajzmelléklettel az AO-ban.”
Teljesen jó a feltételezés, az AO nagyon régi 1988-as. Volt egy nyomtatott verzió ahol egy korábbi lakó ceruzával (!) felírta a változásokat.

„Akkor hogyan van? Ha van, hogyan lehetett adni venni őket, ha azok az egyes lakások különtulajdonához tartozik? Papíron ezeknek semmi nyoma?”
Valami nyoma biztos van, de pontosat én sem tudok. A földhivatalnál a m2-ek lekövették az adásvételeket, ott egy aktuális m2 szerepel mindegyik tulajdonhoz, a nem hasznos méretekkel együtt.

Az eredeti és ez diáig egyetlen AO-ra mindenféleképpen ráférne egy frissítés, mert nem pontos, ez felől igazából vita nincs.
Az ütött szíven, hogy az eredeti 333 össz. tulajdonosi rész lecsökkent 247-re az új AO tervezetben és ez igazából engem érint rosszul, nem kicsit, hanem nagyon.

„a lakások a hozzájuk tartozó tárolókkal és garázzsal külön albetétként vannak meghatározva.”
vs.
„ A korábbi lakók valamelyest adtak vettek egymás között tárolókat és pl a dupla garázs is így alakult ki. ”

Ezek összevetéséből feltételezem, hogy azok a tárolók és a garázsok nincsenek nevesítve, rajzmelléklettel az AO-ban.
Akkor hogyan van? Ha van, hogyan lehetett adni venni őket, ha azok az egyes lakások különtulajdonához tartozik? Papíron ezeknek semmi nyoma?

„A főbérlő? Hát a tulajdonos mit szólt ehhez? Hát a társasház mit szólt ehhez?”
A főbérlő és a tulajdonos ez esetben ugyanaz. A 4. lakás tulajdonosa/főbérlő rendelkezik egy emeletei lakással és a felette található padlás résszel, ezt így vásárolta pár évvel ezelőtt, befektetési célzattal.
A társasház engedélyezte számára a tulajdonában álló padlástér beépítését (hiszen ez már az ő tulajdonát képezte)- viszont nem 5. lakás létrehozás céljából, hanem a 4-es lakás kibővítésére. Ehhez szigorúan is tartja magát az 1. lakás tulajdonosa, így az 5. lakás üresen áll jelenleg.

„A most érvényes AO szerint mi van társasházi közös tulajdonban? Kert, garázsok, tároló?
Ha ezek igen, akkor van külön helyrajzi számuk albetétként?”
Közös tulajdonban vannak a falak, a tetőszerkezet, lépcsőház, víz / csatornahálózat, udvar, áramszekrény.
Garázsok, tárolók, lakások mind magántulajdonban vannak már, a lakások a hozzájuk tartozó tárolókkal és garázzsal külön albetétként vannak meghatározva.

„a 4.-es lakás főbérlői a padlásra építette egy garzon lakást”

A főbérlő? Hát a tulajdonos mit szólt ehhez? Hát a társasház mit szólt ehhez?

A most érvényes AO szerint mi van társasházi közös tulajdonban? Kert, garázsok, tároló?
Ha ezek igen, akkor van külön helyrajzi számuk albetétként?

Majordomus, jelen esetben az 1%-ot képviseli ez a példa. Régebben az akkor tulajdonosok felosztották a padlástereket, garázsokat és pinceszinti lakásokat egymás között. Így lett többek között a 2.es lakásból emeletes lakás a pinceszinti tárolók beépítésével, a 3.as lakásnál dupla garázs és némi padlástér beépítés (szintén emeletes lakás lett, de még nagyon régen). A fennmaradó (több mint fele) a padlástérnek a 4.es lakáshoz került, az emeleti lakással ezt is vásárolta meg a 4. lakás tulajdonosa pár évvel ezelőtt.

Ez a felállás és pongyola előtörténeti elmesélés változtatja vagy árnyalja a meglátását?

Nem olyan egyszerű ez mint amilyennek látszik. A padlástér beépítésével megváltoztak a tulajdoni arányok mivel az 99 % valószinűséggel eddig közös tulajdon volt. A tárolókat lehet adni-venni egymás között ha azok magántulajdonban vannak. Ha azonban tárolónól lett meg a dupla garázs az már problémás.
.
Egyszerűbb ha felméretítek az épűletet és azt foglaljátok új Alapító Okiratba ami a jelenlegi realitás.